Crédit : emprunter sans apport, c'est possible !

Publié par le

Les banques n'ont pas forcément fermé la porte aux acquéreurs qui n'ont pas d'apport personnel. En leur présentant un solide dossier, en mettant en avant les bons arguments et faisant jouer la concurrence, il reste possible d'emprunter et donc d'acheter un bien immobilier sans apport.

Vous n'avez pas d'apport personnel mais vous souhaitez emprunter ? C'est possible mais réservé à certains profils d'emprunteurs.

Comment emprunter sans apport personnel : les points-clés

  • Crédit : qui sont les emprunteurs sans apport ?
  • Crédit sans apport : les bons arguments pour convaincre la banque.
  • Prêt à 100 % : un dossier bien préparé pour faciliter le prêt.
  • Des comptes bancaires bien tenus pour emprunter à 100 %.
  • Prêt sans apport : l'examen de la situation professionnelle.
  • Le logement et son adresse : des critères décisifs pour un emprunt à 100 %.
  • Crédit sans apport : comment obtenir un bon taux d'intérêt.
  • Prêt à 100 % : garanties, assurances et frais annexes.

Il y a encore une dizaine d'années, il fallait forcément un bel apport personnel pour emprunter. Mais les banques, au fil du temps, ont assoupli cette condition. Au milieu des années 2000, l'apport comptait pour 24% du montant du prêt, contre 14% aujourd'hui selon l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Pouvez-vous pour autant emprunter sans apport ? En 2020, la réponse n'est pas évidente. Les banques ont durci leurs critères et tordent le nez à l'idée d'accorder des prêts à ceux qui n'ont pas de fonds propres. Mieux vaut injecter, au minimum, le montant des frais de notaires en apport personnel (on parle alors d'emprunt à 100%). En revanche, les crédits à 110%, qui couvrent le prix du bien et toutes les dépenses annexes, sont désormais très difficiles à trouver.

Réservé à certains emprunteurs. Les prêts à 100% concernent pour l'essentiel trois catégories d'emprunteurs. Il s'agit d'abord des jeunes récemment entrés dans la vie active. En toute logique, ils n'ont pas eu le temps de mettre d'argent de côté. Deuxième type de particulier concerné : ceux qui disposent d'une solide épargne (assurance-vie, actions, etc.). Ils souhaitent eux aussi acheter un logement tout en conservant leurs placements. Une stratégie à privilégier si le taux de rendement de ces placements est supérieur au taux du prêt sans apport. Troisième catégorie : les investisseurs en locatif. Pour eux, financer le projet par un crédit optimise la fiscalité puisque les intérêts sont déductibles des loyers (plus ils empruntent, plus ils déduisent, plus ils diminuent leur base imposable). Pour en savoir plus sur ce dernier point, voir notre article Financer un investissement locatif.

Crédit sans apport : comment convaincre la banque

Vous achetez pour la première fois ? Pour décrocher un prêt à 100%, vous devez expliquer pourquoi vous n'avez pas d'apport. « Les jeunes fraîchement entrés dans la vie active peuvent démontrer à la banque qu'ils n'ont pas eu le temps d'épargner », explique Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Si leur situation professionnelle présente suffisamment de sécurité, s'ils sont appelés à mieux gagner leur vie dans les prochaines années, ils pourront décrocher un emprunt à 100%. »

Pourquoi les banques peuvent accepter le prêt. Pour les établissements prêteurs, les primo-accédants qui présentent ce profil rassurant constituent une clientèle de choix. En leur accordant un prêt immobilier dans un contexte de taux très bas, elles les fidélisent pour de longues années. Elles pourront par la suite les équiper d'assurances et autres produits de placement. Vous pouvez également expliquer votre manque d'apport par un évènement personnel comme un divorce, une maladie. La banque ne vous en tiendra pas rigueur. Pour elle, c'est votre situation financière qui compte avant tout. Si vous êtes en CDI, si vos comptes sont bien tenus (pas de découverts ni d'incidents de paiement), si vous représentez un potentiel commercial pour la banque, cette dernière examinera votre dossier avec bienveillance.

