Combien emprunter pour financer son achat ?

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La majorité des Français a recours à un emprunt pour financer son projet immobilier. Le montant maximal du crédit dépend de la capacité d'endettement et de l'apport personnel de chacun.

Pour acheter un appartement ou une maison, la très grande majorité des Français contracte un prêt immobilier. Un engagement sur le long terme qui ne s'improvise pas. Vous devrez en effet honorer vos mensualités, sachant qu'en cas d'impayés, vous risquez de voir votre bien vendu pour rembourser les sommes dues. Votre objectif est donc d'emprunter suffisamment pour concrétiser votre projet immobilier sans fragiliser vos finances personnelles. Bref, il s'agit de savoir combien emprunter pour savoir combien rembourser. 

Sécuriser vos remboursements. Le montant que vous emprunterez dépendra aussi de la banque. Elle va se baser sur toute une série de critères pour déterminer le montant de votre crédit. Il s'agit notamment de la capacité d'endettement, du reste à vivre, de la durée du prêt, du montant d'apport personnel, etc. 

Rassurer la banque. Connaître le montant que vous pouvez emprunter, c'est donc identifier les critères des banques en matière de prêt immobilier. De quoi maîtriser les tenants et les aboutissants de votre financement, mais aussi montrer aux banques que vous êtes impliqué et conscient de vos engagements. Du coup, vous les rassurez. Un vrai atout : les banques cherchent à sécuriser au maximum l'octroi des prêts immobiliers. Pour elles, il s'agit de réduire les risques de défaut de paiement. Une politique payante : en France, le taux de défaut sur les crédits au logement est le plus bas d'Europe selon le Haut Conseil de stabilité financière.

Crédit immobilier : l'essentiel sur le montant à emprunter

  • C'est le montant de votre mensualité qui détermine la somme que vous pouvez emprunter.
  • Pour calculer votre mensualité, vous prenez en compte votre capacité d'endettement.
  • Votre capacité d'endettement maximale : la mensualité ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus nets de charges.
  • Si vous gagnez 3.600 € par mois, votre mensualité ne peut pas dépasser 1.188 €.
  • Avec un prêt sur 20 ans au taux de 1,35 % brut (hors assurance et frais annexes ; conditions de juin 2019 pour un dossier standard), une mensualité de 1.188 € vous permet d'emprunter 249.749 € (intérêts : 35.371 €).
  • Prenez en compte la durée : plus elle s'allonge, plus le montant emprunté augmente à mensualité égale... Et plus vous payez d'intérêts. Pour en savoir plus, consultez notre article choisir la durée de remboursement.
  • Le taux d'intérêt va influer sur le montant à emprunter. Donc, pour obtenir un bon taux, présentez un bon profil à la banque : comptes bien tenus, situation professionnelle stable (au moins un CDI par ménage emprunteur), peu de prêts à la consommation, etc.).
  • Intégrez le coût des assurances et des garanties dans votre plan de financement. 

Crédit, apport personnel, revenus et capacité d'endettement

Pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher votre crédit, il existe quelques principes à respecter. A commencer par être conscient de sa capacité d'emprunt. Pour être crédible face à son banquier, un acquéreur doit savoir estimer combien il est en mesure de solliciter. Comment ? En tenant compte, avant tout, de ses revenus et de son apport personnel. C'est en fonction de ces deux critères que vous pourrez calculer le montant de votre emprunt.

Capacité d'endettement : un critère fondamental. La somme que vous emprunterez va dépendre de l'un des principaux critères d'octroi des prêts immobiliers : la capacité d'endettement. De fait, votre échéance de prêt ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels nets de charges. En clair : la banque prend en compte vos ressources et déduit les crédits en cours, les loyers à payer en attendant d'emménager, etc.

Si vous gagnez 4.000 € par mois et que vous consacrez 400 € à des remboursements de prêts à la consommation, votre capacité d'endettement sera calculée sur 3.600 €. Et votre mensualité de crédit immobilier ne pourra pas dépasser 1.200 €.

Crédit immobilier : des critères qui comptent. Pour vous accorder le crédit, la banque va aussi se baser sur le reste à vivre, autrement sur ce que vous avez en poche une fois la mensualité de prêt payée. Logique : vous devez pouvoir continuer à assumer les dépenses de votre famille pendant le remboursement. Le reste à vivre tient aussi compte des impôts, voire de l'adresse du logement (budget transport, par exemple). Pour les locataires qui accèdent à la propriété, la mensualité du prêt devra rester proche de l'actuel loyer à revenus équivalents. Si ce saut de charges est trop important, le prêt immobilier sera refusé.

Soignez votre profil d'emprunteur. Votre priorité : rassurer la banque en lui montrant que vous gérez vos finances en bon père de famille. Ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert. Limitez au maximum les crédits à la consommation et ces derniers ne doivent concerner que l'indispensable (voiture par exemple). Si possible, soldez ces prêts avant de constituer votre dossier. Insistez sur la stabilité de votre situation professionnelle, sachant que l'emprunt est plus facile pour les titulaires d'un Contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Mettez en avant votre épargne (assurance-vie, comptes sur livret, etc.).

Décrocher un bon taux d'intérêt. Plus un dossier est soigné, solide et bien préparé, plus il inspire confiance à la banque prêteuse. Et plus l'acquéreur peut espérer non seulement obtenir son crédit immobilier, mais aussi négocier un meilleur taux et faire baisser, voire supprimer, les frais annexes comme les frais de dossier. En devenant « l'emprunteur idéal », vous pourrez encore présenter votre demande dans différentes banques, et faire jouer la concurrence !

Crédit : l'importance de la durée. Le montant de votre prêt va aussi dépendre de sa durée. Pour une même mensualité, plus vous l'allongez, plus le montant accordé par la banque augmente. Avec 1.200 € par mois, vous empruntez 197.586 € sur quinze ans à 1,20 % hors assurance, les intérêts s'établissant à 18.414 €. Avec la même échéance, mais à 1,60 % sur vingt-cinq ans, le montant emprunté monte à 296.551 €, pour 63.449 € d'intérêts.

Prêt, durée et capacité d'endettement. Autre atout des crédits au long cours : ils vous permettent de rester dans les clous des 33 % de capacité d'endettement. Si vous empruntez 200.000 € à 1,20 % hors assurance sur quinze ans, votre échéance se chiffre à 1.215 €. Vous devez gagner au moins 3.700 € par mois pour décrocher cet emprunt. Toujours pour 200.000 €, mais à 1,60 % sur vingt-cinq ans, la mensualité tombe à 809 €. Des revenus de 2.500 € par mois suffisent pour obtenir cet emprunt. Dans le premier cas, les intérêts se chiffrent à 18.700 € et grimpent à 42.700 € dans le second.

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