Combien emprunter pour financer son achat ?

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La majorité des Français a recours au crédit pour financer son projet immobilier. Apport personnel, capacité d'endettement; reste à vivre, critères des banques : ce dossier vous dit tout ce qu'il faut savoir pour calculer le montant de votre prêt.

Pour acheter un appartement ou une maison, la très grande majorité des Français contracte un prêt immobilier. Un engagement sur le long terme qui ne s'improvise pas. Vous devrez en effet honorer vos mensualités, sachant qu'en cas d'impayés, vous risquez de voir votre bien vendu pour rembourser les sommes dues. Votre objectif est donc d'obtenir un crédit immobilier suffisant pour concrétiser votre projet sans fragiliser vos finances personnelles. Bref, il s'agit de savoir combien emprunter pour savoir combien rembourser. 

Sécuriser vos remboursements. Le montant que vous emprunterez dépendra aussi de la banque. Elle va se baser sur toute une série de critères pour calculer votre prêt. Le principal, c'est la capacité d'endettement. Vous ne pourrez pas consacrer plus du tiers de vos revenus à votre mensualité de crédit. C'est donc ce tiers (autrement nommé taux d'effort de 33% maximum) qui va vous permettre de calculer le montant de votre emprunt. D'autres critères vont également influer sur ce calcul, comme le reste à vivre, la durée de remboursement, le montant d'apport personnel, etc. 

Crédit immobilier : dix clés pour connaître le montant à emprunter

  • Commencez par calculez votre apport personnel.
  • Ensuite, déterminez la mensualité que vous pouvez consacrer au remboursement du prêt. C'est elle qui détermine la somme que vous pouvez emprunter à la banque.
  • Pour calculer votre mensualité, vous prenez en compte votre capacité d'endettement.
  • Votre capacité d'endettement maximale : la mensualité ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus nets de charges (taux d'effort de 33%).
  • Si vous gagnez 3.600 € par mois, votre mensualité ne peut pas dépasser 1.188 €.
  • Avec un prêt sur 20 ans au taux de 1,40 % brut hors assurance et frais annexes, une mensualité de 1.188 € vous permet d'emprunter 248.556 € (intérêts : 36.564 €).
  • Prenez en compte la durée : plus elle s'allonge, plus le montant emprunté augmente à mensualité égale... Et plus vous payez d'intérêts. Pour en savoir plus, consultez notre article choisir la durée de remboursement.
  • Le taux d'intérêt va influer sur le montant à emprunter. Plus il bas, plus vous pouvez emprunter sans alourdir vos remboursements.
  • Pour obtenir un bon taux, présentez un bon profil à la banque : minimum d'apport personnel, comptes bien tenus, situation professionnelle stable (au moins un CDI par ménage emprunteur), peu de prêts à la consommation, etc.
  • Intégrez le coût des assurances et des garanties dans votre plan de financement. Et n'oubliez pas les frais de notaire.

Rassurer la banque. Connaître le montant que vous pouvez emprunter, c'est donc identifier les critères des banques en matière de prêt immobilier. De quoi maîtriser les tenants et les aboutissants de votre financement, mais aussi montrer aux banques que vous êtes impliqué et conscient de vos engagements. Du coup, vous les rassurez. Un vrai atout : les banques cherchent à sécuriser l'octroi des prêts immobiliers. Pour elles, il s'agit de réduire les risques d'impayés. Une politique payante : en France, le taux de défaut sur les crédits au logement est le plus bas d'Europe selon le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Crédit, apport personnel et capacité d'endettement

Pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher votre crédit, il existe quelques principes à respecter. A commencer par être conscient de sa capacité d'emprunt. Pour être crédible face à son banquier, un acquéreur doit savoir estimer combien il est en mesure de demander. Comment ? En tenant compte, avant tout, de vos revenus et de votre apport personnel. C'est en fonction de ces deux critères que vous pourrez calculer le montant de votre emprunt.

Commencez par l'apport personnel. Votre point de départ : calculez le montant que vous pouvez placer dans votre projet sans recourir au crédit. C'est l'apport personnel (vos économies par exemple). Plus il est important, moins vous emprunterez, plus la durée de votre prêt sera courte, meilleur sera votre taux d'intérêt. L'apport va aussi rassurer la banque sur votre capacité à mettre de l'argent de côté, ce qui va la rassurer : avec de l'apport, vous lui prouvez que vous êtes un bon gestionnaire et que vous pourrez faire face à vos remboursements.

Les banques sont exigeantes en matière d'apport. Vous devez fournir au moins 10% du projet en apport personnel hors droits de mutation et frais annexes. Quelques établissements acceptent les crédits à 100% (l'apport couvre les droits de mutation et les frais annexes. En revanche, les emprunts à 110%, qui prennent tout en compte, sont pratiquement impossibles à obtenir.

