Pour lutter contre le changement climatique, il va notamment falloir réduire de manière importante notre consommation énergétique et nos émissions de gaz à effet de serre. L'immobilier résidentiel étant un gisement d'économie en la matière, il va être pleinement mis à contribution, notamment sous les effets conjugués :
- de la loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 ;
- des propositions issues de la Convention citoyenne pour le climat réunie en 2020 qui devraient se traduire concrètement courant 2021.
Aujourdhui, l'essentiel de l'effort est supporté par le marché du neuf qui est soumis à des normes environnementales toujours plus strictes ; ainsi, succédant à la réglementation thermique actuelle, la « RT 2012 », la nouvelle réglementation environnementale, « RE 2020 », encadrera la construction à partir de lété 2021.
Dans l'ancien, une information est donnée aux acheteurs et aux locataires quant à la performance énergétique des logements sans que cela n'est guère de conséquences, même s'il est vrai que la « valeur verte » des logements est de plus en plus prise en compte.
Demain, pour progressivement réduire le nombre de « passoires énergétiques », c'est un objectif de la loi relative à l'énergie et au climat, les logements anciens les plus énergivores devront faire l'objet de travaux de rénovation, sous peine de ne plus pouvoir être loués. Annonces immobilières et contrats de vente et de location sensibiliseront acheteurs et locataires à la question énergétique.
La loi est extrêmement ambitieuse...il faudra vérifier que sa mise en application le sera également sur le long terme !
Les « passoires énergétiques » largement supprimées à partir de 2028
Aujourdhui, un logement na pas à respecter un certain niveau de performance énergétique, doù la persistance de logements énergivores pour lesquels le confort thermique est faible alors que les factures énergétiques sont élevées.
À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique d'un logement, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE), ne devra pas excéder pas le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, ce qui exclura les logements classés F et G, soit environ 20 % du marché actuel. Seront concernés tous les logements, qu'ils soient occupés par un propriétaire ou un locataire.
Les sanctions à cette obligation restent à définir... .
Des exceptions. Le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne sappliquera pas :
- aux logements qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire lobjet de travaux de rénovation permettant datteindre une consommation inférieure à ce seuil ;
- aux logements pour lesquels le coût des travaux permettant ce seuil est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Le diable se cachant parfois dans les détails, il faudra surveiller où est placé le curseur pour ces exceptions pour finalement connaître le volume de logements qui échapperont aux contraintes environnementales.
Par ailleurs, le seuil de 330 kilowattheures/m²/an ne sappliquera quà compter du 1er janvier 2033 pour les logements situés dans des copropriétés en très grande difficulté.
Pour parvenir à cet objectif, la mise en location dun logement comme sa vente va être progressivement soumise à des contraintes de plus en plus lourdes.
Location : des bailleurs contraints à être écologiquement vertueux
La loi relative à l'énergie et au climat renforce l'encadrement des loyers à la relocation. Elle impose également de nouvelles mentions dans les annonces et les contrats de location. Enfin, la loi impose, à terme, que tout logement atteigne une performance énergétique minimale.
Une performance énergétique minimale pour échapper à lencadrement du loyer à la relocation en 2021
Précédemment, dans la zone tendue (vingt-huit agglomérations de métropole), le propriétaire bailleur avait l'interdiction daugmenter le loyer entre deux locataires sauf exceptions, notamment lorsquavaient été réalisés des travaux damélioration pour un montant important ou sil avait été prouvé que le loyer était manifestement sous-évalué.
Depuis du 1er janvier 2021, les exceptions à lencadrement à la relocation sont conditionnées par le respect dun seuil minimal de performance énergétique soit une consommation énergétique inférieure à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, ce qui exclut les logements dont létiquette énergie est F et G. Pour ces logements énergivores, il est donc interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d'amélioration, même après avoir rapporté la preuve de la sous-évaluation du loyer.
Des annonces de location et des baux indiquant le respect ou le non-respect de léco-conditionnalité en 2022
Aujourdhui, lannonce de location doit mentionner létiquette énergie et le DPE doit être soumis au candidat locataire puis annexé au bail trois obligations pas toujours respectées faute de sanction spécifique. Le contrat de location névoque pas à ce jour la question énergétique.
À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de location devra mentionner létiquette énergie mais aussi indiquer le coût des charges de chauffage. Par ailleurs, cette obligation sera assortie dune lourde amende en cas de non-respect par le professionnel : 15.000 !
Le contrat de bail devra lui aussi mentionner le montant théorique des charges de chauffage de lair et de leau.
Si la mise en location concerne un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, lannonce de location et le bail devront en outre mentionner que ce seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en location dun logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, lannonce de location et le bail devront mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.
