Refus de crédit : les solutions

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Vous avez trouvé le logement de vos rêves et le prix vous convient. Mais votre banque refuse de vous accorder votre crédit immobilier. S'il n'existe pas de recette miracle, vous pouvez en revanche peaufiner votre dossier pour le présenter à d'autres établissements financiers.

Le crédit immobilier, c'est un passage obligé pour la plupart des acquéreurs. Votre objectif, c'est donc de convaincre les banques de vous accorder les fonds nécessaires. Or elles ne prêtent pas à n'importe qui ni à n'importe quel prix. Elles cherchent à évaluer au plus près le risque qu'elles prennent en octroyant un emprunt immobilier. Et plus ce risque sera élevé, plus la négociation sera difficile.

Le crédit immobilier et le risque. Au-delà d'une certaine limite, les banques sont en droit de refuser certaines demandes. En d'autres termes, elles n'accordent des crédits qu'à ceux qui sont capables de les rembourser sans déstabiliser leur budget. C'est d'ailleurs pour cette raison que le taux d'impayés français, en matière de prêts à l'habitat, est le plus bas d'Europe selon le Haut conseil de stabilité financière, l'organisme du ministère des finances qui régule le crédit en France.

Crédit : les critères des banques à respecter

Lorsqu'elles évaluent les dossiers des candidats emprunteurs, les banques prennent en compte toute une série de critères. Si vous ne les respectez pas dans leur totalité, votre crédit immobilier sera refusé. Nous avons listé pour vous ces conditions d'octroi. Certaines d'entre elles (taux d'effort, durée, montant emprunté) ont été imposées aux banques par le Haut conseil de stabilité financière.

La capacité d'endettement ou taux d'effort. C'est la part de vos revenus que vous pouvez consacrer à votre mensualité. Elle ne doit pas dépasser 33% de vos revenus en tenant compte de vos autres crédits et de certaines dépenses incompressibles comme les pensions alimentaires (on parle de capacité d'endettement nette de charges). Au-delà de 33% de taux d'effort net de charge, les banques ne prêtent pas, sauf en de très rares exceptions. 

Le reste à vivre. Une fois votre mensualité payée, vous devez avoir assez d'argent pour vivre normalement. Pour les banques, ce reste à vivre varie de 1.300 à 1.500 € par mois pour un couple plus 300 à 500 € par mois pour chaque enfant à charge. Ce chiffre est donné à titre indicatif, chaque banque appliquant ses propres critères (certaines intègrent les impôts dans le reste à vivre, d'autre pas).

L'apport personnel. Il doit compter pour au moins 10% du montant hors frais de notaire. Vous devez donc ajouter à ces 10% d'apport le montant de ces droits de mutation (ils comptent pour 7 à 8% du prix dans l'ancien et pour 2 à 3% dans le neuf). Attention : obtenir un crédit sans apport est particulièrement difficile.

La durée de remboursement. En 2020, les banques n'accordent pas de prêts dont la durée est supérieure à 25 ans (sauf dans de très rares cas puisque 0,5% des emprunts dépassent cette durée fin 2020 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA). Tenez-en compte dans le calcul de votre plan de financement.

Le saut de charges. Vous êtes locataire, vous accédez à la propriété ? La différence entre votre actuel loyer et votre mensualité de prêt doit rester raisonnable. Si ce saut de charges est trop important, avec une échéance de crédit qui s'envole, votre emprunt sera refusé par la banque.

Le montant emprunté. Votre crédit immobilier ne peut pas dépasser sept années de revenus. Une condition stricte, qui concerne même ceux qui gagnent beaucoup d'argent. En moyenne, les prêts immobiliers comptent actuellement pour 5,2 années de revenus selon l'ACPR-Banque de France.

L'épargne résiduelle. Avec les incertitudes économiques liées à la crise de la Covid-19, les banques cherchent à sécuriser davantage  les remboursements. Elles demandent de plus en plus une marge de manœuvre, un bas de laine, qui compte pour six mois à un an de mensualité. Ce "matelas" vous permettra de continuer à honorer vos remboursements en cas de difficultés (perte d'emploi par exemple). Autre atout qui joue en votre faveur : votre capacité d'épargne résiduelle, autrement dit la possibilité de continuer à mettre des sous de côté pendant le remboursement de votre emprunt.

