Immobilier : comment investir à la montagne ?

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Ski, randonnée, cadre authentique : nombreux sont ceux qui rêvent de s'offrir un pied-à-terre à la montagne. Mais est-ce vraiment un placement rentable ? Et quel type de bien faut-il acheter ? Conseils pour rentabiliser vos vacances.

Comment concilier investissement immobilier et passion pour le ski ? En achetant un pied-à-terre à la montagne, bien sûr ! C'est la meilleure façon de s'offrir des vacances de rêve sans avoir à se soucier des réservations ou des disponibilités. Mais avant de pouvoir profiter d'un tel placement, quelques précautions s'imposent. Car à la montagne, plus que n'importe où ailleurs, il faut être attentif à la qualité du bien et aux prix du marché. Ces derniers varient du simple au quintuple selon la réputation des stations et la qualité des prestations proposées.

Montagne : quel logement choisir ?

L'achat plaisir. Vous pouvez choisir d'acheter classiquement, en pleine propriété, un chalet ou un appartement. A ce moment-là, vous possédez 100 % du bien. Vous l'occupez quand bon vous semble (vacances, week-ends...). Vous le décorez à votre goût, vous y laissez vos affaires tout au long de l'année. Bref, vous êtes complètement libre. Revers de la médaille, vous supportez seul les charges et les frais d'entretien. Ce qui peut devenir coûteux au fil des ans.

la location saisonnière. Ici, vous achetez un logement, vous en profitez à votre convenance mais vous le louez le reste du temps. Financièrement, l'idée est intéressante. Car les semaines, surtout pendant les vacances scolaires de Noël et de février, sont très recherchées. Comptez entre 600 et 750 € la semaine pour 30 m2 aux Arc 2000 (Savoie). La même superficie aux Contamines-Montjoie (Haute-Savoie) trouve preneur entre 450 et 600 € la semaine. Inconvénients : la location saisonnière demande de l'organisation. Vous devrez vider vos armoires, débarrasser le local à ski... Elle réclame aussi du temps. Car il faut sélectionner le locataire, encaisser les loyers, veiller à ce que le bien soit en bon état après chaque départ...

D'un point de vue fiscal, il est obligatoire de déclarer la mise en location du bien, même si elle a lieu à titre occasionnel. Les loyers entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). S'ils sont inférieurs à 70.000 € (nouveau plafond 2018), ils bénéficieront d'un abattement forfaitaire de 50 %. S'ils sont supérieurs à cette somme, ou sur demande s'ils sont inférieurs, , ils seront imposés selon le régime réel après déduction des charges supportées.

Les prix du marché à la montagne

Sportives ou villageoises, prestigieuses ou familiales, les stations de ski françaises ont la cote. Et les logements – qu'ils soient neufs ou anciens – trouvent toujours preneurs malgré des prix parfois himalayens.

Difficile de vous donner une fourchette de prix, tellement d'une station à l'autre les tarifs pratiqués peuvent passer du simple au double. En moyenne, comptez  entre 3.000 et 6.000 € du mètre carré. Évidemment, dans certaines stations de prestige comme Courchevel et Méribel en Savoie ou Megève en Haute-Savoie les prix grimpent, dépassant parfois les 10.000 € voire les 15.000 € du mètre carré.

Avant de choisir un bien, il convient de bien évaluer sa future rentabilité. Renseignez-vous sur l'affluence de la station, les activités qu'elle propose, les projets immobiliers à venir. A la montagne, ce sont les appartements de type familial qui se louent le plus facilement. Si vous avez opté pour un logement dans une résidence ancienne, ne négligez pas la part des travaux à réaliser.

Montagne : investir en résidence de tourisme

Les résidences de tourisme se composent d'appartements entièrement équipés et meublés, loués à la journée, à la semaine ou au mois. Elles sont classées de une à cinq étoiles, selon leur confort et leurs prestations. Elles bénéficient également de services (accueil, restauration légère, location de linge, service de ménage) et de nombreux équipements (piscines, salles de fitness, etc.).

Pour en devenir propriétaire, il suffit d'acheter un logement au promoteur. Vous signez ensuite un bail commercial (durée : neuf à onze ans) avec une société de gestion qui va s'occuper de toute la résidence. Meubler le bien, trouver des locataires, entretenir les lieux, encaisser les loyers... Elle va se charger de tout. Y compris de vous verser pendant au moins neuf ans un loyer net de charges, dont le montant a été fixé au moment de l'achat du bien.

L'investissement locatif pur ou propriété financière. C'est la formule à privilégier si vous n'avez pas l'intention d'occuper les lieux et que seule la rentabilité locative vous intéresse. Dans ce cas, le logement est loué toute l'année et vous percevez l'intégralité des loyers.

L'investissement pour profiter du logement. Vous passez un accord avec le gestionnaire pour occuper le bien à titre personnel quelques semaines par an. Évidemment, pendant cette période, vous n'encaissez pas de loyers. Et la rentabilité du placement est moins bonne. Dans certains cas, vous profitez d'un droit d'occupation qui ne vous coûte rien, mais souvent vous devrez verser un loyer avec un tarif réduit.

Les avantages fiscaux. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce régime fiscal concerne les locations meublées et peut donc s'appliquer à une résidence de montagne. En optant pour le régime réel, vous pourrez déduire charges et amortissements de vos recettes locatives. Cela revient à les réduire à zéro et donc elles ne sont pas imposables ! De plus, les résidences de tourisme permettent de récupérer la TVA lors de l'achat (20 %). Attention ! Si vous gardez le logement moins de vingt ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA au fisc. Ou alors il faut vendre le bail en même temps que le bien.

Le marché. Peu de nouveaux programmes sont lancés à la montagne. Mais les nouvelles résidences montent en gamme pour séduire des vacanciers toujours plus exigeants. Les taux d'occupation tournent autour de 70 à 80% sur la pleine saison (quatre mois d'hiver et deux mois d'été). Les rendements varient de 1,5 à 3% nets hors taxes.

Conseils pour investir en résidence de tourisme. Optez toujours pour une station à bon potentiel touristique (qualité du domaine skiable, présence de canons à neige, etc.). Surveillez l’adresse de la résidence (proximité des pistes, des commerces, des services). Vérifiez les références et plus encore la solidité financière du gestionnaire (il doit avoir les moyens d’assumer ses engagement, notamment en matière de versement des loyers). Épluchez le bail commercial pour connaître ses tenants et aboutissants. Au besoin, faites-vous aider par un spécialiste (avocat, fiscaliste, etc.).

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