Crédit : emprunter sans apport, c'est possible ?

Les banques n'ont pas complètement fermé la porte aux acquéreurs sans apport personnel même si ce type de financement devient très difficile à obtenir. Mais en présentant un solide dossier, en mettant en avant les bons arguments et en faisant jouer la concurrence, il reste possible d'emprunter avec très peu d'apport.

Vous n'avez pas d'apport personnel mais vous souhaitez emprunter ? C'est possible mais réservé à certains profils d'emprunteurs.
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Comment emprunter sans apport personnel : les points clés

  • Crédit : qui sont les emprunteurs sans apport ?
  • Crédit sans apport : les bons arguments pour convaincre la banque.
  • Prêt à 100 % : un dossier bien préparé pour faciliter le prêt.
  • Des comptes bancaires bien tenus pour emprunter à 100 %.
  • Prêt sans apport : l'examen de la situation professionnelle.
  • Le logement et son adresse : des critères décisifs pour un emprunt à 100 %.
  • Crédit sans apport : comment obtenir un bon taux d'intérêt.
  • Prêt à 100 % : garanties, assurances et frais annexes.

Pour vous accorder votre crédit, les banques vont vous demander de l'apport personnel. Il doit compter pour 10% du montant de votre projet minimum. Et plus il sera important, plus vous aurez de chance de décrocher votre emprunt. Pourquoi les banques sont-elles exigeantes sur l'apport ? Tout simplement parce qu'elles veulent sécuriser votre financement. Avec de l'apport, le capital emprunté est moins important, la durée est plus courte et les mensualités moins élevées, ce qui réduit les risques d'impayés. L'apport permet notamment de respecter plus facilement les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Avec elles, le taux d'effort des emprunteurs doit rester en dessous de 35% de leurs revenus et la durée du prêt ne peut pas dépasser vingt-cinq ans (vingt-sept ans dans le neuf et l'ancien avec gros travaux).

L'apport, c'est la sécurité. Autre raison d'injecter de l'apport dans le financement : avec lui, le prêt ne couvre pas la totalité de la dette immobilière, ce qui limite les dégâts lors d'une revente avec décote (c'est plus facile et bien moins cher de rembourser le prêt par anticipation). L'apport, lorsqu'il provient de vos économies rassure aussi la banque sur votre sérieux. Il prouve que vous savez épargner, que vous êtes un bon gestionnaire qui sera capable de faire face à ses remboursements sur toute la durée du prêt. N'oubliez pas : les établissements financiers cherchent un maximum de sécurité quant au remboursement du crédit. Elles privilégient les fourmis, pas les cigales !

Il reste des crédits sans apport ! Vous avez peu d'apport ? Tout n'est pas forcément perdu. Quelques banques peuvent vous accorder un prêt même si vous n'avez pas beaucoup d'argent de côté (rappelons que vous devrez payer les frais de notaire avec votre apport). Pour les convaincre, vous devrez monter un dossier très étayé puis trouver le prêteur qui acceptera votre demande. Vous pouvez vous faire aider par un courtier. Cet intermédiaire connaît les pratiques bancaires du moment (politique commerciale notamment) et pourra vous orienter vers le bon établissement financier, autrement dit vers celui qui accepte les emprunteurs qui n'ont pas beaucoup d'apport personnel.

Crédit immobilier à 100 ou à 110 % ?
Si vous injectez au minimum le montant des droits de mutation en apport personnel, vous souscrivez un crédit à 100 %. Ici, le prêt couvre la valeur du bien immobilier et vous prenez en charge les frais annexes avec votre apport. Certaines banques continuent d'accorder ces formules, mais elles sont de plus en plus rares. Si l'emprunt couvre ces deux postes (le logement et les frais annexes soit le projet tout compris), on parlera de crédit à 110 %. Ces prêts immobiliers, considérés comme trop risqués par les banques, ont quasiment disparu du marché.

