Combien emprunter pour financer son achat ?

Pierre Chevillard
Mis à jour par
le 19 mai 2021
Rédacteur en chef chez PAP.fr

La majorité des Français a recours au crédit pour financer son projet immobilier. Apport personnel, capacité d'endettement; reste à vivre, critères des banques : ce dossier vous dit tout ce qu'il faut savoir pour calculer le montant de votre prêt.

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Pour acheter un appartement ou une maison, la très grande majorité des Français contracte un prêt immobilier. Un engagement sur le long terme qui ne s'improvise pas. Vous devrez en effet honorer vos mensualités, sachant qu'en cas d'impayés, vous risquez de voir votre bien vendu pour rembourser les sommes dues. Votre objectif est donc d'obtenir un crédit immobilier suffisant pour concrétiser votre projet sans fragiliser vos finances personnelles. Bref, il s'agit de savoir combien emprunter pour savoir combien rembourser. 

Sécuriser vos remboursements. Le montant que vous emprunterez dépendra aussi de la banque. Elle va se baser sur toute une série de critères pour calculer votre prêt. Le principal, c'est la capacité d'endettement. Vous ne pourrez pas consacrer plus du tiers de vos revenus à votre mensualité de crédit. C'est donc ce tiers (autrement nommé taux d'effort de 35 % maximum) qui va vous permettre de calculer le montant de votre emprunt. D'autres critères vont également influer sur ce calcul, comme le reste à vivre, la durée de remboursement, le montant d'apport personnel, etc. 

Crédit immobilier : dix clés pour connaître le montant à emprunter

  • Commencez par calculez votre apport personnel.
  • Ensuite, déterminez la mensualité que vous pouvez consacrer au remboursement du prêt. C'est elle qui détermine la somme que vous pouvez emprunter à la banque.
  • Pour calculer votre mensualité, vous prenez en compte votre capacité d'endettement.
  • Votre capacité d'endettement maximale : la mensualité ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets de charges (taux d'effort de 35%).
  • Si vous gagnez 3 600 € par mois, votre mensualité ne peut pas dépasser 1 260 €.
  • Avec un prêt sur 20 ans au taux de 1,40 % brut hors assurance et frais annexes, une mensualité de 1 260 € vous permet d'emprunter 268 730 € (intérêts : 33 667 €).
  • Prenez en compte la durée : plus elle s'allonge, plus le montant emprunté augmente à mensualité égale... Et plus vous payez d'intérêts. Pour en savoir plus, consultez notre article choisir la durée de remboursement.
  • Le taux d'intérêt va influer sur le montant à emprunter. Plus il bas, plus vous pouvez emprunter sans alourdir vos remboursements.
  • Pour obtenir un bon taux, présentez un bon profil à la banque : minimum de 10 % d'apport personnel, comptes bien tenus, situation professionnelle stable (au moins un CDI par ménage emprunteur), peu de prêts à la consommation, etc.
  • Intégrez le coût des assurances et des garanties dans votre plan de financement. Et n'oubliez pas les frais de notaire.

Rassurer la banque. Connaître le montant que vous pouvez emprunter, c'est donc identifier les critères des banques en matière de prêt immobilier. De quoi maîtriser les tenants et les aboutissants de votre financement, mais aussi montrer aux banques que vous êtes impliqué et conscient de vos engagements. Du coup, vous les rassurez. Un vrai atout : les banques cherchent à sécuriser l'octroi des prêts immobiliers. Pour elles, il s'agit de réduire les risques d'impayés. Une politique payante : en France, le taux de défaut sur les crédits au logement est le plus bas d'Europe selon le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Crédit, apport personnel et capacité d'endettement

Pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher votre crédit, il existe quelques principes à respecter. A commencer par être conscient de sa capacité d'emprunt. Pour être crédible face à son banquier, un acquéreur doit savoir estimer combien il est en mesure de demander. Comment ? En tenant compte, avant tout, de vos revenus et de votre apport personnel. C'est en fonction de ces deux critères que vous pourrez calculer le montant de votre emprunt.

