Immobilier : comment réussir l’ouverture d’un Gîte de France® ?

Et pourquoi pas vous ? Chaque année, plus de 3 200 hébergements labellisés Gîtes de France® sont ouverts par des particuliers dans l’Hexagone. Il s’agit de gîtes, de chambres d’hôtes et de gîtes de groupes qui accueilleront des touristes pour une nuit, voire plusieurs jours. Pendant leur séjour, les propriétaires de gîtes leur font partager leur passion pour leur région en jouant les ambassadeurs du patrimoine local.

Né il y a 60 ans à la Javie, une petite commune située dans les Alpes-de-Haute-Provence, cet hébergement chez l’habitant séduit de plus en plus les touristes et les créateurs d’entreprises qui sont plus d’une centaine à se lancer dans ce beau département de la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur. Conseils d’expert avec Thierry Hours, directeur de l’antenne Gîtes de France® des Alpes-de-Haute-Provence et des Hautes-Alpes, qui accompagne les porteurs de projets souhaitant bénéficier du label Gîtes de France®.

Ouvrir un Gîte de France® ou une chambre d’hôtes

Avant de se lancer, il faut définir son projet. Si l’on souhaite valoriser son patrimoine, mieux vaut ouvrir un gîte. Cette structure qui peut accueillir au moins quatre personnes est équipée d’une cuisine et de sanitaires. Il peut s’agir d’un bien familial ou d’un bâtiment qui sera acheté et rénové conformément aux exigences du label Gîtes de France®. Ce dernier se décline en trois, quatre ou cinq épis selon le niveau de confort choisi par le propriétaire. Les travaux de rénovation et l’emprunt souscrit seront remboursés progressivement par les nuitées payées par les hôtes. « Si le couple souhaite se constituer des revenus complémentaires », explique Thierry Hours, « mieux vaut ouvrir des chambres d’hôte avec table d’hôtes, voire un gîte de groupes qui peut accueillir entre 30 et 40 personnes. »

La bonne recette de la chambre d’hôtes. La chambre d’hôtes, aménagée au domicile du propriétaire et associée à la table d’hôtes, est en effet le duo gagnant pour augmenter ses revenus. Selon une étude réalisée par Gîtes de France®, cet hébergement dégage un chiffre d’affaires annuel de 22 000 € comprenant 552 nuitées en moyenne et les repas du soir. Soit un chiffre d’affaires en hausse de 64 % par rapport à une chambre d’hôtes qui ne proposerait pas de restauration. Une chambre d’hôtes génère en moyenne un revenu net de 4 000 € par an. « La table d’hôte rencontre beaucoup de succès », observe Thierry Hours. « Elle est en effet choisie par 80 % des clients à qui on la propose. Ce repas crée des liens entre le propriétaire et les hôtes. C’est un bon moment dont on se souvient. La table d’hôtes permet également de fidéliser la clientèle qui prolonge son séjour pour visiter notre région. »

Un Gîte de France® dédié à une thématique. Un gîte de groupes pouvant accueillir 30 à 40 personnes permet également de générer des revenus complémentaires pour un couple, voire de constituer l’unique source de revenus. Mais cet hébergement doit s’articuler sur un véritable projet. Il peut s’agir d’un gîte spécialisé dans l’organisation de séjours linguistiques ou dans l’accueil de randonneurs. « Il existe également un réel potentiel de développement de gîtes de groupes sur la thématique du cyclotourisme », explique Thierry Hours. « Car notre région accueille régulièrement le Tour de France. On peut prévoir des menus spécifiques pour les cyclistes, un local destiné aux réparations, etc. » Les entrepreneurs qui se lanceraient dans la création d’un ou plusieurs gîtes de groupes devront prévoir systématiquement la demi-pension pour leurs hôtes. Ce qui suppose soit d’avoir une expérience professionnelle en la matière, soit de bénéficier d’une formation.