Un seuil minimal de performance énergétique pour mettre en location à compter du 1er janvier 2023
Aujourdhui, pour être loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, un logement doit répondre à des critères de confort et dhabitabilité strictes : le logement doit être décent, ne pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En revanche, sagissant de performance énergétique, les exigences sont à ce jour bien légères. En effet Le logement est énergétiquement décent dès lors que létanchéité à l'air et laération sont correctes, et ce indépendamment de létiquette énergie (la consommation dénergie) et de létiquette climat (la quantité de gaz à effet de serre émise)
et du coût de l'énergie pour le locataire.
A compter du 1er janvier 2023, la situation va radicalement changer puisque quà cette date le logement ne pourra être mis en location que si la consommation dénergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.
Dans trois ans, en France métropolitaine, les logements ayant une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, de 450 kilowattheures ou plus d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ne pourront plus être mis en location, ce qui exclura les logements classés G.
Ce seuil ne doit être qu'une étape avant le seuil de 330 kilowattheures/m²/an applicable au 1er janvier 2028. Un seuil intermédiaire pourrait être fixé pour le 1er janvier 2025.
Cette exigence sera intégré au texte définissant les critères de décence d'un logement, notion cardinale de la location opposable au bailleur à tout moment. Les locataires pourront donc exiger le respect de cette mesure, à lamiable puis en justice ce qui passera par une injonction de réaliser des travaux déconomie dénergie et léventuel versement dune compensation financière au locataire.
Le propriétaire pourra échapper aux sanctions si le logement est situé dans une copropriété et quil démontre que, malgré ses diligences en vue de lexamen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou déquipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il na pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
Là encore, il faudra surveiller où sera placé le curseur de lexigence pour que le bailleur puisse faire jouer cette exception.
Vente : un acheteur mieux informé de la performance énergétique du logement
Aujourdhui, lannonce de vente dun logement doit mentionner létiquette énergie et le diagnostic de performance énergétique doit être soumis au candidat acquéreur puis annexée au compromis ou à la promesse de vente.
À compter du 1er janvier 2022, l'annonce de vente devra mentionner létiquette énergie mais aussi indiquer le coût des charges de chauffage. Par ailleurs, cette obligation sera assortie dune lourde amende en cas de non-respect par le professionnel : 15.000 !
Si la mise en vente concerne un logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, lannonce de vente et les actes de vente devront mentionner que ce seuil sera à respecter à compter du 1er janvier 2028.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de mise en vente dun logement dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, lannonce de vente et les actes de ventes devront mentionner le non-respect de ce seuil alors devenu obligatoire.
Un diagnostic de performance énergétique précis et opposable au 1er juillet 2021
Le diagnostic de performance énergétique sera plus complet à compter du 1er juillet 2021, date à laquelle il deviendra opposable aux vendeurs et bailleurs.
Un DPE plus précis
Aujourdhui, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire lors de la vente ou de la location dun logement, est critiqué tout à la fois pour son contenu peu fiable mais aussi pour son caractère non opposable.
A partir du 1er janvier 2022 le DPE des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures/m²/an comprendra également un audit énergétique. Cet audit énergétique présentera notamment :
- des propositions de travaux permettant datteindre un très haut niveau de performance énergétique ;
- des propositions de travaux permettant datteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures/m²/an ;
- limpact théorique des travaux proposés sur la facture dénergie ;
- des ordres de grandeur des coûts des travaux proposés ;
- lexistence daides publiques destinées aux travaux damélioration de la performance énergétique.
L'opposabilité du DPE
Aujourd'hui. Aujourd'hui, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur indicative et n'est pas opposable au vendeur ou au bailleur ; en clair, si la consommation d'énergie s'avère supérieure à celle mentionnée dans le DPE, l'acheteur et le locataire sont dépourvus de moyens d'agir.
A compter du 1er juillet 2021. Au 1er juillet prochain, le DPE ne sera plus seulement indicatif mais opposable. Cela signifie que l'acheteur et le locataire pourront se prévaloir du contenu du diagnostic. Reste qu'il est encore difficile de déterminer les conséquences concrètes d'une telle évolution.
Le diagnostic proprement dit sera opposable mais les recommandations de travaux accompagnant le diagnostic de performance énergétique ne seront elles qu'indicatives.
La durée de validité du DPE
Aujourd'hui. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans ; il doit donc dater de moins de dix ans à la date de la signature de l'acte de vente ou du contrat de location.
A compter du 1er juillet 2021. A partir du 1er juillet prochain, la durée de validité du DPE restera de dix ans. En revanche, la durée de validité des diagnostics réalisés avant cette date sera réduite. Ainsi :
- les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.
Sources :
- Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat, Jo du 9 novembre ;
- Décision du Conseil constitutionnel n° 2019-791 du 7 novembre 2019 sur la loi relative à l'énergie et au climat ;
- Rapport de M. Daniel GREMILLET, Sénateur, 10 juillet 2019 ;
- Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine + communiqué de presse du Ministère de la transition écologique ;
- le site de la Convention citoyenne pour le climat et son rapport ;
- Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique ;