Immobilier : comment investir à la montagne ?

Comment concilier investissement immobilier et passion pour le ski en hiver ou la randonnée en été ? En achetant un pied-à-terre à la montagne, bien sûr ! C'est la meilleure façon de s'offrir des vacances de rêve sans avoir à se soucier des réservations ou des disponibilités. Mais avant de pouvoir profiter d'un tel placement, quelques précautions s'imposent. Car à la montagne, plus que n'importe où ailleurs, il faut être attentif à la qualité du bien, à l'emplacement et aux prix du marché. Ces derniers varient du simple au quintuple selon la réputation des stations et la qualité des prestations proposées.

Station village ou grand domaine ? Le choix de la commune, c'est d'abord une affaire de goûts personnels. Les uns apprécient les villages aux nombreux chalets de bois et au patrimoine préservé. Les autres préfèrent les grandes stations ultramodernes. Au-delà de ce critère, vous devez prendre en compte le changement climatique. Car aujourd'hui, les sites de basse altitude connaissent un manque d'enneigement. Faut-il pour autant les bouder? Pas sûr. Le village doit simplement être reliés à de grands domaines skiables. il doit aussi développer quantité d'activités hiver comme été. Sur ce dernier point, mieux vaut choisir une station active de décembre à avril et en juillet comme en août plutôt qu'un site fermé l'été. Notez que certaines communes fonctionnent toute l'année.

Montagne : quel logement choisir ?

Priorité au confort. C'est sans doute le point le plus important pour ceux qui souhaitent investir à la montagne. Car les comportements des touristes ont changé. Aujourd'hui, la tendance est à l'espace. Les vacanciers, si le bien est loué, ne veulent plus s'entasser à cinq ou six dans un studio-cabine d'une vingtaine de mètres carrés. Le minimum si vous souhaitez louer, c'est 30/35 m² de surface. Dans la mesure où les hôtels et les résidences de tourisme montent en gamme, vous devrez choisir un bien qui offre du confort, dans un immeuble bénéficiant de belles prestations (piscine, sauna, spa, etc.) pour faire face à cette concurrence. Dans ce cas, vous paierez ce logement plus cher. mais vous aurez l'assurance du maintien voire de l'augmentation de la valeur de votre patrimoine. Attention aux biens trop proches des bars et des boîtes de nuit, qui sont les premiers concernés par les nuisances sonores. 

© MGM studio Bergoend

Une copropriété de qualité. Le plus souvent, on investit à la montagne dans un appartement. Vous devenez donc copropriétaire. Avant d'acheter, passez la copropriété au crible (entretien, ravalement, isolation à refaire, travaux déjà votés ou à envisager, etc.). Impératif : l'immeuble doit être bien géré. C'est d'autant plus important qu'à la montagne, le climat peut être rigoureux, donc agressif pour le bâtiment. Les charges sont souvent élevées (examinez ce point avec attention). Si vous optez pour un chalet, soyez vigilant sur son état général et sur les travaux à envisager. Quel que soit le bien que vous choisirez, considérez son prix de façon globale (valeur vénale, charges, fiscalité locale, etc.).

Comment gérer un investissement à la montagne

L'achat plaisir. Vous pouvez choisir d'acheter classiquement, en pleine propriété, un chalet ou un appartement. Dès lors, vous possédez 100 % du logement. Vous l'occupez quand bon vous semble (vacances, week-ends...). Vous le décorez à votre goût, vous y laissez vos affaires tout au long de l'année. Bref, vous êtes complètement libre. Revers de la médaille, vous supportez seul les charges (fiscalité locale notamment) et les frais d'entretien. Ce qui peut devenir coûteux au fil des ans. Notamment s'il faut réaliser de gros travaux.

La location saisonnière. Ici, vous achetez un logement, vous en profitez à votre convenance mais vous le louez le reste du temps. Financièrement, l'idée est intéressante. Car les semaines, surtout pendant les vacances scolaires de Noël et de février, sont très recherchées. Comptez entre 600 et 800 € la semaine pour 30 m2 aux Arc 2000 (Savoie). La même superficie aux Contamines-Montjoie (Haute-Savoie) trouve preneur entre 450 et 600 € la semaine (loyers fournis à titre indicatif). Les loyers perçus financent au moins les charges et l'entretien, ce qui est forcément intéressant. Notez que vous louerez en moyenne cinq à six semaines par an, avec des loyers plus élevés lors des vacances scolaires

Gérer une location saisonnière. Ce type de gestion demande de l'organisation. Vous devrez vider vos armoires, débarrasser le local à ski, etc Vous devez aussi meubler et équiper le logement  Misez sur la qualité pour faire durer meubles et électroménager. Surtout, n'oubliez pas que le logement doit être prêt à habiter (vous fournissez l'électroménager, la TV, la vaisselle, le linge de maison, le wifi, etc.). Vous devrez aussi sélectionner le locataire, encaisser les loyers, veiller à ce que le bien soit en bon état après chaque départ. Des tâches qui n'ont rien d'impossible. D'ailleurs, des milliers de propriétaires louent leur bien à la montagne de particulier à particulier sans rencontrer de difficultés. L'alternative, c'est de passer par une agence. C'est plus pratique, mais cela a un coût. Comptez, pour un service complet et à titre indicatif, environ un quart des loyers hors charges.

