Refus de crédit : les solutions

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Vous avez trouvé le logement de vos rêves. Mais votre banque refuse de vous accorder votre crédit immobilier. S'il n'y pas de recette miracle, vous pouvez peaufiner votre dossier pour le présenter à d'autres établissements financiers. Même si le meilleur moyen de décrocher votre emprunt, c'est de préparer votre financement à l'avance, avant de lancer votre projet. Nos conseils.

En bref : cinq conseils pour éviter les refus de prêt

  • Informez-vous. Décryptez les critères bancaires. En particulier, vous devez respecter la règle de 35% de taux d'effort, votre situation professionnelle doit être stable et vos comptes bien tenus.
  • N'oubliez pas l'apport personnel. Vos fonds propres doivent au minimum couvrir les dépenses annexes comme les frais de notaire, soit 10% du montant du projet. 
  • Préparez-vous. Au moins trois mois avant de lancer votre projet immobilier, purgez vos comptes des découverts et soldez le maximum de crédit conso.
  • Pensez global. Intégrez dans vos calculs le prix de l'assurance et la question des garanties (hypothèque ou caution d'une société spécialisée).
  • Blindez votre projet. Avant de démarrer vos recherches immobilières, faites réaliser une étude de faisabilité financière par votre banque et/ou un courtier pour savoir si vous êtes finançable.

Le crédit immobilier, c'est un passage obligé pour la plupart des acquéreurs. Votre objectif, c'est donc de convaincre les banques de vous accorder les fonds nécessaires à la réalisation de votre projet d'achat ou d'investissement locatif. Or elles ne prêtent pas à n'importe qui ni à n'importe quel prix. Elles cherchent à évaluer au plus près le risque qu'elles prennent en octroyant un emprunt immobilier. Et plus ce risque d'impayés sera élevé, plus la négociation sera difficile.

Le crédit immobilier et le risque. Au-delà d'une certaine limite, les banques sont en droit de refuser les demandes de financement. En d'autres termes, elles n'accordent des crédits qu'à ceux qui sont capables de les rembourser sans déstabiliser leur budget. C'est d'ailleurs pour cette raison que le taux d'impayés français, en matière de prêts à l'habitat, est le plus bas d'Europe selon le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l'organisme du ministère des Finances qui régule le crédit en France.

Refus de crédit : les formalités indispensables
La recherche de votre financement démarre juste après la signature du compromis de vente.
A compter de cette date, vous avez un mois minimum pour obtenir votre prêt, mais l'usage veut que ce délai soit plus long (45 jours par exemple).
Insérez une condition suspensive d'obtention de prêt dans le compromis de vente.
Si la banque n'accorde pas le crédit, vous récupérez les sommes versées à la signature (5 à 10% du prix de vente).
Une banque retoque votre dossier de crédit ? Demandez-lui un certificat de refus. Ce document vous permettra de faire jouer la condition suspensive d'obtention du prêt et de reprendre ce que vous avez déjà payé. .

Crédit immobilier : les critères des banques à respecter

Lorsqu'elles évaluent les dossiers des candidats emprunteurs, les banques prennent en compte toute une série de critères. Si vous ne les respectez pas dans leur totalité, votre crédit immobilier sera refusé. Nous avons listé pour vous ces conditions d'octroi. Certaines d'entre elles (taux d'effort, durée, montant emprunté) ont été imposées aux banques par le Haut conseil de stabilité financière.

La capacité d'endettement ou taux d'effort. C'est la part de vos revenus que vous pouvez consacrer à votre mensualité. Elle ne doit pas dépasser 35% de vos revenus en tenant compte de vos autres crédits et de certaines dépenses incompressibles comme les pensions alimentaires ou les autres crédits (on parle de capacité d'endettement nette de charges). Le plus souvent, les impôts n'entrent pas dans ce calcul. Au-delà de 35% de taux d'effort net de charge, les banques ne prêtent pas, sauf en de rares exceptions, 20% des dossiers pouvant en théorie dépasser ce plafond de 35% de taux d'effort. 