Commencez par l'apport personnel. Votre point de départ : calculez le montant que vous pouvez placer dans votre projet sans recourir au crédit. C'est l'apport personnel (vos économies par exemple). Plus il est important, moins vous emprunterez, plus la durée de votre prêt sera courte, meilleur sera votre taux d'intérêt. L'apport va aussi rassurer la banque sur votre capacité à mettre de l'argent de côté : avec de l'apport, vous lui prouvez que vous êtes un bon gestionnaire et que vous pourrez faire face à vos remboursements.

Les banques sont exigeantes en matière d'apport. Vous devez fournir au moins 10 % du projet en apport personnel hors droits de mutation et frais annexes. Quelques établissements acceptent les crédits à 100 % (l'apport couvre les droits de mutation et les frais annexes. En revanche, les emprunts à 110 %, qui prennent tout en compte, sont pratiquement impossibles à obtenir.

Capacité d'endettement : un critère fondamental. La somme que vous emprunterez va dépendre de l'un des principaux critères d'octroi des prêts immobiliers : la capacité d'endettement. De fait, votre échéance de prêt ne peut pas dépasser 35% de vos revenus mensuels nets de charges. En clair : la banque prend en compte vos ressources et déduit les crédits en cours, les loyers à payer en attendant d'emménager, les éventuelles pensions alimentaires, etc. Les impôts ne sont pas inclus dans la capacité d'endettement.

Si vous gagnez 4 000 € par mois et que vous consacrez 400 € à des remboursements de prêts à la consommation, votre capacité d'endettement sera calculée sur 3 600 €. Et votre mensualité de crédit immobilier ne pourra pas dépasser 1 260 €.

Crédit immobilier : des critères qui comptent. Pour vous accorder le crédit, la banque va aussi se baser sur le reste à vivre, autrement sur ce que vous avez en poche une fois la mensualité de prêt payée. Logique : vous devez pouvoir continuer à assumer les dépenses de votre famille pendant le remboursement. Le reste à vivre tient aussi compte des impôts, voire de l'adresse du logement (budget transport, par exemple). En général (chaque banque applique ses propres règles en matière de reste à vivre), comptez dans les 1 500 € pour un couple plus 500 € par enfant à charge (montants établis au cas par cas par les banques). Pour les locataires qui accèdent à la propriété, la mensualité du prêt devra rester proche de l'actuel loyer à revenus équivalents. Si ce saut de charges est trop important, le prêt immobilier sera refusé. 

Soignez votre profil d'emprunteur. Votre priorité : rassurer la banque en lui montrant que vous gérez vos finances en bon père de famille. Ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert. Limitez au maximum les crédits à la consommation et ces derniers ne doivent concerner que l'indispensable (voiture par exemple). Si possible, soldez ces prêts avant de constituer votre dossier. Insistez sur la stabilité de votre situation professionnelle, sachant que l'emprunt est plus facile pour les titulaires d'un Contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Mettez en avant votre épargne (assurance-vie, comptes sur livret, etc.). Une épargne résiduelle de 5 000 à 10 000 € sera très bien vue par la banque.

Décrocher un bon taux d'intérêt. Plus un dossier est soigné, solide et bien préparé, plus il inspire confiance à la banque prêteuse. Et plus l'acquéreur peut espérer non seulement obtenir son crédit immobilier, mais aussi négocier un meilleur taux et faire baisser les frais annexes comme les frais de dossier. En devenant « l'emprunteur idéal », vous pourrez encore présenter votre demande dans différentes banques et faire jouer la concurrence !

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Durée du prêt et montant emprunté

Crédit : l'importance de la durée. Le montant de votre prêt va aussi dépendre de sa durée. Pour une même mensualité, plus vous l'allongez, plus le montant accordé par la banque augmente. Avec 1 200 € par mois, vous empruntez 197 586 € sur quinze ans à 1,20 % hors assurance, les intérêts s'établissant à 18 414 €. Avec la même échéance, mais à 1,60 % sur vingt-cinq ans, le montant emprunté monte à 296 551 €, pour 63 449 € d'intérêts.