La situation professionnelle. Stabilité étant mère de sécurité, les banques apprécient les emprunteurs en CDI et plus encore les salariés de la fonction publique. Pour ceux qui empruntent en couple, mieux vaut baser le dossier sur deux CDI. Si l'un  des deux est en CDD, la capacité d'endettement sera pour l'essentiel calculée sur le seul CDI. Ceux qui sont en CDD, les indépendants, les professions libérales, peuvent quand même emprunter, mais ils devront fournir les relevés de trois ans de revenus et ils devront respecter à la lettre les autres critères. Pour les intérimaires, le Fastt (Fonds d'action sociale du travail temporaire) donne informations et conseils à eux qui souhaitent devenir propriétaires.

La sécurité de l'emploi. Les banques préfèrent financer ceux qui travaillent dans des entreprises peu ou pas impactées par la crise de la Covid-19. Elles se penchent aussi sur votre employabilité, autrement dit votre capacité à retrouver un emploi si vous perdrez le vôtre.

Conditions de prêt : ce qu'il faut éviter

Toujours dans cette logique de sécurisation des remboursements, les banques examinent la gestion de vos finances personnelles. Si vous êtes économe, que vous tenez bien vos comptes et que vous savez épargner, vous montrerez au prêteur que vous êtes fiable et que vous serez en mesure de rembourser. En revanche, si vous êtes panier percé, les choses risquent de se compliquer...

Vos dépenses au crible. Pour commencer, les banques vont éplucher vos trois derniers relevés de compte. Si vous êtes systématiquement dans le rouge et plus encore si vous dépassez les plafonds de découvert autorisés, votre dossier aura de très fortes chances d'être retoqué. L'accumulation de crédits à la consommation a les mêmes conséquences. Les chèques ou virements refusés, les avis à tiers détenteurs, les fichages Banque de France conduisent directement au refus de crédit. Attention aux dépenses inconsidérées ou au jeux d'argent en ligne, qui sont très mal vus par les banques. A noter : en cas de divorce, les banques attendent la fin de la procédure pour rendre une décision.

Que faire pour emprunter ? Dans chacun de ces cas, il n'y a pas grand chose à faire. Selon toute probabilité, la banque va refuser le crédit et le projet immobilier ne pourra pas se concrétiser. La solution, en fait, c'est d'anticiper. Préparez-vous plusieurs mois à l'avance pour vous refaire une virginité financière. Soldez vos prêts à la consommation et surtout nettoyez vos comptes pour présenter des relevés bancaires dans le vert, sans découvert. Le moment venu, vous pourrez montrer patte blanche et défendre un dossier sans défaut.

Conseil : insérez une condition suspensive d'obtention de prêt dans la promesse ou dans le compromis de vente. Si la banque n'accorde pas le crédit, vous récupérez les sommes versées à la signature. La banque fournira un certificat de refus pour justifier l'annulation de l'engagement d'achat.

Consulter plusieurs banques pour emprunter

Un établissement financier refuse le prêt ? Cela ne signifie pas pour autant qu'une autre banque ne l'acceptera pas. Certaines d'entre elles, en fonction de leur politique commerciale du moment, pourront se montrer plus accommodantes. Des établissements cherchent par exemple des emprunteurs avec beaucoup d'apport et déjà installés dans la vie. Mais d'autres accepteront des jeunes qui démarrent leur vie professionnelle avec moins de fonds propres pour les fidéliser et entretenir avec eux une relation commerciale de long terme.

Banques : frapper à la bonne porte. En clair : il ne faut pas abandonner la partie dès le premier refus. Si le dossier affiche un bon niveau de qualité et ne correspond pas aux critères spécifiés précédemment, il faut le soumettre le plus rapidement possible à d'autres établissements prêteurs. Vous pouvez confier cette mission à un courtier (voir plus loin). Mais justement : qui consulter ?

Emprunter à une banque généraliste. Ce sont les banques de dépôt classiques. Grâce à leur puissance financière, elles peuvent accorder des prêts intéressants en fonction de leur politique commerciale du moment. Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez y ouvrir un compte courant sur lequel vous allez domicilier vos revenus.

A surveiller : les campagnes publicitaires des banques. Lorsqu'elles communiquent, c'est souvent parce qu'elles consentent des conditions attractives (taux d'intérêt plus bas, petits crédits à taux bonifiés pour les primo-accédants notamment) et qu'elles se montrent moins strictes que nombre de leurs consœurs. Elles agissent ainsi pour séduire de nouveaux clients.