Le reste à vivre. Une fois votre mensualité payée, vous devez avoir assez d'argent pour vivre normalement. Pour les banques, ce reste à vivre varie tourne autour de 1.500 € par mois pour un couple plus  500 € par mois pour chaque enfant à charge. Ce chiffre est donné à titre indicatif, il peut être légèrement supérieur ou inférieur, chaque banque appliquant ses propres critères (certaines intègrent les impôts dans le reste à vivre, d'autre pas).

L'apport personnel. Il doit au minimum financer les dépenses annexes comme les frais de notaire et de garantie. Il doit donc compter pour au moins 10% du montant du projet. Plus il est important, plus vous avez de chances d'obtenir votre prêt. Si vous placez de l'apport dans votre projet, vous rassurez la banque sur votre capacité à rembourser (vous lui montrez que vous savez faire des économies). Autres avantages de l'apport : vous restez plus facilement en dessous des 35% de taux d'effort  et vous aurez les moyens de rembourser le crédit en cas de revente avec décote. A noter : les crédit à 100% (l'apport couvre les frais annexes) ne sont pas faciles à décrocher. Et les emprunts à 110% (ils financent le logement et tous les frais annexes) ne sont plus distribués par les banques.

La durée de remboursement. En 2022, les établissements prêteurs n'accordent pas de crédits dont la durée est supérieure à vingt-cinq ans, plus deux ans s'il s'agit d'un achat dans le neuf, de la construction d'une maison ou d'une acquisition dans l'ancien avec de gros travaux (ces derniers doivent compter pour 25% du prix global) afin de tenir compte du temps de chantier. Intégrez ces données dans le calcul de votre plan de financement.

Le saut de charges. Vous êtes locataire, vous accédez à la propriété ? La différence entre votre actuel loyer et votre mensualité de prêt doit rester raisonnable. Si ce saut de charges est trop important, avec une échéance de crédit qui s'envole, votre emprunt sera refusé par la banque. Plus précisément, vous devrez prouver que vous êtes bien capable de rembourser un crédit dont la future mensualité est nettement supérieure à votre loyer actuel.

L'épargne résiduelle. En plus de l'apport, les demandent une marge de manœuvre, un bas de laine, qui compte pour six mois à un an de mensualité. Ce "matelas" vous permettra de continuer à honorer vos remboursements en cas de difficultés (perte d'emploi ou divorce par exemple). Autre atout qui joue en votre faveur : rassurez les banques sur votre capacité d'épargne résiduelle, autrement dit sur votre capacité à mettre des sous de côté pendant le remboursement de votre emprunt.

La situation professionnelle. Stabilité étant mère de sécurité, les banques apprécient les emprunteurs en CDI et les salariés de la fonction publique. Pour ceux qui empruntent en couple, mieux vaut baser le dossier sur deux CDI. Si l'un  des deux est en CDD, la capacité d'endettement sera pour l'essentiel calculée sur le seul CDI. Les indépendants, les professions libérales, peuvent quand même emprunter, mais ils devront fournir les relevés de trois ans de revenus et ils devront respecter à la lettre les autres critères. Pour les intérimaires, le Fastt (Fonds d'action sociale du travail temporaire) donne informations et conseils à eux qui souhaitent devenir propriétaires.

La sécurité de l'emploi. Les banques préfèrent financer ceux qui travaillent dans des entreprises peu ou pas impactées par la crise de la Covid-19. Elles se penchent aussi sur votre employabilité, autrement dit votre capacité à retrouver un emploi si vous perdrez le vôtre. Pour autant, elles sont actuellement moins raides sur ces critères. Par exemple, elles ne s'intéressent quasiment plus aux question de chômage partiel liées à la pandémie. Logique : en 2022, l'économie va mieux et le chômage baisse.

Conditions de prêt : ce qu'il faut éviter

Toujours dans cette logique de sécurisation des remboursements, les banques passent au crible la gestion de vos finances personnelles. Si vous êtes économe, que vous tenez bien vos comptes et que vous savez épargner, vous montrerez au prêteur que vous êtes fiable et que vous serez en mesure de tenir vos engagements sur le long terme, autrement dit de rembourser. En revanche, si vous êtes panier percé, les choses vont se compliquer...

