Investir aux portes de Paris, c'est vraiment intéressant ?

Pierre Chevillard
Mis à jour par Pierre Chevillard
le 6 janvier 2018
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Avec des prix de l'immobilier moins élevés que dans la capitale et une demande locative soutenue, les villes qui bordent Paris offrent de belles opportunités aux particuliers qui souhaitent investir dans la pierre.

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Vous souhaitez investir dans l'immobilier. Et si vous misiez sur les communes qui jouxtent Paris ? De Levallois à Boulogne-Billancourt en passant par Saint-Denis, Montreuil, Vincennes, Vitry ou encore Montrouge, elles sont moins chères que leur grande voisine, à de rares exceptions près. La demande locative y est supérieure à l'offre. La rentabilité dépasse dans la plupart des cas celle de la capitale. Et les logements ont toutes les chances de prendre de la valeur sur le long terme.

Des prix de l'immobilier attractifs

Gros atouts des communes de l'immédiate périphérie parisienne : elles sont le plus souvent plus abordables que la capitale. Selon la Chambre des notaires de Paris (chiffres de fin 2017), le mètre carré se vend en moyenne 6 830 € à Issy-les-Moulineaux (92), 4 290€ à Ivry-sur-Seine (94) ou encore 3 300€ à Saint-Denis (93). Toutes les communes sont logées à la même enseigne. De rares villes se démarquent. Comme la très résidentielle Neuilly-sur-Seine (92), qui affiche un mètre carré moyen à 9 270 €.

Des chiffres à comparer à ceux des arrondissements parisiens qui bordent ces villes. Dans le quartier Javel (sud du XVe, à la limite d'Issy), le mètre carré moyen tourne à 9 000 €. Sur le quartier Gare (sud du XIIIe, proche d'Ivry), il atteint 7 520 €. Les Grandes Carrières (nord du XVIIIe, à deux pas de Saint-Denis) montent à 8 770 €.

En termes de prix des logements à l'unité, la donne est la même. A Issy, les deux pièces d'une quarantaine de m² se vendent entre 340 et 380 000 €. A Ivry, ces biens varient entre 250 000 et 300 000 €. Sur Saint-Denis, ces mêmes deux pièces oscillent de 150 000 à 200 000 €.

Retour à Paris : dans le XVe, il est difficile de trouver le même type de surface à moins de 450 000 €. Idem dans le sud du XIIIe. Dans le nord du XVIIIe, la fourchette varie de 400 000 à 450 000 €. Bref, votre budget investissement locatif sera plus modéré si vous investissez aux portes de la capitale.

Côté valorisation du patrimoine, les communes périphériques connaissent elles aussi une hausse des prix. Les chiffres de la Chambre des notaires sont formels. Si l'on reprend nos trois exemples, la hausse annuelle atteint 8,7% à Issy, 6,7% à Saint-Denis, 5,8% à Ivry et 8,2% à Neuilly.

Dans le même temps, les arrondissements voisins ont connu une progression de 11,9 % pour le quartier Gare du XIIIe, de 8,5 % pour Javel (sud du XVe) et de 10,3% pour les Grandes Carrières, dans le XVIIIe. La moindre valorisation de certaines villes périphériques est compensée par un ticket d'entrée plus abordable et par un meilleur rendement locatif.

Les chiffres donnés dans cet article sont des moyennes ou des exemples. N'oubliez pas que le prix de chaque bien est à évaluer au cas par cas, en fonction de la ville, du quartier, de la position dans l'immeuble, de la qualité et des prestations (refait à neuf ou avec travaux, présence d'un ascenseur, etc.).

Loyers et rentabilité : de solides atouts

Les communes qui entourent Paris offrent une bonne rentabilité, souvent supérieure à celle de leur voisine. Logique : les loyers conservent un bon niveau alors que les prix y sont plus bas.

Le mètre carré moyen se loue 21,8 € à Issy-les-Moulineaux, 16,6 € à Ivry et 15à Saint-Denis selon l'Observatoire spécialisé Clameur. A comparer aux valeurs enregistrées dans les arrondissements parisiens limitrophes de ces communes : 24,5 €/m² dans le XVe, 24,5 € dans le XIIIe, 23,3€ dans le XVIIIe (source : Clameur).

Le rendement brut moyen sur la base des loyers et des prix mentionnés ci-dessus atteint 3,8% à Issy-les-Moulineaux, 4,6% à Ivry, 5,4% à Saint-Denis. Dans Paris, dépasser les 4 % brut est rare. Avec leurs prix plus abordables et des loyers qui gardent un bon niveau, les communes qui bordent la capitale affichent une meilleure rentabilité locative.

La rentabilité brute est calculée en divisant le loyer annuel par le prix du bien, le tout multiplié par 100. Le chiffre obtenu ne tient pas compte des charges, des frais et de la fiscalité.

Une forte demande locative

Tout autour du Périphérique, la demande locative est soutenue. D'abord parce que les loyers sont moins élevés qu'à Paris. Un argument important alors que les dépenses de logement pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages. L'investisseur y trouve également son compte. Avec des loyers plus abordables, il fidélise les occupants, réduit le taux de turn-over tout en conservant une bonne rentabilité. En clair : il sécurise son opération.

Ces loyers plus abordables ne constituent pas le seul argument apprécié par les candidats à la location. Pour eux, les communes qui bordent la capitale offrent finalement les mêmes avantages que leur voisine. Le réseau de transports en commun est dense avec le métro, le RER, le tramway, des lignes de bus qui permettent de franchir rapidement le Périphérique sans rester coincé dans les embouteillages. Les équipements collectifs (établissements scolaires, infrastructures sportives et de loisirs, etc.) sont nombreux et performants.

Autre atout : la mise en place du Grand Paris Express, un super métro qui s'accompagne de nombreux projets d'urbanisme. Ces opérations comportent construction de bureaux et de logements, création d'équipements collectifs et d'espaces verts, etc. Des atouts qui profiteront aux investisseurs, sachant que les nouveaux quartiers ont toujours une influence positive sur la valorisation du patrimoine immobilier. De quoi réaliser une belle plus-value lorsque vous revendrez le bien.

Si les communes qui bordent Paris offrent beaucoup d'avantages, n'oubliez pas de respecter les règles de base de l'investissement locatif. Choisissez un bon emplacement (quartier agréable et bien desservi), veillez à la qualité du logement comme de la résidence et sélectionnez un bon locataire.


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