La caution solidaire en location

Cécile Nlend
Mis à jour par
le 28 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

La caution solidaire permet de consolider le dossier d'un locataire dont les revenus sont jugés insuffisants par le propriétaire. Mais comment ça fonctionne ?

C'est souvent l'un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire.
C'est souvent l'un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire. © Maskot/Getty Images

C'est quoi un acte de caution solidaire ?

La caution solidaire ou acte de caution est un document par lequel une personne s'engage à payer le loyer à la place du locataire, au cas où celui-ci ne l'aurait pas réglé. C'est donc un engagement lourd. Pour le formaliser, il y a un document à remplir, distinct, mais indissociable du contrat de location.

La caution solidaire présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas du niveau de revenus suffisant pour décrocher un logement, à condition que le garant soit solvable. Elle présente en plus l’avantage d’être gratuite.

C'est quoi un cautionnaire ?

Le garant peut être une personne physique ou une personne morale.

  • Une personne physique : c'est souvent l'un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire, mais cela peut être toute personne prête à s'engager pour prendre le relais en cas d'impayé : un frère, une sœur, un enfant dans la vie active ou un ami...
  • Une personne morale : cela peut être un employeur, une école ou un organisme qui est lié au locataire gratuitement ou via un système de redevance.

Quelle différence entre garant et caution solidaire ?

Il n'y a pas de différence entre les deux, ce sont simplement deux appellations pour décrire le même engagement.

Quand demander à une caution solidaire ?

La caution solidaire n'est pas un document obligatoire en location. Les propriétaires demandent souvent un garant lorsque la solvabilité du locataire est jugée insuffisante. Il est aussi possible que certains propriétaires la demandent systématiquement, peu importe les revenus du locataire.

Les propriétaires qui font de la caution solidaire une condition de sélection l'annonce souvent dès le premier contact. Nous conseillons aux candidats locataires qui disposent d'un garant de le mettre en avant dès le premier contact et de l'inclure dans le dossier de location qu'ils vont communiquer au propriétaire lors de la visite. La caution solidaire lorsqu'elle est demandée est à donner au locataire au moment de la signature du contrat de bail.

Formalisme de l'acte de caution

Pour permettre à la personne qui se porte caution de mesurer son engagement, l'acte de caution doit être précis et détailler son engagement. La rédaction de l'acte de caution doit respecter un formalisme strict.

La rédaction de l'acte de cautionnement

Pour éviter aux garants de signer un document sans avoir pleinement connaissance de leur engagement, la loi leur impose de reproduire à la main une mention formalisant leur engagement. La mention manuscrite doit établir que le garant s'engage, en cas de défaillance du locataire, à payer le bailleur à sa place, dans la limite d'un montant maximal exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Ce travail d'écriture un peu rébarbatif pour les garants est redevenu indispensable depuis le 1er janvier 2022, pour garantir la validité du document. La mention manuscrite avait pourtant été supprimée temporairement pendant trois ans par la loi Elan. Elle est redevenue obligatoire en 2022. L'acte de caution solidaire doit comporter un certain nombre d’indications :

  • l’identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du logement objet du contrat ;
  • la date de signature du contrat ;
  • le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer qui sont prévues dans le bail ;
  • la durée d’engagement du garant et le paragraphe de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui doivent être reproduits dans l'acte de caution qui rappelle que si l'engagement de la caution n'est pas limité dans le temps, la caution peut la résilier ;
  • une mention manuscrite par laquelle la caution s'engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant indiqué en lettres et en chiffres ;
  • les signatures du garant et du bailleur.

Cet acte de caution doit être fait en double exemplaire : un pour vous, bailleur, et un à conserver par la caution de votre locataire (ou éventuellement une photocopie). Comme son engagement s'appuie sur celui du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat de location.

Quels documents pour une caution solidaire ?

Avant la signature du bail de location, assurez-vous que la caution solidaire est bien recevable selon les critères du propriétaire. Pour vérifier sa solvabilité, il va lui être demandé un certain nombre de documents.

Une pièce d'identité : pour les personnes physiques une carte nationale d’identité française ou étrangère, passeport français ou étranger, permis de conduire français ou étranger et pour les personnes morales un extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou tout autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne et un justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.

Une pièce justificative de domicile : cela peut être la dernière quittance de loyer ; une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois; une attestation d’assurance logement de moins de trois mois ou enfin le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles : contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur ; l’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ; l’extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan ; la copie du certificat d’identification de l’Insee, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant ; la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ; toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

Un ou plusieurs documents attestant des ressources : le dernier avis d’imposition ou de non-imposition ; le titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ; les trois derniers bulletins de salaire ; les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivrés par un comptable pour les professions non salariées ; un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur ; un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Combien de cautions pour une location ?

