Immobilier locatif : comment choisir un bon emplacement ?

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Réussir un investissement immobilier locatif passe toujours par le choix d'une bonne adresse. De l'image du quartier à sa desserte en passant par ses équipements collectifs, nous avons passé au crible les critères qui caractérisent les bons emplacements.

La règle d'or pour réussir un investissement immobilier ? Elle tient en trois mots : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Très connue, la maxime en deviendrait presque caricaturale. Mais les investisseurs dans l'immobilier n'ont pas d'autre choix que de la respecter. Et pour cause : une bonne adresse assure la valorisation de votre logement sur le long terme. Si vous le revendez, la transaction sera rapide et le prix ne sera pas décoté. Elle amortit le choc d'un éventuel retournement du marché immobilier. Un bon emplacement vous permet de trouver facilement un locataire (c'est indispensable dans le cadre d'un investissement locatif) et de louer à un bon prix. Au terme de l'opération, la maison ou l'appartement se revendent plus vite. Et vous augmentez vos chances d'encaisser une plus-value lors de la cession de votre bien.

Investir : objectif sécurité. Distinguer le bon grain de l'ivraie est une affaire de bon sens. Vous y ajouterez de la rigueur et vous chasserez l'information. Vous passerez au crible la commune, le quartier, le marché locatif. Vous adapterez vos recherches en fonction de la cible de locataire que vous visez. Vous choisirez ainsi votre emplacement avec discernement, ce qui vous permettra de bâtir un patrimoine durable, de sécuriser votre loyer et votre rentabilité.

Investissement locatif de proximité

Vous êtes nul en géographie ? Vous êtes un bon investisseur ! En clair : la bonne adresse, c'est d'abord celle que vous connaissez. Vous savez si elle bénéficie d'une bonne image, si elle séduit de nouveaux habitants en général et de nouveaux locataires en particulier. Nombre d'investisseurs agissent de la sorte et concrétisent leurs projets sur un emplacement qu'ils connaissent bien. « Grâce à un héritage, je disposais d'un capital à placer. Natif de Gap et y retournant souvent, j'ai acheté un deux pièces en plein centre-ville. Je n'ai eu aucun mal à le louer », explique Sébastien C., un cadre qui travaille à Paris.

Cette connaissance de la ville ou du quartier vous sera d'autant plus utile si vous investissez pour récupérer le logement lorsque l'heure de la retraite aura sonné. Un quartier qui vous plaît a toutes les chances de séduire les locataires.

Investir près de chez vous. Certains investisseurs poussent cette logique plus loin et choisissent d'acheter dans leur propre quartier. Une stratégie riche d'avantages : votre locataire restera proche de votre domicile. Vous pourrez dialoguer plus facilement avec lui, intervenir plus rapidement en cas de besoin (réparations par exemple). De son côté, le locataire sera plus vigilant sur le paiement des loyers et l'entretien du bien.

Investissement : priorité au locataire

Priorité à la location. Si vous ne misez pas sur la proximité, retenez avant tout qu'en matière d'investissement immobilier, tout part du locataire. Sans lui, pas de loyer, pas de rentabilité et des dépenses (remboursement du crédit par exemple) qui s'envolent. Pour le séduire, vous devrez lui proposer une bonne adresse. Le quartier lui offrira un cadre agréable, avec une desserte performante, des espaces verts, des équipements collectifs... Raisonnez également en termes de cible de clientèle. Si vous comptez louer à un étudiant, le campus et le centre-ville animé devront être facilement accessibles.

Ciblez les locataires. Si vous investissez dans une grande surface, il y a de fortes chances pour qu'elle soit occupée par une famille. Dès lors, pensez à la proximité des établissements scolaires. Notez qu'une école de qualité constitue un atout de taille. Ce n'est pas un hasard si les logements sont plus chers lorsqu'ils sont proches d'un lycée réputé. Gardez également un oeil sur le niveau de sécurité. Bref, la bonne adresse, c'est avant tout celle que vous considérez comme telle puisque vous accepteriez d'y vivre. Vous la choisirez comme si c'était vous qui alliez devenir locataire.

Si vous investissez dans le neuf avec la loi Pinel, vous devrez respecter des plafonds de loyers. Le plus souvent, ils sont inférieurs de 10 à 20 % aux loyers de marché. Ce qui est compensé par l'avantage fiscal propre à ce dispositif. Mais dans certaines communes, les loyers de marché sont inférieurs aux plafonds Pinel. Si vous applisez ces derniers, vous aurez beaucoup de mal à louer.

Vérifier la demande locative. Elle doit exister pour que vous puissiez louer. Ainsi, une ville qui attire de nouveaux habitants, un bassin d'emploi dynamique ou encore un pôle universitaire sont le plus souvent porteurs puisqu'ils constituent un important vivier de locataires. Pour autant, gardez-vous des généralités. Dans une commune qui souffre d'une pénurie d'offre locative, certains secteurs sont plus porteurs que d'autres. En d'autres termes, pensez toujours local : basez-vous sur le quartier, ses équipements, son image de marque. C'est aussi nécessaire que l'étude des besoins locatifs, des niveaux de loyers et des prix de l'immobilier.

N'investissez jamais les yeux fermés ! Rendez-vous toujours sur le site pour vous assurer de ses qualités. N'hésitez pas à tester les transports en commun, à vous assurer de la proximité des services. C'est encore plus important si vous investissez dans le neuf dans une commune éloignée de votre domicile.

Immobilier : valeurs sûres et quartiers à fort potentiel

Des adresses très demandées. Certains quartiers, certaines villes sont par tradition considérés comme des valeurs sûres. C'est par exemple le cas du VIIe ou du XVIe arrondissement de Paris, de Neuilly-sur-Seine (92), du VIe arrondissement de Lyon, des quartiers Monselet et Procé à Nantes... Avec leur image de marque très valorisante pour leurs habitants, ces adresses sont très recherchées. Elles ont donc toutes les chances de séduire les locataires.

Sécurité et rentabilité. Revers de la médaille : l'immobilier y est cher, tant en termes de prix au mètre carré que de loyers. Vous devrez donc prévoir un solide budget pour y investir. Et votre locataire devra avoir les moyens de payer son dû. En outre, la rentabilité locative y est souvent faible, un écueil compensé par une forte valeur patrimoniale.

Le risque et le rendement locatif. A l'inverse, l'image de certains quartiers peut être moins positive. Faut-il pour autant les négliger ? Pas forcément. La demande locative peut y être bien réelle. Si le logement est situé dans un secteur calme, bien équipé et bien desservi, il peut séduire les locataires. D'autant que le loyer sera plus bas. Avec des prix de l'immobilier plus abordables, votre rentabilité sera plus importante. Mais dans ce cas, procédez à une analyse fine pour bien cerner les tenants et les aboutissants de votre investissement.

Nouvelles opportunités. Lorsqu'ils font l'objet d'une opération de renouvellement urbain ou d'amélioration de l'habitat, ces quartiers peuvent même offrir de belles opportunités. De nouveaux équipements, des immeubles neufs, la création d'espaces verts leur redonnent du lustre et font grimper leur cote. Les locataires y trouvent leur compte avec des loyers accessibles. Et vous avez de très fortes chances d'encaisser des plus-values sur le long terme. Nombre de communes, par exemple en Ile-de-France, se lancent dans des opérations d'urbanisme qui offrent bien des possibilités aux investisseurs.

Pour aller plus loin...

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