Attentions à la gestion de vos finances. Pour commencer, les banques vont éplucher vos trois derniers relevés de compte. Vous êtes systématiquement dans le rouge, vous dépassez les plafonds de découvert autorisés ? Votre dossier sera retoqué. L'accumulation de crédits à la consommation a les mêmes conséquences. Les chèques ou virements refusés, les avis à tiers détenteurs, les fichages Banque de France conduisent eux aussi au refus de crédit. Attention aux dépenses inconsidérées ou au jeux d'argent en ligne, qui sont très mal vus par les établissements prêteurs. A noter : en cas de divorce, les banques attendent la fin de la procédure pour rendre leur décision.

Que faire pour emprunter ? Dans chacun de ces cas, mieux vaut décaler votre projet. Soldez vos prêts à la consommation et surtout nettoyez vos comptes pour présenter des relevés bancaires dans le vert, sans découvert. Mais le mieux, c'est encore d'anticiper. Lancez cette opération mains propres avant même de démarrer vos recherches immobilières. Vous aurez également le temps de constituer ou d'augmenter votre apport personnel.

Organismes caution et refus de crédit : comment ça marche ?
Les deux tiers des crédits immobiliers sont couverts par la garantie d'une société de cautionnement. En cas d'impayés, cet organisme rembourse la banque et se retourne ensuite contre l'emprunteur en défaut. Pour garantie un crédit, la société de cautionnement décortique votre dossier. Elle passe au crible vos revenus, votre situation professionnelle, votre apport, votre taux d'effort, la tenue de vos finances personnelles. Un emprunteur qui n'a pas d'apport, qui est souvent à découvert et dont la situation professionnelle s'avère instable se verra refuser le cautionnement, conduisant la banque à retoquer son dossier. Bref, la banque va se baser sur la décision de la société de cautionnement pour accepter ou refuser votre financement. En cas de rejet, la majorité des prêteurs refuse de passer par l'hypothèque (l'autre garantie des crédits immobiliers). Conseil : abordez la question des garanties au stade de l'étude de faisabilité financière, avant de lancer vos recherches de logement. Pour en savoir plus, voir notre dossier Hypothèque ou caution ?

Consulter plusieurs banques pour emprunter

Un établissement financier refuse le prêt ? Cela ne signifie pas pour autant qu'une autre banque ne l'acceptera pas. Certaines d'entre elles, en fonction de leur politique commerciale du moment, pourront se montrer plus accommodantes. Des établissements cherchent par exemple des emprunteurs avec beaucoup d'apport et déjà installés dans la vie. Mais d'autres accepteront des jeunes qui démarrent leur vie professionnelle avec moins de fonds propres pour les fidéliser et entretenir avec eux une relation commerciale de long terme.

Banques : frapper à la bonne porte. En clair : il ne faut pas abandonner la partie dès le premier refus. Si le dossier affiche un bon niveau de qualité et ne correspond pas aux critères spécifiés précédemment, il faut le soumettre le plus rapidement possible à d'autres établissements prêteurs. Vous pouvez confier cette mission à un courtier (voir plus loin). Mais justement : qui consulter ?

Emprunter à une banque généraliste. Ce sont les banques de dépôt classiques. Grâce à leur puissance financière, elles peuvent accorder des prêts intéressants en fonction de leur politique commerciale du moment. Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez y ouvrir un compte courant sur lequel vous allez domicilier vos revenus. Surveillez les campagnes publicitaires des banques. Lorsqu'elles communiquent, c'est souvent parce qu'elles consentent des conditions attractives (taux d'intérêt plus bas, petits crédits à taux bonifiés pour les primo-accédants notamment) et qu'elles se montrent moins strictes que nombre de leurs consœurs. Elles agissent ainsi pour conquérir de nouveaux clients.

