Refus de crédit : les solutions

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Vous avez trouvé le logement de vos rêves et le prix vous convient. Mais votre banque refuse de vous accorder votre crédit immobilier. S'il n'existe pas de recette miracle, vous pouvez en revanche peaufiner votre dossier pour le présenter à d'autres établissements financiers.

Les banques prêtent de l'argent pour que les acquéreurs puissent financer leur projet. Rares en effet sont les particuliers qui peuvent acheter un bien immobilier comptant. Mais, bien évidemment, les établissements bancaires n'accordent pas des prêts à n'importe qui, ni à n'importe quel prix. Ils cherchent à évaluer au plus près le risque qu'ils prennent en accordant un crédit immobilier. Et plus ce risque sera élevé, plus la négociation sera difficile.

Le crédit et le risque. Au-delà d'une certaine limite, les prêteurs sont en droit de refuser certaines demandes. En d'autres termes, ils n'accordent des crédits qu'à ceux qui sont capables de les rembourser. C'est d'ailleurs pour cette raison que le taux d'impayés français, en matière de prêt à l'habitat, est le plus bas d'Europe selon le Haut conseil de stabilité financière.

Critères bancaires. Lorsqu'elles évaluent les dossiers des candidats emprunteurs, les banques prennent en compte toute une série de critères très précis. Elles commencent par passer au crible l'apport personnel, les revenus et la capacité d'endettement. Attention ! Elles n'hésitent pas à se pencher également sur la situation professionnelle et personnelle, sur la faculté à épargner, sur la tenue du compte.

Conditions de crédit : ce qu'il faut éviter

Certains critères sont rédhibitoires et conduisent les établissements bancaires à rejeter les dossiers de financement immobilier. la liste ci-dessous vous donne les principales pierres d'achoppement.

  • Un taux d'effort trop important (vous consacrez plus de 33 % de vos revenus mensuels au paiement de votre mensualité).
  • Un reste à vivre insuffisant (une fois la mensualité payée, vous devez pouvoir continuer à assumer les dépenses du foyer).
  • Un saut de charge trop élevé (la différence entre le loyer actuel et la future mensualité doit rester raisonnable).
  • Une accumulation de prêts à la consommation.
  • Des découverts bancaires chroniques.
  • Une situation professionnelle trop fragile.
  • L'inscription au Fichier national des incidents de paiements (FCIP).
  • Des avis à tiers détenteur.
  • Des dépenses inconsidérées. par exemple, les jeux d'argent en ligne, détectables sur les relevés de compte, sont très mal vus.
  • En cas de divorce, les banques attendent la fin de la procédure pour rendre une décision.

Que faire pour emprunter ? Dans chacun de ces cas, il n'y a malheureusement pas de solution. Selon toute probabilité le projet immobilier ne pourra pas se concrétiser. Donc, mieux vaut anticiper et se préparer plusieurs mois à l'avance pour prendre le temps de nettoyer les comptes. Le moment venu, vous pourrez montrer patte blanche et défendre un dossier sans défaut.

Conseil : il faut toujours insérer une condition suspensive d'obtention de prêt dans la promesse ou dans le compromis de vente. En cas de non-obtention du prêt, les sommes versées sont récupérées. La banque fournira un certificat de refus pour justifier l'annulation de l'engagement d'achat.

Consulter plusieurs banques pour emprunter

Un établissement financier refuse le prêt ? Cela ne signifie pas pour autant qu'une autre banque ne l'acceptera pas. « Il sera difficile de présenter de nouveau le dossier à la même banque », prévient le courtier Meilleurtaux.com. « Mais d'autres banques, elles, pourront l'accepter. Les conditions d'octroi des crédits varient selon les établissements. Certains sont plus agressifs sur le plan commercial et se montrent plus souples. D'autres proposent des formules innovantes qui augmentent le pouvoir d'achat immobilier, comme les prêts mixtes et les prêts à paliers », ajoute le professionnel.

Banques : frapper à la bonne porte. En clair : il ne faut pas abandonner la partie dès le premier refus. Si le dossier affiche un bon niveau de qualité et ne correspond pas aux critères spécifiés précédemment, il faut le soumettre le plus rapidement possible à d'autres établissements prêteurs. Vous pouvez confier cette mission à un courtier (voir plus loin).

Emprunter à une banque généraliste. Ce sont les banques de dépôt classiques. Grâce à leur puissance financière, elles peuvent accorder des prêts intéressants en fonction de leur politique commerciale du moment. Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez y ouvrir un compte courant sur lequel vous allez domicilier vos revenus.

