Logement : vente et location touchées par le changement climatique

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12 Février 2021 - La loi relative à l'énergie et au climat de 2019 et la future loi climat et résilience de 2021 vont bouleverser le marché immobilier résidentiel. Pour faire disparaitre les « passoires thermiques », les logements énergivores seront stigmatisés dans les annonces ainsi que dans les contrat de vente et de location. Un seuil de consommation énergétique devra être respecté. Des travaux d'économie d'énergie s'imposeront.

Pour lutter contre le changement climatique, il va notamment falloir réduire de manière importante notre consommation énergétique et nos émissions de gaz à effet de serre. L'immobilier résidentiel étant un gisement d'économie en la matière, il va être pleinement mis à contribution, notamment sous les effets conjugués :

  • de la loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 ;
  • de la future loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, en cours de discussion au Parlement, qui transposera dans la loi courant 2021 les propositions issues de la Convention citoyenne pour le climat réunie en 2020.

Loi climat et résilience. La future loi climat de fin 2021 voudra amplifier l’effort déjà produit par la loi climat de 2019. Elle devrait ainsi confirmer l’interdiction à la location en 2028 des logements dont l’étiquette énergie figurant dans le DPE est F ou G (les fameuses « passoires thermiques »). Nouveauté, d’ici 2028 le loyer de ces mêmes logements pourrait ne pas pouvoir être augmenté (voir ci-dessous). La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés devraient être facilitée avec la création d’un plan pluriannuel de travaux alimenté par une cotisation obligatoire.
Le projet de loi prévoit également d’améliorer le dispositif d’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques, en rendant cette information plus précoce (sans doute dès les visites comme le diagnostic de performance énergétique) et en y intégrant une information sur l’exposition de la zone concernée au recul du trait de côte.

Aujourd’hui, l'essentiel de l'effort est supporté par le marché du neuf qui est soumis à des normes environnementales toujours plus strictes ; ainsi, succédant à la réglementation thermique actuelle, la « RT 2012 », la nouvelle réglementation environnementale, « RE 2020 », encadrera la construction à partir de l’été 2021.
Dans l'ancien, une information est donnée aux acheteurs et aux locataires quant à la performance énergétique des logements sans que cela n'ait guère de conséquences, même s'il est vrai que la « valeur verte » des logements est de plus en plus prise en compte.

Demain, pour progressivement réduire le nombre de « passoires thermiques » (on dit aussi « passoires énergétiques »), c'est un objectif de la loi relative à l'énergie et au climat, les logements anciens les plus énergivores devront faire l'objet de travaux de rénovation, sous peine de ne plus pouvoir être loués. Annonces immobilières et contrats de vente et de location sensibiliseront acheteurs et locataires à la question énergétique.

La loi, actuelle et à venir, est extrêmement ambitieuse...il faudra vérifier que sa mise en application le sera également sur le long terme ! Il faut aussi espérer que les financements seront suffisants pour permettre l'amélioration, dans le temps imparti, de la performance énergétique des logements. A défaut, le risque est grand de voir les effets pervers, la contraction du marché locatif notamment, l'emporter et aggraver la crise du logement.
Un rapport parlementaire récent souligne d'ailleurs que « le nombre de rénovations est décevant et le suivi des politiques menées est lacunaire » et que les aides, nombreuses, « présentent des degrés d’éligibilité différents et ont chacune leur propre mode opératoire. Cette situation entraîne un manque de clarté manifeste pour le public et complexifie l’élaboration du financement des projets de rénovation. ».

Les « passoires thermiques » largement supprimées en 2028

Aujourd’hui, un logement n’a pas à respecter un certain niveau de performance énergétique, d’où la survivance de logements énergivores pour lesquels le confort thermique est faible alors que les factures énergétiques sont élevées.

À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique d'un logement, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE), ne devra pas excéder pas le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, ce qui exclura les logements classés F et G, soit environ 17 % du marché actuel (4,8 millions de logements). Seront concernés tous les logements, qu'ils soient occupés par un propriétaire ou un locataire.
Les sanctions à cette obligation restent à définir... .

Des exceptions. Le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne s’appliquera pas :

  • aux logements qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure à ce seuil ;
  • aux logements pour lesquels le coût des travaux permettant ce seuil est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Le diable se cachant parfois dans les détails, il faudra surveiller où est placé le curseur pour ces exceptions pour finalement connaître le volume de logements qui échapperont aux contraintes environnementales.
Par ailleurs, le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2033 pour les logements situés dans des copropriétés en très grande difficulté.

Pour parvenir à cet objectif, la mise en location d’un logement comme sa vente va être progressivement soumise à des contraintes de plus en plus lourdes.

