Les avantages et inconvénients d'une maison mitoyenne

Annabelle Martinat
Publié par Annabelle Martinat
le 7 septembre 2023
Journaliste chez PAP.fr

Moins chère à l'achat, bien insérée dans le tissu urbain et dotée d'une cour ou d'un jardin, la maison mitoyenne semble jouir d'un regain d'intérêt. Mais partager un mur avec son voisin peut aussi faire naître quelques conflits d'intérêts. Petite réglementation à l'usage des futurs acquéreurs.

Un mur mitoyen a la particularité de faire de vous un « copropriétaire ».
Un mur mitoyen a la particularité de faire de vous un « copropriétaire ». © EschCollection/GettyImages

Faire l'acquisition d'une maison mitoyenne, oui, mais en connaissance de cause ! Si la perspective d'acheter des mètres carrés avec une cour ou un jardin en cœur de ville a de quoi séduire, n'oubliez pas qu'un mur mitoyen a la particularité de faire de vous un « copropriétaire ». Un statut qui réglemente strictement vos droits et obligations quant à son entretien et son utilisation. Alors si la mitoyenneté vous fait de l’œil, gardez en tête qu'elle fait néanmoins partie des causes de conflits entre voisins les plus fréquentes.

Maison mitoyenne : définition

La maison est dite mitoyenne lorsqu'elle partage un ou plusieurs murs communs avec les habitations adjacentes. Souvent présente dans les cœurs de ville et de village, elle possède une façade sur rue et une façade arrière débouchant sur un espace extérieur privatif (cour ou jardin). Les maisons mitoyennes peuvent être regroupées au sein d’un lotissement en copropriété. Cette solution permet de profiter des avantages de la gestion et de l'entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires.

❓ Qu'est-ce qu'un mur mitoyen ?

Au sens défini par le législateur, un mur est mitoyen lorsqu'il remplit l'une des conditions suivantes : il sépare 2 bâtiments appartenant à 2 propriétaires différents. Il sépare une cour et un jardin appartenant à 2 propriétaires différents. Il sépare 2 champs appartenant à 2 propriétaires différents.

🏘️ Maison mitoyenne : un plan unique

La maison mitoyenne présente toujours une façade sur rue et une façade donnant sur un jardin ou une cour, les murs latéraux étant mitoyens de ceux des maisons voisines. Il arrive fréquemment que ces constructions adoptent la même architecture et le même plan (forme carrée ou rectangulaire), un logement pouvant même être le miroir de l’autre.

Que veut dire maison jumelée ou accolée ?

Si les maisons mitoyennes partagent un ou deux pans entiers avec les maisons voisines, a contrario, les maisons jumelées ne partagent qu'un seul mur entre elles. Ces habitations aux façades identiques sont généralement construites côte à côte, sur un même terrain. Elles peuvent même parfois être bâties sur une dalle commune. On parle aussi de maison semi-mitoyenne.

Recherchez un bien à acheter

Quelle séparation pour une maison mitoyenne ?

La mitoyenneté s'applique à toutes les formes de clôtures séparatives : murs, barrières, haies, palissades, fossés ou encore grillages.

Une haie pour clôture mitoyenne

Une haie est considérée comme mitoyenne si elle se trouve sur la limite séparative des deux terrains. L'entretien est à la charge des 2 parties : chacun doit tailler son côté de la haie. Sachez également que « le copropriétaire d’une haie mitoyenne peut la détruire jusqu’à la limite de sa propriété ». Dans ce cas, il doit construire un mur pour remplacer la partie de haie mitoyenne manquante. La totalité des travaux est alors à sa charge et il n’a pas besoin de l’accord de l’autre voisin pour procéder à ces réparations.

Quand le mur sépare le jardin 

Chaque propriétaire a la possibilité non seulement de bâtir contre le mur mitoyen pour y adosser par exemple une serre ou un garage, mais encore pour y enfoncer des poutres ou solives dans presque toute son épaisseur.