A surveiller : les campagnes publicitaires des banques. Lorsqu'elles communiquent, c'est souvent parce qu'elles consentent des conditions attractives (taux d'intérêt plus bas, petits crédits à taux bonifiés pour les primo-accédants notamment) et qu'elles se montrent moins strictes que nombre de leurs consoeurs. Elles agissent ainsi pour séduire de nouveaux clients.

Emprunter à une banque spécialisée. Le métier de ces établissements financiers : accorder des crédits immobiliers aux particuliers. Ils cherchent à s'adapter à chaque situation selon des critères en général plus souples que ceux des banques de dépôt classiques (notamment sur la durée). Grâce à une ingénierie financière poussée, ils peuvent parvenir à bâtir un financement sur mesure, bien adapté à vos besoins. L'avantage : contrairement aux généralistes, il n'est pas nécessaire d'y ouvrir un compte pour emprunter. L'inconvénient : ces établissements sont très peu nombreux sur le marché.

Faire appel à un courtier. Ces intermédiaires font jouer la concurrence à la place des emprunteurs. Il peaufine votre dossier et le présente aux bonnes banques puisqu'il connaît les critères et la politique commerciale de tous ses partenaires financiers. Ensuite, l'emprunteur n'a plus qu'à choisir la meilleure offre. Dans la plupart des cas, une commission comprise entre 500 et 800 € devra être octroyée au courtier qui aura obtenu le prêt. Des frais rentabilisés avec l'économie réalisée et la qualité de l'offre de financement obtenue. D'autant que lorsque l'on passe par un courtier, le plus souvent, on ne paie pas de frais de dossier.

Réexaminer votre dossier de crédit

Alors que pouvez-vous faire pour mettre le maximum de chances de votre côté ? Vous pouvez améliorer votre dossier en assainissant vos comptes bancaires.Si vous avez été à découvert, le fait de décaler votre projet dans le temps vous permettra de montrer à la banque que vos comptes sont correctement tenus, ce qu'elle appréciera. 

Vous disposez d'autres solutions pour consolider votre dossier. Vous pouvez augmenter votre apport personnel, ce qui diminuera le montant emprunté, réduisant ainsi le risque pour la banque. Pour respecter plus facilement la règle des 33 % de capacité d'endettement, vous pouvez allonger la durée de remboursement pour faire baisser la mensualité. Conseil : n'hésitez pas à mettre en avant les qualités du logement.

Soigner votre profil d'emprunteur

Les banques sont vigilantes sur tous les aspects du crédit, et notamment sur le profil de l'emprunteur. N'oubliez pas que de nombreux critères  sont rédhibitoires. « Tout épisode de découvert est à proscrire et mieux vaut solder les crédits à la consommation », recommande le courtier Crédixia.

Nouvelle demande de prêt. Si votre dossier est refusé pour ces motifs, rebâtissez-le. « Pour accorder un crédit, les banques demandent les trois derniers relevés de compte. Ces derniers doivent montrer que l'emprunteur est raisonnable et qu'il peut rembourser. Mieux vaut les nettoyer pour présenter un profil rassurant à l'établissement prêteur », conseille le courtier Empruntis. L'ouverture d'un livret d'épargne peut constituer un bon atout : il vous permet de montrer que vous êtes capable de mettre de l'argent de côté. Ne vous y prenez pas au dernier moment. Les banques apprécieront vos efforts d'économies sur le long terme. Pensez à soigner votre réputation en ligne : le profil que vous présentez sur les réseaux peut toujours vous servir comme vous desservir. Attention toutefois aux délais : une fois le compromis signé, vous avez en général de 30 à 45 jours pour trouver votre prêt. C'est insuffisant pour éliminer toute trace de découvert dans vos trois derniers relevés de compte. 

Augmenter votre apport personnel

Vérifiez si vous pouvez augmenter votre apport personnel. C'est le cas ? La banque sera plus rassurée, d'autant que vous emprunterez moins et/ou sur une période de remboursement plus courte.

Comment améliorer votre apport ? Vous pouvez recourir à la solidarité familiale (donations par exemple), débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Autre possibilité : utiliser les prêts constitutifs d'apport personnel comme le Prêt action logement (ex-1 % logement), l'épargne-logement. Le PTZ, un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, joue le même rôle.Attention : dans les secteurs à forte demande en logements (zones A et B1 du dispositif), il est réservé au neuf.

Aides financières. De nombreuses collectivités accordent des aides pour accéder à la propriété. C'est par exemple le cas à Paris, à Bordeaux, à Marseille... Nombre d'acquéreurs ignorent qu'ils peuvent bénéficier de ces coups de pouce financiers. Notez qu'ils sont le plus souvent réservés à l'accession à la propriété dans le neuf.

Crédit immobilier et situation professionnelle

Les banques, lorsqu'elles examinent votre dossier, se penchent sur votre situation professionnelle. Stabilité étant mère de sécurité, elles préfèrent financer les particuliers titulaires d'un CDI. Pour ceux qui empruntent en couple, mieux vaut baser le dossier sur deux CDI. Si l'un  des deux est en CDD, la capacité d'endettement sera pour l'essentiel calculée sur le CDI. Ceux qui sont en CDD peuvent quand même emprunter, mais ils devront fournir les relevés de trois ans de revenus et ils devront respecter à la lettre les autres critères. Notez que pour les intérimaires, le Fastt (Fonds d'action sociale du travail temporaire) donne informations et conseils à eux qui souhaitent devenir propriétaires.

Améliorer votre capacité d'endettement

Dans la grande majorité des cas, les banques refusent de prêter si les échéances de l'emprunt immobilier dépassent 33 % de vos revenus mensuels. C'est la capacité d'endettement. « L'application des critères d'endettement reste stricte. Avec des taux particulièrement bas, les banques prêtent moins cher mais prêtent prudent », observe le courtier Empruntis.com.

Le principe de la capacité d'endettement est clair : si vous gagnez 3.000 € par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 1.000 € par mois. Mais en allongeant la durée du crédit, vous baissez la mensualité et vous respectez plus facilement la règle des 33%, comme le montre nos exemples basés sur les taux d'avril 2018 (hors assurance) :

  • Vous empruntez 150.000 € à 1,30% sur 15 ans. Vous remboursez 918 € par mois. Vous devez donc gagner au minimum 2.800 € net pour obtenir ce crédit. Et vous payez 15.240 € d'intérêts.
  • Vous empruntez 150.000 € à 1,70% sur 25 ans. La mensualité descend à 614 €. Il vous suffit de gagner 1.850 € pour pouvoir emprunter. Les intérêts grimpent à 34.200 €. Pour calculer vos mensualités en fonction du taux et de la durée, reportez-vous à nos calculettes.

Mettre le logement en valeur

Les banques prêtent plus facilement lorsqu'il s'agit d'acheter une maison ou un appartement bien placés et de bonne qualité. Ce type de bien présente une meilleure valeur patrimoniale et résiste mieux en cas de retournement du marché immobilier. C'est d'autant plus important que le logement sert de garantie à la banque, via l'hypothèque ou la caution.

Les banques sont plus vigilantes dans le cadre d'un investissement locatif. Elles vont par exemple s'assurer de la réalité de la demande locative sur le site que vous avez sélectionné. Elles vont s'intéresser au niveau de loyer. Là encore, elles cherchent à limiter les risques.

Immobilier de qualité. Quel que soit votre projet (résidence principale, investissement locatif), communiquez sur les différentes caractéristiques du logement. Insistez sur l'adresse, sur les améliorations que vous pouvez apporter. Si vous envisagez des travaux d'isolation, par exemple, la banque verra d'un bon œil les économies réalisées sur la facture d'énergie, qui ménageront votre budget. Vous trouverez des informations sur la consommation d'énergie du logement dans le dossier de diagnostics techniques.

Marché de report. Si votre dossier est bon et ne passe malgré tout pas auprès de plusieurs banques, la solution peut être de porter votre choix sur un autre bien, mieux situé, de meilleure qualité, moins original et plus facilement revendable. Ou, tout simplement, moins cher et plus en phase avec vos capacités d'épargne et d'endettement.

Crédit immobilier : attention au taux de l'usure !
Pour protéger les emprunteur, le taux annuel effectif global d'un crédit immobilier (TAEG, qui intègre le taux, l'assurance, les garanties et les frais annexes) ne doit pas dépasser le taux de l'usure. Ce dernier est calculé tous les trimestres par la Banque de France. Mais avec la baisse des taux immobiliers, le TAEG de certains emprunteurs peut dépasser le taux de l'usure et leur crédit est refusé. C'est notamment le cas des seniors, des personnes présentant un risque de santé, de certains primo-accédants. La solution ? Négocier le taux d'intérêt à la baisse et/ou réduire le coût de l'assurance emprunteur en la souscrivant auprès d'une société extérieure à la banque (délégation d'assurance). Dans tous les cas, mieux vaut préparer le dossier de financement, très en amont, avec un courtier, de manière à détecter le plus vite possible les solutions.

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