Qui emprunte sans apport ? Les crédits sans apport, à 100%, concernent pour l'essentiel trois catégories d'emprunteurs. Il s'agit d'abord des jeunes récemment entrés dans la vie active. En toute logique, ils n'ont pas eu le temps de mettre d'argent de côté. Deuxième type de particulier concerné : ceux qui disposent d'une solide épargne (assurance-vie, actions, etc.). Ils souhaitent, eux aussi, acheter un logement tout en conservant leurs avoirs. Une stratégie à privilégier si le taux de rendement de ces placements est supérieur au taux du prêt sans apport. Troisième catégorie : les investisseurs en locatif. Avec un crédit sans apport, ils peuvent optimiser fiscalement leur opération.

Crédit sans apport : comment convaincre la banque

Vous êtes jeunes, vous achetez pour la première fois ? Pour décrocher un prêt à 100%, vous devez expliquer pourquoi vous n'avez pas d'apport personnel. « Les jeunes fraîchement entrés dans la vie active peuvent démontrer à la banque qu'ils n'ont pas eu le temps d'épargner », explique Caroline Arnould, directrice du développement du courtier Cafpi. « Si leur situation professionnelle présente suffisamment de sécurité, s'ils sont appelés à mieux gagner leur vie dans les prochaines années, ils ont davantage de chances de décrocher un emprunt à 100% même si ce n'est pas gagné d'avance. » 

Pourquoi les banques peuvent accepter le prêt. Pour les banques, les primo-accédants qui affichent ce profil rassurant constituent une clientèle de choix. En leur accordant un prêt immobilier dans un contexte de taux bas, elles les fidélisent pour de longues années. « Elles pourront par la suite leur vendre des assurances et autres produits de placement ou encore financer d'autres projets immobiliers comme une opération d'achat-revente » révèle Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer. Vous pouvez également expliquer votre manque d'apport par un évènement personnel comme un divorce, une maladie. La banque ne vous en tiendra pas rigueur. Pour elle, c'est votre situation financière qui compte avant tout. Si vous êtes en CDI, si vos comptes sont bien tenus (pas de découverts, de dépenses inconsidérées ni d'incidents de paiement), si vous représentez un potentiel commercial pour la banque, elle pourra examiner votre dossier avec bienveillance.

Votre patrimoine : un atout pour emprunter sans apport. Si vous avez placé votre argent sur des supports comme l'assurance-vie ou les livrets d'épargne, si vous détenez un patrimoine financier et/ou immobilier, vous marquerez des points. Ces placements montrent que vous êtes capable d'épargner. Ce qui rassure le prêteur. C'est aussi une garantie en cas de difficultés de remboursement : ces placements pourront être soldés pour payer tout ou partie du crédit immobilier. Vous souhaitez garder vos placements financiers et donc souscrire un prêt en injectant très peu d'apport ? « C'est une stratégie gagnante », estime Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux. « Emprunter à 1,30 % sur vingt ans et conserver un placement qui rapporte 1,80 % nets constitue forcément une bonne affaire. »

Investissement locatif : l'intérêt d'emprunter à 100%. En matière d'investissement locatif, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers lorsque ces derniers sont déclarés au fisc. Donc, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vous diminuez votre base imposable, plus vous réduisez vos impôts. Dès, mieux vaut emprunter à 100% car dans ce cas, le montant d'intérêts à déduire est plus important, ce qui est plus avantageux sur le plan fiscal. Ce mécanisme fonctionne en location vide comme en location meublée (pour en savoir plus, consultez Financer un investissement locatif).

