Crédit immobilier : des nouvelles règles plus contraignantes

Manuel Apruzzese
Mis à jour par Manuel Apruzzese
le 5 janvier 2022
Journaliste chez PAP.fr

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière concernant le crédit immobilier sont juridiquement contraignantes. Le taux d'effort des emprunteurs ne peut pas dépasser 35 % de leurs revenus et la durée des prêts doit être inférieure à vingt-cinq ans, sauf exception.

© Anton Grachev/iStock/Getty Images

Depuis le 1er janvier 2022, de nouvelles règles encadrant le crédit immobilier (qui n’étaient alors que des recommandations) sont devenues des obligations gravées dans le marbre. Les banques doivent désormais appliquer à la lettre ces nouvelles normes. Au risque sinon de s’exposer à de lourdes sanctions. Quelles sont ces dispositions ? Le taux d'effort est plafonné et il n'est pas possible de consacrer plus de 35 % des revenus aux remboursements. Et la durée des prêts immobiliers ne peut pas dépasser vingt-cinq ans (vingt-sept ans dans le neuf et l'ancien avec travaux pour tenir compte du temps de chantier).

Édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), un organisme qui dépend de la Banque de France, ces nouvelles conditions sont pour le Gouverneur de la Banque de France « des règles de protection visant à rendre l'emprunt plus sûr et d'éviter les dossiers de surendettemen». Et selon le HCSF, « la normalisation progressive des conditions d’octroi observée ces derniers trimestres permet de renforcer les fondamentaux du crédit immobilier à la française et d’en assurer la robustesse ».

Des règles suivies depuis plus de six mois. Les banques n’ont pas été prises par surprise puisque le HCSF avait dévoilé ses recommandations il y a plus de six mois. De fait, elles les appliquent déjà depuis quelque temps. La part des prêts avec un taux d’effort élevé et une maturité au-delà de vingt-cinq ans est en baisse. Un exemple ? Selon L'Observatoire Crédit logement/CSA, les prêts d’une durée de vingt-cinq ans ne représentaient que 0,1 % de la production au troisième trimestre 2021 contre 2,1 % pour la même période en 2019.

Pas plus de 35 % d’endettement. Comme annoncé en décembre 2020, la recommandation du HCSF de ne pas dépasser 35 % d’endettement (assurance comprise) est désormais incontournable. « D’ores et déjà, depuis le mois de décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35 % d’endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce, afin de limiter la part des financements à plus de 35 % ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20 % », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, courtier en prêts.

Durée de vingt-cinq ans maximum. Concernant la durée du crédit, vingt-cinq ans dans l’ancien et vingt-sept ans dans le neuf et la rénovation sont devenus la norme. « Certaines banques appliquent de façon très stricte les règles du HCSF et n’accordent pas de crédit sur vingt-sept ans dans le neuf ou l’ancien avec de gros travaux », remarque Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis, un autre courtier en prêts immobiliers.

Des dérogations sont possibles. Le HCSF autorise néanmoins les banques à déroger à ces normes pour un maximum de 20 % des crédits octroyés. Elles disposent encore d’une certaine latitude puisque 80 % de cette flexibilité doit concerner les personnes qui achètent leur résidence principale dont 85 % sont primo-accédants en bonne situation. Et pour les 20 % restants, les banques font ce qu'elles veulent. Ce sera au cas par cas. Mais cela concernera les dossiers les plus solides et il faudra réussir à convaincre les établissements financiers.

Conseils d’experts
« Les règles du HCSF vont s’imposer aux banques début 2022, indique Olivier Lendrevie, Président de CAFPI. Il nous appartient, en tant que courtier, de donner des clés aux futurs emprunteurs pour qu’ils puissent comprendre l’univers du financement immobilier et mieux préparer leur demande de crédit. » Cette nouvelle donne peut avoir de lourdes conséquences sur les dossiers les plus tangents, notamment ceux des primo-accédants. Seule solution pour éviter un refus de prêt : préparer son dossier bien en amont.

  • Des comptes irréprochables. Le crédit, c’est comme une demande en mariage, il faut se faire beau ! Il est donc impératif d’éviter les découverts bancaires, les dépenses imprévues et la multiplication des crédits conso ! Les banques vont étudier dans le détail le dossier (trois derniers bulletins de salaire, trois derniers mois de relevés bancaires…) et éplucher chaque ligne des relevés de comptes.
  • De l’apport. Même si les nouvelles règles du HCSF n’imposent pas un taux minimal d’apport, dans les faits emprunter sans est mission impossible. Cela permet de rentrer plus facilement dans les clous et de rester sous la barre de 35 % de taux d’endettement. « La plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100 % de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non-remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien. C’est pourquoi la plupart des banques demandent que l’emprunteur finance au moins les frais (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage) avec de l’épargne personnelle, ce qui implique d’avoir environ 10 % d’apport », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

 


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