Monter son plan de financement

Un projet immobilier réussi passe toujours par la construction d'un solide plan de financement. De l'apport personnel à l'offre de prêt en passant par le taux d'intérêt, les financements aidés, les garanties et les assurances, nous avons balisé pour vous le parcours de l'emprunteur.

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Avec des taux d'intérêt historiquement bas, jamais les conditions financières n'ont été aussi favorables pour acheter. Mais pour profiter pleinement de cette situation exceptionnelle, mieux vaut se poser les bonnes questions. En d'autres termes, le montage d'un bon plan de financement commence par l'élaboration d'une stratégie gagnante.

Les objectifs de l'emprunteur

Votre priorité : obtenir un bon taux d'intérêt. Pour y parvenir, vous devez monter un solide dossier, en commençant par injecter le maximum d'apport personnel dans l'opération. Ensuite, vous calculerez le montant de votre emprunt et vous mettrez les banques en concurrence pour choisir la meilleure offre.

Un bon plan de financement repose également sur des remboursements adaptés à votre situation, des frais annexes modérés, voire supprimés, et surtout une grande souplesse de fonctionnement. Votre objectif est donc de bâtir un crédit sur mesure et évolutif.

Constituer votre apport personnel

L'apport personnel, c'est la somme dont vous disposez sans faire appel au crédit. Plus vous injectez de l'apport personnel, moins vous empruntez, moins vous payez d'intérêts. Autre atout de l'apport personnel : il rassure la banque. Vous lui montrez que vous êtes capable d'épargner, donc de faire face aux remboursement de votre emprunt. De son point de vue, les risques sont minorés. Le taux d'intérêt sera donc plus attractif.

Calculer votre apport personnel

Votre apport peut être constitué de vos économies, de prêts familiaux, de donations en argent, de la participation aux bénéfices de l'entreprise ou de votre intéressement. En général, les banques considèrent qu'un bon apport représente au minimum 15 % du prix global de votre projet immobilier.

Emprunter sans apport personnel

Vous n'avez que peu, voire pas d'apport personnel ? Vous pouvez emprunter. La majorité des banques propose des prêts à 100 % (votre apport ne finance que les dépenses annexes comme les frais de notaire). Pour décrocher ce type d'emprunt, vous devrez convaincre la banque que votre dossier ne présente pas plus de risques qu'un prêt avec apport. Vos revenus doivent être stables, vous devez être titulaire d'un contrat de travail à durée indéterminée et vous devrez prouver une certaine ancienneté dans votre entreprise. Surtout, vous devez absolument respecter votre capacité d'endettement.

Un tiers des revenus pour le crédit. Le montant de vos remboursements mensuels ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. C'est le taux d'effort, qui permet de calculer la capacité d'endettement. Si vous gagnez 3.000 € par mois, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1.000 € au paiement mensuel de votre prêt. Ce pourcentage est respecté dans la très grande majorité des cas. Les 33 % de taux d'effort peuvent être dépassés si vos revenus sont très élevés. Partant de ces principes, vous calculerez le montant de votre crédit immobilier. Toujours avec des revenus de 5.000 € par mois, une mensualité de 1.000 € vous permet d'emprunter 157.671 € à 1,13 % sur 15 ans. Le coût de votre crédit atteindra 22.328 € intérêts et assurances compris. En faisant passer la durée de remboursement à 25 ans, avec un taux de 1,51 %, vous empruntez 232.338 €. Votre crédit vous coûtera alors 67.661 € intérêts et assurances inclus. Reportez-vous à nos calculettes pour bien choisir mensualité et durée de remboursement en fonction des intérêts à payer.

Crédit : les critères à respecter
Les banques tiennent également compte du reste à vivre. C'est la somme qu'il vous reste quand vous avez payé votre mensualité de crédit immobilier, vos prêts à la consommation, vos charges diverses. Elles considèrent qu'une fois l'échéance acquittée, il doit vous rester suffisamment d'argent pour pouvoir assurer les dépenses du ménage sans vous mettre en péril ou risquer le surendettement.

Au-delà de la capacité d'endettement et du reste à vivre, n'oubliez pas que les établissements financiers cherchent toujours à minorer les risques. Pour vous accorder un prêt, ils se penchent sur la tenue de vos comptes (le découvert bancaire est mal vu), votre ancienneté professionnelle, la nature de votre contrat de travail. Les banques peuvent également se pencher sur le logement pour examiner ses qualités techniques et les vertus de l'emplacement. Un bien trop éloigné de votre travail peut augmenter vos dépenses de déplacement et fragiliser votre budget.