Investisseurs : ce que les banques demandent. Malgré cette fiscalité favorable, les banques vous demanderont, si vous souhaitez investir, un apport personnel minimum de 5 à 10% du montant du projet minimum. Elles vont en effet chercher à sécuriser l'opération en cas de vente avec décote. Il s'agit également de respecter les conditions du HCSF. Le taux d'effort de l'investisseur doit rester en dessous de 35% des revenus en tenant compte des loyers perçus, mais aussi et surtout de toutes les autres charges, de tous les autres crédits (remboursement du prêt de la résidence principale notamment). Dans ces conditions, l'apport constitue souvent le seul moyen de rester en dessous des 35% de taux d'effort. Mais tout n'est pas perdu : « les banques peuvent se montrer conciliantes si elles estiment que l'investisseur offre un bon potentiel commercial et suffisamment de sécurité. Elles peuvent par exemple prendre 100% des loyers en compte dans le calcul du taux d'effort, contre 70% habituellement » indique Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services. Si vous disposez déjà d'un patrimoine immobilier et/ou financier, vous pourrez vous aussi négocier, votre  patrimoine venant en garantie de l'investissement locatif.

Le bon moment pour emprunter sans apport
En matière de prêt à 100%, la politique des banques peut varier. Elle dépend notamment de leurs objectifs commerciaux. S'ils sont atteints, elles se montrent plus strictes. Lorsqu'elles partent à la conquête de clients, elles peuvent faire montre de davantage de souplesse. Conseil : quel que soit le moment, mieux vaut s'appuyer sur un dossier très solide pour décrocher un crédit sans avoir d'apport (voir ci-dessous).

Prêt à 100 % : un dossier bien préparé pour obtenir le crédit immobilier

Le bon profil. Une étude approfondie de votre profil d'emprunteur comme de votre projet doit être menée afin de s’assurer que le financement à 100 % est réalisable. Un emprunt immobilier sans apport nécessite en effet une étude de faisabilité très détaillée et la validation d'un projet de financement en amont de l'achat. En arrivant bien préparé chez un banquier, vous prouvez votre sérieux, votre implication et votre volonté de faire aboutir le projet. Même si vous avez très peu d'apport personnel.

Un plan de financement solide. Pour convaincre l'établissement prêteur, même si vous avez peu d'apport, vous devez vous y prendre à l'avance. Une fois vos comptes nettoyés (découverts purgés, crédits conso soldés, etc.), allez voir votre banque ou un courtier pour bâtir le financement AVANT de démarrer vos recherches de logement. Avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte... Munissez-vous de tous les documents nécessaires. N'oubliez pas de joindre les documents relatifs à vos placements et à votre épargne, documents qui rappelons-le rassureront la banque sur votre capacité à épargner. Pour en savoir plus, voir Constituer votre dossier de demande de prêt.

Banques : jouez la transparence. Répondez à toutes les questions et ne travestissez jamais la vérité. Avec ou sans apport, les banques cherchent à minimiser le risque qu'elles prennent en vous accordant un prêt immobilier. Elles donnent la priorité aux emprunteurs dont la situation professionnelle et financière est stable. Bref, elles n'accordent de crédit qu'à ceux qui sont en mesure de les rembourser. Ce qu'elles vérifient en examinant à la loupe les documents et justificatifs qu'elles demandent. 

Le prêt et le contrat de travail. Si vous achetez en couple, l'un de vous deux devra être titulaire d'un contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Et c'est encore mieux si les deux emprunteurs sont en CDI. Les fonctionnaires, avec leurs revenus sécurisés, sont eux aussi bien vus si la gestion de leurs finances personnelles est impeccable. Vous êtes en CDD ou en profession libérale ? Ce sera plus difficile, mais ce n'est pas impossible. Vous devrez notamment montrer à la banque que vos comptes bancaires sont bien gérés, vos ressources stables sur les trois dernières années et que vous disposez déjà d'un minimum de patrimoine financier et/ou immobilier.

Une situation financière saine. Surtout, ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert ! Si vous avez été dans le rouge sur une courte période, il est préférable de reporter votre projet de quelques mois, le temps d’y remettre de l’ordre. De même, les incidents de paiement (chèques ou prélèvements refusés), les avis à tiers détendeurs et autres commandements de payer ou encore un fichage Banque de France conduisent directement au refus de crédit. Notez que ces conseils valent pour toutes les catégories d'emprunteurs, quel que soit le montant de leur apport personnel.

