Le prêt relais

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Comment acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre le sien ? En souscrivant un prêt relais ! Mode d'emploi pour boucler votre plan de financement.

Le prêt relais est un crédit de transition, accordé pour une durée relativement courte : de quelques semaines à quelques mois, sans jamais excéder deux ans. Il sert à palier les problèmes de trésorerie lorsque l'on achète un logement qui doit être financé par une vente et alors même que cette dernière n'est pas finalisée. Pratique, il doit néanmoins être utilisé  avec la plus grande vigilance. 

Quel prêt relais ?

Il existe différents types de prêts relais. L'un est dit « sec », tandis que l'autre est dit « adossé », c'est-à-dire couplé avec le crédit principal. Le premier consiste à ne rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts, et à solder le capital en une seule mensualité, grâce à l'argent de la vente. Le second est couplé au crédit principal, pour que pendant toute la durée du remboursement, vos mensualités restent quasiment les mêmes, les divers frais étant lissés. Un troisième dit prêt relais en franchise totale consiste à rembourser les intérêts à l'échéance en même temps que le capital emprunté. C'est un montage qui présente l'avantage d'alléger les charges tant que le bien n'est pas vendu. Inconvénient : ce financement est relativement coûteux à terme. En effet, les intérêts qui ne sont pas payés chaque mois par l'emprunteur génèrent eux-mêmes des intérêts. A noter que quel que soit le type de prêt relais choisi, vous paierez chaque mois les assurances de votre crédit immobilier.

Prêt relais : crédit transitoire

Le prêt relais permet de préserver votre trésorerie lorsque vous comptez sur l'argent de la vente de votre bien immobilier pour financer l'acquisition de votre nouvelle résidence. Le prêt relais est mis en place le temps que vous vendiez votre logement, afin que vous n'ayez pas deux crédits immobiliers à rembourser simultanément : celui de la maison que vous venez d'acheter et celui de l'appartement que vous n'avez pas encore revendu. Le prêt relais permet non seulement de ne pas passer à côté d'un bien immobilier, mais aussi d'éviter une période plus ou moins longue de location, tout en ayant des mensualités supportables. Pratique, ce prêt est néanmoins peu utilisé par les emprunteurs qui redoutent un coût élevé. Une crainte balayée par les taux d'intérêt particulièrement bas qui rendent ce financement particulièrement abordable. Le prêt relais sera d'autant moins cher que vous ne l'utiliserez que quelques mois, le marché immobilier étant reparti. Les appartements et les maisons se vendent en effet de nouveau vite à condition d'être proposés au bon prix (Cf encadré : une bonne estimation).

Prêt relais : quel montant ?

Le montant d'un prêt relais est toujours calculé en fonction de la valeur de votre résidence actuelle (la maison ou l'appartement que vous allez vendre). Mieux vaut, dans ces conditions, être sûr de son estimation! Les banques accordent, en moyenne, 70 % du prix estimé, déduit du montant des capitaux restants dus (CRD) de l'emprunt souscrit pour l'acquisition du premier bien. Mais ce chiffre varie, oscillant selon les établissements bancaires entre 60 et 80 % de la valeur. Tout dépendra de votre dossier. Si votre résidence actuelle est estimée à 180.000 euros, vous pourrez obtenir un prêt relais compris entre 90.000 et 144.000 €.

Le prêt relais « sec »
Le premier type de prêt relais est qualifié de « sec » lorsque le prix de vente couvre le prix d'achat du nouveau bien. Il consiste à ne rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts. Cela suppose que votre résidence actuelle, elle, est déjà payée. Ce n'est que lorsque l'ancien logement a finalement trouvé preneur que le capital du prêt relais est soldé, en une seule mensualité, grâce à l'argent de la vente. Si les banques acceptent de financer ce type de prêt, elles exigeront en revanche de l'apport.

Exemple : Un couple achète un appartement 300.000 € et revendra sa maison 600.000 € dont le prêt a été déjà remboursé. Les frais de dossier et les frais de notaire sont payés sur les fonds propres des emprunteurs. Un prêt relais de 300.000 € lui sera accordé sans problème la banque pouvant lui prêter jusqu'à 420.000 €, une somme qui représente en effet 70 % de la valeur de la maison. Ce prêt relais sec sera proposé avec un différé total, le paiement des intérêts intervenant à la fin lors de la vente de la maison. Seules les assurances seront payées chaque mois, soit 87,5 €.

Première simulation 
Le couple revend sa maison au bout de six mois.

   Durée  Taux  Montant  Mensualité (assurances)  Coût du crédit (intérêts et assurances)
Prêt relais 6 mois 1,2 % 300.000  € 87,50 € 2.329,51 €

Deuxième simulation 
Le couple revend sa maison au bout de douze mois.

   Durée Taux  Montant Mensualité (assurances  Coût du crédit (intérêts et assurances)
 Prêt relais  12 mois  1,2 %  300.000 €  87,50 €  4.669,87 €

 Simulation réalisée par le courtier Vousfinancer.com

Le prêt relais « adossé »
Dans la majorité des cas, vous n'avez pas soldé votre emprunt immobilier en cours quand vous achetez votre nouveau bien. Et dans ces conditions, il est difficile d'imaginer que vous puissiez supporter, chaque mois, le remboursement de ce crédit, celui du prêt relais, plus la mensualité du crédit du nouveau logement. C'est pourquoi le prêt relais peut être adossé, ou autrement dit couplé, au crédit principal. Le but ? Payer des mensualités raisonnables.

Vous convoitez un bien immobilier affiché à 260.000 €. Votre résidence actuelle est estimée à 180.000 euros, et votre banque consent à vous octroyer un prêt relais de 126.000 € (70 % de la valeur).

Option 2, le prêt relais « adossé »

Vous allez souscrire un crédit immobilier de la totalité du prix de la maison, soit de 260.000 €, intégrant le prêt relais de 126.000 €.

Pendant toute la durée du remboursement (15, 20 ou 25 ans selon votre crédit), vos mensualités seront quasiment les mêmes, les divers frais étant « étalés », lissés. Mais en parallèle, vous aurez l'obligation de rembourser, sous deux ans maximum, les 126.000 €.

Si au bout de quelques mois, vous vendez votre premier logement à hauteur de son prix estimé, soit 180.000 euros, vous empocherez 54.000 € (prix de la vente - montant du prix relais = 180.000 - 126.000 = 54.000 €). Vous pourrez alors soit les conserver (pour effectuer des travaux par exemple), soit faire diminuer la durée, ou les mensualités, de votre crédit immobilier.

Exemple  
Un couple achète une maison 530.000 € et revendra son appartement 400.000 €. Le montant des capitaux restant dus s'élève à 50.000 €. Ses revenus mensuels s'élèvent à 5.000 €. Son plan de financement se compose de trois prêts. La première mensualité de 1.000 € assurance incluse correspond au prêt actuel sur son appartement. Le second financement est un prêt relais d'un montant de 230.000 € : 400.000 x 70 % - 50.000 € (capitaux restant dus). Le crédit relais étant remboursé lors de la vente de l'appartement, seule l'assurance doit être payée chaque mois, soit 67,08 €. Le troisième prêt finance la maison, soit un montant de 300.000 € : 530.000 € - 230.000 €.

Premier cas : le couple n'a pas vendu son appartement. Il paye chaque mois une mensualité de 2.534,26 €, soit un taux d'endettement de 50 %, un chiffre accepté car le reste à vivre atteignant 2.500 € est jugé suffisant.

   Mensualité Capitaux restant dus Montant du prêt    
Mensualité du prêt sur l'appartement  1.000 €  50.000 €      
Mensualité du prêt-relais  67,08 €    230.000 €    
Mensualité du nouveau prêt  1.467,18 €    300.000 €    
Mensualité totale  2.534,26 €        

Deuxième cas : le couple revend son bien au bout de six mois au prix de 400.000 € et décide de réinjecter l'intégralité de la somme dans son prêt pour baisser sa mensualité. Après avoir remboursé par anticipation le crédit relais de 230.000 €, il ne leur restera plus que le prêt de 120. 000 € = 400.000  € - 230.000 € - 50.000 €. Sa mensualité s'élèvera à 903 € assurance incluse.

Ces simulations ont été réalisées par le courtier en crédits immobiliers Vousfinancer.com

Prêt relais : une bonne estimation
Comment être sûr de ne pas surestimer son bien immobilier ? Souvent une dimension affective vient perturber votre jugement. C'est pour cette raison que les banques demandent souvent une expertise immobilière qui sera réalisée par un professionnel. Ce rapport définira précisément la valeur vénale de votre bien. Cet expert tiendra en effet compte de plusieurs facteurs comme l'état extérieur et intérieur de votre logement. Il vérifiera que le bien visité corresponde bien à celui indiqué dans l'acte de vente. Il estimera son prix en tenant compte de travaux qui doivent être réalisés et comparera son estimation avec les ventes récentes de biens similaires.

Prêt relais : une marge de sécurité
Même correctement évalué, un bien immobilier peut ne pas trouver preneur ! Une situation qui arrive plus souvent en période de crise ou d'incertitude du marché. C'est pourquoi la banque n'accorde pas un prêt relais correspondant à la totalité du prix estimé, mais une partie seulement. Cela lui permet de conserver une forte marge de négociation si la vente n'a pas eu lieu au bout de deux ans. En effet, obligé de rembourser le capital de votre prêt relais, vous serez obligé de brader votre bien pour qu'il trouve enfin preneur. Quoi qu'il en soit, si vous rencontrez des difficultés, ne tardez pas à contacter votre banque pour trouver une solution moins radicale, par exemple, la prolongation de la durée de votre prêt relais. Car si la banque exige le remboursement du capital de votre prêt relais, vous serez obligé de brader votre bien pour qu'il trouve enfin preneur. Sachez que les réseaux bancaires ont mis en place des adresses postales spécifiques dites "contact crédit relais" pour accélérer les procédures en cas de difficultés majeures.

Vendre vite : mode d'emploi
Pour diminuer le coût de votre crédit-relais, mieux vaut vendre le plus vite possible. Outre le prix de votre bien qui doit être conforme au marché, soyez vigilant également sur l'état général de votre habitation. Sans vous lancer dans le home-staging qui consiste à refaire la décoration intérieure de votre habitation, vous pouvez effectuer quelques travaux qui peuvent influencer votre acquéreur. Lesquels ? Tout simplement repeindre les murs si la peinture date d'une dizaine d'années. Remplacez également les prises électriques qui seraient endommagées ou descellées de votre mur, des défauts qui seront indiqués dans le diagnostic électrique réalisé avant la vente de votre bien.
Si vous avez ajouté des cloisons pour aménager de nouvelles pièces comme un bureau ou un salon de lecture, supprimez-les. Car les acquéreurs réussissent mieux à se projeter dans un espace ouvert que dans des pièces fermées, même si certaines cloisons peuvent être facilement démontables. C'est notamment le cas si vous avez opté pour des cloisons montées sur ossature métallique.
Evitez par contre les travaux plus coûteux comme la pose de nouvelles fenêtres et autres baies vitrées. Car si ces équipements apportent un confort supplémentaire tant en diminuant les nuisances sonores et les déperditions énergétiques, ils ne pourront pas en revanche être intégrés au prix de vente. Car ce dernier risque d'être hors du marché.

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