Placements financiers : un atout pour emprunter. Si vous avez placé votre argent sur des supports comme l'assurance-vie ou les les livrets d'épargne, vous marquerez des points. Ces placements montrent que vous êtes capable d'épargner. Ce qui rassure le prêteur. C'est aussi une garantie en cas de difficultés de remboursement : ces placements pourront être soldés pour payer tout ou partie du crédit immobilier. Vous souhaitez garder vos placements financiers et donc souscrire un prêt à 100 % ? « C'est une stratégie gagnante », estime Maël Bernier. « Emprunter sans apport à 1,50% sur vingt ans assurances comprises et conserver un placement qui rapporte 2 % nets est forcément une bonne affaire. »

S'endetter pour s'enrichir. Les investisseurs en locatif, on l'a dit, bénéficient d'une fiscalité favorable. Ils peuvent déduire les intérêts d'emprunt de leurs revenus fonciers en location vide et de leurs recettes locatives en location meublée. Du coup, plus ils empruntent, plus ils déduisent, plus ils diminuent leur base imposable. Ils sont donc imposés sur des revenus moins importants que ceux qui investissent sans emprunter. La banque tient également compte des loyers (à hauteur de 60 à 70%) dans le plan de financement, ce qui allège les remboursements. Attention : les investisseurs, en 2020, ont du mal à trouver des prêts à 100%. Souvent, les banques leur demandent de placer 10% d'apport minimum dans l'opération. Pour en savoir plus, voir notre article Financer un investissement locatif.

Le bon moment pour emprunter sans apport
En matière de prêt à 100%, la politique des banques peut varier. Elle dépend notamment de leurs objectifs commerciaux. S'ils sont atteints, elles se montrent plus strictes. Lorsqu'elles partent à la conquête de clients, elles peuvent faire montre de davantage de souplesse. Conseil : quel que soit le moment, mieux vaut s'appuyer sur un dossier très solide pour décrocher un crédit sans avoir d'apport (voir ci-dessous).

Prêt à 100 % : un dossier bien préparé pour obtenir le crédit immobilier

Comme toute demande de crédit, une étude approfondie est menée afin de s’assurer que le financement à 100 % est réalisable. Un emprunt immobilier sans apport nécessite en effet une étude de faisabilité et la validation d'un projet de financement. En arrivant bien préparé chez un banquier, vous prouvez votre sérieux, votre implication et votre volonté de faire aboutir le projet. Avec ou sans apport personnel.

Fournissez toutes les pièces nécessaires. Avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés de compte... Mieux vaut rencontrer le banquier avec un dossier de crédit déjà constitué. N'oubliez pas de joindre les documents relatifs à vos placements et à votre épargne, documents qui rappelons-le rassureront la banque sur votre capacité à épargner. Pour en savoir plus, voir Constituer votre dossier de demande de prêt.

Banques : jouez la transparence. Répondez à toutes les questions et ne travestissez jamais la vérité. Avec ou sans apport, les banques cherchent à minimiser le risque qu'elles prennent en vous accordant un prêt immobilier. Elles donnent la priorité aux emprunteurs dont la situation professionnelle et financière est stable. Bref, elles n'accordent de crédit qu'à ceux qui sont en mesure de les rembourser. Ce qu'elles vérifient en examinant à la loupe les documents et justificatifs qu'elle demandent.

Le prêt et le contrat de travail. Si vous achetez en couple, l'un de vous deux devra être titulaire d'un contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Et c'est encore mieux si les deux emprunteurs sont en CDI. Vous êtes en CDD ou en profession libérale ? Ce sera plus difficile, mais ce n'est pas impossible. Vous devrez notamment montrer à la banque que vos comptes bancaires sont bien gérés et vos ressources stables sur les trois dernières années.

Une situation financière saine. Surtout, ne vous présentez jamais avec des comptes à découvert ! Si vous avez été dans le rouge sur une courte période, il est préférable de reporter votre projet de quelques mois, le temps d’y remettre de l’ordre. De même, les incidents de paiement (chèques ou prélèvements refusés), les avis à tiers détendeurs et autres commandements de payer ou encore un fichage Banque de France conduisent directement au refus de crédit.

Plan de financement. Pour convaincre l'établissement prêteur, n'hésitez pas à réaliser une première ébauche du financement de votre projet. En clair : calculez votre mensualité et le montant emprunté en fonction de vos ressources et du prix du logement. Pour ce faire, utilisez nos calculettes. Attention : « même si l'emprunteur dispose de hauts revenus, sa mensualité ne pourra pas dépasser 33 % de son salaire nets de charges, crédit à 100 % ou pas », prévient Maël Bernier. Au final, vous partirez sur une base solide pour négocier avec les établissements prêteurs.

