Comment marche le leasing immobilier ?

Vous voulez acheter un bien immobilier, mais vous vous faites systématiquement rejeter par les banques ? Vous êtes du genre à vouloir tester avant d'acheter ? Le leasing immobilier peut vous permettre non seulement de devenir propriétaire d'un logement - dont vous ne serez que locataire dans un premier temps - mais aussi d'accéder à la propriété sans avoir obtenu ce précieux sésame qu'est le crédit immobilier… Comment ça marche ? À qui s'adresse-t-il ? Vers quelle société vous tourner ? Combien vous coûtera-t-il ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Suivez nos conseils sur le leasing immobilier.

Leasing immobilier, LOA, crédit-bail… De quoi parle-t-on ?

Il n'est pas une seule publicité pour une voiture que ne précise qu'il est possible de la louer pour une certaine durée avant d'en devenir (ou pas) propriétaire. Et oui, le leasing (aussi appelé crédit-bail, location avec promesse de vente, prêt social location-accession ou encore location avec option d'achat) est très fréquent dans le domaine de l'automobile, mais pas que ! En effet, on savait déjà que le leasing permettait - en contrepartie du paiement de mensualités - de profiter d'une voiture et d'avoir le choix, au terme du contrat, entre :

• conserver le véhicule (et en devenir le propriétaire) ;
• le retourner à son véritable propriétaire (une banque, un établissement de crédit ou une enseigne commerciale) ;
• le rendre à son propriétaire puis souscrire un nouveau contrat pour un nouveau véhicule.

👉 Mais voilà que le leasing se décline dorénavant dans le domaine de l'immobilier. Car si le leasing immobilier ne date pas d'hier (la loi de location-accession remonte à 1984), force est de constater que l'acquisition progressive d'un logement n'a été propulsée que récemment sur le devant de la scène immobilière.

Comment fonctionne le leasing immobilier ?

Appliqué à l'immobilier, le leasing en tant que tel a vu le jour il y a 40 ans. Le hic, c'est que la location-accession était cantonnée au logement social. Promulguée en 1984, une loi prévoit qu'un locataire peut signer un contrat de location assorti d'une option d'achat, lui permettant de devenir propriétaire du bien immobilier qu'il occupe.

👉 Mais loin d'avoir été jeté par la fenêtre, l'argent que le locataire aura dépensé en loyers ne sera pas perdu. Plus précisément, les loyers (appelés redevance) qui auront été versés tout au long de la location (avec option d'achat) seront assimilés à de l'épargne « forcée ». Ils pourront donc être déduits du prix de vente final du logement.

À quoi ressemble un contrat de leasing immobilier ?

De la même façon que l'on dit qu'il faut être deux pour danser le tango, tout contrat de leasing immobilier implique nécessairement plusieurs parties et plus précisément trois intervenants :

• le locataire (et possiblement futur acheteur) du bien ;
• le vendeur (qui cède le bien à la société de leasing tout en prévoyant que l'acheteur pourra le racheter à la fin du contrat) ;
• et la société de leasing immobilier (qui acquiert le bien en vue de le louer au locataire/futur acquéreur pour une certaine durée).

Acquisition en leasing immobilier : mode d'emploi

Trois étapes composent le processus d'achat immobilier dans le cadre d'un leasing.

1. Dans un premier temps, une simulation est effectuée afin d'évaluer la solvabilité du locataire (et peut-être futur propriétaire).
2. Puis, un contrat de location-cession est signé.
3. À l'expiration d'un certain délai (3 ans, dans la plupart des cas), deux cas de figure peuvent se présenter : s'il le souhaite, le locataire lève l'option d'achat dont il dispose et devient, dans la foulée, propriétaire du logement qu'il occupe déjà. Mais il peut aussi renoncer à lever cette option. Il devra alors quitter son logement, mais l'opérateur sera dans l'obligation de le reloger.

Quel est l'intérêt du leasing immobilier ?

La LOA (Location avec option d'achat) est un dispositif qui permet de profiter de nombreux avantages et non des moindres.

👉 Tout d'abord, le leasing constitue une alternative pour les candidats à l'emprunt immobilier dont le profil et la situation (personnelle, professionnelle…) font que les banques refusent de les financer. Car si pour beaucoup de candidats à l'emprunt, le robinet du crédit immobilier s'est considérablement resserré ces derniers temps - pour cause de durcissement des conditions d'octroi d'un crédit bancaire - pour un certain nombre d'emprunteurs (qu'il s'agisse de travailleurs indépendants, d'intérimaires, de salariés en CDD ou de personnes ayant déjà des crédits en cours, par exemple), ce robinet n'a pour ainsi dire jamais été ouvert…

Par ailleurs, en permettant à l'utilisateur de louer un logement avant de l'acheter, le leasing immobilier offre la possibilité de tester un bien immobilier avant de l'acquérir. Certains considèrent le leasing immobilier comme une période d'essai pour un bien immobilier. À titre de comparaison, une fois que l'on a acheté un bien immobilier, il n'est plus possible (sauf découverte du vice caché, erreur ou autres vices du consentement) de faire machine arrière… Et l'acquéreur mécontent n'a dès lors plus d'autre alternative que de revendre son logement.