Connaître votre enveloppe budgétaire. Vous l'aurez compris : en anticipant, vous saurez si vous cadrez avec les critères de prêt immobilier, si vous êtes finançable, combien vous pourrez emprunter en tenant compte de tous les frais annexes (droits de mutation, etc.). Pour vous donner une première idée, utilisez nos calculettes. Attention : « même si l'emprunteur dispose de hauts revenus, sa mensualité ne pourra pas dépasser 35 % de son salaire net de charges, crédit à 100 % ou pas », rappelle Maël Bernier.

Comment constituer un apport personnel ?
Le mieux, pour obtenir votre prêt, c'est de placer de l'apport dans votre plan de financement. Pour ce faire, mobilisez vos économies, mais gardez un peu d'argent de côté (les banques demandent une épargne résiduelle). Vous pouvez aussi utiliser la participation aux bénéfices de votre entreprise ou faire appel à une donation de vos parents ou de vos grands-parents. Attention aux prêts familiaux : les banques vous demanderont la provenance de ces fonds et elles en tiendront compte dans le calcul de votre capacité d'endettement. Surtout, ne souscrivez pas un crédit conso pour constituer votre apport. La banque s'en rendra compte et elle refusera votre crédit. Cette option est dangereuse : en cas de coup dur, elle peut vous mener au surendettement.

Crédit immobilier sans apport et critères bancaires

Pour emprunter sans apport, on l'a dit, vous devez être solvable et votre situation financière doit être saine. Mais pas que. « Au-delà de la tenue de compte, le comportement en termes de dépenses est très important », avertit Sandrine Allonier. « Trop de crédits à la consommation, des sorties d'argent importantes et inconsidérées notamment lors de soirées festives, des jeux en ligne sont très mal vus par les banques. » Bref, donnez une image de gestionnaire responsable.

Rassurer la banque pour emprunter. Efforcez-vous de solder les crédits à la consommation qui financent du superflu et payez vos revolvings. Montrez que vous êtes capable de rembourser le prêt immobilier. Attention au saut de charge si vous êtes locataire. « Si un emprunteur paie 400 € de loyer, que sa mensualité de crédit est estimée à 800 € et qu'il ne peut pas prouver qu'il peut assumer la différence dans ses remboursements, le dossier sera refusé », prévient Caroline Arnould.

Critères bancaires : attention au reste à vivre. C'est ce qu'il vous reste lorsque la mensualité de crédit est payée. Un critère essentiel pour les banques. « Entre autres exemples, elles examinent le trajet domicile travail et le budget consacré aux déplacements, poursuit Estelle Laurent, responsable de la communication du courtier Crédixia. Si le reste à vivre n'est pas assez important pour assumer ces dépenses et donc pour subvenir aux besoins du ménage, le crédit risque d'être refusé. » D'une façon générale, le reste à vivre (il prend les impôts en compte) tourne autour de 1.300 à 1.500 € par mois pour un couple plus 300 à 500 € par enfant à charge (chaque banque fixe ses propres conditions).

Gardez de l'argent de côté. Pour accorder un prêt, les banques demandent un minimum d'épargne résiduelle. Une somme qui représente le plus souvent trois à six mois de mensualités. De quoi vous permettre de faire face à des imprévus (travaux par exemple, ou encore impayés de loyers pour les investisseurs en locatif) sans mettre en danger vos remboursements. Cette épargne résiduelle est demandée à toutes les catégories d'emprunteurs (primo-accédants, achat-revente, investisseurs, etc.). Souvenez-vous : si votre plan de financement est trop tendu, si vous n'avez pas de marge de manœuvre, votre crédit immobilier sera refusé, apport personnel ou pas.