Location : les bailleurs contraints à être écologiquement vertueux

La loi relative à l'énergie et au climat renforce l'encadrement des loyers à la relocation. Elle impose également de nouvelles mentions dans les annonces et les contrats de location. Enfin, la loi impose, à terme, que tout logement atteigne une performance énergétique minimale.

Les dispositions ci-dessous s'appliquent à tous baux vides et meublés ainsi qu'aux baux mobilité et aux logement de fonction. Seul les locations touristiques ne sont pas concernées.

Une performance énergétique minimale pour échapper à l’encadrement du loyer à la relocation en 2021

Précédemment, dans la zone tendue (vingt-huit agglomérations de métropole), le propriétaire bailleur avait l'interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires sauf exceptions, notamment lorsqu’avaient été réalisés des travaux d’amélioration pour un montant important ou s’il avait été prouvé que le loyer était manifestement sous-évalué.

Depuis du 1er janvier 2021, les exceptions à l’encadrement à la relocation sont conditionnées par le respect d’un seuil minimal de performance énergétique soit une consommation énergétique inférieure à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, ce qui exclut les logements dont l’étiquette énergie est F et G. Pour ces logements énergivores, il est donc interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d'amélioration, même après avoir rapporté la preuve de la sous-évaluation du loyer.

A l'avenir. La loi climat et résilience, en cours d'examen au Parlement, prévoit d'aller encore plus loin puisque s'agissant des logements loués vides ou meublés classés F et G :

  • à la relocation, le loyer ne pourrait jamais être augmenté, quelle que soit la zone géographique du logement ;
  • en cours de bail, le loyer ne pourrait jamais être indexé ;
  • en cours de bail, la clause travaux (majoration du loyer consentie en contrepartie de travaux d'amélioration) mentionnée au bail serait inapplicable ;
  • le bailleur ne pourrait pas entamer une action en réévaluation d'un loyer sous-évalué.

Le loyer des logements classés F et G serait donc à l'avenir figé. Ces nouvelles règles pourraient s'appliquer dès 2022, y compris aux baux en cours.

Des annonces de location et des baux indiquant le respect ou le non-respect de l’éco-conditionnalité en 2022

Aujourd’hui, l’annonce de location doit mentionner l’étiquette énergie et le DPE doit être soumis au candidat locataire puis annexé au bail…trois obligations pas toujours respectées faute de sanction spécifique. Le contrat de location n’évoque pas à ce jour la question énergétique.

À compter du 1er juillet 2021, l'annonce de location devra mentionner, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique (quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée) et climatique (quantité annuelle indicative de gaz à effet de serre émis). La « classe énergie » et la « classe climat » sont symbolisées par une lettre qui figure sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de location devra en plus indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques, c'est-à-dire pour  le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation. L'annonce devra également préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Ces données figurent dans le DPE.

Le bail mentionnera lui aussi le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie ainsi que l'année de référence prise pour le calcul.

Par ailleurs, si la location concerne un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce et le contrat de location devront mentionner que ce seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028. L'annonce devra porter la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

Cette obligation d'information dans les annonces sera assortie d’une lourde amende en cas de non-respect par le professionnel : 3.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale.

À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en location d’un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de location et le bail devront mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.

Un seuil minimal de performance énergétique pour mettre en location au 1er janvier 2023

Aujourd’hui, pour être loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, un logement doit répondre à des critères de confort et d’habitabilité strictes : le logement doit être décent, ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En revanche, s’agissant de performance énergétique, les exigences sont à ce jour bien légères. En effet Le logement est énergétiquement décent dès lors que l’étanchéité à l'air et l’aération sont correctes, et ce indépendamment de l’étiquette énergie (la consommation d’énergie) et de l’étiquette climat (la quantité de gaz à effet de serre émise)…et du coût de l'énergie pour le locataire.

À compter du 1er janvier 2023, la situation va radicalement changer puisque qu’à cette date le logement ne pourra être mis en location que si la consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
Dans deux ans seulement, en France métropolitaine, les logements ayant une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, de 450 kilowattheures/m²/an ou plus ne pourront donc plus être mis en location, ce qui exclura les logements classés G.

La mesure ne s’appliquera qu'aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023 ; les baux en cours à l’entrée en vigueur de la mesure ne seront pas concernés.

Ce seuil ne doit être qu'une étape avant le seuil de 330 kilowattheures/m²/an applicable au 1er janvier 2028. Un seuil intermédiaire pourrait être fixé pour le 1er janvier 2025.