© Pierre & Vacances

La fiscalité des locations saisonnières. Côté impôts, vous louez meuble, donc vous entrez dans le cadre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S'il s'agit d'une location saisonnière classique, vous relevez du régime forfaitaire si vos recettes sont inférieures à 70 000 € par an. Dans ce cas, vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers (abattement de 50%). Si vos recettes dépassent cette somme (ou sur option auprès du fisc), vous êtes soumis au régime réel. Ici, vous déduisez de vos loyers les charges et les amortissements au prorata de la durée de location. Si votre location est classée "meublé de tourisme", le régime forfaitaire s'applique si vos recettes sont inférieures à 170 000 € par an et l'abattement monte à 71%. Vous pouvez aussi bénéficier du régime réel sur option auprès du fisc. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur Les revenus des locations saisonnières.

Montagne : investir en résidence de tourisme

Logements et services. L'alternative à l'immobilier de montagne traditionnel, ce sont résidences de tourisme. Ces programmes se composent d'appartements entièrement équipés et meublés, loués à la journée, à la semaine ou au mois. Ils sont classées de une à cinq étoiles, selon leur confort et leurs prestations. Ils bénéficient également de services (accueil, restauration légère, location de linge, service de ménage) et de nombreux équipements (piscines, salles de fitness, etc.).

Bail commercial. Pour en devenir propriétaire, vous achetez un logement au promoteur. Vous signez ensuite un bail commercial (durée : neuf à onze ans) avec une société exploitante qui va gérer la résidence et votre logement. Meubler le bien, trouver des locataires, entretenir les lieux, encaisser les loyers... Elle va se charger de tout. Y compris de vous verser pendant au moins neuf ans un loyer net de charges, dont le montant a été fixé au moment de l'achat du bien. En d'autres termes, le loyer, donc le rendement locatif, sont garantis par le bail commercial.

© Studio Bergoend/MGM Constructeur

Propriété financière ou droit d'occupation ? Si vous n'avez pas l'intention d'occuper les lieux et que seule la rentabilité locative vous intéresse, optez pour la propriété financière. Dans ce cas, le logement est loué toute l'année et vous percevez l'intégralité des loyers. C'est la formule la plus rentable (dans les 2,5 à 3% nets HT). Vous pouvez aussi choisir de passer des vacances dans l'appartement. Le plus souvent, ce droit d'occupation s'établit à deux semaines l'hiver (dont une en haute saison) et de deux semaines l'été. Pendant cette période, vous n'encaissez pas de loyers. Et la rentabilité  est moins bonne (1,7 à 2,2% net HT). Dans certains cas, vous profitez d'un droit d'occupation qui ne vous coûte rien, dans d'autres, vous versez un loyer avec un tarif réduit.

Les avantages fiscaux. En résidence de tourisme, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En optant pour le régime réel, vous pourrez déduire charges et amortissements de vos recettes locatives. Cela revient à les réduire à zéro lorsque elles sont déclarées au fisc. Du coup, elles ne sont pas imposables. En plus, vous récupérez la TVA payée lors de l'achat (20 %). Attention ! Si vous gardez le logement moins de vingt ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA au fisc. Ou alors il faut vendre le bail en même temps que le bien.

Le marché. Peu de nouveaux programmes sont lancés à la montagne. Mais les nouvelles résidences montent en gamme pour séduire des vacanciers toujours plus exigeants. Nombre d'entre elles arborent cinq étoile, ce qui se fait de mieux en matière de confort et de prestations (les services sont par exemple très proches de ceux de l'hôtellerie). Les taux d'occupation tournent autour de 70 à 80% sur la pleine saison (quatre mois d'hiver et deux mois d'été).

Conseils pour investir en résidence de tourisme. Optez toujours pour une station à bon potentiel touristique (qualité du domaine skiable, présence de canons à neige, etc.). Surveillez l’adresse de la résidence (proximité des pistes, des commerces, des services). Vérifiez les références et plus encore la solidité financière du gestionnaire (il doit avoir les moyens d’assumer ses engagement, notamment en matière de versement des loyers). Épluchez le bail commercial pour connaître ses tenants et aboutissants (modalités d'indexation des loyers et de renouvellement du contrat). Au besoin, faites-vous aider par un spécialiste (avocat, fiscaliste, expert-comptable, etc.).