Cette politique des banques ne signifie pas qu'elles refuseront de vous accorder un crédit immobilier. Simplement, plus elles estiment le risque important, plus le taux d'intérêt sera élevé. Si elles jugent votre dossier trop fragile, elles refuseront votre prêt. Il en va de leur intérêt mais aussi du vôtre. La banque sait par ailleurs qu'elle serait condamnée en justice si elle octroyait un crédit excessif au regard de vos possibilités.

Crédit : des remboursements sur mesure

Gros avantage des crédits immobiliers d'aujourd'hui : ils vous permettent de bâtir des remboursements sur mesure. Vous pouvez moduler vos échéances de remboursement à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution de votre rémunération. En cas de difficultés financières momentanées, vous pouvez reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit.

Les mensualités modulables

Au fil du temps, vos revenus peuvent varier. Pour faire face, vous pouvez baisser ou augmenter votre mensualité. Cette possibilité vous est ouverte en général une fois par an, après une période de carence (entre six mois et un an dès la signature du contrat). L'ensemble des banques plafonne le montant des modulations à la hausse à 10, 20 voire 30 % de l'échéance, pour éviter que vos mensualités ne deviennent trop importantes. La modification à la hausse des mensualités entraîne un raccourcissement de la durée du prêt, ce qui minore le coût de l'emprunt. A l'inverse, si vous remboursez moins, la durée du crédit s'allongera.

Les mensualités reportables

Toujours dans un souci d'adaptation à votre situation personnelle, vous pouvez reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit. Une solution futée en cas de problème financier passager. Mais attention : cette possibilité n'est ouverte qu'un nombre de fois limité au cours de la durée du prêt (en général cinq fois). Certains établissements financiers proposent également la possibilité de suspendre pendant un an le remboursement du crédit. Une faculté qui évidemment se négocie et qui a un coût.

Les mensualités lissées

Dans de nombreux cas, les plans de financement intègrent plusieurs crédits (épargne-logement plus prêt action-Logement plus crédit libre...). Or tous ces emprunts ne se payent pas de la même façon. Vos mensualités peuvent ainsi varier dans d'importantes proportions. Ce qui n'est pas toujours facile à gérer. Solution : les crédits dits emboîtables. Ils sont « lissés » de manière à ce que les échéances restent constantes tout au long du prêt. Pour choisir votre crédit, basez-vous sur le taux effectif global (TEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes. Quatre types de frais vous sont facturés : les assurances, les garanties liées à l'emprunt, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé.

L'assurance décès-invalidité

Vous ne pouvez pas emprunter sans une assurance décès-invalidité. Tarif moyen : 0,40 % du capital emprunté. Un coût qui va s'ajouter à la mensualité. Or, toutes les assurances ne se ressemblent pas. Chaque banque travaille avec une compagnie avec laquelle elle a négocié un contrat de groupe. Les tarifs proposés sont donc intéressants.

Revers de la médaille : on vous propose un contrat qui peut ne pas vous convenir. Nous vous conseillons de prendre contact avec d'autres compagnies d'assurances pour faire jouer la concurrence. Cette possibilité, instaurée par la loi Lagarde, existe depuis septembre 2010. La loi Hamon est venue compléter cette possibilité. Depuis le 26 juillet 2014, vous pouvez résilier votre contrat d’assurance prêt au moment voulu, pendant un an, délai qui court à la signature du contrat. La loi Bourquin a renforcé depuis les droits des consommateurs. Depuis le 1er janvier 2018, l'emprunteur peut en effet à chaque date anniversaire de son prêt immobilier changer d'assurance. Les garanties apportées par son nouvel assureur devront être a minima semblables à celles du contrat initial. Il devra résilier son contrat d'assurance en respectant un préavis de deux mois.


Afin de faciliter l'accès au crédit pour les personnes présentant des risques de santé aggravés, les pouvoirs publics, les banques, les assureurs et les associations de malades ont signé une convention baptisée Aeras (Assurer et emprunter avec un risque de santé aggravé). Infos sur le site consacré à l'Aeras.

L'assurance perte d'emploi

Les banques proposent également des assurances perte d'emploi. Elles offrent une grande sécurité, les remboursements étant pris en charge en cas de chômage. Mais elles coûtent cher (de 0,10 à 0,70 % du capital emprunté). Elles sont réservées aux salariés en contrat à durée indéterminée (CDI). Elles comportent des délais de carence et de franchise qui compliquent leur mise en œuvre. L'assurance perte d'emploi n'étant pas obligatoire, à vous de choisir de la souscrire... ou pas.

Les garanties liées à l'emprunt

Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le nantissement ou la caution d'une société spécialisée. Leur coût est sensiblement le même ; toutefois, avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. L'hypothèque, quant à elle, nécessite une mainlevée (coût : 1 % environ du capital emprunté). Notez qu'en pratique, vous n'aurez pas toujours le choix, la banque pouvant imposer telle ou telle garantie. Le nantissement est réservé aux clients des banques possédant un portefeuille de valeurs permettant à la banque de se rembourser en cas de défaillance.

