Quels documents fournir pour vendre un logement ?

Pour vendre un bien immobilier, le législateur impose au vendeur un devoir d’information et de transparence vis-à-vis de l’acheteur. Pour sécuriser la transaction, la loi exige ainsi de remettre à l’acquéreur ainsi qu’au notaire un certain nombre de documents administratifs, fiscaux et techniques. Attention, la liste diffère selon que le bien vendu est une maison ou un logement en copropriété.

Les documents administratifs, bancaires et fiscaux

Avant tout chose, le notaire vérifie votre identité. Donnez-lui une copie de votre carte d’identité, de votre passeport ou de votre carte de séjour. D’autres documents sont annexés :

• le titre de propriété. Que vous ayez acquis, hérité ou reçu le bien en donation, il faut justifier votre titre de propriétaire. Sans ce document, vous ne pourrez pas le vendre. Si vous l’avez égaré, il suffit d’en redemander un au notaire ;
• la copie complète du livret de famille afin d’établir votre situation familiale ;
• l’avis de taxe foncière. Au moment de la signature de l’acte définitif, il permettra d’estimer les sommes dues par l’acquéreur au fisc au prorata de la date de signature ;
• contrats de mariage ou de Pacs afin de déterminer le droit de chacun sur le bien immobilier à céder. En cas de séparation, une copie du jugement de divorce, de dénonciation du Pacs, de l’ordonnance de non-conciliation ou de séparation de corps sera aussi demandée ;
• une copie de l’offre de prêt. Si le bien a été financé par un emprunt bancaire, la copie de l’offre de prêt ou de l’attestation du prêteur indiquant que le prêt est soldé et, le cas échéant, son accord de mainlevée doit également être annexée à la promesse de vente ;
• un Relevé d’identité bancaire (RIB) pour que le notaire vire la somme sur votre compte.

Le dossier de diagnostic technique

Dans son souci de protéger et d’informer l’acquéreur sur la qualité technique du bien qu’il est sur le point d’acheter, le législateur impose un Dossier de diagnostic technique (DDT). C’est le carnet de santé de la maison ou de l’appartement. Cet épais document concerne tous les types de biens, maisons ou appartements. Il sera annexé au compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente.

Selon le type de bien, la date de construction et la localisation du logement, les diagnostics restent différents. Par exemple, le diagnostic plomb ne reste obligatoire que si votre logement a été construit avant 1949, le diagnostic termites ne concerne que certaines zones considérées comme à risque, etc. Attention, le DTT n’est valable qu’un an.

Les documents nécessaires pour vendre une maison

 En plus du DDT, le dossier de vente d’une maison doit comprendre :

• les plans du bâtiment ;
• l’attestation d’assurance dommages-ouvrage (si la maison à moins de dix ans). Elle protégera l’acheteur des désordres liés à la construction jusqu’à l’échéance du contrat ;
• le permis de construire ;
• les documents de travaux et modifications effectués sur la maison ;
• le procès-verbal de bornage du terrain si besoin, notamment dans le cadre d’une démolition-reconstruction ;
• les éventuelles modalités de servitude du terrain (droit de passage, d’échelle, de vue...).

Les documents demandés pour une vente en copropriété

Pour la vente d’un bien en copropriété, le vendeur doit annexer à la promesse de vente en plus du Dossier de diagnostic technique :

• la surface exacte de l’appartement, dite « Loi Carrez ». Le plus souvent, le métré sera réalisé en même temps que le Dossier de diagnostic technique ;
• la fiche synthétique de la copropriété. Elle informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l'état de l'immeuble. C’est un document obligatoire dans toutes les copropriétés. Le syndic le met à jour chaque année ;
• le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, ainsi que les actes qui les modifient s’ils ont été publiés ;
• le « pré-état daté ». C’est un document transmis au futur acquéreur avant la signature du compromis de vente. Il lui permet de prendre connaissance d’informations administratives et financières qui concernent la copropriété et le lot ;
• l'état daté, fourni par le syndic, est obligatoire. Ce document comptable renseigne au maximum l'acquéreur sur les charges qu'il sera amené à payer dès son entrée dans les lieuxLes procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble qui regroupe notamment les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements collectifs ;
• les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et vos derniers appels de fonds ;
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les deux exercices comptables qui précèdent la vente ;
• l’estimation des sommes éventuellement dues par l'acheteur au syndic de copropriété ;
• l’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
• le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux.

Lorsque l’ensemble de ces documents n’est pas annexé à l’avant-contrat, le délai de rétractation de dix jours dont bénéficie l’acquéreur ne peut pas commencer.

Les documents pour vendre un bien en location

Lorsque vous vendez un logement en location, sachez que son bail se poursuit au profit de l’acquéreur qui sera son nouveau propriétaire. L'acheteur doit ainsi être informé de la situation locative du bien (la date de prise d’effet du bail, l’identité du locataire, le montant du loyer et des charges, etc.). En plus des documents précédents, doivent figurer au dossier : 

• l'état des lieux d’entrée. Il décrit un état du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire ;
• l’engagement de caution solidaire le cas échéant ;
• les dernières quittances de loyer. Si des impayés de loyers ont eu lieu, leur montant ainsi que la copie des éventuels courriers de relance ou du commandement par huissier doivent être communiqués.