Il est tout à fait possible d'avoir plusieurs garants pour la même location. La loi ne limite pas le nombre de cautions possible. Attention toutefois à ne pas tomber dans l'excès, ça aura l'effet inverse de celui recherché : transformer la réclamation des sommes dues en une usine à gaz, s'il faut solliciter pour la même dette un grand nombre de personnes.

Caution solidaire à durée déterminée ou indéterminée ?

L'engagement de la caution solidaire doit avoir une durée limitée sinon sa validité peut être remise en question. La notion de caution solidaire à durée indéterminée ou la mention d'une caution couvrant toute le durée du bail n'est pas recevable.

En pratique pour les actes de caution en location vide vous recommandons une durée maximale de neuf ans, soit le bail initial de trois ans plus deux reconductions tacites. Pour le bail meublé nous préconisons la même durée soit le bail initial d'un an plus huit reconductions. Au-delà, il y a un risque que le bail soit requalifié en bail à durée indéterminée et sujet à annulation.

Quel montant maximal pour une caution solidaire ?

Il n'y a pas de plafond légal d'engagement financier du garant. Le premier principe c'est que le garant est redevable dans les mêmes conditions que le locataire, des sommes dues par celui-ci. Pour autant il peut être prévu un montant maximum d'engagement du garant dans le formulaire d'acte de caution. C'est le choix fait dans le formulaire proposé par De Particulier à Particulier.

Nous conseillons de prévoir une somme correspondant à deux années de loyer. Cela permettrait d'englober les sommes dues pendant une procédure en impayés contre le locataire. La somme peut sembler exorbitante, mais il est de l'intérêt du garant de prendre la mesure de son engagement de s'assurer que les impayés du locataire ne s'étendent pas à l'excès.

Comment fonctionne la caution solidaire ?

Quelle différence entre caution simple et caution solidaire ?

Le propriétaire peut avoir recours à une caution simple ou une caution solidaire.

Caution simple : le propriétaire qui accepte une caution simple doit savoir qu'en cas d'incapacité du locataire à s'acquitter du montant de son loyer, il ne pourra solliciter le garant qu'une fois qu'il aura épuisé toutes les voies de recours contre le locataire et qu'il aura constaté son insolvabilité.

Si en plus le locataire dispose de plusieurs cautions simples, il ne sera pas possible de demander à une seule caution simple de couvrir la totalité de la dette du locataire. En effet, la caution simple dispose du bénéfice de division, ce qui signifie que chaque caution simple ne prend en charge que la part pour laquelle elle s’est engagée.

Caution solidaire : en cas de non-paiement du locataire, le propriétaire peut dès le premier euro d par le locataire solliciter le ou les garants. Il peut ne solliciter que le garant ou le faire en même temps qu'il relance le locataire pour défaut de paiement.

S'il y a plusieurs garants, il peut tous les solliciter ou n'en choisir qu'un (le plus solvable par exemple) et lui demander de régler tous les impayés.

Comment mettre en œuvre une caution solidaire ?

Le contrat de location prévoit une l'obligation de payer le loyer du locataire. En cas de défaillance de ce dernier, le garant doit prendre le relais. Le propriétaire doit faire appel au garant dès que le défaut de paiement est avéré.

Il peut le faire dès la première mise en demeure faite au locataire, il suffit pour cela de mettre le garant en copie. La mise en demeure doit être assortie d'un délai au bout duquel la situation devrait être régularisée. Si ça ne l'était pas au terme du délai imparti, le propriétaire va passer à la phase contentieuse.

S'il y a deux échéances non payées, le bailleur va faire appel à un huissier de justice. Il va adresser au garant et au locataire un commandement de payer. Les créanciers (le locataire et son garant) disposent encore d'un délai de deux mois au terme desquels le bailleur devra introduire une action en justice pour demander la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion et le paiement des sommes dues.

Il faut noter que le garant peut être sollicité pour toute somme due au propriétaire pendant le bail : il peut s'agir du loyer, des charges locatives ou des dégradations dont le locataire se serait rendu coupable. De même, si à l'issue de l'état des lieux de sortie le locataire est redevable de sommes au propriétaire et est dans l'incapacité de les payer, le garant peut être mis à contribution de manière solidaire avec le locataire.