Deuxième étape : choisir l’implantation de son gîte

Dans les Hautes-Alpes et les Alpes-de-Haute-Provence, la localisation géographique peut avoir un impact fort sur la fréquentation de la chambre d’hôtes ou celle du gîte. Ces deux départements disposent en effet de sites naturels de grande qualité. La proximité de stations de ski permettra d’avoir un taux d’occupation très élevé pendant la saison hivernale. Certains particuliers fuyant les logements exigus des stations pour le charme d’un hébergement chez l’habitant. La proximité d’un sentier de randonnées très fréquenté permettra de capter une clientèle de randonneurs l’été.

Troisième étape : les travaux. Si vous n’êtes pas propriétaire d’un bien, vous devrez prévoir l’achat d’un bâtiment dans lequel seront aménagées plusieurs chambres d’hôtes selon le niveau de confort souhaité : 3, 4 ou 5 épis. Un classement cinq épis équivalant à un hôtel de luxe. Dans les Alpes-de-Haute-Provence, comptez en moyenne 2 000 € le mètre carré, un tarif incluant l’achat et les travaux de rénovation. Soit un budget de 260 000 € pour une maison de 130 m² accueillant trois chambres d’hôte. Un budget que l’on peut diminuer en réalisant une partie des travaux soi-même. Ce que font souvent les propriétaires. 

© (Gîte de France ®)

Un investissement plus important. Si vous êtes tenté par l’ouverture d’un gîte de groupe, la facture sera plus élevée. Car les bâtiments devront héberger entre 30 et 40 personnes, soit une surface maximale de 600 m². « A partir de 15 personnes, les hébergements doivent être conformes aux exigences des ERP, les établissements recevant du public », explique Thierry Hours. « Ce qui nécessite des travaux concernant la protection incendie comme l’installation de portes coupe-feu et l’accès aux personnes à mobilité réduite. Soit un surcoût de 20 000 à 30 000 €. »

Bien se vendre. Votre hébergement fin prêt, il ne vous reste plus qu’à vous faire connaître ! Vous disposez de différents outils pour assurer sa commercialisation : le site de Gîte de France® et d’autres plateformes permettant de présenter l’hébergement en quelques photos et de visualiser le planning de réservations. Vous pouvez aussi vous faire référencer dans des coffrets-cadeaux. Un canal de vente qui permet d’augmenter le taux d’occupation de votre hébergement notamment en basse saison.

Combien rapportent les chambres d’hôte ?

Moins de 5 000 € par an. Ce sont les revenus qu’ont déclaré 26 % des propriétaires de chambres d’hôtes, interrogés par L’Observatoire des Chambres d’hôtes Gîtes de France®. 5 000 à 15 000 € par an : 34 % des sondés. 15 000 à 30 000 € par an : 20 % des sondés. 30 000 à 50. 000 € par an : 12 % des sondés. Plus de 50 000 € par an : 8 %.

Gîtes de France® : plusieurs formules d’hébergement à ouvrir

Les particuliers souhaitant ouvrir un Gîte de France® disposent d’un large choix d’hébergements qui n’impliquent pas les mêmes obligations et ne nécessitent pas les mêmes investissements.

Le gîte : situé près de la mer, à la campagne ou en montagne, le gîte peut se louer une ou plusieurs semaines. Cette structure est équipée de sanitaires, de chambres et d’une cuisine.

Le gîte de groupe : cette structure peut accueillir de 12 à 100 personnes. Dotée d’une cuisine, elle propose également différentes formules pour les repas : pique-nique, demi-pension, pension complète.

La chambre d’hôtes : un propriétaire accueille dans sa maison plusieurs chambres d’hôtes (cinq maximum) qui peuvent héberger jusqu’à 15 personnes. Le petit-déjeuner est inclus dans le prix de la nuitée. Le propriétaire peut proposer la table d’hôte, le dîner étant réservé aux hôtes.

Les gîtes Panda WWF : situés dans un environnement naturel et préservé, ces gîtes permettent aux passionnés de nature de découvrir des parcs naturels. Les propriétaires de ces structures proposent un équipement d’observation de la nature et des documents spécifiques pour découvrir le patrimoine naturel et culturel.

Les écogîtes : Gîtes de France® rime avec développement durable. Créée en 2007, la certification écogîte Gîtes de France® a été attribuée à plus de 360 hébergements. Les critères exigés ? Des consommations en énergie et en eau maîtrisées, l’utilisation de matériaux locaux sains et des techniques de mise en œuvre traditionnelles. Sans oublier la sensibilisation des vacanciers aux écogestes.

