Indivision, SCI, couple : qui peut signer le bail et donner congé au locataire ?

Avant de s’intéresser au bail, il faut connaître le régime juridique de détention du logement. Il en découle les droits et les pouvoirs de chaque propriétaire :

• Indivision : plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, sans structure juridique.
• SCI (société civile immobilière) : les associés détiennent des parts dans une société qui possède le bien.
• Couples : selon le régime matrimonial (communauté ou séparation de biens) ou la manière dont le bien a été acheté (commun ou indivis).

👉 Ce cadre détermine non seulement qui peut signer le bail, mais aussi comment se fait la gestion du bien au quotidien et les décisions majeures comme donner congé au locataire.

Qui doit figurer sur le bail et le signer ?

Le bail est le point de départ de toute relation locative. Sa rédaction doit être rigoureuse : si les signataires ne correspondent pas à la structure de propriété, cela peut fragiliser le contrat. 

Situation juridique	Qui est le bailleur ?	Qui signe le bail ?
Indivision	Tous les indivisaires	Tous ou un avec mandat écrit
SCI	La SCI	Le gérant
Bien commun (époux)	Les deux époux	Un seul peut signer
Bien propre	Le propriétaire	Le propriétaire uniquement

📌Exemple : Quatre frères et sœurs détiennent en indivision un appartement hérité à Nice. Le bail doit mentionner les quatre noms et être signé par chacun, ou par un seul s’il a été mandaté. À l’inverse, dans une SCI, seul le gérant signe au nom de la société.

La gestion au quotidien : qui fait quoi ?

👉En indivision : des décisions souvent à l’unanimité

Dans une indivision, chaque indivisaire détient une part du bien, mais les décisions importantes (location, congé, vente…) nécessitent l’accord de tous. Pour éviter les blocages, les indivisaires peuvent établir une convention d’indivision désignant un gestionnaire et fixant les règles de majorité.

Action	Possible seul ?
Signer un bail	❌ Non, unanimité requise
Encaisser les loyers	✅ Oui, s’il y a accord
Donner congé au locataire	❌ Non, unanimité requise
Réaliser des réparations urgentes	✅ Oui, en cas d’urgence

📌Exemple : Marc, Julie et Antoine héritent d’un appartement à Montpellier. Marc veut le louer. Il doit obtenir l’accord écrit des deux autres pour signer le bail et ne peut pas donner congé seul.

👉En SCI : le gérant pilote la gestion

La société civile immobilière permet une gestion plus souple. Le bien est la propriété de la SCI, et le gérant agit au nom de la société, dans les limites fixées par les statuts.

Action	Gérant autorisé ?
Signer un bail	✅ Oui
Encaisser les loyers	✅ Oui
Donner congé au locataire	✅ Oui, sauf clause contraire
Vendre le bien	❌ Non, décision des associés requise

📍Exemple : Claire et Hugo créent une SCI pour acheter un appartement à Paris. Hugo est nommé gérant. Il peut signer le bail, gérer la location et donner congé, sauf si les statuts exigent une double validation.

👉En couple : attention au régime matrimonial

Le pouvoir de gestion dépend de la qualité de propriétaire :

• En communauté légale, les deux époux sont propriétaires. L’un peut signer seul, mais certains actes (vente, congé) nécessitent l’accord de l’autre.
• En séparation de biens, seul l’époux propriétaire est habilité à agir.
• Si le bien est acheté en indivision, même en couple, l’unanimité est requise comme dans toute indivision.

📍Exemple : Sophie et Nicolas, mariés sous le régime légal, achètent une maison mise en location. Nicolas peut signer le bail seul, mais Sophie peut s’opposer à un congé donné sans son accord, car il s’agit d’un bien commun.

Donner congé au locataire : une décision collective

Donner congé pour reprise ou pour vente implique de respecter un formalisme strict : envoi en recommandé, motif légitime, et préavis de six mois pour une location vide. Mais attention : le congé doit être donné par tous les propriétaires, ou par l’un d’eux muni d’un mandat écrit.

📍Exemple : Trois sœurs détiennent une maison en indivision, louée depuis 5 ans. Pour vendre, elles doivent envoyer un congé signé par les trois, ou par l’une d’elles avec mandat des deux autres.

🧰Boîte à outils du propriétaire

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide) Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

En conclusion

Le droit de louer, percevoir les loyers ou donner congé dépend du statut juridique du bien :

• En indivision, les décisions importantes se prennent à l’unanimité.
• En SCI, le gérant centralise la gestion.
• En couple, tout dépend du régime matrimonial ou de l’acte d’achat.

Le bail doit impérativement refléter la réalité de la propriété. Mal désigner le propriétaire bailleur ou faire signer la mauvaise personne, c’est risquer une contestation future. Anticipez les difficultés en formalisant vos accords, et n’hésitez pas à rédiger une convention d’indivision ou à consulter un notaire si nécessaire.