Immobilier : la valeur verte, nouveau critère de vente ?

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20 Octobre 2020 - Les Notaires de France viennent de publier une nouvelle étude sur la valeur verte des logements en 2019. L’objectif ? Estimer dans chaque région de l’Hexagone l’impact de la consommation énergétique d’un bien sur son prix de vente.

Comme en 2018, les Notaires de France ont reconduit leur étude statistique sur la valeur verte des logements. Publiée le 6 octobre 2020 et portant sur les transactions enregistrées en 2019, ce document prouve une nouvelle fois que les biens efficaces sur le plan énergétique, autrement dit ceux qui arborent un A ou un B sur leur diagnostic de performance énergétique (DPE), se vendent plus cher que leurs homologues moins bien notés.

Quid de cette valeur verte ? « Elle est définie par l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs », détaillent les Notaires de France. En partant d’une étiquette de référence D, ces derniers ont ainsi mesuré l’éventuelle dépréciation d’un logement étiqueté F ou G ainsi que la possible valorisation de celui-ci, lorsqu’il porte l’étiquette A ou B.

Une prime au secours de la rénovation. Hasard du calendrier, c’est justement lundi dernier que le gouvernement donnait le coup d'envoi à la résorption de 4,8 millions de « passoires thermiques » en livrant les nouvelles modalités d’application du dispositif d’aide à la rénovation « MaPrimeRénov’ ». Rappelons également que ce dispositif, dans le cadre du plan de relance, bénéficiera de deux milliards d’euros de financement, étalés entre 2021 et 2022.

DPE, mode d'emploi. La performance se mesure via le diagnostic de performance énergétique (DPE), sorte de bilan thermique visant à estimer la consommation d’un bâtiment en lui attribuant une étiquette énergie, allant de G pour les logements les plus énergivores à A pour les plus économes.

Appartements : prime à la performance. Premier enseignement : en 2019, l’effet des plus mauvaises étiquettes reste toujours moins important sur le marché des appartements. La décote entre les étiquettes D et les F ou G est comprise entre - 3 et - 6 %, sauf en région Centre-Val-de-Loire (- 8 %), PACA (- 9 %) et Nouvelle-Aquitaine (- 9 %). Raison de cette différence : les appartements sont le plus souvent situés dans des secteurs tendus, où le DPE est moins impactant sur le prix. En revanche, les logements A ou B voient leur valeur verte récompensée. Ils affichent des prix supérieurs à leurs homologues D pratiquement sur tout l’Hexagone, avec des plus-values qui oscillent entre 4 % (Pays de la Loire) et 16 % (Bourgogne Franche Comté). Signalons qu’en Occitanie, la tendance verte n’est pas un vain mot et se traduit par un gain de l’ordre de 20 % à la revente.  

L’exception parisienne. Sans surprise, l’impact des étiquettes les plus économes (A-B) et les plus énergivores (F-G) sur les prix des logements est toujours globalement moins significatif sur la région parisienne. « Il n’exerce même aucune influence sur Paris et sa petite couronne », assurent les Notaires de France. Dans un contexte de marché tendu ou la rareté des biens disponibles rend les négociations de prix impossibles ou seulement à la marge, les acquéreurs sont par nécessité moins regardants. Bien que les appartements les plus énergivores, contrairement aux années précédentes, pâtissent d'une légère décote de 2 %, souligne l’étude.

Maisons : un DPE significatif. Les maisons anciennes qui arborent un A ou un B sur leur DPE se vendent, selon les régions, de 6 à 16 % (Grand Est) plus cher que celles qui sont classées D.
A l’inverse, les moins isolées, soit celles grevées par un F ou un G, voient leur valeur chuter de 6 % jusqu’à 18 % (Nouvelle Aquitaine) toujours par rapport à une villa de classe D. Des dépréciations ou « décotes vertes » parfois conséquentes qui pour autant ne constituent pas des freins à l’achat rappellent les Notaires de France, le confort thermique restant toujours plus difficile à assurer dans une maison. 

Question de taille. Autre enseignement : plus la surface est petite, plus la part des transactions de logements énergivores est importante. 24 % des studios vendus en 2019 présentaient notamment une étiquette F ou G, contre 4 % des appartements de plus de cinq pièces. Côté maisons, 27 % des trois pièces vendues étaient affublés d’une étiquette F ou G contre 8 % des six pièces et plus. « La taille du bien pesant sur la facture d’électricité, les acquéreurs de biens les plus grands cherchent à privilégier d’autre type d’énergie, notamment pour se chauffer, et influer alors positivement sur leur classe énergétique », justifient les Notaires de Paris.