Crédit immobilier sans apport : comment obtenir un bon taux

Pour emprunter sans apport, on l'a dit, vous devez être solvable et votre situation financière doit être saine. Mais pas que. « Au-delà de la tenue de compte, le comportement en termes de dépenses est très important », avertit Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer. « Trop de crédits à la consommation, des sorties d'argent inconsidérées, des jeux en ligne sont très mal vus par les banques. » Bref, donnez une image de gestionnaire responsable.

Rassurer la banques pour emprunter. Efforcez-vous de solder les crédits à la consommation qui financent du superflu. Idem pour les revolvings. Montrez que vous êtes capable de rembourser le prêt immobilier. Attention au saut de charge si vous êtes locataire. « Si un emprunteur paie 400 € de loyer, que sa mensualité de crédit est estimée à 800 € et qu'il ne peut pas prouver qu'il peut assumer la différence dans ses remboursements, le dossier sera refusé », prévient Philippe Taboret.

Critères bancaires : attention au reste à vivre. C'est ce qu'il vous reste lorsque la mensualité de crédit est payée. Un critère essentiel pour les banques. « Entre autres exemples, elles examinent le trajet domicile travail et le budget consacré aux déplacements, observe Philippe Taboret. Si le reste à vivre n'est pas assez important pour assumer ces dépenses et donc pour subvenir aux besoins du ménage, le crédit risque d'être refusé. » D'une façon générale, le reste à vivre (il prend les impôts en compte) tourne autour de 1.200 € par mois pour un couple plus 200 à 250 e par enfant à charge (chaque banque fixe ses propres conditions).

Crédit immobilier : le bon profil pour emprunter

  • Pas de découvert bancaire récurrent.
  • Pas d'incidents de paiement sur vos emprunts précédents ou en cours.
  • Pas d'avis à tiers détenteurs ni de commandements de payer.
  • Un budget familial maîtrisé.
  • Pas de dépenses inconsidérées.
  • Une épargne régulière ou une capacité à épargner, même minime.
  • Une  future mensualité de crédit raisonnable.

Crédit : mieux vaut être en CDI. Les banques vont examiner votre situation professionnelle. On l'a vu, vous aurez plus de chances d'obtenir votre prêt à 100 % si vous travaillez en Contrat de travail à durée indéterminée. Les établissements prêteurs vont également se pencher sur l'entreprise qui vous emploie, notamment sur sa santé financière et ses perspectives de développement. Si elles estiment le risque trop élevé, elles refuseront votre dossier. « Un jeune plombier, par exemple, n'aura pas de difficultés puisqu'il est assuré de trouver du travail, cette profession étant constamment à la recherche de salariés qualifiés, signale Maël Bernier. « En revanche, si la banque considère que l'emprunteur travaille dans un secteur d'activité fragilisé, l'obtention du crédit sera plus difficile. »

Le logement, le crédit et l'apport personnel

Attention : avec un prêt à 100%, la dette immobilière concerne la totalité de la valeur du bien. Les prêteurs vont donc examiner l'emplacement de votre projet (qualité de l'adresse, tendance du marché immobilier notamment). Leur objectif : limiter les risques liés à une éventuelle baisse des prix. « En cas de revente à une valeur inférieure au prix d'achat, la banque ne récupérera pas l'intégralité du montant prêté. Et l'emprunteur se retrouvera en difficulté », note Philippe Taboret.

La qualité du bien immobilier. Le logement constitue lui aussi l'un des critères que les banques surveillent. Il doit correspondre à vos besoins, mais aussi et surtout à vos moyens financiers. En d'autres termes, ne voyez pas trop grand. Vous pouvez par exemple opter pour une surface plus petite donc moins chère. Vous la revendrez plus tard. Avec le fruit de la revente, vous disposerez d'un apport personnel qui vous aidera à financer un bien plus grand.

Performance énergétique : un critère émergent. Certaines banques se penchent sur la performance énergétique du logement. S'il est peu énergivore, vos factures seront faibles, ce qui va sécuriser vos remboursements. Ces établissements financiers savent également qu'un bien qui arbore un B ou un C sur l'étiquette énergie se revendra mieux que s'il est classé F ou G.

Attention aux travaux ! Dans l'ancien, il faudra tenir compte des travaux éventuels. Un simple rafraîchissement que vous réaliserez vous-même n'aura guère d'impact. Vous comptez faire de gros travaux ? Vous devrez les financer. Une charge qui peut fragiliser votre budget si elle n'est pas intégrée dès le départ. Si vous ne pouvez pas l'assumer, la banque refusera le crédit à 100 %.

Emprunt sans apport : quel taux d'intérêt ?

