Pour lutter contre le changement climatique, il va notamment falloir réduire de manière importante notre consommation énergétique et nos émissions de gaz à effet de serre. L'immobilier résidentiel étant un gisement d'économie en la matière, il va être pleinement mis à contribution sous l'effet de loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 .
Aujourd’hui, l'essentiel de l'effort est supporté par le marché du neuf qui est soumis à des normes environnementales toujours plus strictes. Dans l'ancien, une information est donnée aux acheteurs et aux locataires quant à la performance énergétique des logements sans que cela n'est guère de conséquences.
Demain, pour progressivement réduire le nombre de « passoires énergétiques », c'est un objectif de la loi relative à l'énergie et au climat, les logements anciens les plus énergivores devront faire l'objet de travaux de rénovation. Annonces immobilières et contrats de vente et de location sensibiliseront acheteurs et locataires à la question énergétique.
La loi est ambitieuse...il faudra vérifier que sa mise en application le sera également sur le long terme ! Il faudra aussi surveiller la future loi logement, inspirée du rapport « Louer en confiance » du député Mickael Nogal, pour s'assurer qu'elle ne vient pas affadir les règles qui viennent d'être votées.
Les « passoires énergétiques » largement supprimées à partir de 2028
Aujourd’hui, un logement n’a pas à respecter un certain niveau de performance énergétique, d’où la persistance de logements énergivores pour lesquels le confort thermique est faible alors que les factures énergétiques sont élevées.
À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique d'un logement, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE), ne devra pas excéder pas le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, ce qui exclura les logements classés E et F, soit environ 20 % du marché actuel. Seront concernés tous les logements, qu'ils soient occupés par un propriétaire ou un locataire.
Les sanctions à cette obligation restent à définir... .
Des exceptions. Le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne s’appliquera pas :
- aux logements qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure à ce seuil ;
- aux logements pour lesquels le coût des travaux permettant ce seuil est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Le diable se cachant parfois dans les détails, il faudra surveiller où est placé le curseur pour ces exceptions pour finalement connaître le volume de logements qui échapperont aux contraintes environnementales.
Par ailleurs, le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2033 pour les logements situés dans des copropriétés en très grande difficulté.
Pour parvenir à cet objectif, la mise en location d’un logement comme sa vente va être progressivement soumise à des contraintes de plus en plus lourdes.
Location : des bailleurs contraints à être écologiquement vertueux
La loi relative à l'énergie et au climat renforce l'encadrement des loyers à la relocation. Elle impose également de nouvelles mentions dans les annonces et les contrats de location. Enfin, la loi impose, à terme, que tout logement atteigne une performance énergétique minimale.
Une performance énergétique minimale pour échapper à l’encadrement du loyer à la relocation en 2021
Aujourd’hui, dans la zone tendue (vingt-huit agglomérations de métropole), le propriétaire bailleur à l'interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires sauf exceptions, notamment lorsqu’on été réalisés des travaux d’amélioration pour un montant important ou s’il est prouvé que le loyer est manifestement sous-évalué.
A compter du 1er janvier 2021, les exceptions à l’encadrement à la relocation seront toutes conditionnées par le respect d’un seuil minimal de performance énergétique soit une consommation énergétique inférieure à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, ce qui exclura les logements dont l’étiquette énergie est F et G. Pour ces logements énergivores, il sera strictement interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires.
Dès le 1er janvier 2020, les travaux d'amélioration ne permettront plus d'augmenter le loyer en zone tendue dès lors que la consommation en énergie demeurera supérieur à 330 kWh/m²/an.
Des annonces de location et des baux indiquant le respect ou le non-respect de l’éco-conditionnalité en 2022
Aujourd’hui, l’annonce de location doit mentionner l’étiquette énergie et le DPE doit être soumis au candidat locataire puis annexé au bail…trois obligations pas toujours respectées faute de sanction spécifique. Le contrat de location n’évoque pas à ce jour la question énergétique.
À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de location devra mentionner l’étiquette énergie mais aussi indiquer le coût des charges de chauffage. Par ailleurs, cette obligation sera assortie d’une lourde amende en cas de non-respect par le professionnel : 15.000 € !
Le contrat de bail devra lui aussi mentionner le montant théorique des charges de chauffage de l’air et de l’eau.
Si la mise en location concerne un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de location et le bail devront en outre mentionner que ce seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en location d’un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de location et le bail devront mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.
Un seuil minimal de performance énergétique pour mettre en location d’ici 2023
Aujourd’hui, pour être loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, un logement doit répondre à des critères de confort et d’habitabilité strictes : le logement doit être décent, ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En revanche, s’agissant de performance énergétique, les exigences sont à ce jour bien légères. En effet Le logement est énergétiquement décent dès lors que l’étanchéité à l'air et l’aération sont correctes, et ce indépendamment de l’étiquette énergie (la consommation d’énergie) et de l’étiquette climat (la quantité de gaz à effet de serre émise)…et du coût de l'énergie pour le locataire.
D’ici trois ans la situation va changer puisque qu’au plus tard au 1er janvier 2023 le logement ne pourra être mis en location que si la consommation d’énergie ne dépasse pas un seuil maximal (qui reste à définir). Ce seuil devrait donc être une étape intermédiaire avant le seuil de 330 kilowattheures/m²/an applicable au 1er janvier 2028.
Les baux en cours à l’entrée en vigueur de la mesure ne seront pas concernés.
Les locataires pourront exiger le respect de cette mesure, à l’amiable puis en justice…ce qui passera par une injonction de réaliser des travaux d’économie d’énergie et l’éventuel versement d’une compensation financière au locataire.
Le propriétaire pourra échapper aux sanctions si le logement est situé dans une copropriété et qu’il démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
Là encore, il faudra surveiller où sera placé le curseur de l’exigence pour que le bailleur puisse faire jouer cette exception.
Vente : un acheteur mieux informé de la performance énergétique du logement
Aujourd’hui, l’annonce de vente d’un logement doit mentionner l’étiquette énergie et le diagnostic de performance énergétique doit être soumis au candidat acquéreur puis annexée au compromis ou à la promesse de vente.
À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de vente devra mentionner l’étiquette énergie mais aussi indiquer le coût des charges de chauffage. Par ailleurs, cette obligation sera assortie d’une lourde amende en cas de non-respect par le professionnel : 15.000 € !
Si la mise en vente concerne un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de vente et les actes de vente devront mentionner que ce seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en vente d’un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de vente et les actes de ventes devront mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.
Un diagnostic de performance énergétique plus précis en 2022
Aujourd’hui, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement, est critiqué tout à la fois pour son contenu peu fiable mais aussi pour son caractère non opposable.
A partir du 1er janvier 2022 le DPE des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures/m²/an comprendra également un audit énergétique. Cet audit énergétique présentera notamment :
- des propositions de travaux permettant d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique ;
- des propositions de travaux permettant d’atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures/m²/an ;
- l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie ;
- des ordres de grandeur des coûts des travaux proposés ;
- l’existence d’aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
La loi Elan de novembre 2018 rend le DPE opposable au bailleur s'agissant de la mesure des consommations et du classement, et ce à compter du 1er janvier 2021.
Sources :
- Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat, Jo du 9 novembre ;
- Décision du Conseil constitutionnel n° 2019-791 du 7 novembre 2019 sur la loi relative à l'énergie et au climat ;
- Rapport de M. Daniel GREMILLET, Sénateur, 10 juillet 2019
