Copropriété : travaux votés avant la vente, qui doit payer le vendeur ou l'acheteur ?

Le propriétaire au moment de l’appel de fonds est le payeur (c’est la loi) !

Vendeurs et acquéreurs peuvent donc être concernés tous les deux, puisque la loi article 6-2 du décret 1967 dit que les appels de fonds pour travaux sont à régler par celui qui est le copropriétaire au moment des appels de fonds. Par conséquent :

• le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire ;
• l'acquéreur doit quant à lui payer les sommes exigées après la vente.

⚠️ Cette répartition légale ne tient pas compte de celui qui a voté les travaux, ce qui peut conduire un acheteur à devoir supporter le coût de travaux approuvés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement, souvent échelonné, intervient après la vente.

Vous pouvez décider d'une répartition différente (la loi le permet) !

La répartition légale ne s'impose pas ! Il est tout à fait possible de s'organiser autrement. Dans ce cas, le notaire ajoutera une clause mentionnant la répartition choisie dans le compromis et l'acte de vente définitif.

🔨 Travaux votés avant la promesse de vente

Le vendeur prendra à sa charge tous les travaux votés antérieurement à la promesse de vente, qu'ils soient exécutés ou non et que le montant soit exigible ou non !

🔨 Travaux votés entre la promesse de vente et l'acte définitif

Les travaux votés entre la promesse de vente et l’acte définitif seront à la charge de l’acquéreur, à condition que le vendeur lui donne pouvoir pour le représenter lors de l’assemblée générale de copropriété (peu importe le sens de son vote). Le vendeur s’engage alors à transmettre à l’acquéreur la convocation à l’assemblée générale qu’il a reçue, ainsi qu’à lui fournir un pouvoir de représentation dès réception de cette convocation, généralement au moins 15 jours avant la tenue de l’assemblée.

🔨 Travaux votés après la vente

Une fois la vente signée et enregistrée, toute décision prise par l’assemblée générale incombe au nouvel acquéreur. Si des travaux sont votés après la signature, c’est lui qui devra en assumer les coûts, même si le projet était déjà à l’étude avant la transaction.

Le syndic n’a pas à tenir compte de l’accord de répartition

Que le vendeur et l’acheteur aient conclu un arrangement ou non, le syndic appellera les fonds auprès de la personne propriétaire au moment où les sommes deviennent exigibles. Concrètement :

• avant la signature de l’acte authentique, les appels de fonds seront adressés au vendeur ;
• après la vente ou dès que le syndic est informé par le notaire de la cession, ils seront adressés à l’acheteur.

👉 Si des travaux sont votés avant la signature du compromis de vente et que le vendeur a prévu de les prendre en charge, c'est l'acheteur qui devra les régler au syndic si les appels de fonds arrivent après la vente. Dans ce cas, au moment de la vente, le notaire prélève le montant des sommes dues par le vendeur sur le prix de vente en application de la clause du compromis pour que les travaux restent financièrement à la charge du vendeur.

L'usage chez les notaires : tout pour le vendeur !

L'usage dans les études notariales est de mettre à la charge du vendeur tous les travaux votés avant la signature de la promesse ! Que les travaux soient exécutés ou non et que le montant soit exigible ou non ! Cela s'explique amplement, car les travaux peuvent représenter des sommes importantes. En les faisant prendre en charge par le vendeur, l’acquéreur (partie la plus faible) est assuré de ne pas avoir à payer les appels de fonds, qu’il n’a pas forcément anticipés et qu'il ne pourrait peut-être pas assumer !

⚠️ Point important pour les vendeurs

Ne perdez pas de vue que vous pouvez prévoir une autre répartition si vous n'êtes pas d'accord avec ce choix ! Mais mieux vaut en avoir discuté avec votre acheteur bien en amont plutôt que d'attendre le jour de la promesse.

Exemple de prise en charge des travaux en fonction de la clause convenue

Travaux de réfection complète de la toiture votés : 150 000 €. Promesse signée en novembre 2024 et signature définitive en février 2025.