Prêt, durée et capacité d'endettement. Autre atout des crédits au long cours : ils vous permettent de rester dans les clous des 35 % de capacité d'endettement. Si vous empruntez 200 000 € à 1,20 % hors assurance sur quinze ans, votre échéance se chiffre à 1 215 €. Vous devez gagner au moins 3 700 € par mois pour décrocher cet emprunt. Toujours pour 200 000 €, mais à 1,60 % sur vingt-cinq ans, la mensualité tombe à 809 €. Des revenus de 2 500 € par mois suffisent pour obtenir cet emprunt. Dans le premier cas, les intérêts se chiffrent à 18 700 € et grimpent à 42 700 € dans le second. Attention : les banques n'accordent pratiquement plus de crédit dépassant vingt-cinq ans.

Vous pouvez utiliser une autre méthode pour savoir combien emprunter. D'un côté, vous calculez le prix du logement tout compris. A la valeur du bien vous ajoutez les droits de mutation (les frais de notaire), les éventuels travaux ainsi que tous les frais annexes liés au crédit. A ce total, vous retranchez votre apport personnel. Au résultat, vous avez une idée précise du montant à emprunter pour concrétiser votre projet. Il vous suffit ensuite de fixer une mensualité (en respectant la règle des 35 % de taux d'effort) pour voir si le montant de votre financement vous permet de concrétiser votre projet. Conseil : gardez de la marge. Vous pourrez faire face en cas de dépense imprévue et vous rassurerez la banque sur votre capacité à assumer vos remboursements en cas de difficulté passagère.

Calculer la capacité d'endettement

Les établissements financiers sont très attentifs au taux d'endettement de leurs clients. De quoi s'agit-il ? En fait, votre mensualité de prêt immobilier ne doit, en principe, pas dépasser 35 % de vos revenus nets de charges (la banque déduit certaines dépenses comme les crédits à la consommation). Cette règle a été instaurée pour éviter le surendettement des futurs acheteurs. Car au-delà de vos remboursements, vous devez avoir les moyens de continuer à assumer les dépenses nécessaires à la vie de votre famille.

Un ménage gagne 3 500 € par mois nets de charges. Avec une capacité d'endettement qui ne doit pas dépasser 35 % des revenus, le montant de ses remboursements n'excédera pas 1 225 € par mois.

Capacité d'endettement maximale

La capacité d'endettement tient compte de l'ensemble des crédits contractés par le ménage, y compris les prêts à la consommation et autres revolvings. Si vous projetez d'emprunter pour financer l'achat d'un appartement ou d'une maison mieux vaut solder ces autres prêts en les remboursant par anticipation.

Les banques et le crédit. Les banques tiennent compte de vos besoins. Elles ne tiqueront pas si vous avez emprunté pour payer la voiture qui assure vos déplacements quotidiens, à condition que les sommes en jeu restent raisonnables par rapport à vos revenus. Souvenez-vous : pour obtenir votre crédit, vous devez rassurer la banque en lui présentant un profil de bon gestionnaire des finances familiales.

Reprenons notre couple qui gagne 3 500 € par mois. Il y a quelques mois, ce ménage a contracté un crédit à la consommation, et il rembourse actuellement 230 € par mois. Le taux d'endettement ne doit toujours pas dépasser 35 % de leurs revenus, soit 1 225 €. Dans ces conditions, il restera 995 € dédiés au remboursement du prêt immobilier (1 225 € - 230 € du crédit à la consommation = 925 €). A 1,20% hors assurance sur vingt ans, cette somme permet d'emprunter 197 2820€ pour 24 718 € d'intérêts.

Crédit immobilier : la notion de « reste à vivre »

Les établissements bancaires intègrent dans leurs règles de calcul un autre paramètre : le « reste à vivre ». Il s'agit de la somme qu'il reste au ménage, une fois la mensualité du prêt immobilier payée. Ce « reste à vivre » doit suffire à couvrir les dépenses de la vie courante (alimentation, habillement...). D'une façon très générale, le reste à vivre tourne autour de 1 500 € par mois pour un couple plus 500 € par enfant à charge. Une famille de quatre personnes devra ainsi garder 2 500 € par mois de reste à vivre. Attention : chaque banque applique ses propres critères. Certaines y placent les impôts, d'autre pas, par exemple.