⚠️ Attention, lorsque vous envisagez d'adosser un ouvrage ou de construire contre votre mur mitoyen, vous devez préalablement demander l'accord de votre voisin.

La présomption de mitoyenneté peut être écartée dans certains cas. Par exemple lorsque le sommet du mur n'est en pente que d'un seul côté, il est présumé appartenir exclusivement au propriétaire du terrain du côté duquel penche le sommet du mur.

Quelles sont les règles de la mitoyenneté ?

La mitoyenneté est une forme de copropriété strictement réglementée par les articles 653 à 673 du Code civil. Le législateur prévoit notamment que :

  • les murs qui séparent deux propriétés contiguës (bâtiments, cours, jardins, enclos) sont présumés mitoyens ;
  • l'entretien, les réparations et la reconstruction d'un mur mitoyen incombent aux deux propriétaires. Ces opérations doivent se faire d'un commun accord ;
  • tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut procéder à sa surélévation, à condition que ledit ouvrage soit en état de le supporter. Celui qui engage les travaux supporte seul les frais et la partie surélevée est considérée comme privative ;
  • aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin ;
  • le propriétaire qui démolit son immeuble doit effectuer les travaux d'imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais sans protection aux intempéries.

Qui est propriétaire d'un mur mitoyen ?

La mitoyenneté soumet les deux parties à un droit de propriété commun. Autrement dit, un mur mitoyen appartient conjointement aux propriétaires qu'il sépare, c'est-à-dire qu'il est la copropriété de chacun des voisins. Chacun possède donc tout le mur et pas juste la partie qu’il y a de son côté. Toutefois, lorsqu’un mur sépare deux bâtiments de hauteurs différentes, il n’est pas mitoyen dans sa totalité. Il est mitoyen uniquement pour sa partie basse, mais est privatif pour sa partie haute.

👉 Chaque voisin est responsable des dégradations qu’il cause au mur et doit assumer seul la réparation des dommages. En cas de litige, le tribunal peut condamner le voisin irrespectueux.

🔨 Les travaux et la mitoyenneté  

Une maison mitoyenne, surtout si elle est insérée entre deux habitations, ne bénéficie pas d'autant d’ensoleillement qu’une maison individuelle avec de nombreuses ouvertures. Pour contourner ce manque de lumière naturelle, différentes solutions s'offrent à vous, allant du réaménagement intérieur général à l'ouverture des espaces en passant par la surélévation de la maison, si l’ossature du bâtiment le permet.

Optimiser les moindres mètres carrés habitables

La maison mitoyenne peut pécher par manque de place et de luminosité. Les pièces qui se trouvent au rez-de-chaussée notamment risquent d'être sombres, surtout si elles sont orientées nord et si elles ne donnent pas sur un espace vert. Seule solution pour gagner en surface, envisager l'optimisation des mètres carrés à la verticale. Dans ce type de maison aux espaces extérieurs généralement réduits, la surélévation est souvent plus simple à mettre en œuvre.

Les maisons mitoyennes sont rarement de plain-pied, à moins d'avoir fait construire. Si vous avez néanmoins à effectuer des travaux de surélévation dans une habitation de plain-pied, nous vous conseillons d'opérer un diagnostic des structures du bâti afin de vous assurer que celui-ci est assez solide pour supporter un étage.

👉 Si votre commune est couverte par un Plan local d’urbanisme (Plu), vous devrez vous référer à ce règlement avant de commencer les travaux. De même, si votre maison mitoyenne fait partie d'une copropriété, vous pouvez être soumis à des restrictions spécifiques.

Quelle réglementation pour des travaux de surélévation ?

Concernant les murs mitoyens, la règle de base est immuable, les travaux sont réalisés par accord commun et frais partagés. Mais si vous décidez unilatéralement de surélever, voire d’augmenter l’épaisseur de la cloison, l’entretien de cette nouvelle partie vous incombera alors dans son entièreté. Et inversement, si les travaux sont à l'initiative de votre voisin.