Crédit immobilier : le bon profil pour emprunter

  • Une situation professionnelle stable.
  • Pas de découvert bancaire récurrent.
  • Pas d'incidents de paiement sur vos emprunts précédents ou en cours.
  • Pas d'avis à tiers détenteurs ni de commandements de payer.
  • Un budget familial maîtrisé.
  • Pas de dépenses inconsidérées.
  • Une capacité à épargner pendant les remboursements, même minime.
  • Conserver une marge de manœuvre financière égale à trois, voire six mois de mensualités.
  • Une future échéance de crédit raisonnable.

Crédit : mieux vaut être en CDI. Les banques vont examiner votre situation professionnelle. On l'a vu, vous aurez plus de chances d'obtenir votre prêt à 100 % si vous travaillez en Contrat de travail à durée indéterminée. Les établissements prêteurs vont également se pencher sur l'entreprise qui vous emploie, notamment sur sa santé financière et ses perspectives de développement. Si elles estiment le risque trop élevé, elles refuseront votre dossier. « Un jeune plombier, par exemple, n'aura pas de difficultés puisqu'il est assuré de trouver du travail, cette profession étant constamment à la recherche de salariés qualifiés », signale Maël Bernier.

Le logement, le crédit et l'apport personnel

Attention : avec un prêt à 100%, la dette immobilière concerne la totalité de la valeur du bien. Les prêteurs vont donc examiner l'emplacement de votre projet (qualité de l'adresse, tendance du marché immobilier notamment). Leur objectif : limiter les risques liés à une éventuelle baisse des prix. « En cas de revente à une valeur inférieure au prix d'achat, la banque ne récupérera pas l'intégralité du montant prêté. Et l'emprunteur se retrouvera en difficulté », prévient Caroline Arnould.

Un exemple volontairement simplifié pour mieux comprendre : vous achetez un logement qui vaut 100. Vous placez 20 d'apport et donc, vous empruntez 80. Si vous devez revendre vite pour cause d'aléa de la vie, vous baisserez le prix et encaisserez 80. Et vous pourrez rembourser la banque. Si le prêt finance 100 (crédit sans apport) du bien et que vous revendez à 80, il vous faudra trouver les 20 restants pour payer votre dû...

La qualité du bien immobilier. Le logement constitue lui aussi l'un des critères que les banques surveillent. Il doit correspondre à vos besoins, mais aussi et surtout à vos moyens financiers. En d'autres termes, ne voyez pas trop grand. Vous pouvez par exemple opter pour une surface plus petite donc moins chère. Vous la revendrez plus tard. Avec le fruit de la cession (et la plus-value), vous disposerez d'un apport personnel qui vous aidera à financer un bien plus spacieux.

Performance énergétique : un critère émergent. De plus en plus de banques se penchent sur la performance énergétique du logement. S'il est peu énergivore, vos factures seront faibles, ce qui va sécuriser vos remboursements. Ces établissements financiers savent également qu'un bien qui arbore un A ou un B sur le diagnostic de performance énergétique se revendra mieux que s'il est classé F ou G. Une tendance qui va s'accentuer avec la prochaine interdiction à la location des passoires thermiques (2025 pour les logements classés G, 2028 pour les classés F et 2034 pour les classés E).

Attention aux travaux ! Dans l'ancien, il faudra tenir compte des travaux éventuels. Un simple rafraîchissement que vous réaliserez vous-même n'aura guère d'impact. Vous comptez faire de gros travaux ? Vous devrez les financer. Une charge qui peut fragiliser votre budget si elle n'est pas intégrée dès le départ. Si vous ne pouvez pas l'assumer, la banque refusera le crédit à 100 %. Conseil : prévoyez large et intégrez une marge de manœuvre financière supplémentaire pour faire face à des travaux imprévus et montrez bien à la banque que vous avez anticipé.

La caution au secours des emprunteurs
Si vous avez peu ou pas d'apport, la banque pourra vous demander la caution solidaire d'une tierce personne (vos parents par exemple). Cette dernière prendra le relais des remboursements si vous ne pouvez pas faire face. Elle devra présenter un niveau suffisant de garantie pour que le dossier puisse être accepté.