Emprunter à une banque spécialisée. Le métier de ces établissements financiers : accorder des crédits immobiliers aux particuliers. Ils cherchent à s'adapter à chaque situation selon des critères en général plus souples que ceux des banques de dépôt classiques (notamment sur la durée). Grâce à une ingénierie financière poussée, ils peuvent parvenir à bâtir un financement sur mesure, bien adapté à vos besoins. L'avantage : contrairement aux généralistes, il n'est pas nécessaire d'y ouvrir un compte pour emprunter. L'inconvénient : ces établissements sont très peu nombreux sur le marché.

Emprunter avec un courtier. Ces intermédiaires ont pour métier de vous aider à décrocher votre financement. Ils peaufinent votre dossier et le présentent aux bonnes banques puisqu'ils connaissent les critères et la politique commerciale de tous leurs partenaires financiers. Ensuite, vous choisissez la meilleure offre. Dans la majorité des cas, une commission comprise entre 800 et 1.500 € vous sera demandée par ce professionnel. Vous rentabiliserez l'opération avec l'économie réalisée (le taux est en général inférieur à la moyenne) et la qualité de l'offre de financement obtenue. D'autant que lorsque l'on passe par un courtier, le plus souvent, on ne paie pas de frais de dossier. POur en savoir plus, voir notre dossier Emprunter avec un courtier.

Réexaminer votre dossier de crédit

Comment mettre le maximum de chances de votre côté pour décrocher votre emprunt ? Comme nous l'avons dit précédemment, vous pouvez améliorer votre dossier en assainissant vos comptes bancaires. Si vous avez été à découvert, par exemple, le fait de décaler votre projet dans le temps vous permettra de montrer à la banque que vous êtes un bon gestionnaire. Dans la même logique, soldez vos crédits à la consommation plusieurs mois avant de lancer votre projet immobilier.

Des clés pour réussir à emprunter. L'ouverture d'un livret d'épargne peut constituer un bon atout : il vous permet de montrer que vous êtes capable de mettre de l'argent de côté. Ne vous y prenez pas au dernier moment. Les banques apprécieront vos efforts d'économies sur le long terme. Attention aux délais : une fois le compromis signé, vous avez en général de 30 à 45 jours pour trouver votre prêt. C'est insuffisant pour éliminer toute trace de découvert dans vos trois derniers relevés de compte. 

Consolider votre dossier de crédit. Les principales solutions pour décrocher votre prêt : augmenter votre apport personnel, jouer sur la durée pour baisser la mensualité et respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d'endettement ou encore mettre en avant les qualités du logement. N'oubliez pas que votre nouvelle maison, votre nouvel appartement servent de garantie au crédit immobilier par l'intermédiaire de la caution ou de l'hypothèque. Et les banques sont pointilleuses quant à la qualité de cette garantie... 

Augmenter votre apport personnel

Vérifiez si vous pouvez augmenter votre apport personnel. C'est le cas ? La banque sera plus rassurée, d'autant que vous emprunterez moins et/ou sur une période de remboursement plus courte. Et puis, avec de l'apport, le crédit ne couvrira pas toute la dette immobilière. En cas de revente forcée avec décote (pour cause de perte d'emploi par exemple), vous limiterez les dégâts, ce qui va rassurer la banque. Avec 20% d'apport, le crédit couvre 80% de la valeur du bien. Si vous revendez en urgence à 80% du prix d'achat, vous pouvez rembourser le prêteur. Ce qui ne sera pas forcément le cas avec un emprunt qui compte pour 100% de la valeur du bien.

Améliorez votre apport personnel. Vous pouvez recourir à la solidarité familiale (donations par exemple), débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Autre possibilité : utiliser les prêts constitutifs d'apport personnel comme le Prêt action logement (ex-1 % logement), l'épargne-logement. Le PTZ, un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, joue le même rôle. Attention : dans les secteurs à forte demande en logements (zones A et B1 du dispositif), il est réservé au neuf.

Aides financières. De nombreuses collectivités accordent des aides pour accéder à la propriété. C'est par exemple le cas à Paris, à Bordeaux, à Marseille... Nombre d'acquéreurs ignorent qu'ils peuvent bénéficier de ces coups de pouce financiers. Notez qu'ils sont le plus souvent réservés à l'accession à la propriété dans le neuf.

Améliorer votre capacité d'endettement

On l'a vu : les banques refusent de prêter si les échéances de l'emprunt immobilier dépassent 33 % de vos revenus mensuels. Si vous gagnez 3.000 € par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 1.000 € par mois. Mais en allongeant la durée du crédit, vous baissez la mensualité et vous respectez plus facilement la règle des 33%, comme le montre nos deux exemples.

