Promesse d'achat : qu'est-ce que c'est, que doit-elle contenir ?

Offre d'achat : d'abord une promesse unilatérale

À travers la promesse d’achat, c'est bien l’acheteur qui manifeste son intention d'acheter un bien immobilier (maison ou appartement) en formulant une offre concrète et chiffrée au vendeur. Notez que le prix proposé par l'acheteur peut être différent de celui fixé par le vendeur. La promesse d'achat peut être aussi l'occasion de susciter une négociation dans le cas d'une offre faite en dessous du prix de vente.

🙋‍♀️ Pour rappel : la promesse d’achat précède toujours le compromis de vente, qui est l'étape suivante de la vente. Il n'y a aucune différence entre la promesse d'achat et l'offre d'achat. On parle de la même chose.

Quel engagement pour une promesse d'achat ?

Le vendeur n'a jamais l’obligation d’accepter une promesse d’achat dont le montant proposé est inférieur à celui qu’il a fixé. Mais, contrairement à une idée reçue, il n'est pas lié non plus à la première offre au prix. Comprenez que le vendeur est en droit de refuser l'offre d'achat même si celle-ci est au prix affiché dans l'annonce. Il peut réserver sa décision à l'étude de critères précis, par exemple la disponibilité des fonds.

👉 En revanche, une fois fermement acceptée, l'offre engage le vendeur. Cela signifie que le vendeur se met en faute s'il refuse finalement de vendre son bien immobilier ou s'il le vend à un tiers. Dans ce cas, le candidat acquéreur peut engager une action en justice en indemnisation, voire en vente forcée, ce qui bloque le vendeur. Il est donc capital pour le vendeur de réfléchir avant d'accepter une offre d'achat.

Côté acquéreur, est-il vraiment engagé ?

À partir du moment où l’acquéreur adresse une promesse d’achat au vendeur, il est théoriquement engagé si le vendeur lui répond favorablement. En outre, une fois la promesse d’achat envoyée au vendeur, son contenu ne peut plus être modifié. Si le vendeur refuse la proposition de l'acquéreur, ce dernier peut reformuler une offre différente ou décider de renoncer au bien.

Promesse d'achat : existe-t-il un délai de rétractation ?

En théorie, l'acheteur est engagé dès lors que son offre d'achat est acceptée par le vendeur. Mais en pratique, le particulier qui souhaite acheter un logement bénéficie systématiquement d'un droit de rétractation de dix jours à l'issue de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente qui lui permet de renoncer à l'achat sans motivation et sans pénalités.

👉 En conséquence, au stade de l'offre acceptée, un acquéreur peut sans risque changer d'avis et ne plus vouloir acheter. En effet, à quoi bon lui imposer la signature d'un compromis pour qu'il se rétracte immédiatement après !

Quelle est la différence entre une promesse d'achat et un compromis ?

Dans une promesse d'achat, le vendeur réserve une option d'achat à l'acheteur contre un montant d'immobilisation. Dans un compromis de vente, les deux parties s'engagent formellement à conclure la vente.

Pas de versements avant la signature du compromis

L'offre d'achat ne doit en aucun cas s'accompagner du versement d'une somme d'argent sous peine de nullité de l'acte. Tant que la promesse ou le compromis de vente ne sont pas signés, l'acheteur ne peut verser aucun acompte au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer l'affaire.

🙋‍♀️ C’est bien au moment de la signature du compromis de vente que l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie qui permet de sceller leur accord et d’apporter l’assurance au vendeur que la vente aura bien lieu.

Les conditions suspensives de la promesse d'achat

Si la promesse d'achat constitue la première étape de la vente, elle peut contenir des conditions suspensives, au même titre que le compromis de vente. L'acquéreur a donc tout intérêt à mentionner les clauses suspensives qui seront éventuellement intégrées dans l'avant-contrat si ce dernier est également conclu. Parmi les clauses suspensives les plus courantes, on retrouve la possibilité d'annuler la vente sans pénalités si la banque refuse d'accorder le prêt à l'acquéreur.

La promesse d'achat a-t-elle une valeur juridique ?

La promesse d'achat formalise l'engagement de l'acheteur envers le vendeur dans une transaction immobilière. Pour que cette promesse d'achat puisse ensuite aboutir à un avant-contrat (compromis de vente), puis à la signature d'un acte authentique chez le notaire, quelques éléments doivent impérativement figurer.

🙋‍♀️ Il est toujours conseillé d'être minutieux dans la présentation de l'offre et de l'enrichir à bon escient : plan de financement, somme disponible qui pourra être bloquée entre les mains du notaire au stade du compromis, etc.

📝 Comment rédiger une promesse d'achat ?

Pour être valable, la promesse d’achat doit contenir les informations suivantes :

• le prix d’achat du bien immobilier proposé ;
• la durée de validité de l’offre, qui est généralement de 5 à 10 jours : c’est le temps que l’acheteur accorde au vendeur pour accepter ou refuser la promesse d’achat ;
• les modalités de réponse du vendeur, à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier ;
• le moyen de financement, à savoir un prêt immobilier et/ou un apport personnel ;
• l’acquéreur doit mentionner que la vente ne sera définitive qu’à partir de la signature du compromis de vente ;
• il doit également indiquer que l’offre d’achat sera annulée si elle n’est pas acceptée par le vendeur dans les délais indiqués ;
• il doit également indiquer le type de bien dont il s’agit et le décrire en mentionnant la surface, le nombre de pièces, etc. 

Besoin d'un exemple d'offre d'achat ?

La rédaction d'une offre d'achat immobilier ne s'improvise pas et c'est la raison pour laquelle il est important de consulter un exemple d'offre d'achat immobilier, afin d'établir ce document dans les règles de l'art. Nous vous recommandons d'utiliser le modèle d'offre d'achat de PAP pour ne rien oublier lors de la rédaction de l'offre d'achat.

📨 Modèle pour réaliser une offre d'achat

Modèle de lettre : Demande de pièces justificatives au propriétaire suite à la régularisation annuelle de charges