Les hébergements écogestes : cette qualification née en 2012 est délivrée aux propriétaires qui ont pour objectif de diminuer l’impact de leur activité touristique sur l’environnement. Différents leviers peuvent être utilisés : l’utilisation d’équipements limitant la consommation d’énergie comme les leds, le compostage des déchets, l’emploi de produits d’entretien biodégradables…

Témoignage : Comment un couple a ouvert cinq Gîtes de France®

Une magnifique vue sur la chaîne des Alpes, la vallée de la Bléone… C’est le panorama dont profitent quotidiennement Charles et Annick Speth, deux Belges qui gèrent cinq Gîtes de France® dans les Alpes-de-Haute-Provence. Une belle aventure commencée il y a déjà une dizaine d’années. Ce couple avait en effet envie de changer de vie et de créer son entreprise. Ils vendent leur maison située dans un quartier chic de Bruxelles et songent à ouvrir un hôtel dans les Ardennes belges avant de renoncer. Et posent finalement leurs valises dans la commune d’Aiglun, située à proximité de Digne, où ils ont le coup de foudre pour un village médiéval, « le Viel Aiglun », tombé en ruines. Ils l’achètent pour y ouvrir des chambres d’hôtes. « La mairie était ouverte à notre projet », raconte Annick Speth dont les logements ont pu bénéficier du raccordement à l’eau et à l’électricité. 

Après de nombreux travaux, cinq chambres d’hôtes et un gîte labellisés Gîtes de France® ouvrent leurs portes en 2002. Ce qui les a bien occupé pendant dix ans, accueillant chez eux de nombreux touristes dont certains sont devenus des amis. Et jouent les ambassadeurs du patrimoine local, leur conseillant les sites à visiter dans la région, les randonnées à faire. « Ouvrir des chambres d’hôtes est une activité très contraignante », analyse cette femme dynamique. « Car il faut toujours être là. Il ne s’écoule pas plus de deux à trois heures entre le départ de vos hôtes le matin et l’arrivée des suivants l’après-midi. »

Transformer des chambres d’hôtes en gîtes de groupes

En 2011, le couple décide de transformer ses chambres d’hôtes en gîte. Deux autres ont été également ouverts à Moustiers et près de Seyne-les-Alpes, des hébergements d’une capacité totale d’une trentaine de personnes. Le couple offre également plusieurs prestations assurées par des professionnels comme des séjours randonnée mariant découverte du patrimoine naturel et artistique. L’hébergement, le pique-nique et le dîner sont fournis par le couple belge. Une stratégie de diversification qui leur permet de vivre de cette activité qui nécessite une implication quotidienne. Entre la gestion des réservations sur les différents sites internet sur lesquels ils sont présents, l’entretien des gîtes, l’accueil des hôtes, les repas, le travail ne manque pas ! « Il faut être très organisé, anticiper et bien se répartir le travail », conseille Annick Speth, mère de trois enfants qui ne regrette pas d’avoir choisi cette voie avec son mari. « C’est un beau projet. Nous touchons à tout. Et nous sommes indépendants. Nous allons là où nous voulons. »

Chambres d’hôte : cinq conseils pour gagner davantage

L’Observatoire des chambres d’hôtes Gîtes de France® a dressé le portrait-robot des chambres d’hôtes qui ont vu leur chiffre d’affaires progresser depuis trois ans. Les cinq recettes du succès. 

