Obtenir les meilleures conditions d'emprunt

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 8 janvier 2018
Juriste chez PAP.fr

Chaque acquéreur pense à négocier le prix du bien immobilier qu'il est sur le point d'acheter. En revanche, face au banquier, on accepte souvent le premier prêt venu. En suivant ces quelques conseils, vous pourrez négocier votre crédit dans les meilleures conditions et faire des économies substantielles.

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Pour souscrire le meilleur prêt, vous devez faire jouer la concurrence entre les banques et faire effectuer des simulations.

Choisir son taux

Le taux du prêt reste l'élément de comparaison essentiel. Mais ce n'est pas tout. Examinez si vous pouvez sur un prêt à taux fixe, moduler vos échéances, à la hausse comme à la baisse, et selon quelles modalités.

Vérifiez le montant des frais de dossier, des indemnités de remboursement anticipé (qui ne peuvent pas légalement dépasser 3% du capital restant dû au moment du remboursement).

Assurances et garanties

Vous devez également prendre en compte l'assurance décès-invalidité. Quel est son coût ? Regardez également comment vous êtes couvert, surtout en invalidité.

Enfin, ne négligez pas l'incidence de la garantie exigée par la banque : hypothèque, privilège de prêteurs de deniers ou caution d'une société spécialisée, la préférence étant souvent donnée à cette dernière.

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Constitué d'économies personnelles, d'une donation, d'un héritage ou de la participation aux résultats de l'entreprise (pour les entreprises de plus de 50 salariés), l'apport personnel doit représenter au minimum 20% du montant de l'acquisition.

Emprunter avec ou sans apport ?

L'apport personnel démontre que vous savez épargner et que vous êtes responsable. C'est surtout un moyen d'emprunter moins, donc de négocier au mieux le taux d'intérêt le plus bas possible ainsi qu'une durée de remboursement plus courte, qui diminuera le montant de vos intérêts. Un bon apport personnel représente au minimum 20 à 30 % du montant total de l'achat.

Vous n'avez pas d'apport personnel ? Rien n'est perdu. La plupart des banques accepte de financer par le crédit 100 % voire 110 % de l'acquisition (ce qui inclut les frais de notaire). Toutefois, ces prêts sont aujourd'hui plus difficiles à obtenir qu'il y a deux ou trois ans. Et leur taux peut être plus élevé compte tenu des risques pris par la banque. Mais dans tous les cas, le montant de vos mensualités ne pourra dépasser un tiers de vos ressources nettes mensuelles.

Avec ou sans apport, il est indispensable de rassurer le banquier sur votre fidélité, sur votre état créditeur, sur la régularité de vos revenus, sur votre capacité à épargner. Essayez de le convaincre du caractère réalisable de votre projet au regard de vos revenus.

Il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence. Commencez par rencontrer votre propre banquier car c'est lui, qui a priori, vous connaît le mieux. Puis revenez le voir quelques jours plus tard accompagné des offres d'établissements rivaux. Il y a de grandes chances alors qu'il vous consente le meilleur taux.

N'oubliez pas les aides financières

Faites le tour des aides financières. Elles vous permettront de boucler plus facilement votre plan de financement. Vérifiez par exemple si vous avez droit au prêt à taux 0 %. Pensez également au 1 % logement, aux prêts issus de l'Epargne-logement, etc. Autre avantage de ces prêts aidés : ils sont souvent considérés comme de l'apport personnel.

Choisir la garantie la moins onéreuse

Ces garanties prennent le nom d'hypothèque, de privilège de prêteur de deniers ou de caution. Elles permettent au créancier, en cas de défaut de paiement, de faire procéder à la vente du bien et de se rembourser sur le prix de vente.

La banque fait souscrire une garantie à l'emprunteur pour se rembourser si jamais ce dernier est défaillant. Il existe trois garanties : l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle.

L'hypothèque classique (ou conventionnelle)

Avec l'hypothèque, si vous ne remboursez pas votre crédit, la banque peut vendre le bien qui a été hypothéqué aux enchères judiciaires.

Seul le notaire est habilité à rédiger et à inscrire l'hypothèque au Bureau des hypothèques. Cela coûte environ 1,5 % de la valeur du bien hypothéqué.

Si vous vendez votre bien avant la fin du remboursement du crédit ou moins de deux ans après l'extinction de la dette, le notaire procédera à la mainlevée de l'hypothèque, ce qui occasionne de nouveaux frais (environ 1% du montant du prêt).

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne comme l'hypothèque. Il permet simplement de ne pas avoir à acquitter la taxe de publicité foncière (0,60% du montant du crédit).

Pour le reste, notaire et mainlevée obligatoires pour des tarifs similaires.