Opposabilité au bailleur. Cette exigence de performance énergétique sera intégré au texte définissant les critères de décence d'un logement, notion cardinale de la location opposable au bailleur à tout moment. Les locataires pourront donc exiger le respect de cette mesure, à l’amiable puis en justice…ce qui passera par une injonction de réaliser des travaux d’économie d’énergie et l’éventuel versement d’une compensation financière au locataire.

Exception. Le propriétaire pourra échapper aux sanctions si le logement est situé dans une copropriété et qu’il démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
Là encore, il faudra surveiller où sera placé le curseur de l’exigence pour que le bailleur puisse faire jouer cette exception.

Vente : un acheteur mieux informé de la performance énergétique du logement

Aujourd’hui, l’annonce de vente d’un logement doit mentionner l’étiquette énergie et le diagnostic de performance énergétique doit être soumis au candidat acquéreur puis annexée au compromis ou à la promesse de vente.

À compter du 1er juillet 2021, l'annonce de vente devra mentionner, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique (quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée) et climatique (quantité annuelle indicative de gaz à effet de serre émis). La « classe énergie » et la « classe climat » sont symbolisées par une lettre qui figure sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de vente devra en outre indiquer le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques, c'est-à-dire pour  le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation. L'annonce devra également préciser l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Par ailleurs, si la mise en vente concerne un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de vente et les actes de vente devront mentionner que ce seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028. L'annonce devra porter la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

Cette obligation d'information dans les annonces sera assortie d’une lourde amende en cas de non-respect par le professionnel : 3.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale.

À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en vente d’un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, l’annonce de vente et les actes de ventes devront mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.

Un nouveau diagnostic de performance énergétique au 1er juillet 2021

Le diagnostic de performance énergétique sera plus précis et complet à compter du 1er juillet 2021, date à laquelle il deviendra opposable aux vendeurs et bailleurs. Il se voudra aussi plus simple !

Définition. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un logement est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie, pour une utilisation standardisée et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Le DPE accompagne toute vente ou toute location de logement.

Un DPE plus précis et complet

Aujourd’hui, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement, est critiqué pour son contenu peu fiable.

À partir du 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique sera enrichi et plus pertinent. Ainsi, par exemple :

  • la méthode de calcul du DPE est unifiée pour tous les logements, en éliminant la méthode dite « sur facture » : le DPE s’appuiera uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage ;
  • le DPE prendra bien en compte toutes les consommations en incluant l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation. Les auxiliaires sont les consommations électriques de pompes, circulateurs et moteurs de ventilateurs ;
  • le DPE tiendra compte de la zone climatique et de l’altitude du logement ;
  • le DPE comportera des éléments d'appréciation sur la capacité du logement à assurer un confort thermique en période estivale (le confort d'été) ;
  • les recommandations fournies par le DPE visant à améliorer la performance énergétique ne devront pas augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre.

Par ailleurs, le DPE des logements classés F et G (consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures/m²/an) comprendra également un audit énergétique. Cet audit énergétique présentera notamment :

  • des propositions de travaux permettant d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique ;
  • des propositions de travaux permettant d’atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures/m²/an ;
  • l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie ;
  • des ordres de grandeur des coûts des travaux proposés ;
  • l’existence d’aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.

A partir du 1er juillet 2021, le DPE sera obligatoirement fourni au propriétaire sous forme dématérialisé ; cela rendra sa transmission plus simple au locataire, au notaire ou à des artisans et autres entreprises de travaux.

Le nouveau DPE devrait ressembler à ce modèle type.

L'opposabilité du DPE

Aujourd'hui. Aujourd'hui, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur indicative et n'est pas opposable au vendeur ou au bailleur ; en clair, si la consommation d'énergie s'avère supérieure à celle mentionnée dans le DPE, l'acheteur et le locataire sont dépourvus de moyens d'agir.

À compter du 1er juillet 2021. Au 1er juillet prochain, le DPE ne sera plus seulement indicatif mais opposable. Cela signifie que l'acheteur et le locataire pourront se prévaloir du contenu du diagnostic. Reste qu'il est encore difficile de déterminer les conséquences concrètes d'une telle évolution, possible source de litiges.

Le diagnostic proprement dit sera opposable mais les recommandations de travaux accompagnant le diagnostic de performance énergétique ne seront elles qu'indicatives.

La durée de validité du DPE

Aujourd'hui. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans ; il doit donc dater de moins de dix ans à la date de la signature de l'acte de vente ou du contrat de location.

À compter du 1er juillet 2021. A partir du 1er juillet prochain, la durée de validité du DPE restera de dix ans. En revanche, la durée de validité des diagnostics réalisés avant cette date sera réduite. Ainsi :

  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2022 ;
  • les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu'au 31 décembre 2024.

Sources :

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