• Un hébergement très confortable. Ces propriétaires gèrent de 2 à 4 chambres qui sont classées 4 épis minimum, un niveau correspondant au haut de gamme. 28 % d’entre eux proposent une piscine à leurs hôtes et 15 % un SPA.
• Une table d’hôtes au menu. 49 % des propriétaires de chambres d’hôtes proposent la table d’hôtes le soir. Une prestation très appréciée des hôtes qui génère un chiffre d’affaires supplémentaire de 64 % par rapport à une chambre d’hôtes qui ne la propose pas. 
• Des services complémentaires. L’accès à internet est proposé par 90 % des hébergements comme un emplacement sécurisé pour le véhicule des hôtes dans 64 % des structures.
• Une souplesse des moyens de paiement. Cartes bancaires, paiements en ligne par Paypal ou par virement, coffrets-cadeaux : les propriétaires acceptent presque tout !
• Une forte amplitude d’ouverture. Situées le plus souvent en ville, ces chambres d’hôtes sont ouvertes 11 mois de l’année.La fiscalité a changé pour les exploitants de gîtes ruraux. Jusqu'à présent, ces derniers bénéficiaient d'un abattement forfaitaire de 71 % sur leurs revenus issus de la location tant que les recettes ne dépassaient pas 82 200 €. Désormais, un abattement de 50 % sera appliqué. Et le régime réel devient obligatoire dès 32 000 € de revenus locatifs. L'abattement forfaitaire de 71 % des recettes générées par la location des chambres d'hôtes est en revanche maintenu.

Comment les Gîtes de France® s'adaptent aux clients (Interview)

Profil des créateurs, axes de développement, Anne-Catherine Péchinot, directrice générale de Gîtes de France®, une association qui fête cette année son 60e anniversaire, nous livre sa vision.

Combien d’hébergements Gîtes de France® sont créés chaque année ?

Plus de 3 200 hébergements ouvrent leurs portes chaque année : 2 810 gîtes, 437 maisons d’hôtes accueillant des chambres d’hôtes sans oublier des gîtes de groupes. Ce chiffre est d’ailleurs très stable d’année en année.

Les femmes représentent 80 % des porteurs de projets. Comment expliquer ce chiffre ?

L’ouverture de chambres d’hôtes est un projet de couple où la femme est néanmoins l’élément moteur. Cette dernière s’implique en effet fortement dans ce projet où la décoration, l’aménagement du logement prennent une place importante.

Quel sera le visage des Gîtes de France® dans cinq ans ?

Nous poursuivrons la conquête du territoire dans les secteurs ruraux car ce sont nos origines. Le premier gîte a été en effet créé il y a 60 ans à la Javie, une petite commune des Alpes-de-Haute-Provence. 74 % des maisons d’hôtes sont implantées à la campagne. Et nous pouvons encore augmenter notre présence dans plusieurs départements comme en Dordogne. Gîtes de France® se développe également dans les villes avec Citybreak. Nous en avons près de 1 200 dans l’Hexagone. Et nous pouvons doubler voire tripler ce chiffre. Autre tendance : les hébergements thématiques qui devraient se développer dans les prochaines années. Nos propriétaires valorisent en effet leur passion qu’ils partagent avec leurs hôtes que ce soit le vélo, la pêche, le jardin… 

Comment les Gîtes de France® comptent-ils profiter de l’essor du tourisme sachant que 74 % de ses clients sont Français ?

Il faut développer la réservation en ligne, utiliser de bonnes photos pour présenter les hébergements. Il faut être aussi capable de bien accueillir les touristes étrangers. Ce qui n’est pas toujours le cas car les Français ne sont pas réputés pour être doués en langues étrangères. Nous mettons d’ailleurs en place des formations pour bien accueillir ces touristes. Les équipes de Gîtes de France® font également la promotion de nos hébergements auprès des Belges, Néerlandais, Anglais et des Allemands. Nous leur montrons qu’il est possible de découvrir d’une façon plus authentique la France.

La clientèle d’affaires ne représente que 14 % du chiffre d’affaires des Gîtes de France®. Comptez-vous développer cette clientèle ?

Absolument. Nous avons d’ailleurs une carte à jouer dans ce domaine. Nous développons des partenariats pour proposer des hébergements aux commerciaux de grandes entreprises lors de leurs déplacements professionnels. Nous démarchons également des entreprises pour les informer que des séminaires peuvent être organisés dans des gîtes de groupe. Nous ciblons également une clientèle travaillant sur les chantiers. Ces clients permettent en effet d’occuper les hébergements 1 à 2 mois pendant les périodes creuses. Mais ces professionnels n’ont pas les mêmes besoins qu’une clientèle familiale. Nous devons donc identifier les hébergements adéquats. Ces derniers doivent disposer d’un nombre de douches plus important, de lits simples…