👉 Il est aussi intéressant de noter que plusieurs garanties (de relogement, de rachat du logement, de revente) sont attachées au PSLA.

👉 Le PSLA offre aussi la possibilité de profiter d'une exonération de taxe foncière pendant une période de 15 ans.

Un autre avantage (non négligeable !) du leasing immobilier

Le leasing immobilier vient contredire l'idée - fréquemment répandue - selon laquelle louer son logement revient à jeter, chaque mois, par la fenêtre, une somme d'argent qui pourrait être versée à la banque dans le cadre d'un achat immobilier. Et pour cause, l'une des particularités de la location avec option d'achat (LOA), c'est qu'elle permet de convertir rétroactivement en épargne une partie des loyers qui auront été versés lors de la période de leasing. Il est alors possible de devenir propriétaire même si l'on ne disposait, à la base, d'aucun apport.

👉 À l'inverse, si le locataire choisit au terme du contrat de location-accession de ne pas lever l'option d'achat, une partie de l'épargne ainsi constituée (la fraction acquisitive des redevances qu'il aura versées) lui sera restituée. Beaucoup de ceux qui y ont eu recours mettent d'ailleurs en avant l'aspect à la fois souple et sécurisant du leasing immobilier.

Qui a droit au leasing immobilier ?

Comme nous l'expliquions plus haut, le leasing immobilier s'adresse non seulement à ceux qui désirent accéder petit à petit à la propriété et concrétiser progressivement leur projet immobilier ou pouvoir tester un bien avant d'en faire l'acquisition, mais aussi à ceux à qui les banques refusent obstinément d'accorder un prêt immobilier. Aujourd'hui, de plus en plus de ménages rencontrent les plus grandes difficultés pour acquérir un logement via un prêt bancaire traditionnel. Car bien qu'étant « solvables », c'est-à-dire en disposant de revenus, ces « laissés-pour-compte » ne sont pas « finançables » pour autant…

👉 À l'instar du courtage immobilier, le leasing offre la possibilité à des ménages modestes et à des emprunteurs aux profils atypiques (primo-accédants, travailleurs indépendants, professions libérales, autoentrepreneurs, CEO de start-up, candidats à l'emprunt ayant déjà d'autres crédits en cours…) d'accéder, eux aussi, à la propriété. 

Quels sont les inconvénients de la LOA (Location avec option d'achat) ?

Aussi flexible et sécurisé soit-il, le leasing immobilier n'en est pas pour autant une solution exempte de défauts.

👉 Le premier reproche que l'on est en droit d'adresser au leasing immobilier est d'ordre financier. En effet, bien que les « loyers » mensuels payés par le locataire en leasing soient le plus souvent moins élevés que ne le serait le montant des mensualités qu'un propriétaire devrait verser dans le cadre d'un prêt immobilier, des surcoûts (frais de gestion, frais de dossier, frais de remise, frais de commission au moment du rachat…) sont à prévoir. Et ils peuvent faire grimper la facture… Mais dans le cadre de la location-accession, les prix d'achat sont toutefois plafonnés et restent inférieurs (de 20 à 30 %) aux prix immobiliers du marché.

👉 Un autre inconvénient du leasing n'est autre - paradoxalement - que la tranquillité d'esprit dont il permet de profiter. En effet, passer de la case « locataire » à celle de « propriétaire » implique de devoir payer des frais inédits (frais de copropriété, taxe foncière au bout de 15 ans, frais d'entretien…) et propres au statut de propriétaire. Avant de lever l'option d'achat, il est donc essentiel de prendre le temps d'évaluer ces frais, de se projeter et de ne pas « idéaliser » le statut de propriétaire.

👉 Pour finir, un autre reproche qui est parfois (injustement ?) adressé au leasing, c'est qu'il limite malgré tout la palette de profils pouvant y prétendre et rechigne à élargir les critères d'éligibilité. À défaut de justifier d'une stabilité et d'une visibilité financières (à court ou à moyen terme), le recours au leasing immobilier est toutefois sinon risqué, à tout le moins inadapté… En clair, la location avec option d'achat immobilier est à réserver à ceux pouvant justifier de revenus qui soient non seulement réguliers, mais aussi susceptibles d'augmenter.

Hestia, Sezame, Pazapa… Qui sont les principaux acteurs du marché ?

De nouveaux acteurs ont récemment contribué à redynamiser le concept de leasing immobilier, à faire bouger les lignes du crédit immobilier et à démocratiser l'accès à la propriété. Par ordre alphabétique, les trois principaux acteurs sur le marché de la location-accession sont Hestia, Pazapa et Sezame. Ces trois sociétés de leasing immobilier ont en commun de chercher à permettre au plus grand nombre de personnes - quelle que soit leur situation professionnelle - de devenir propriétaires de sa résidence principale.