Emprunter avec un courtier. Ces intermédiaires ont pour métier de vous aider à décrocher votre financement. Ils peaufinent votre dossier et le présentent aux bonnes banques puisqu'ils connaissent les critères et la politique commerciale de tous leurs partenaires financiers. Ensuite, vous choisissez la meilleure offre. Dans la majorité des cas, une commission comprise entre 800 et 1.500 € vous sera demandée par ce professionnel. Vous rentabiliserez l'opération avec l'économie réalisée (le taux est en général inférieur à la moyenne) et la qualité de l'offre de financement obtenue. Pour en savoir plus, voir notre dossier Emprunter avec un courtier.

Réexaminer le dossier de crédit immobilier

Comment mettre le maximum de chances de votre côté pour décrocher votre emprunt ? Comme nous l'avons dit précédemment, vous pouvez améliorer votre dossier en assainissant vos comptes bancaires. Si vous avez été à découvert, par exemple, le fait de décaler votre projet dans le temps vous permettra de montrer à la banque que vos comptes sont nickel et que vous êtes un bon gestionnaire. Dans la même logique, soldez vos crédits à la consommation plusieurs mois avant de lancer votre projet immobilier.

Des clés pour réussir à emprunter. L'ouverture d'un livret d'épargne peut constituer un bon atout : il vous permet de montrer que vous êtes capable de mettre de l'argent de côté. Ne vous y prenez pas au dernier moment. Les banques apprécieront vos efforts d'économies sur le long terme. Attention aux délais : une fois le compromis signé, vous avez en général de 45 à 60 jours pour trouver votre prêt. C'est insuffisant pour éliminer toute trace de découvert dans vos trois derniers relevés de compte. 

Consolider votre dossier de crédit. Les principales solutions pour décrocher votre crédit : augmenter votre apport personnel, jouer sur la durée pour baisser la mensualité et respecter plus facilement la règle des 35% de capacité d'endettement ou encore mettre en avant les qualités du logement. N'oubliez pas que votre nouvelle maison, votre nouvel appartement servent de garantie au crédit immobilier par l'intermédiaire de la caution ou de l'hypothèque. Et les banques sont pointilleuses quant à la qualité de cette garantie... 

Augmenter votre apport personnel

Vérifiez si vous pouvez augmenter votre apport personnel. C'est le cas ? La banque sera plus rassurée, d'autant que vous emprunterez moins et/ou sur une période de remboursement plus courte. Et puis, avec de l'apport, le crédit ne couvrira pas toute la dette immobilière. En cas de revente forcée avec décote (pour cause de perte d'emploi par exemple), vous limiterez les dégâts, ce qui va rassurer la banque. Avec 20% d'apport, le crédit couvre 80% de la valeur du bien. Si vous revendez en urgence à 80% du prix d'achat, vous pouvez rembourser le prêteur. Ce qui ne sera pas forcément le cas avec un emprunt qui compte pour 100% de la valeur du bien.

Améliorez votre apport personnel. Vous pouvez recourir à la solidarité familiale (donations par exemple), débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Autre possibilité : utiliser les prêts constitutifs d'apport personnel comme le Prêt action logement (ex-1 % logement), l'épargne-logement. Le PTZ, un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, joue le même rôle. Attention : dans les secteurs à forte demande en logements (zones A et B1 du dispositif), il est réservé au neuf.

Apport : ce qu'il faut éviter. Si vous empruntez de l'argent à un membre de votre famille pour doper votre apport, vous matérialiserez cet acte par un écrit pour éviter une requalification en donation déguisée. Du coup, la banque verra que vous avez contracté un prêt familial et elle l'intègrera dans le calcul du taux d'effort. Ne souscrivez pas un crédit conso pour muscler votre apport car dans ce cas, vous risquez le surendettement.