Le voisinage dans une maison mitoyenne

💥 Atténuer le bruit 

Trouble de voisinage délétère, le bruit en maison mitoyenne peut être renforcé par l’agencement de la maison attenante à la vôtre. Par exemple, une chambre située à côté d’une salle de jeux risque d’accroître les nuisances. Vous pouvez faire appel à un acousticien (à vos frais) pour dresser un état des lieux précis de la qualité de votre isolation phonique. Sachez qu'il est toujours possible de faire des travaux en posant par exemple une cloison remplie d'une couche d'isolant ou d'une lame d'air.

Une intimité à préserver

Qui dit maison mitoyenne dit parfois jardin mitoyen. Les espaces extérieurs étant accolés, il peut être difficile de profiter d’un bain de soleil sans être gêné par la présence des voisins. Pour rester à l'abri des regards indiscrets, vous pouvez planter des végétaux en haies (arbustes à feuillage persistant, plantes grimpantes, etc.), poser une palissade ou installer un brise-vue.

L'achat d'une maison mitoyenne, une bonne idée ? 

C'est l'une des promesses de la maison mitoyenne : devenir propriétaire d'une maison individuelle dotée d'une cour ou même d'un jardin en milieu urbain avec un budget moins élevé que pour une maison dite traditionnelle. Comme ces demeures sont souvent plus petites, leur entretien est également plus facile et moins coûteux.

👉 Autre avantage et non des moindres, elles profitent de la chaleur émise par les maisons voisines. Du coup, vous limitez votre consommation énergétique et bénéficiez de factures moins élevées qu’une villa à trois ou quatre façades. Mais l'enjeu de la mitoyenneté ne se joue pas seulement sur le terrain des économies. Ce type d'habitation vous offre également la perspective de profiter d'un environnement sécurisé et d'un tissu social enrichissant pour peu que vous réussissiez à vous entendre avec le voisinage.

💰 Combien coûte une maison mitoyenne ?

À surface et à quartier identiques, en achetant une maison mitoyenne, vous pouvez espérer une décote de l'ordre de 10 à 15 % par rapport à une maison individuelle dite traditionnelle. Mais bien entendu, la mitoyenneté peut revêtir des réalités bien différentes en fonction de critères aussi variés que l'emplacement de la maison, sa proximité avec les différentes commodités ou encore son entretien général.

Découvrez les prix de l'immobilier dans votre ville


🗓️ Participez gratuitement aux Jeudis de l'immobilier !

Tous les jeudis à 18h, PAP organise un atelier en ligne.

7 mars 2024 à 18h -
Signer un contrat de location

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
- Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
- Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
- Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

Je m'inscris

14 mars 2024 à 18h -
Vendre son bien immobilier

Les étapes d'une vente et les erreurs à éviter :
- Fixer un prix de vente réaliste et attractif : comprendre le marché pour bien se positionner
- Attirer les acheteurs : présenter votre bien de manière à susciter l'intérêt
- Conclure la vente en confiance : choisir une offre et préparer la signature

Je m'inscris

21 mars 2024 à 18h -
Location vacances : comment s’y prendre ?

Mettre son bien en location vacances, c’est facile !
- Trouver des vacanciers : fixer ses tarifs, publier une offre
- Signer le contrat de location : quelles règles s’appliquent ?
- Gérer les entrées-sorties

Je m'inscris

28 mars 2024 à 18h -
Bien estimer le prix de votre logement

Les étapes clés pour estimer le prix de vente de votre bien :
- Analysez le marché local : connaître les prix pratiqués dans votre secteur
- Prenez en compte les caractéristiques du bien : atouts & défauts
- Évitez les erreurs : surestimer ou sous-évaluer votre logement

Je m'inscris
Thème :
Date :

Vous serez notifié par SMS du début de l'atelier

Cliquez sur l'email que nous venons de vous envoyer pour confirmer votre inscription !


La rédaction vous conseille