Emprunt sans apport : quel taux d'intérêt ?

Aujourd'hui, les banques réservent les meilleures conditions aux emprunteurs disposant d'au moins 20 % de fonds propres. Mais emprunter sans apport ne veut pas dire que votre taux va forcément s'envoler. « Même avec peu d'apport, il est possible d'obtenir des décotes par rapport aux barèmes officiels des banques. A condition de présenter un très bon dossier (finances saines, situation professionnelle stable notamment) et de bien négocier », signale Sandrine Allonier.

L'achat de produits financiers fait baisser le taux. Les banques proposent des tarifs très attractifs aux emprunteurs qui leur achètent certains produits. Vous pouvez souscrire la multirisque habitation qu'elle vous propose, ouvrir des comptes sur livrets pour vous ou vos enfants, investir dans une assurance vie... En échange, vous obtiendrez un meilleur taux. Eh oui : pour une banque, un emprunteur doit aussi être un investissement rentable...

Vous pouvez utiliser les prêts dits constitutifs d'apport personnel. « Dans le cadre d'un crédit à 100 %, un prêt Action-Logement ou de l'épargne-logement serviront à payer les dépenses annexes comme les frais de notaire », note Caroline Arnould. Ces emprunts vont limiter le recours au crédit bancaire classique. Or, si vous empruntez moins, vous bénéficierez sans doute d'un meilleur taux. N'oubliez pas toutefois que ces crédits restent des crédits : vous devrez les rembourser au même titre que le prêt principal. Dans le neuf, le PTZ est constitutif d'apport personnel. Mais au-delà de cette aide, les banques demandent souvent à l'acheteur d'un logement neuf de placer 10% d'apport dans son projet.

Prêt à 100 % : quelles garanties et quelles assurances ?

En matière d'assurance décès-invalidité, les emprunts sans apport ne sont pas surtaxés. « Les tarifications ne changent pas quel que soit le montant de l'apport. Les conditions vont avant tout dépendre du profil de l'emprunteur, notamment de son âge et de son état de santé », précise Maël Bernier.

Assurance perte d'emploi. Pour les jeunes ménages qui achètent pour la première fois, qui souscrivent un prêt à 100 % sur une longue durée, les banques peuvent se montrer plus exigeantes. « Dans ce cas de figure, certains établissements demandent la souscription d'une assurance perte d'emploi », signale Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artemis Courtage. Attention : l'assurance perte d'emploi est réservée aux salariés en CDI avec un minimum d'ancienneté. Elle coûte de 0,20 à 1% du montant emprunté, un montant à intégrer dans votre financement. Elle ne peut entrer en jeu qu'après le respect de délais de carence et de franchise et elle ne couvre qu'une partie de la mensualité. En négociant, les emprunteurs peuvent convaincre la banque de ne pas demander cette assurance. 

La garantie du prêt immobilier. Environ 60% des crédits immobiliers sont garantis par une caution donnée par un établissement spécialisé. Les sociétés de caution sont très exigeantes sur les prêts à 100 %. Souvent, elles ne donnent leur accord qu'aux emprunteurs qui injectent 10% de fonds propres dans leur plan de financement. Du coup, les crédits sans apport sont pour la plupart garantis par une hypothèque. Cette dernière est un peu plus chère que le cautionnement. A prendre en compte dans le calcul de votre prêt car elle peut alourdir le coût total de votre financement.

Crédit : rappel sur les garanties
Les banques peuvent garantir le crédit immobilier par une hypothèque prise sur le bien. Ce dernier, en cas d'impayés, sera revendu de manière à ce que le prêteur puisse récupérer sa mise. Les établissements financiers peuvent aussi faire appel au cautionnement d'une société spécialisée. C'est elle qui va payer la banque et qui va ensuite se retourner contre l'emprunteur. Pour en savoir plus voir notre article Hypothèque ou caution ?

Mis à jour par le 8 février 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr