Investir dans un local commercial

Investir dans l'immobilier rime le plus souvent avec achat d'un logement. Pourtant, les locaux commerciaux et autres murs de boutiques offrent de nombreux avantages. Avec une rentabilité qui varie en général de 4 à 8 %, ils rapportent deux fois plus que le logement locatif. Les impayés de loyers sont moins fréquents et l'investisseur assoit son projet sur un bail de longue durée. Le contrat de location est plus souple et il permet de répercuter davantage de charges sur le locataire.

Ce marché reste toutefois assez confidentiel. L'offre, notamment sur les meilleurs emplacements, est bien moins importante qu'en matière d'immobilier d'habitation. Et les artères les plus commerçantes s'arrachent à prix d'or. Le prix ne se calcule pas comme celui des logements. L'investisseur doit tenir compte des spécificités du bail commercial conclu avec le locataire. Il faut choisir avec un soin tout particulier l'adresse du local et sélectionner des adresses fréquentées par les consommateurs.

Emplacement et investissement : priorité aux sites fréquentés

Les emplacements les plus favorables sont dits n° 1. Ce sont les principales artères commerçantes, comme la rue de Rivoli à Paris, le pourtour de la place des Terreaux à Lyon, le cours Mirabeau à Aix-en-Provence... Viennent ensuite les emplacements dits 1 bis puis les emplacements n° 2.

Les emplacements n° 1 sont les plus prisés donc les plus chers. Ils offrent aux investisseurs beaucoup de sécurité : le chiffre d'affaires du locataire est a priori assuré, les locaux se louent ou se relouent facilement et la plus-value à la revente a de fortes chances d'être substantielle. En revanche, la rentabilité est plus faible.

Pour faire simple, retenez que les meilleures adresses sont les centres-ville, les quartiers piétonniers et leurs rues adjacentes, les alentours immédiats d'un arrêt de bus, de tramway ou d'une station de métro. La proximité d'une grande enseigne - une locomotive en jargon professionnel - constitue un gros atout car elle va attirer le chaland. Pensez toujours à la fréquentation du site par les consommateurs. Il en va du chiffre d'affaires du locataire. Or c'est lui qui vous verse un loyer, donc qui assure la rentabilité de l'opération.

Local commercial : le prix dépend de la rentabilité

Le prix d'un local commercial ne se fixe pas comme celui d'un logement. Il dépend avant tout de la rentabilité que l'affaire va dégager, donc du loyer. Pour obtenir un rendement de 8 % nets annuels avec un loyer de 16 000 € par an, le local ne doit pas valoir plus de 200 000 € (16 000 x 100/8).

Investir dans un local occupé vous donne l'avantage de connaître le loyer, donc le rendement locatif pour pouvoir évaluer le juste prix. En outre, cette situation montre que le commerçant ou l'entrepreneur locataire exerce bien son activité, gagne de l'argent, ce qui confirme les qualités de l'emplacement.

Dans une moindre mesure, le prix d'un local commercial dépend également de l'adresse, de la commercialité du site, de l'activité et du contexte concurrentiel, le tout assorti de calculs complexes liés notamment au chiffre d'affaires. Bref, chaque transaction relève du cas par cas.

Locataire, loyer et bail commercial : un investissement sécurisé

Investir dans des locaux commerciaux offre une grande sécurité. Le contrat de location est un bail commercial, qui durent neuf ans (le locataire peut y mettre fin tous les trois ans, c'est pour cette raison que ce contrat est aussi nommé bail 3-6-9). De quoi rassurer l'investisseur sur la présence d'un locataire dans les lieux pendant toute cette période. En contrepartie, le loyer est plafonné et ne varie que selon l'indice Insee du coût de la construction, la base de calcul des loyers la plus couramment utilisée.

Le bailleur comme le preneur bénéficient d'une grande liberté dans la rédaction du bail commercial. Nombre de dépenses peuvent être mises à la charge du locataire, qui peut avoir à payer, selon ce qui a été convenu, les taxes et les impôts locaux. Les gros travaux, comme ceux qui relèvent de la mise en conformité, sont à la charge du propriétaire-bailleur (article 606 du Code civil). Du moins si le bail est muet sur cette question. La liberté contractuelle étant particulièrement étendue, il est en effet possible de faire payer les gros travaux par le locataire.

Les impayés de loyer sont moins nombreux que dans l'immobilier d'habitation. Le locataire d'un local commercial a tout intérêt à s'acquitter de son dû : il est titulaire d'un fonds de commerce, dont le bail fait partie intégrante. S'il est défaillant, le fonds, donc le capital du commerçant, voit sa valeur diminuer. En cas de problème de paiement, le locataire peut être mis en redressement ou en liquidation judiciaire. Le bailleur/investisseur peut alors plus facilement reprendre son bien.

Investir dans un local commercial : la fiscalité

Le plus souvent, l'investisseur crée une société civile immobilière (SCI) avec ses associés ou des membres de sa famille. La SCI achète le local. Elle paie des droits de mutation qui s'élèvent à 5,80 % du prix.

Les revenus issus des murs de boutique sont imposés sous le régime des revenus fonciers, comme les logements loués vides. Ainsi, les charges et autres travaux sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Vous pouvez créer des déficits fonciers qui viennent s'imputer sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an.

Le surplus éventuel et les intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme vous permet de baisser votre base imposable, donc de payer moins d'impôts. Si vous possédez déjà un patrimoine immobilier locatif, vous pouvez ainsi optimiser votre fiscalité.