Les engagements de la caution

Un engagement individuel

Seul le signataire de l’acte de caution est engagé, uniquement sur ses biens propres et revenus. Pour illustration, si un membre d’un couple marié sous le régime de la communauté se porte caution pour un enfant ou toute autre personne, il n’engage que lui, ses biens propres et revenus et en aucun cas on ne pourra faire porter la garantie sur les biens et revenus propres du conjoint.

Pour faire supporter la garantie résultant de la caution solidaire sur le patrimoine commun, le conjoint doit avoir manifesté un consentement exprès. En pratique, il est souvent demandé à chacun des époux de se porter caution.

Un engagement transmis au nouveau propriétaire

En cas de vente d'un logement occupé, le bail en cours des locataires en place est transmis au nouveau propriétaire. Les locataires changent simplement de propriétaire. Si le paiement des loyers est garanti par une caution solidaire, ce cautionnement est, sauf clause contraire, transmis au nouveau propriétaire. Il pourra demander le paiement à la caution en cas d'impayé de la part du locataire en place.

Peut-on avoir recours à un garant en dehors du territoire français ?

Rien n'interdit d'accepter un garant qui n'est pas résident en France. L'exécution d'une contrainte de paiement en dehors de la France est très complexe. Nous vous conseillons de privilégier un garant qui réside habituellement sur le territoire français, afin de faciliter les démarches en cas de contentieux.

Notez qu'il n’est pas possible d’exclure un garant du seul fait qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain. Il n'est pas non plus possible d'exclure un garant au motif qu'il n'est pas de nationalité française.

Combien de fois je peux être garant ?

Vous pouvez être garant autant de fois que vous en prend l'envie, mais attention! Il ne s'agit pas d'un engagement à prendre à la légère, parce qu'en cas de défaillance des locataires pour lesquels vous vous êtes porté caution, vous devrez payez à leur place. Ce n'est jamais agréable de devoir payer pour un locataire défaillant alors imaginez pour plusieurs locataires défaillants.

La résiliation de l'acte de caution est-elle possible ?

La première cause de résiliation d'un cautionnement est la fin du bail avant la fin de la durée d'engagement du garant. Si le locataire ou le propriétaire met un terme au contrat de location, alors l'engagement du garant prend fin en même temps que le contrat. Il ne pourra être redevable que des sommes dues par le locataire au moment de la fin de la location.

Le garant ne peut de lui-même décider de mettre un terme à son cautionnement avant l'échéance prévue dans l'acte de caution. La loi n'a pas prévu de rétractation ni d'annulation possible du garant.

Il existe une exception à la règle : le garant peut remettre en question la validité du cautionnement si le formalisme obligatoire de rédaction de l'acte de caution n'a pas été respecté. C'est le cas lorsque :

  • une durée d'engagement déterminée n'a pas été inscrite dans l'acte ;
  • la mention manuscrite ne figure pas dans l'acte ;
  • dans un cautionnement pour une colocation le nom du colocataire dont le départ entraînerait le fin de l'engagement du garant n'a pas été précisé.

Dans ces cas, le garant pourra demander la résiliation de l'acte de caution qui ne pourra prendre effet qu'à l'échéance du bail en cours au moment de la demande résiliation.

Que se passe-t-il si le garant décède ?

Lors de la location du logement, le garant s'engage à se porter caution pour le locataire pendant une durée définie dans l'acte. Si le décès de la caution survient alors que l'acte de caution est toujours valide, l'engagement prend fin avec ce décès.

Si au jour du décès du garant il était redevable de sommes auprès du propriétaire au titre du cautionnement, ces sommes pourront être réclamées à sa succession. Mais le cautionnement étant un acte individuel, il n'est pas cessible. On ne peut donc demander aux ayants droit de prendre la suite du garant décédé dans l'acte de caution.

Caution solidaire et colocation

Si le logement est loué en colocation, il faut préciser, sous peine de nullité, le nom du colocataire dont le congé délivre la caution de son engagement dans un délai maximal de six mois après la date d’effet de son congé. Lorsqu'en colocation il y a plusieurs cautions solidaires et qu'il s'agit d'un bail unique, la solidarité des colocataires crée une solidarité de fait pour les garants. A condition que dans l'acte de caution le montant total du loyer ait été indiqué, le bailleur peut solliciter n'importe lequel des garants pour des impayés, peu importe le locataire fautif.

Caution solidaire et assurance : cumul impossible

En location vide, comme en location meublée ou avec un bail mobilité, un propriétaire ne peut pas cumuler pour un même locataire, la caution solidaire d'un tiers avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Un arbitrage doit dont être fait : caution ou assurances loyers impayés. Il n'est pas possible de cumuler un cautionnement avec la garantie Visale. La réglementation l'exclut de manière très claire.


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