Louer sans intermédiaire, c’est facile : remplir un contrat de location aussi !

Choisir le bon bail pour louer

Depuis 2015, la loi ALUR a tout cadré : chaque type de location (vide, meublée, colocation, bail mobilité) a désormais son contrat type officiel. Plus besoin de chercher quoi écrire ou craindre d’oublier une mention essentielle : tout est prévu par la loi !

👉Vous pouvez donc remplir votre bail seul, en toute confiance. Le modèle officiel guide chaque étape : loyer, durée, dépôt de garantie, charges, état des lieux… Rien n’est laissé au hasard. Une notice explicative doit être obligatoirement jointe à tout contrat de location vide ou meublée. Chaque clause du contrat renvoie à cette notice pour en expliquer le sens et les obligations.

La clause loyer, comment ça marche ?

Vous louez pour la première fois ?

✅ Oui, le bien est situé :

• Hors zone tendue : le loyer est libre. Inspirez-vous des loyers du marché ;
• En zone tendue : le loyer est libre mais dans les villes soumises à l’encadrement, le loyer ne peut dépasser le plafond (loyer de référence majoré), sauf supplément justifié (équipements rares, vue, terrasse…).

C'est une relocation (nouveau locataire) ?

✅ Oui, Le logement est situé :

• Hors zone tendue : le loyer reste libre, sauf si le logement est classé F ou G (passoire énergétique) ;
• En zone tendue : le nouveau loyer ne doit pas dépasser le dernier loyer pratiqué hors charges, sauf exceptions (travaux importants, loyer sous-évalué, vacance > 18 mois). Si la commune est soumise à l’encadrement, le plafond légal sur le loyer de référence majoré s’applique également.

La clause indexation : comment bien la remplir ?

✅ Que doit contenir la clause ?

• L’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee ;
• Le trimestre de référence retenu : celui du dernier indice publié au moment de la signature du bail.

❌ En l’absence d’une clause d’indexation claire ou mal remplie, aucune révision n’est possible pendant toute la durée du bail. En cas de changement de locataire, vous ne pouvez pas reconstituer les indexations non effectuées : seul le dernier IRL publié depuis plus d’un an peut éventuellement servir de base à une nouvelle révision.

À savoir : La révision du loyer ne peut avoir lieu qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail. Si vous oubliez de procéder à la révision, vous ne pouvez pas la rattraper rétroactivement : la hausse ne s’appliquera que pour le temps restant à courir si vous vous réveillez en cours d'année !

Quel montant indiquer pour les charges locatives ?

Pour les charges récupérables, vous avez le choix entre forfait ou provision avec régularisation annuelle. Le forfait est possible en location meublée ou en colocation ; en location vide (hors colocation), c'est toujours une provision.

⚠️ Le montant (forfait ou provisions) doit être au plus juste des charges réelles ; un forfait manifestement disproportionné peut être contesté.

Pour bien fixer le montant les charges

👉Logement en copropriété

• Partir du dernier décompte annuel des charges, rubrique « charges locatives ou récupérables » ;
• Diviser ce montant par 12 pour obtenir la provision mensuelle ;
• Ajouter la part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figurant dans la taxe foncière.

👉Maison individuelle

Seule la TEOM est récupérable auprès du locataire (pas d’autres charges communes).

👉Immeuble en mono-propriété (appartient à un seul propriétaire)

Il faut annexer au bail :

• La liste des charges récupérables (conforme au décret n° 87-713) ;
• La méthode de répartition retenue (par surface, nombre d’occupants, etc.), puisque l’absence de tantièmes empêche leur usage.

Le bail comporte d’autres clauses essentielles

Ces rubriques sont faciles à compléter : certaines sont déjà prérédigées dans les modèles, d’autres demandent simplement de cocher ou préciser ce qui convient. Pas besoin de juriste ni de panique : un peu de rigueur, deux ou trois vérifications. Et vous voilà prêt à louer en toute tranquillité.