Jusqu'à quel âge emprunter ?

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 20 novembre 2017
Juriste chez PAP.fr

Que vous ayez 60, 70 ou 80 ans, rien ne vous empêche en théorie de demander un crédit immobilier. Cependant, en pratique, les conditions d'emprunt ne sont pas du tout les mêmes selon que l'on est un quadragénaire encore en activité ou un senior à la retraite.

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Quel que soit l'âge de l'emprunteur, les crédits se structurent toujours de la même façon. On rembourse capital et intérêts :

  • soit sous la forme d'un crédit amortissable : crédits et intérêts sont payés en même temps,
  • soit in fine : on paye mensuellement seulement les intérêts et le capital est remboursé en une seule fois, au terme de l'opération.

Côté taux d'intérêt brut, là encore, l'âge n'intervient pas. 

Les spécificités du crédit aux seniors

Pourquoi est-il parfois plus difficile d'emprunter lorsque l'on est retraité ? D'une part, lors du départ à la retraite, il peut être difficile de continuer à payer les mensualités en raison de la baisse de revenu. D'autre part, plus l'emprunteur vieillit, plus les risques que prend la banque sont importants, et les établissements bancaires hésitent donc à prêter au-delà d'une certaine limite, 70 ans en général.

Toutefois, les banques et les assurances se sont adaptées au vieillissement de la population, et des offres spécifiques sont apparues pour permettre d'emprunter jusqu'à 80 ans.

Diminuer ses mensualités lors du départ à la retraite

On considère en général que le remboursement d'un emprunt pour l'achat d'une résidence principale est achevé au moment de la retraite. Mais lorsqu'on emprunte vers 40 ou 50 ans, le remboursement du crédit est en cours au moment du départ à la retraite. On doit alors faire face à la baisse de revenus liée à la cessation d'activité. C'est pourquoi certains établissements financiers ont mis au point des financements qui comportent une baisse programmée des mensualités et des primes d'assurances lors du départ en retraite.

Ces prêts présentent deux étapes dans le remboursement :

  • pendant la période d'activité de l'emprunteur: les mensualités sont élevées,
  • dès lors qu'il prend sa retraite, les mensualités baissent de 30 à 90 % selon les banques.

Il est difficile de fixer au moment de la conclusion du prêt, c'est-à-dire plusieurs années auparavant, la date du départ à la retraite. Certaines banques permettent cependant de modifier, en cours de crédit, la date de changement de palier de la mensualité, afin de pouvoir l'avancer si vous partez plus tôt en retraite et la retarder pour rembourser plus rapidement. L'effort de remboursement est accru pendant les années d'activité, mais cela permet de maintenir son pouvoir d'achat au moment de la retraite. Cette formule novatrice peut s'appliquer à l'achat d'une résidence principale (primo accession ou achat-revente) et aux investissements locatifs.

La période d'activité doit avoir une durée minimale, vous ne pourrez probablement pas emprunter selon cette formule deux ans avant votre départ à la retraite.

Souscrire à une assurance décès-invalidité avant 65 ans

Avant 65 ans, la plupart des établissements financiers proposent des assurances groupe négociées avec des organismes spécialisés (le coût des assurances groupe varie entre 0,30 et 0,50 % du capital emprunté ou restant dû). Globalement, que vous ayez 40 ou 65 ans, le calcul des primes ne change pas. Dans ce cas, tous les clients paient une prime identique. C'est la mutualisation du risque.

Négociez votre contrat d'assurance

Les emprunteurs font jouer systématiquement la concurrence interbancaire pour obtenir le meilleur taux mais ils se penchent rarement sur leur contrat d'assurance.

Pourtant, dans le cas d'un achat réalisé après cinquante ans et a fortiori soixante ans, le jeu de la concurrence ne peut que jouer en votre faveur. Vous rentrez alors dans le cadre du contrat individuel spécialement conçu pour vous et votre problématique.

Vous ferez ce que l'on appelle une délégation d'assurance qui peut, selon les cas, vous faire gagner 0,2 point sur le taux effectif global (TEG).

Faut il prendre une assurance perte d'emploi ?

Pour les jeunes retraités, la question de l'assurance perte d'emploi ne se pose évidemment pas.

Pour les autres, tout dépend de leur situation propre. En sachant que ces assurances sont souvent chères et qu'elles sont assorties de délais de carence et de franchise. Reste qu'elles apportent une sécurité certaine. Tout est question de choix personnel !

Souscrire un prêt à partir de 65 ans

Passé 65 ans, les contrats de groupe disparaissent le plus souvent au profit de contrats individuels, dont les clauses et les tarifs diffèrent selon les établissements prêteurs.

Pour des contrats spécifiques, souvent appelés seniors, cette couverture peut monter jusqu'à 85, voire 90 ans dans de rares cas. Au final, basez vos comparaisons sur le taux effectif global ou TEG. Il comprend le taux d'intérêt brut, auquel s'ajoutent les frais annexes comme les assurances.

Surtout, gardez en tête que plus vous emprunterez tard, plus les primes d'assurance décès-invalidité seront importantes, plus le TEG sera élevé. Lors de la souscription du prêt, calculez votre âge à la fin du crédit. S'il dépasse l'âge limite de couverture par l'assurance, n'hésitez surtout pas à couvrir les quelques années supplémentaires par un contrat d'assurance individuel. De toute façon, l'établissement prêteur vous le demandera.

Mais attention : cette extension de garantie a un coût. Certaines primes d'assurances atteignent 2,50 % du capital emprunté ou dû. 

Notez enfin que si les assurances vous semblent trop chères, vous pouvez toujours garantir votre emprunt par une personne physique qui se portera caution ou nantir l'emprunt sur un portefeuille boursier ou une assurance vie. En cas de décès, l'établissement prêteur en sera alors le bénéficiaire. Si vous êtes déjà propriétaire d'un logement, la banque peut prendre une hypothèque sur ce bien.


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