© Notaires de France

Valeur verte ou valeur de confort ?

Des avantages de la rénovation. Une meilleure maîtrise de leurs consommations d’énergie, c’est bien ce qui motive en premier lieu les Français concernés par un habitat déficient sur le plan thermique. L’Adème rappelle à juste titre les bénéfices d’une rénovation réussie en termes de confort et d’économies d’énergie : les logements classés A dépensent moins de 50 kWh/m2/an alors que les bâtiments affublés d’une étiquette G ont une consommation supérieure à 450 kWh/m2/an. Le propriétaire d’un logement F ou G s’acquitte fréquemment d’une facture de chauffage comprise entre 3.000 et 4.000 € par an, contre 500 € pour un logement classé A.

Refait à neuf. Marqueur de la performance énergétique du logement, le DPE et la rénovation thermique sont des facteurs clés dans la valeur d’un bien immobilier estiment de leur côté les Notaires de France. « En réalisant des travaux qui permettent de diminuer d’une lettre seulement le DPE, le propriétaire voit la valeur de son bien augmenter de quelques milliers d’euros. » Et l’Ademe de tempérer : « des ouvrages parfois couteux qui méritent néanmoins d’être envisagés dans une approche globale mêlant confort et économies d’énergie », laquelle de nuancer, « ce n’est pas seulement parce que la performance du logement gagne un ou plusieurs crans sur le curseur du DPE que son prix au mètre carré augmente, mais plutôt parce qu’il a été refait ».

Encourager la rénovation énergétique

Clarifier les démarches. Poser du double-vitrage, isoler les murs et la toiture, installer une chaudière à gaz à la place des radiateurs électriques… Si les Français ont saisi l’intérêt d’engager pareils travaux, ils ne savent pas toujours ou et à qui s'adresser pour monter un dossier. « Il faut éclaircir le paysage administratif en rénovation », assurait en 2018 le gouvernement. Initiée sous l’égide de l’État et de l’Adème, la campagne " FAIRE " (Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique), toujours d’actualité, vise à débloquer et massifier les actions de rénovation énergétique via un service public de la rénovation soit 400 espaces conseils où trouver une aide concrète y compris financière.   

Recours. À compter du 1er juillet 2021, en application de la loi ELAN, le locataire ou l’acquéreur d’un logement pourra se retourner contre le diagnostiqueur s’il constate un écart significatif entre les performances réelles et les évaluations du DPE mentionnées lors de la prise à bail ou de l’acquisition du bien.

Réduire le coût. Les aides de L’État à la rénovation peuvent en effet considérablement réduire le coût des travaux. Le gouvernement a récemment dévoilé le détail de la nouvelle formule de « MaPrimeRénov' » (en remplacement du CITE), principal dispositif d'aide à la rénovation thermique dans le logement. Elle a été élargie à l'ensemble des ménages et aux copropriétés qui, en dehors des plus fragiles, ne bénéficiaient pas jusqu’ici de soutien public. Les travaux faisant l’objet d’un devis à compter du 1er octobre seront également éligibles aux nouvelles modalités de l’aide. Vous pouvez aussi bénéficier des Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) ou encore associer ces financements à l’éco-PTZ. « Actionner le levier de ces aides cumulables peut permettre de couvrir jusqu'à 90 % du montant de la facture des travaux… », estime l’Adème.

Renforcer les contraintes. La loi énergie climat fixe les objectifs de la politique climatique et énergétique de la France et des décrets ont d'ores et déjà déterminé un calendrier pour les atteindre. Plusieurs resserrages sont attendus, renforçant les contraintes auprès des propriétaires, des bailleurs ou des acquéreurs de biens étiquetés F ou G. Ils iront crescendo jusqu’en 2028, avec l’obligation de travaux consécutifs à l’achat d’un bien consommant plus de 331 kWh EP/m².an. Une étape nécessaire pour éradiquer les passoires thermiques et généraliser les Bâtiments basse consommation (BBC) à l’horizon 2050 (80kWh/m².an en rénovation).

Rénovation : les propositions des notaires. Mobiliser les Français et les acteurs privés et publics en faveur de la rénovation énergétique, c’est également l’objectif assumé des Notaires de France. Lors de leur dernier Congrès, plusieurs propositions sur le logement et la rénovation énergétique ont fait l’objet d’un débat et d’un vote avant d’être remises aux pouvoirs publics. Parmi les pistes de réflexion abordées, deux semblent faire consensus : créer un congé pour rénovation thermique et encourager la mobilité du parc locatif privé avec un dispositif fiscal de transmission favorisant les travaux de rénovation des biens destinés à la location. Affaire à suivre ! 

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