Immobilier : la défiscalisation au secours de l’habitat indigne

Pierre Chevillard
Publié par Pierre Chevillard
le 16 novembre 2018
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Le gouvernement lance un nouvel avantage fiscal pour encourager la réhabilitation de logements dégradés et/ou insalubres. Inspiré de la loi Pinel dans l’ancien, ce bonus devrait varier de 12 à 21 % du prix total de l’opération travaux inclus.

© Pxhere/CCO

A la suite des tragiques effondrements d’immeubles survenus à Marseille, le gouvernement crée un avantage fiscal pour encourager la réhabilitation de bâtiments dégradés dans les centres-villes anciens. C’est le ministre délégué à la Ville et au Logement, Julien Denormandie, qui a inséré un amendement en ce sens au projet de loi de finances 2019, amendement adopté en première lecture par l’Assemblée nationale. « Ce nouveau dispositif permettra de mobiliser l’investissement privé au service de la revitalisation des territoires et de la réduction de l’habitat insalubre », explique le communiqué du ministère.

Une défiscalisation de 63 000 € maximum. Ce que l’on sait de ce nouvel avantage fiscal (qui sera sans doute baptisé dispositif Denormandie) ? Moyennant des travaux représentant au moins 25% du coût total du projet et obligatoirement réalisés par une entreprise, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt « pouvant représenter jusqu’à 21% du coût de l’opération », indique le ministère. Une architecture qui reprend l’avantage fiscal Pinel dans l’ancien. Du coup, l’investisseur privé profiterait d’un abattement sur ses impôts de 12 % du prix total du projet s’il loue six ans, de 18 % s’il loue neuf ans et de 21% s’il loue douze ans. Le montant serait calculé sur un plafond de 300 000 €. L’investisseur devrait respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Les travaux devront obligatoirement être réalisés par une entreprise.

Réservé à certaines adresses. Ce dispositif Denormandie s’appliquerait aux deux cent vingt-deux communes intégrées dans le Plan Action cœur de ville. Cette initiative, lancée au printemps dernier, vise à revitaliser les centres-bourgs tombés en déshérence. Les communes faisant l’objet d’une Opération de revitalisation du territoire (ORT) sont également concernées. Sur ce dernier point, le périmètre est plutôt large puisque toutes les villes de France peuvent s’intégrer dans ce type de projet d’urbanisme, comme l’a précisé le ministre. L’idée du gouvernement : ne pas laisser un seul territoire à l’écart de ce nouvel avantage fiscal.

Mieux que le Pinel dans l’ancien. Avec sa condition de 25% de travaux, le dispositif Denormandie, a priori, devrait être plus efficace que le Pinel dans l’ancien. Ce dernier est en effet particulièrement exigeant. Entre autres exemples, seuls les logements ne respectant pas les critères de décence sont éligibles. Les travaux doivent augmenter leurs performances de manière à ce qu’ils atteignent les niveaux HPE rénovation 2009 ou le label BBC Rénovation 2009, soit des niveaux très proches de ceux du neuf. De quoi faire bondir le budget travaux. Sur ce point, le nouveau dispositif devrait revenir moins cher aux investisseurs. Il pourrait aussi être plus simple, le Pinel dans l’ancien étant aussi strict que compliqué.

Cumuler les avantages fiscaux. Le dispositif Denormandie pourrait, comme le Pinel dans l’ancien, offrir d’intéressantes possibilités aux investisseurs. Ils se positionneraient sur des biens de centre-ville, qui sont plutôt rares. De quoi espérer des plus-values lors de la sortie de l’opération, cette dernière ne pouvant intervenir qu’après les durées obligatoires de location propres au dispositif. Autre atout de ce nouveau mécanisme : il permettrait de cumuler l’avantage fiscal avec la création de déficits fonciers, comme c’est le cas avec le Pinel dans l’ancien. Un bon plan pour optimiser la fiscalité et doper le rendement locatif.

Investir à bon escient. Pour autant, l’investisseur devra bien choisir son emplacement et plus encore sélectionner un marché à forte demande locative. En d’autres termes, les particuliers intéressés par ce nouveau dispositif devront respecter les règles traditionnelles de l’investissement locatif. Ils devront aussi bien s’informer sur les conditions de ce dispositif Denormandie pour éviter tout risque de redressement. Bref, il faudra bien s’informer et s’entourer pour mener le projet à bon port. Les contours de ce nouveau coup de pouce devraient être précisés au cours des prochains débats parlementaires, pour une adoption en 2019. Affaire à suivre !


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