Monter son plan de financement

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Un projet immobilier réussi passe toujours par la construction d'un solide plan de financement. De l'apport personnel à l'offre de prêt en passant par le taux d'intérêt, les financements aidés, les garanties et les assurances, nous avons balisé pour vous le parcours de l'emprunteur.

Avec des taux d'intérêt historiquement bas, jamais les conditions financières n'ont été aussi favorables pour acheter. Mais pour profiter pleinement de cette situation exceptionnelle, mieux vaut se poser les bonnes questions. En d'autres termes, le montage d'un bon plan de financement commence par l'élaboration d'une stratégie gagnante.

Les objectifs de l'emprunteur

Votre priorité : obtenir un bon taux d'intérêt. Pour y parvenir, vous devez monter un solide dossier, en commençant par injecter le maximum d'apport personnel dans l'opération. Ensuite, vous calculerez le montant de votre emprunt et vous mettrez les banques en concurrence pour choisir la meilleure offre.

Un bon plan de financement repose également sur des remboursements adaptés à votre situation, des frais annexes modérés, voire supprimés, et surtout une grande souplesse de fonctionnement. Votre objectif est donc de bâtir un crédit sur mesure et évolutif.

Constituer votre apport personnel

L'apport personnel, c'est la somme dont vous disposez sans faire appel au crédit. Plus vous injectez de l'apport personnel, moins vous empruntez, moins vous payez d'intérêts. Autre atout de l'apport personnel : il rassure la banque. Vous lui montrez que vous êtes capable d'épargner, donc de faire face aux remboursement de votre emprunt. De son point de vue, les risques sont minorés. Le taux d'intérêt sera donc plus attractif.

Calculer votre apport personnel

Votre apport peut être constitué de vos économies, de prêts familiaux, de donations en argent, de la participation aux bénéfices de l'entreprise ou de votre intéressement. En général, les banques considèrent qu'un bon apport représente au minimum 15 % du prix global de votre projet immobilier.

Emprunter sans apport personnel

Vous n'avez que peu, voire pas d'apport personnel ? Vous pouvez emprunter. La majorité des banques propose des prêts à 100 % (votre apport ne finance que les dépenses annexes comme les frais de notaire). Pour décrocher ce type d'emprunt, vous devrez convaincre la banque que votre dossier ne présente pas plus de risques qu'un prêt avec apport. Vos revenus doivent être stables, vous devez être titulaire d'un contrat de travail à durée indéterminée et vous devrez prouver une certaine ancienneté dans votre entreprise. Surtout, vous devez absolument respecter votre capacité d'endettement.

Un tiers des revenus pour le crédit. Le montant de vos remboursements mensuels ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. C'est le taux d'effort, qui permet de calculer la capacité d'endettement. Si vous gagnez 3.000 € par mois, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1.000 € au paiement mensuel de votre prêt. Ce pourcentage est respecté dans la très grande majorité des cas. Les 33 % de taux d'effort peuvent être dépassés si vos revenus sont très élevés. Partant de ces principes, vous calculerez le montant de votre crédit immobilier. Toujours avec des revenus de 5.000 € par mois, une mensualité de 1.000 € vous permet d'emprunter 157.671 € à 1,13 % sur 15 ans. Le coût de votre crédit atteindra 22.328 € intérêts et assurances compris. En faisant passer la durée de remboursement à 25 ans, avec un taux de 1,51 %, vous empruntez 232.338 €. Votre crédit vous coûtera alors 67.661 € intérêts et assurances inclus. Reportez-vous à nos calculettes pour bien choisir mensualité et durée de remboursement en fonction des intérêts à payer.

Crédit : les critères à respecter
Les banques tiennent également compte du reste à vivre. C'est la somme qu'il vous reste quand vous avez payé votre mensualité de crédit immobilier, vos prêts à la consommation, vos charges diverses. Elles considèrent qu'une fois l'échéance acquittée, il doit vous rester suffisamment d'argent pour pouvoir assurer les dépenses du ménage sans vous mettre en péril ou risquer le surendettement.

Au-delà de la capacité d'endettement et du reste à vivre, n'oubliez pas que les établissements financiers cherchent toujours à minorer les risques. Pour vous accorder un prêt, ils se penchent sur la tenue de vos comptes (le découvert bancaire est mal vu), votre ancienneté professionnelle, la nature de votre contrat de travail. Les banques peuvent également se pencher sur le logement pour examiner ses qualités techniques et les vertus de l'emplacement. Un bien trop éloigné de votre travail peut augmenter vos dépenses de déplacement et fragiliser votre budget.

Cette politique des banques ne signifie pas qu'elles refuseront de vous accorder un crédit immobilier. Simplement, plus elles estiment le risque important, plus le taux d'intérêt sera élevé. Si elles jugent votre dossier trop fragile, elles refuseront votre prêt. Il en va de leur intérêt mais aussi du vôtre. La banque sait par ailleurs qu'elle serait condamnée en justice si elle octroyait un crédit excessif au regard de vos possibilités.

Pour aller plus loin...

Tout savoir sur les mensualités reportables des crédits immobiliers. Connaître cette solution efficace pour faire face à des difficultés de remboursement.