  • Vous empruntez 150.000 € à 1,30% sur 15 ans. Vous remboursez 918 € par mois. Vous devez donc gagner au minimum 2.800 € net pour obtenir ce crédit. Et vous payez 15.240 € d'intérêts.
  • Vous empruntez 150.000 € à 1,70% sur 25 ans. La mensualité descend à 614 €. Il vous suffit de gagner 1.850 € pour pouvoir emprunter. Les intérêts grimpent à 34.200 €. Pour calculer vos mensualités en fonction du taux et de la durée, reportez-vous à nos calculettes.

Capacité d'endettement : calcul global. Ces deux exemples n'ont qu'une valeur démonstrative. Pour sécuriser votre financement, basez-vous sur la capacité d'endettement nette de charges et le reste à vivre (voir plus haut). Surtout, pensez global : intégrez dans votre réflexion tous les éléments qui constituent le prêt (taux, assurances, garanties, frais de dossier et/ou commissions des intermédiaires, etc.). N'oubliez pas les autres dépenses comme les charges de copropriété, le déménagement, la taxe foncière, la taxe d'aménagement si vous faites construire... N'oubliez pas : si votre plan de financement est trop ric-rac, la banque risque de vous refuser le crédit même si vous respectez les autres critères de prêt.

Mettre le logement en valeur pour emprunter

Les banques prêtent plus facilement lorsqu'il s'agit d'acheter une maison ou un appartement bien placés et de bonne qualité. Ce type de bien présente une meilleure valeur patrimoniale et résiste mieux si le marché immobilier se retourne. En cas de revente pour cause d'impayés, la banque a davantage de chances de récupérer sa mise (rappelons que le logement sert de garantie à la banque, via l'hypothèque ou la caution).

Et les investisseurs ? Les banques sont plus vigilantes dans le cadre d'un investissement locatif. Elles vont par exemple s'assurer de la réalité de la demande locative sur le site que vous avez sélectionné. Elles vont s'intéresser au niveau de loyer. Là encore, elles cherchent à limiter les risques.

Immobilier de qualité. Quel que soit votre projet (résidence principale, investissement locatif), communiquez sur les différentes caractéristiques du logement. Insistez sur l'adresse, sur les améliorations que vous pouvez apporter. Si vous envisagez des travaux d'isolation, par exemple, la banque verra d'un bon œil les économies réalisées sur la facture d'énergie, qui ménageront votre budget. Vous trouverez des informations sur la consommation d'énergie du logement dans le dossier de diagnostics techniques.

Marché de report. Si votre dossier est bon et ne passe malgré tout pas auprès de plusieurs banques, la solution peut être de porter votre choix sur un autre bien, mieux situé, de meilleure qualité, moins original et plus facilement revendable. Ou, tout simplement, moins cher et plus en phase avec vos capacités d'épargne et d'endettement.

Crédit immobilier : attention au taux de l'usure !
Pour protéger les emprunteur, le taux annuel effectif global d'un crédit immobilier (TAEG, qui intègre le taux, l'assurance, les garanties et les frais annexes) ne doit pas dépasser le taux de l'usure. Ce dernier est calculé tous les trimestres par la Banque de France. Mais avec la baisse des taux immobiliers, le TAEG de certains emprunteurs peut dépasser le taux de l'usure et leur crédit est refusé. C'est notamment le cas des seniors et des personnes présentant un risque de santé (ils paient leur assurance au prix fort) ou de certains primo-accédants (ils emprunteur sur longue durée à des taux plus élevés). La solution ? Négocier le taux d'intérêt à la baisse et/ou réduire le coût de l'assurance emprunteur en la souscrivant auprès d'une société extérieure à la banque (délégation d'assurance). Dans tous les cas, mieux vaut préparer le dossier de financement très en amont, avec un courtier, de manière à détecter le plus vite possible les solutions.

Pour en savoir plus sur le refus de prêt immobilier. Nous avons consacré, en juin 2020, une enquête aux conditions de crédit en 2020. Pour ce qui concerne les critères des banques et le taux de l'usure, elle est toujours d'actualité. Vous y découvrirez notamment un point sur le taux de l'usure et les solutions pour le contourner, ou encore de nombreux conseils pour éviter le refus de prêt immobilier.

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