La caution mutuelle

Pour la caution mutuelle, des organismes spécialisés se portent caution vis-à-vis de la banque, moyennant 1 à 1,3 % du montant emprunté, mais sans frais d'enregistrement lors de l'inscription, ni de mainlevée.

La caution est, de plus, gratuite ou à coûts très faibles pour certaines professions, notamment les fonctionnaires. Dans tous les cas, environ 70 % des frais liés à la caution est remboursée en fin de prêt.

En matière de garanties, la caution est souvent appréciable, surtout si vous pensez revendre le bien à court ou moyen terme (absence de frais de mainlevée). Mais elle ne doit pas constituer à elle seule un élément déterminant. Ainsi, si vous obtenez de très bonnes conditions de prêt avec une hypothèque pour un achat à long terme, ce peut être une bonne solution.

La délégation d'assurance est souvent plus économique

Les banques proposent des assurances de groupe (décès-invalidité et perte d'emploi) déjà négociées auprès de compagnies. Vous n'êtes pas obligé de souscrire à cette assurance de groupe. Rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence.

En effet, que ce soit pour l'assurance chômage comme pour l'assurance décès-invalidité, les taux et les couvertures varient d'une compagnie à une autre.

Sur l'assurance décès-invalidité, notamment si vous êtes jeune, vous pourrez obtenir de bien meilleurs tarifs grâce à des assurances spécialisées (coût inférieur à 0,20% du capital emprunté) qu'avec l'assurance proposé par la banque. Le tarif proposé par l'assurance extérieure (délégation d'assurance) est en effet parfaitement ajusté à votre profil (âge, santé, profession) et à votre prêt.

Pour l'assurance perte d'emploi, la marge de négociation est encore plus grande. Certaines banques calculent son coût en fonction des mensualités de remboursement (entre 1% et 6,5% par mois), d'autres en fonction du capital emprunté (entre 0,09% et 0,65% par an). Les écarts de taux sont significatifs, n'hésitez pas à en profiter.

D'ici la fin du premier semestre 2010, les banques n'auront plus le droit de refuser à un client une délégation d'assurance à garanties équivalentes lors de la souscription d'un crédit immobilier.

La clause de remboursement anticipé

Et si vous revendez avant d'avoir fini de rembourser ? Ce cas est fréquent, d'ailleurs 50% des prêts n'arrivent pas à terme. Mais attention, les banques prélèvent une indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci est plafonnée à la valeur d'un semestre d'intérêt au taux moyen du prêt et elle ne peut dépasser 3 % maximum du capital restant dû.

Exemple : Au moment du remboursement anticipé, la capital restant dû est de 70 000 euros. Votre pénalité maximale sera de : 70 000 x 3 % soit 2 100 euros.
Or, cette indemnité peut très bien se négocier ! Si vous obtenez la suppression totale ou partielle de cette pénalité, faites-le inscrire précisément sur votre contrat de prêt.

Bon à savoir : pour les contrats de prêt conclus après le 30 juin 1999, pas d'indemnité si la revente est motivée par une mutation, un décès ou la cessation forcée de son activité professionnelle.

Courtiers : un filon à exploiter

Votre priorité en tant qu'emprunteur ? Décrocher la meilleure offre de prêt. Pour y parvenir, soit vous démarchez en personne les établissements financiers, soit vous confiez la tâche à un courtier. Autrement dit à un intermédiaire spécialisé dans le crédit qui va faire jouer la concurrence à votre place afin de vous obtenir un plan de financement sur mesure, à un taux compétitif. Officiant uniquement sur la Toile ou disposant d'un réseau d'agences, ces interlocuteurs d'un nouveau genre sont de plus en plus sollicités. 15 % des Français déclarent d'ailleurs être passés par un courtier pour souscrire leur crédit immobilier ces trois dernières années, et 35 % envisagent d'y avoir recours d'ici à trois ans.

Des atouts majeurs

Grâce aux accords conclus avec de nombreux établissements financiers (parfois plus d'une centaine), les courtiers constituent un élément de poids dans la négociation. Se positionnant comme de véritables gestionnaires immobiliers, ils feront porter la négociation sur la globalité de votre projet, c'est-à-dire sur tous les éléments du prêt : le taux, sa durée, les frais de dossier, les garanties et les assurances. La plupart a ainsi obtenu la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé.

Frais de dossier

Avoir recours à un courtier n'est pas gratuit. Si certains ne prélèvent aucuns frais, d'autres au contraire facturent leurs prestations. La commission s'établit à 1 % du montant de l'emprunt, généralement plafonnée entre 500 et 800 €. Mais cette rémunération se substitue souvent aux frais que la banque réclame pour le montage du dossier. Par ailleurs, sachez que tous ces professionnels sont directement rémunérés par les banques sur leurs volumes d'affaires.


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