Gardez de l'argent de côté. En plus de l'apport, les banques vont vous demander une épargne résiduelle, autrement dit une marge de manœuvre financière. Dans ce domaine, chaque banque fixe ses propres conditions, au cas par cas. Souvent, cette épargne résiduelle doit compter pour environ six mois de mensualités (certains établissements raisonnent en montant forfaitaire, par exemple 10.000 ou 15.000 €). Ce bas de laine vous permet de faire face à d'éventuelles difficultés de remboursement, ce qui réduit les risques du point de vue de la banque. Autre facteur qui joue en votre faveur : votre capacité à épargner pendant les remboursement. Si vous pouvez mettre ne serait-ce que quelques dizaines d'€ de côté chaque mois, vous augmenterez vos chances d'obtenir votre crédit.

Améliorer votre capacité d'endettement

On l'a vu : les banques refusent de prêter si les échéances de l'emprunt immobilier dépassent 35% de vos revenus mensuels. Si vous gagnez 3.000 € par mois nets avant impôts, vous ne pourrez pas rembourser plus de 1.050 € par mois. Mais en allongeant la durée du crédit, vous baissez la mensualité et vous respectez plus facilement la règle des 35%, comme le montrent nos deux exemples.

  • Vous êtes en couple sans enfants, vous gagnez 2.500 € nets mensuels avant impôts. Vous empruntez 150.000 € à 1,00% sur 15 ans. Vous remboursez 898 € par mois. Votre taux d'effort s'établit à 35,92%. Votre prêt est refusé.
  • Toujours en couple, toujours sans enfants, toujours avec 2.500 € nets mensuels, vous empruntez 150.000 € à 1,40% sur 25 ans. La mensualité passe à 593 €. Votre taux d'effort tombe à 23,72%. Sous réserve de respecter les autres critères de prêt, votre dossier est accepté.
  • Vous pouvez aussi baisser votre taux d'effort en plaçant de l'apport dans le projet. Mais le mieux, c'est encore de rester en dessous de 35% de taux d'effort tout en injectant 10% d'apport minimum dans votre plan de financement.

Capacité d'endettement : calcul global. Ces deux exemples fournis à titre indicatif n'ont qu'une valeur démonstrative. Pour sécuriser votre financement, basez-vous sur la capacité d'endettement nette de charges et le reste à vivre (voir plus haut). Surtout, pensez global : intégrez dans votre réflexion tous les éléments qui constituent le prêt (taux, assurances, garanties, frais de dossier et/ou commissions des intermédiaires, etc.). N'oubliez pas les autres dépenses comme les charges de copropriété, le déménagement, la taxe foncière, la taxe d'aménagement si vous faites construire... N'oubliez pas : si votre plan de financement est trop ric-rac, la banque risque de vous refuser le crédit même si vous respectez les autres critères de prêt.

Taux d'effort : l'impact de l'assurance. Le coût de l'assurance emprunteur est intégré dans le calcul du taux d'effort. Les personnes présentant un risque de santé ou les seniors, qui paient cette protection plus cher, peuvent dépasser le plafond de 35%. Solution : choisir l'assurance chez un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. Moins chère, cette délégation d'assurance permet de rester plus facilement en dessous des 35% de taux d'effort. Mais de nombreuses banques refusent la délégation alors qu'elle est permis par la loi Lagarde de 2010... Autre solution, moins sécurisante : plutôt que d'assurer chaque membre du couple emprunteur à 100% (couverture à 200%), choisir une couverture à 100%, chacun s'assurant pour 50% du crédit. Si l'un d'entre eux ne peut plus rembourser, la banque prendra le relais mais l'autre membre du couple continuera à rembourser plein pot. Avec une couverture à 200%, l'assurance paie l'intégralité du crédit si un seul des membres du couple ne peut plus payer.

