La caution solidaire

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Pour garantir le paiement du loyer du locataire, il est courant de lui demander s'il a un garant. Pour formaliser cet engagement, la personne qui se porte garant signe un acte de caution solidaire.

La caution solidaire est un document par lequel une personne s'engage, désormais par une simple signature, à payer le loyer à la place du locataire, au cas où celui-ci ne l'aurait pas réglé. C'est donc un engagement lourd. Pour le formaliser, il y a un document à remplir, distinct mais indissociable du contrat de location.

C'est souvent l'un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire, mais cela peut être toute personne prête à s'engager pour prendre le relais en cas d'impayé : un frère, une sœur, un enfant dans la vie active ou un ami...

La caution solidaire présente une sérieuse garantie pour les locataires ne disposant pas de niveaux de revenus suffisants pour prétendre à une location, à condition que le garant soit solvable. Elle présente en plus l’avantage d’être gratuite.

Formalisme de l'acte de caution

Pour permettre à la personne qui se porte caution de bien mesurer l'importance de son engagement, l'acte de caution doit être précis. Il doit comporter un ensemble de mentions indispensables pour être valable :

  • le montant du loyer,
  • la durée pour laquelle le garant s'engage
  • une mention indiquant qu'il a bien connaissance de la portée de son engagement.

Pour éviter aux garants de signer un document qu'ils n'auraient pas entièrement lu, la loi leur imposait jusqu'à présent de recopier toutes ces indications à la main, ainsi qu'un article de loi rappelant les règles à ce sujet. Ce travail d'écriture manuscrite pouvait paraître dissuasif et pour le moins rébarbatif aux garants.

Jugé trop lourd, le travail de la caution a été ultra simplifié avec l'entrée en vigueur de la loi Elan. Depuis le 25 novembre 2018, le garant n'a plus besoin de recopier les différentes informations à la main. Il lui suffit de signer un formulaire d'acte de caution comportant toutes ces mentions.

Vous pouvez vous procurer un modèle type d'acte de caution solidaire conforme sur PAP.fr, notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier, à faire compléter par la personne qui se porte caution.

Notre modèle type d'acte de caution solidaire est accompagné d’un spécimen prérempli pour vous guider.

L'acte de caution solidaire doit obligatoirement comporter un certain nombre d’indications :

  • L’identification du garant, du ou des locataires, du bailleur et du bien objet du contrat ;
  • La date de signature du contrat ;
  • Le montant du loyer et des charges, les modalités de révision du loyer ;
  • La durée d’engagement du garant ; en l’absence de mention de durée, l'engagement de la caution solidaire est considéré comme étant indéterminé. Le garant peut alors la résilier de lui-même. Dans ce cas, la résiliation prend effet au terme du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé) au cours duquel le bailleur reçoit la notification de la résiliation ;
  • L'indication que la caution a pleinement connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ;
  • La reproduction d'une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui rappelle que si l'engagement de la caution n'est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier. Cette loi est celle qui fixe toutes les règles pour la location de logements loués en tant que domicile principal des locataires, ou avec un bail mobilité ;
  • La caution solidaire peut être consentie pour la durée initiale du bail et une ou plusieurs reconductions tacites dont le nombre doit être précisé afin de déterminer la durée totale d’engagement du garant.

Pour permettre au garant d'avoir pleinement conscience de l'étendue de son engagement, il est également indispensable d'indiquer la somme maximale qu'il s'engage à payer à la place du locataire. Nous conseillons, par exemple, de prévoir un montant représentant au moins deux ans de loyers et de charges.

Cet acte de caution doit être fait en double exemplaire : un pour vous, bailleur, et un à conserver par la caution de votre locataire (ou éventuellement une photocopie). Comme son engagement s'appuie sur celui du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat de location.

Les engagements de la caution

Un engagement individuel

Seul le signataire de l’acte de caution est engagé, uniquement sur ses biens propres et revenus. Pour illustration, si un membre d’un couple marié sous le régime de la communauté se porte caution pour un enfant ou tout autre personne, il n’engage que lui, ses biens propres et revenus et en aucun cas on ne pourra faire porter la garantie sur les biens et revenus propres du conjoint.

Pour faire supporter la garantie résultant de la caution solidaire sur le patrimoine commun, le conjoint doit avoir manifesté un consentement exprès. En pratique, il est souvent demandé à chacun des époux de se porter caution.

Si le bien sur lequel porte la caution solidaire est vendu en cours de bail, le cautionnement est, sauf clause contraire, transmis au nouveau propriétaire qui pourra le faire valoir en cas de défaillance du locataire à s’acquitter de ses loyers.

Une contrainte territoriale

Le garant doit être résident sur le territoire français. Il n’est donc pas possible d’exclure un garant du seul fait qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain. Le fait que le garant ne soit pas de nationalité française n’est pas non plus un critère d’exclusion, dès lors qu’il réside régulièrement en France.

Caution solidaire et colocation

Si le logement est loué à des colocataires, il faut également préciser, sous peine de nullité, le nom du colocataire dont le congé délivre la caution de son engagement dans un délai maximal de six mois après la date d’effet de son congé. Une clause particulière est prévue pour cela dans le modèle-type d'acte de caution solidaire que propose PAP.fr.

Caution solidaire et assurance : cumul impossible

En location vide, comme en location meublée ou avec un bail mobilité, un propriétaire ne peut pas cumuler pour un même locataire, la caution solidaire d'un tiers avec une assurance garantissant les loyers impayés, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Pour en savoir plus sur les garanties à choisir, consultez notre article : "Caution ou assurances loyers impayés".

PAP.fr  vous propose des modèles-types de contrats de location/colocation, de caution solidaire, de quittances... respectant le formalisme prévu par la loi.

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