Les frais de dossier

Ils s'élèvent en général entre 1 % et 1,5 % du montant emprunté. Ils sont revus à la baisse, voire supprimés, si vous êtes bon négociateur... ou si vous acceptez de souscrire l'assurance multirisque habitation auprès de cette compagnie via l'offre de la banque prêteuse.

Les pénalités de remboursement anticipé

Si vous remboursez le capital avant la fin du prêt (tout simplement parce que vous revendez, par exemple), la banque peut exiger des pénalités qui ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû. Ces pénalités sont souvent négociées, surtout si vous envisagez de revendre le bien acquis à court ou moyen terme.

Comment faire jouer la concurrence entre les banques

Les emprunteurs d'aujourd'hui se comportent en consommateurs avertis : ils considèrent le crédit immobilier comme un produit comme les autres, qui doit présenter le meilleur rapport qualité/prix. Ils font ainsi jouer la concurrence. Et pour cause : toutes les banques ne proposent pas les mêmes taux, ni les mêmes conditions (assurances, garanties). Commencez votre parcours par votre propre établissement financier. A priori, c'est lui qui vous connaît le mieux. Ensuite, un petit tour chez les concurrents s'impose.

A qui emprunter ?

Plusieurs types d'établissements se partagent le marché. Les banques généralistes - les banques de dépôt classiques - peuvent vous accorder de bonnes conditions en fonction de leur politique commerciale du moment. Vous êtes obligé d'y ouvrir un compte pour pouvoir emprunter. Les banques spécialisées ont pour métier d'accorder des prêts immobiliers. Leur approche est très fine et elles proposent des financements adaptés à chaque situation. Vous pouvez également faire appel à un courtier qui fera jouer la concurrence entre les banques à votre place.

Le taux effectif global (TEG)

Pour bien comparer, ne vous basez pas sur le taux brut, mais sur le Taux effectif global annuel (TEG), qui comprend le taux d'intérêt et les frais annexes. En matière de crédit, en effet, plusieurs types de dépenses annexes vous sont facturés : les assurances, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé.

Décryptez l'offre de prêt

Une fois les négociations faites, vous recevez les offres de prêt par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous allez pouvoir comparer les différentes propositions. L'offre de prêt doit comporter un certain nombre de mentions :

  • l'identité des parties et le cas échéant celle des cautions ;
  • la nature du prêt, son objet et ses modalités ;
  • le montant du prêt, son coût total, son taux effectif global (TEG), ainsi que ses modalités d'indexation ;
  • les assurances (décés-invalidité et perte d'emploi) ;
  • les garanties souscrites en cas de défaillance de l'emprunteur (hypothèque, caution) ;
  • les conditions en cas de transfert du prêt ;
  • la durée de validité de l'offre de prêt et les modalités de son acceptation ;
  • un tableau d'amortissement avec le montant du capital amorti, celui des intérêts à payer ainsi que le montant du capital restant dû ;
  • le montant des frais qui peuvent être retenus en cas d'annulation du prêt.

La banque est tenue de maintenir son offre pendant une période minimale de trente jours. A l'expiration de ce délai, elle doit vous faire connaître ses nouvelles conditions en respectant le formalisme décrit plus haut.

Dix jours de réflexion

Selon la loi sur la protection des emprunteurs, vous ne pouvez pas accepter l'offre avant un délai de dix jours à compter de sa réception. En clair, la banque ne peut exiger de vous une réponse durant cette période. Mais attention, le jour de la réception de l'offre ne compte pas : elle ne peut donc être acceptée avant le onzième jour. Par exemple, une offre reçue le 10 juillet ne peut pas donner lieu à réponse avant le 21 juillet à 0 heure. Après ce délai vous devez faire connaître votre décision. Si vous acceptez, on peut considérer que le contrat de prêt existe déjà.

Conseils pour bien emprunter

Ces quelques conseils pour vous mettre le pied à l'étrier, faciliter vos démarches et emprunter au mieux de vos intérêts. Pour séduisantes qu'elles soient, en effet, les nouvelles formules de crédit ne vous dispensent pas d'appliquer certaines règles :

  • posez un maximum de questions au banquier et n'hésitez pas à vous faire expliquer plusieurs fois des points que vous ne comprenez pas ;
  • vérifiez bien le coût des prestations proposées ;
  • vérifiez le coût des assurances et l'étendue des garanties ;
  • comparez le taux effectif global annuel (taux d'intérêt et frais de dossier)

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