Des comptes bancaires bien gérés. Au-delà de la capacité d'endettement et du reste à vivre, la banque, pour vous accorder votre crédit, tiendra compte de votre façon de gérer vos finances personnelles. Si vous dépensez à tort et à travers, si vous jouez de grosses sommes en ligne, elle risque fort de vous refuser purement et simplement votre crédit immobilier. Les incidents de paiement et les avis à tiers détenteur sont à proscrire. Souvenez-vous : pour obtenir un prêt à l'habitat, mieux vaut être une fourmi plutôt qu'une cigale !

L'importance du saut de charges. Ce critère, qui concerne souvent les locataires primo-accédants, est l'un des plus importants pour décrocher un prêt immobilier. Il s'agit de la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de prêt. Si cette dernière est trop élevée par rapport au loyer, la banque ne vous accordera pas le prêt puisqu'elle jugera l'opération trop risquée. Si le saut de charge est limite, la banque pourra accorder le crédit qi vous lui montrez que vous disposez d'une épargne résiduelle, autrement dit si vous avez gardé de l'argent de côté une fois votre financement construit.

Conseil : dans votre plan de financement, prenez en compte les dépenses incontournables du ménage comme les impôts et les taxes locales. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises lors du remboursement du prêt. Le cas échéant, tenez compte des charges de copropriété.

Evaluer son apport personnel

On dit souvent que l'apport personnel, c'est la clé de voûte d'un plan de financement réussi. Avant de demander un crédit immobilier, il s'agit d'évaluer la somme dont vous disposez en propre pour payer une partie de votre maison ou de votre appartement. Pour bien calculer votre budget, vous ajouterez à votre apport le montant que votre mensualité vous permet d'emprunter.

Votre ménage gagne 4 000 € par an. Vous décidez de consacrer 1 200 € par mois au remboursement de votre prêt immobilier. Avec un taux à 1,20% hors assurance sur vingt ans, vous empruntez 255 933 € sur vingt ans. Si vous avez 45 000 € d'apport, vous pouvez tabler sur un projet de 300 933 €. Mais attention : sur ce montant, vous devez soustraire le prix des garanties (hypothèque ou caution) et les frais de dossier.

Un bon apport pour un bon prêt. Plus votre apport personnel est important et meilleures seront les conditions consenties par la banque : taux plus bas, frais de dossier réduits, obtention plus rapide... Pour le prêteur, en effet, l'apport est rassurant. Il prouve que vous savez mettre de l'argent de côté et que vous saurez rembourser l'emprunt. Il vous permet aussi de réduire le montant emprunté ou de raccourcir la durée. or plus un prêt est court, plus son taux est bas...

Comment constituer votre apport. L'apport personnel peut être composé de vos économies, d'une donation, d'un héritage, de la vente d'un bien immobilier, de la participation aux bénéfices de votre entreprise. Certains financements aidés comme le PTZ, l'épargne logement ou le prêt Action Logement sont constitutifs d'apport personnel lorsque vous achetez dans le neuf.

Le montant de l'apport personnel

Il n'existe pas d'apport personnel minimal. Mais en pratique, on estime, en règle générale, que les banques préfèrent les acquéreurs qui disposent d'un apport personnel correspondant à 20% du montant du bien immobilier convoité. Un chiffre qui peut facilement descendre à 10% si vous achetez votre première résidence principale. En revanche, si vous avez de belles économies de côté, correspondant à 30%, 40%, ou plus, vous entrez dans la catégorie des très bons dossiers. Dans le cadre d 'une opération d'achat revente, le prix du bien vendu devient, lorsqu'il est injecté dans le nouveau projet, un apport personnel.

Un couple envisage d'acheter un appartement de 185 000 €. Pour être considéré « bon dossier », le ménage devra disposer d'un apport personnel de 37 000 €.

Emprunter sans apport personnel ?

La majorité des Français aspire à devenir propriétaire. Mais comment faire quand on n'a pas un sou de côté, donc pas d'apport personnel ? Disons-le tout net : l'obtention du crédit ne sera pas facile. Si vous pouvez placer en fonds propres le montant des frais de notaire (on parle de crédit à 100%), vous devrez présenter un dossier très solide à la banque (contrat de travail en CDI, bonnes perspectives professionnelles, comptes bancaires impeccablement tenus, etc.).

Peut on emprunter à 110 % ? Certains crédits couvrent le prix du logement et intègrent en plus les frais annexes dont les droits de mutation (souvent appelés frais de notaire). On parle alors de prêt à 110 % puisqu'ils financent l'intégralité du projet immobilier. Ces financements sont extrêmement difficiles à obtenir. C'est un peu moins compliqué pour les prêts dits à 100 %, qui couvrent le logement, l'acquéreur devant payer les frais annexes avec son apport. Pour décrocher un emprunt à 100 %, vous devrez présenter un dossier très costaud. Chaque membre d'un couple, par exemple, devra être en CDI ou fonctionnaire. Les banques vont aussi se pencher sur l'adresse du logement. Plus il sera bien placé, plus il résistera à une éventuelle baisse des prix. Or c'est le logement qui sert de garantie au prêt par l'intermédiaire de l'hypothèque ou de la caution. Et les banques sont sensibles à la valeur de leur garantie.

Pour tout savoir sur les crédits immobiliers sans apport personnel, vous pouvez consulter notre dossier Emprunter sans apport personnel, c'est possible !

Les frais annexes du crédit immobilier

Quand on pense prêt immobilier, on pense mensualités ! Pourtant, le remboursement du capital et des intérêts n'est pas la seule charge qui pèse sur l'acquéreur. Un crédit immobilier engendre des frais supplémentaires, dont il faut tenir compte avant de signer son offre de prêt. Certains sont à débourser immédiatement, comme les frais de dossier et l'hypothèque (ou la caution). D'autres s'ajoutent à votre mensualité, comme les assurances. Au bout du compte, ces frais vont forcément réduire le montant consacré à l'achat proprement dit.

Crédit immobilier et frais de dossier

Les frais de dossier couvrent le travail nécessaire à la constitution du dossier de demande de crédit immobilier. Pouvant représenter 1 % du capital emprunté, ils tournent autour de 1 000 € en moyenne. Chaque banque les fixe librement. Ils sont très difficilement négociables. La grande majorité des banques est même intransigeante sur ce sujet. Seuls quelques beaux profils d'emprunteurs (apport conséquent, hauts revenus, capacité d'épargne ultérieure au projet, etc.) peuvent réduire l'addition.

Si vous obtenez un bon taux et une assurance à prix compétitif, sachez lâcher du lest sur les frais de dossier. Mieux vaut payer quelques centaines d'euros en plus lors de la signature pour en économiser plusieurs milliers par la suite en obtenant de très bonnes conditions.

L'hypothèque ou la caution

L'hypothèque ou la caution sont des garanties prises par la banque qui accorde le crédit immobilier, afin de se protéger d'éventuels impayés. La solution la plus connue reste l'hypothèque, même si ces dernières années, elle cède du terrain à la caution. Quelle que soit la solution retenue, ces procédures ont un coût. Et vous devrez le payer dès la signature de l'offre de prêt. De plus, sachez que l'hypothèque entraîne encore des frais supplémentaires comme les taxes de publicité foncière, les droits de timbre et l'émolument du notaire. D'une façon générale, comptez environ 1% du montant emprunté pour la caution et 1,5% pour l'hypothèque.

Les assurances du prêt immobilier

Le taux d'un crédit immobilier s'entend généralement hors assurances. Pour connaître le coût total du prêt, il faut donc encore ajouter le prix de l'assurance décès invalidité. Si elle n'est pas juridiquement obligatoire, les banques l'imposent pour toute souscription d'un prêt immobilier. C'est elle qui permet la prise en charge du remboursement du capital restant, en cas de décès ou d'invalidité totale de l'emprunteur. En moyenne, l'assurance de prêt représente 0,30% du montant emprunté dans le cadre des contrats groupes proposés par les banques.