Crédit immobilier : attention au taux de l'usure !
Pour protéger les emprunteur, le taux annuel effectif global d'un crédit immobilier (TAEG, qui intègre le taux, l'assurance, les garanties et les frais annexes) ne doit pas dépasser le taux de l'usure. Ce dernier est calculé tous les trimestres par la Banque de France. Mais avec des taux immobiliers toujours bas, le TAEG de certains emprunteurs peut dépasser le taux de l'usure et leur crédit est refusé. C'est notamment le cas des seniors et des personnes présentant un risque de santé (ils paient leur assurance au prix fort) ou de certains primo-accédants (ils emprunteur sur longue durée à des taux plus élevés).
Taux de l'usure : les solutions. Vous pouvez négocier le taux d'intérêt à la baisse. Vous devrez pour cela présenter un bon dossier, avec de l'apport, de l'épargne résiduelle, de bons revenus... Mais la meilleure option reste de souscrire votre assurance décès-invalidité auprès d'un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. Permise par la loi Lagarde de 2010, cette délégation d'assurance est moins chère, ce qui peut vous permettre de rester en dessous du taux de l'usure. Dans tous les cas, mieux vaut préparer le dossier de financement très en amont, avec un courtier, de manière à détecter le plus vite possible les solutions.

Mettre le logement en valeur pour emprunter

Les banques prêtent plus facilement lorsqu'il s'agit d'acheter une maison ou un appartement bien placés et de bonne qualité. Ce type de bien présente une meilleure valeur patrimoniale et résiste mieux si le marché immobilier se retourne. En cas de revente pour cause d'impayés, la banque a davantage de chances de récupérer sa mise (rappelons que le logement sert de garantie à la banque, via l'hypothèque ou la caution).

Investisseurs : cinq points-clés sur le financement immobilier
Les banques sont plus vigilantes dans le cadre d'un investissement locatif. Dans ce cas, le risque est plus important : il tient à l'investisseur, qui doit pouvoir payer son crédit, mais aussi au locataire, sachant que le loyer finance souvent une partie du crédit. Les points qui comptent le plus ?

  • Les banques s'assurent de la réalité de la demande locative sur le site que vous avez sélectionné. Vous devez pouvoir louer facilement et percevoir les loyers avec régularité. Elles s'intéressent au niveau de loyer. Là encore, elles cherchent à limiter les risques.
  • Elles vous demandent de placer au moins 10% d'apport dans votre projet, mais aussi de garder de l'argent de côté (épargne résiduelle) pour faire face à d'éventuels imprévus (impayés de loyers, travaux, etc.).
  • Les banques calculent la capacité d'endettement de manière à ce que votre taux d'effort ne dépasse pas 35% de vos revenus en tenant compte de vos autres charges comme le crédit qui paie votre résidence principale. Elles intègrent les loyers à hauteur de 70% dans leurs calculs et certaines peuvent monter à 100% pour faciliter l'obtention du crédit.
  • Les banques se penchent sur la performance énergétique du logement, sachant que les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location. Une mesure qui entrera en vigueur en 2025 pour les biens classés G sur le diagnostic de performance énergétique, en 2028 pour ceux qui sont catégorisés F et 2034 pour les logements E.
  • Si vous envisagez des travaux notamment pour faire monter la performance et gagner des niveaux sur le DPE, les banques vous demandent de fournir les devis détaillés des entreprises.

Immobilier de qualité. Quel que soit votre projet (résidence principale, investissement locatif), communiquez sur les différentes caractéristiques du logement. Insistez sur l'adresse, sur les améliorations que vous pouvez apporter. Si vous envisagez des travaux d'isolation, par exemple, la banque verra d'un bon œil les économies réalisées sur la facture d'énergie, qui ménageront votre budget. Vous trouverez des informations sur la consommation d'énergie du logement dans le dossier de diagnostics techniques.

Marché de report. Si votre dossier est bon et ne passe malgré tout pas auprès de plusieurs banques, la solution peut être de porter votre choix sur un autre bien, mieux situé, de meilleure qualité, moins original et plus facilement revendable. Ou, tout simplement, moins cher et plus en phase avec vos capacités d'épargne et d'endettement.

Anticipez pour éviter le refus de prêt. Préparez votre dossier de financement en amont, avant même de démarrer votre achat ou votre investissement locatif. Consultez votre banque ou un courtier pour réaliser une étude de faisabilité précise et détaillée. Vous saurez ainsi si votre projet est conforme aux différents critères de prêt immobilier (apport, taux d'effort, tenue de compte, situation professionnelle, etc.). C'est le meilleur moyen d'éviter le refus de crédit !

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