Capacité d'endettement : un critère fondamental. La somme que vous emprunterez va dépendre de l'un des principaux critères d'octroi des prêts immobiliers : la capacité d'endettement. De fait, votre échéance de prêt ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels nets de charges. En clair : la banque prend en compte vos ressources et déduit les crédits en cours, les loyers à payer en attendant d'emménager, les éventuelles pensions alimentaires, etc. Les impôts ne sont pas inclus dans la capacité d'endettement.

Si vous gagnez 4.000 € par mois et que vous consacrez 400 € à des remboursements de prêts à la consommation, votre capacité d'endettement sera calculée sur 3.600 €. Et votre mensualité de crédit immobilier ne pourra pas dépasser 1.200 €.

Crédit immobilier : des critères qui comptent. Pour vous accorder le crédit, la banque va aussi se baser sur le reste à vivre, autrement sur ce que vous avez en poche une fois la mensualité de prêt payée. Logique : vous devez pouvoir continuer à assumer les dépenses de votre famille pendant le remboursement. Le reste à vivre tient aussi compte des impôts, voire de l'adresse du logement (budget transport, par exemple). En général (chaque banque applique ses propres règles en matière de reste à vivre), comptez 1.200 à 1.500 € pour un couple plus 300 à 500 € par enfants à charge. Pour les locataires qui accèdent à la propriété, la mensualité du prêt devra rester proche de l'actuel loyer à revenus équivalents. Si ce saut de charges est trop important, le prêt immobilier sera refusé. 

Soignez votre profil d'emprunteur. Votre priorité : rassurer la banque en lui montrant que vous gérez vos finances en bon père de famille. Ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert. Limitez au maximum les crédits à la consommation et ces derniers ne doivent concerner que l'indispensable (voiture par exemple). Si possible, soldez ces prêts avant de constituer votre dossier. Insistez sur la stabilité de votre situation professionnelle, sachant que l'emprunt est plus facile pour les titulaires d'un Contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Mettez en avant votre épargne (assurance-vie, comptes sur livret, etc.).

Décrocher un bon taux d'intérêt. Plus un dossier est soigné, solide et bien préparé, plus il inspire confiance à la banque prêteuse. Et plus l'acquéreur peut espérer non seulement obtenir son crédit immobilier, mais aussi négocier un meilleur taux et faire baisser les frais annexes comme les frais de dossier. En devenant « l'emprunteur idéal », vous pourrez encore présenter votre demande dans différentes banques et faire jouer la concurrence !

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Durée du prêt et montant emprunté

Crédit : l'importance de la durée. Le montant de votre prêt va aussi dépendre de sa durée. Pour une même mensualité, plus vous l'allongez, plus le montant accordé par la banque augmente. Avec 1.200 € par mois, vous empruntez 197.586 € sur quinze ans à 1,20 % hors assurance, les intérêts s'établissant à 18.414 €. Avec la même échéance, mais à 1,60 % sur vingt-cinq ans, le montant emprunté monte à 296.551 €, pour 63.449 € d'intérêts.

Prêt, durée et capacité d'endettement. Autre atout des crédits au long cours : ils vous permettent de rester dans les clous des 33 % de capacité d'endettement. Si vous empruntez 200.000 € à 1,20 % hors assurance sur quinze ans, votre échéance se chiffre à 1.215 €. Vous devez gagner au moins 3.700 € par mois pour décrocher cet emprunt. Toujours pour 200.000 €, mais à 1,60 % sur vingt-cinq ans, la mensualité tombe à 809 €. Des revenus de 2.500 € par mois suffisent pour obtenir cet emprunt. Dans le premier cas, les intérêts se chiffrent à 18.700 € et grimpent à 42.700 € dans le second. Attention : les banques n'accordent pratiquement plus de crédit dépassant vingt-cinq ans.

Vous pouvez utiliser une autre méthode pour savoir combien emprunter. D'un côté, vous calculez le prix du logement tout compris. A la valeur du bien vous ajoutez les droits de mutation (les "frais de notaire"), les éventuels travaux ainsi que tous les frais annexes liés au crédit. A ce total vous retranchez votre apport personnel. Au résultat, vous avez une idée précise du montant à emprunter pour concrétiser votre projet. Il vous suffit ensuite de fixer une mensualité (en respectant la règle des 33% de taux d'effort) pour voir si le montant de votre financement vous permet de concrétiser votre projet. Conseil : gardez de la marge. Vous pourrez faire face en cas de dépense imprévue et vous rassurerez la banque sur votre capacité à assumer vos remboursements.

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