Changer d'assurance de prêt. Notez qu'avec la loi Lagarde de 2010, vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance décès invalidité fournie par la banque prêteuse. Vous pouvez choisir le contrat proposé par un assureur extérieur. C'est la pratique de la délégation d'assurance. Avec la loi Sapin II de 2016, vous pouvez changer d'assurance tous les ans après la signature du contrat de prêt pour trouver une autre assurance. Et la loi Hamon de 2014 vous autorise à changer d'assurance à tout moment dans l'année qui suit la signature du contrat. L'avantage de la délégation : des tarifs plus abordables, ce qui vous fait économiser des milliers d'euros sur toute la durée de remboursement.

Et l'assurance perte d'emploi ? Facultative (les banques ne l'imposent pas), elle coûte en moyenne 0,30 à 0,80% du montant emprunté. Ses modalités de mises en œuvre sont complexes (délais de carence et de franchise à respecter). Et le plus souvent, elle ne prend en charge qu'une partie de la mensualité. Autant de raisons qui explique pourquoi cette assurance est rarement souscrite. Quoi qu'il en soit, si vous la prenez, elle s'ajoutera au coût du crédit.

Pour faciliter la comparaison des différentes offres de prêts, demandez à chaque établissement bancaire de vous donner le TAEG (Taux annuel effectif global), qui intègre les coûts associés : frais de dossier, coût des assurances et des garanties.

Bien choisir sa banque

Quand on veut emprunter pour acheter un appartement ou une maison, on se tourne naturellement vers sa banque. Après tout, c'est elle qui vous connaît le mieux. Elle sera vraisemblablement en mesure de vous faire une offre adaptée à votre projet. Mais êtes-vous sûr qu'elle vous fasse la meilleure proposition ? Si vous avez un bon dossier, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Faire le tour des banques

Après vous être adressé à votre banquier, faites le tour des divers établissements financiers. Pour ce faire, constituez un bon dossier. Insistez sur votre gestion des finances du ménage en bon père de famille, sur la stabilité de votre situation professionnelle, sur votre capacité à épargner et donc à acheter, plus tard, des produits (assurances, formules d'épargne notamment) à votre nouveau prêteur.

Obtenir le meilleur taux. Cette stratégie peut s'avérer payante ! Deux issues possibles : soit votre banque « s'aligne » sur les propositions de ses confrères, soit vous acceptez l'offre d'un autre prêteur, plus avantageuse. Dans ce cas, la nouvelle banque vous demandera d'ouvrir un compte chez elle et d'y domicilier vos revenus. Bref, obtenir un meilleur prêt immobilier, c'est souvent changer de banque. Si vous décidez de le faire, jetez un œil aux tarifs de ses différents services.

Les formalités pour changer de banques sont largement simplifiées. Pour en savoir plus, cliquez ici.

Passer par un courtier pour emprunter

Le courtier, c'est un intermédiaire en opérations de banque. Son métier : faire jouer la concurrence à votre place. Il présente votre dossier à ses partenaires bancaires, ce qui vous permet de choisir parmi les offres de financement les plus performantes en termes de taux d'intérêt comme de garanties et d'assurance. Pour lui, c'est d'autant plus facile qu'il connaît la politique commerciale des banques. Il sait identifier celles qui cherchent des clients en proposant des rabais sur les taux de leurs prêts immobiliers.

Le courtier vous aidera à monter votre dossier de crédit. Il mettra en avant ses points forts et minimisera ses points faibles. Si ces derniers sont trop nombreux, il vous indiquera si vous pouvez réellement emprunter. De quoi vous éviter bien des désillusions. Notez qu'à ce stade, les conseils des courtiers sont gratuits et confidentiels puisque ces intermédiaires sont tenus au secret professionnel. Lorsque le crédit est conclu – et uniquement dans ce cas – le courtier est rémunéré par la banque prêteuse et par le client emprunteur. Mais ce dernier ne paie pas de frais de dossier, ceci compensant cela. POur en savoir plus, voir notre dossier Emprunter avec un courtier.


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