Aujourd'hui, les banques réservent les meilleures conditions aux emprunteurs disposant d'au moins 20 % de fonds propres. Mais emprunter sans apport ne veut pas dire que votre taux va s'envoler. « Même avec un prêt à 100 %, il est possible d'obtenir des décotes par rapport aux barèmes officiels des banques. A condition de présenter un très bon dossier », signale Sandrine Allonier.

L'achat de produits financiers fait baisser le taux. Les banques proposent des tarifs très attractifs aux emprunteurs qui leur achètent certains produits. Vous pouvez souscrire la multirisque habitation qu'elle vous propose, ouvrir des comptes sur livrets pour vous ou vos enfants, investir dans une assurance vie... En échange, vous obtiendrez un meilleur taux.

Vous pouvez utiliser les prêts dits constitutifs d'apport personnel. « Dans le cadre d'un crédit à 100 %, un prêt Action-Logement ou de l'épargne-logement serviront à payer les dépenses annexes comme les frais de notaire », note Philippe Taboret. Ces emprunts vont limiter le recours au crédit bancaire classique. Or, si vous empruntez moins, vous bénéficierez sans doute d'un meilleur taux. N'oubliez pas toutefois que ces crédits restent des crédits : vous devrez les rembourser au même titre que le prêt principal. Dans le neuf, le PTZ est constitutif d'apport personnel. Mais au-delà de cette aide, les banques demandent souvent à l'acheteur d'un logement neuf de placer 10% d'apport dans son projet.

Faites jouer la concurrence bancaire. Avec un solide dossier en main, faites le tour des banques en commençant par la vôtre.  Vous pouvez également passer par un courtier, qui présentera votre dossier à ses partenaires bancaires. Surtout, cet intermédiaire spécialisé dans le crédit immobilier connaît la politique commerciale des banques. Il sait si certaines d'entre elles accordent des emprunts à 100%. Il pourra ainsi vous orienter vers cet établissement pour faire aboutir votre dossier.

Prêt à 100 % : quelles garanties et quelles assurances ?

En matière d'assurance décès-invalidité, les emprunts sans apport ne sont pas surtaxés. « Les tarifications ne changent pas quel que soit le montant de l'apport. Les conditions vont avant tout dépendre du profil de l'emprunteur, notamment de son âge et de son état de santé », précise Maël Bernier.

Assurance perte d'emploi. Pour les jeunes ménages qui achètent pour la première fois, qui souscrivent un prêt à 100 % sur une longue durée, les banques peuvent se montrer plus exigeantes. « Dans ce cas de figure, certains établissements imposent la souscription d'une assurance perte d'emploi », signale Ludovic Huzieux, directeur associé d'Artemis Courtage.

La garantie du prêt immobilier. « Les sociétés de caution sont plus exigeantes sur les prêts à 100 %. Du coup, nombre de ces crédits sont garantis par une hypothèque », signale Philippe Taboret. Cette dernière est un peu plus chère que le cautionnement. A prendre en compte dans le calcul de votre prêt car elle peut alourdir le coût total de votre financement.

Crédit : rappel sur les garanties
Les banques peuvent garantir le crédit immobilier par une hypothèque prise sur le bien. Ce dernier, en cas d'impayés, sera revendu de manière à ce que le prêteur puisse récupérer sa mise. Les établissements financiers peuvent aussi faire appel au cautionnement d'une société spécialisée. C'est elle qui va payer la banque et qui va ensuite se retourner contre l'emprunteur. Pour en savoir plus voir notre article Hypothèque ou caution ?

Pour aller plus loin...

Emprunter à 60, 70 ou 80 ans, c'est possible, mais en pratique, les conditions d'emprunt ne sont pas du tout les mêmes selon que l'on est un quadragénaire encore en activité ou un senior à la...

Crédit immobilier : savoir combien emprunter. Connaître les critères des banques pour déterminer le montant d'un prêt à l'habitat. Les conseils pour financer votre logement dans les meilleures...

Comment financer un investissement immobilier locatif. Les bons plans du crédit, les moyens pour réduire les impôts. Choisir les prêts et connaître les critères des banques. Les assurances et les...

Tout savoir pour bâtir son plan de financement. Les taux d'intérêt, les assurances, la délégation d'assurance, l'apport personnel, le taux d'endettement, le prêt à taux zéro, le prêt épargne...

Quels documents fournir pour votre dossier de demande de prêt ? A quoi servent-ils ? Quels sont les justificatifs les plus importants pour emprunter ? Réponses et conseils pour souscrire votre crédit...