La caution solidaire

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Pour garantir le paiement du loyer du locataire, il est courant de lui demander s'il a un garant. Pour formaliser cet engagement, la personne qui se porte garant signe un acte de caution solidaire.

La caution solidaire est un document par lequel une personne s'engage à payer le loyer à la place du locataire, au cas où celui-ci ne l'aurait pas réglé. C'est donc un engagement lourd. Pour le formaliser, il y a un document à remplir, distinct, mais indissociable du contrat de location.

C'est souvent l'un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire, mais cela peut être toute personne prête à s'engager pour prendre le relais en cas d'impayé : un frère, une sœur, un enfant dans la vie active ou un ami...

La caution solidaire présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas de niveaux de revenus suffisants pour prétendre à une location, à condition que le garant soit solvable. Elle présente en plus l’avantage d’être gratuite.

Formalisme de l'acte de caution

Pour permettre à la personne qui se porte caution de mesurer son engagement, l'acte de caution doit être précis et détailler son engagement.

Pour éviter aux garants de signer un document sans avoir pleinement connaissance de leur engagement, la loi leur impose à nouveau de l'écrire de façon manuscrite. Le garant doit écrire à la main qu'il s'engage, en cas de défaillance du locataire, à payer le bailleur à sa place, dans la limite d'un montant maximal exprimé en toutes lettres et en chiffres.
Ce travail d'écriture un peu rébarbatif pour les garants est redevenu indispensable depuis le 1er janvier 2022, pour la validité du document.
Pendant une période temporaire de trois ans, la mention manuscrite avait été supprimée par la loi Elan, mais elle s'impose à nouveau.

Vous pouvez vous procurer un modèle type d'acte de caution solidaire conforme sur PAP.fr, notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier, à faire compléter par la personne qui se porte caution.
Notre modèle type d'acte de caution solidaire est accompagné d’un spécimen prérempli pour vous guider.

L'acte de caution solidaire doit comporter un certain nombre d’indications :

  • L’identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du logement objet du contrat ;
  • La date de signature du contrat ;
  • Le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer qui sont prévues dans le bail ;
  • La durée d’engagement du garant ; en l’absence de mention de durée, l'engagement de la caution solidaire est considéré comme étant indéterminé. Le garant peut alors la résilier de lui-même. Dans ce cas, la résiliation prend effet au terme du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel le bailleur reçoit la notification de la résiliation ;
  • La reproduction d'une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle que si l'engagement de la caution n'est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier. Cette loi est celle qui fixe toutes les règles pour la location de logements loués en tant que résidence principale des locataires, y compris avec un bail mobilité ;
  • La caution solidaire peut être consentie pour la durée initiale du bail et une ou plusieurs reconductions tacites dont le nombre doit être précisé afin de déterminer la durée totale d’engagement du garant.

Il est également obligatoire d'indiquer la somme maximale que le garant s'engage à payer à la place du locataire pour la validité de l'acte de caution. Nous conseillons, par exemple, de prévoir un montant représentant au moins deux ans de loyers et de charges.

Cet acte de caution doit être fait en double exemplaire : un pour vous, bailleur, et un à conserver par la caution de votre locataire (ou éventuellement une photocopie). Comme son engagement s'appuie sur celui du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat de location.

Les engagements de la caution

Un engagement individuel

Seul le signataire de l’acte de caution est engagé, uniquement sur ses biens propres et revenus. Pour illustration, si un membre d’un couple marié sous le régime de la communauté se porte caution pour un enfant ou tout autre personne, il n’engage que lui, ses biens propres et revenus et en aucun cas on ne pourra faire porter la garantie sur les biens et revenus propres du conjoint.

Pour faire supporter la garantie résultant de la caution solidaire sur le patrimoine commun, le conjoint doit avoir manifesté un consentement exprès. En pratique, il est souvent demandé à chacun des époux de se porter caution.

Un engagement transmis au nouveau propriétaire

En cas de vente d'un logement occupé, le bail en cours des locataires en place est transmis au nouveau propriétaire. Les locataires changent simplement de propriétaire. Si le paiement des loyers est garanti par une caution solidaire, ce cautionnement est, sauf clause contraire, transmis au nouveau propriétaire. Il pourra demander le paiement à la caution en cas d'impayé de la part du locataire en place.

Il est conseillé de demander un garant qui réside habituellement sur le territoire français, afin de faciliter les démarches en cas de contentieux. En revanche, il n’est pas possible d’exclure un garant du seul fait qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain. Il n'est pas non plus possible d'exclure un garant au motif qu'il n'est pas de nationalité française.

Caution solidaire et colocation

Si le logement est loué à des colocataires, il faut également préciser, sous peine de nullité, le nom du colocataire dont le congé délivre la caution de son engagement dans un délai maximal de six mois après la date d’effet de son congé. Une clause particulière est prévue pour cela dans le modèle-type d'acte de caution solidaire que propose PAP.fr.

Caution solidaire et assurance : cumul impossible

En location vide, comme en location meublée ou avec un bail mobilité, un propriétaire ne peut pas cumuler pour un même locataire, la caution solidaire d'un tiers avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Pour en savoir plus sur les garanties à choisir, consultez notre article : "Caution ou assurances loyers impayés".

PAP.fr  vous propose des modèles-types de contrats de location/colocation, de caution solidaire, de quittances... respectant le formalisme prévu par la loi.

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