Refus de crédit : les solutions

Pierre Chevillard
Mis à jour par
le 27 septembre 2022
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Vous avez trouvé le logement de vos rêves. Mais votre banque refuse de vous accorder votre crédit immobilier. S'il n'y pas de recette miracle, vous pouvez peaufiner votre dossier pour le présenter à d'autres établissements financiers. Même si le meilleur moyen de décrocher votre emprunt, c'est de préparer votre financement à l'avance, avant de lancer votre projet. Nos conseils.

Comment éviter les refus de prêt ?
Comment éviter les refus de prêt ? © Pixabay

Vous comptez emprunter pour acheter ou investir dans l'immobilier ? Votre objectif, c'est de convaincre les banques de vous accorder le crédit nécessaire à la réalisation de votre projet. Or elles ne prêtent pas à n'importe qui ni à n'importe quel prix. Elles cherchent à évaluer au plus près le risque qu'elles prennent en prêtant. Plus les banques estiment le risque d'impayés élevé, plus la négociation est difficile. Au-delà d'une certaine limite, elles refusent les demandes de financement. En d'autres termes, elles n'accordent des crédits qu'à ceux qui sont capables de les rembourser. Résultat : le taux d'impayés français, en matière de prêt à l'habitat, est le plus bas d'Europe. Mais certains emprunteurs, au profil trop risqué pour les banques, peuvent se heurter à un refus de prêt.

Que faire si votre dossier de crédit est refusé ? Lorsque vous signez un compromis de vente, vous vous engagez à trouver votre emprunt à un certain taux dans les 45 à 60 jours qui suivent la signature. Vous avez également pris soin d'insérer une condition suspensive d'obtention de crédit dans ce même compromis. Si les banques retoquent votre dossier, vous récupérez les sommes versées (5 à 10 % du prix du logement). dans ce cas, demandez un certificat de refus aux établissements prêteurs. Ce document vous permettra de faire jouer la condition suspensive d'obtention du prêt et de reprendre les montants que vous avez déjà payé. Reste que votre objectif, c'est de ne pas en arriver là et de voir votre dossier accepté.

Les critères à respecter pour éviter les refus de prêt

Pour optimiser vos chances de décrocher votre emprunt, mieux vaut connaître à l'avance les critères d'octroi des banques pour savoir comment les respecter. Nous avons listé pour vous ces conditions d'octroi des prêts immobiliers. Certaines d'entre elles (taux d'effort, durée, montant emprunté) ont été imposées aux banques par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), le gendarme français du crédit. D'autres relèvent le la politique d'appréciation du risque pratiquée par les établissements prêteurs et tiennent par exemple à votre situation professionnelle ou à la gestion de vos finances personnelles.

La capacité d'endettement ou taux d'effort. C'est la part de vos revenus que vous pouvez consacrer à vos remboursements. Ce taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus avant impôts en tenant compte de vos autres crédits et de certaines dépenses incompressibles comme les pensions alimentaires ou les autres crédits (on parle de capacité d'endettement nette de charges). Au-delà de 35 % de taux d'effort net de charge, les banques ne prêtent pas, sauf en de rares exceptions, 20 % des dossiers pouvant en théorie dépasser ce plafond de 35 % de taux d'effort. Aujourd'hui, les banques sont de plus en plus strictes sur le taux d'effort. Si vous achetez loin de votre lieu de travail, vous devrez assumer des dépenses de transport plus élevées. Dans ce cas, les banques peuvent décider que votre taux d'effort ne dépassera pas 30 % de vos revenus pour vous accorder un prêt.

Le reste à vivre. Une fois votre mensualité payée, vous devez avoir assez d'argent pour vivre normalement. Pour les banques, ce reste à vivre tourne autour de 1 500 € par mois pour un couple plus 500 € par mois pour chaque enfant à charge. Ce chiffre est donné à titre indicatif, il peut être légèrement supérieur ou inférieur, chaque banque appliquant ses propres critères (certaines intègrent les impôts dans le reste à vivre, d'autres pas). En période d'inflation et notamment de hausse des coûts de l'énergie, les banques sont très vigilantes sur le reste à vivre. Dans le contexte actuel d'énergie chère, certaines banques pourront tenir compte de l'étiquette énergie du logement. Un bien énergivore fera grimper vos factures de chauffage et d'eau chaude, ce qui augmente le risque d'impayé de crédit. 

L'apport personnel. Il doit au minimum financer les dépenses annexes comme les frais de notaire et de garantie. Dans l'idéal, il doit compter pour au moins 10% du montant du projet hors frais de notaire. Plus il est important, plus vous avez de chances d'obtenir votre prêt. Pourquoi ? Si vous placez de l'apport dans votre plan de financement, vous rassurez la banque sur votre capacité à rembourser (vous lui montrez que vous savez faire des économies). Autres avantages de l'apport personnel : vous restez plus facilement en dessous des 35 % de taux d'effort et vous avez les moyens de rembourser le crédit en cas de revente avec décote. A noter : les crédits à 100 % (l'apport couvre les frais annexes) sont pratiquement impossibles à décrocher. Et les emprunts à 110 % (ils financent le logement et tous les frais annexes) ne sont plus distribués par les banques.

La durée de remboursement. Elle est plafonnée, comme le veut le HCSF. Du coup, la durée ne peut pas dépasser vingt-cinq ans, sauf exception. Pour les projets d'achat sur plans, de construction de maison et de gros travaux de rénovation la durée peut passer à vingt-sept ans pour tenir compte du temps de chantier. Intégrez ces données dans le calcul de votre plan de financement, sachant que l'allongement de la durée, à capital emprunté équivalent, vous permet de rester plus facilement en dessous de 35 % de taux d'effort (voir plus loin la partie "Améliorer votre capacité d'endettement").

Le saut de charges. Vous êtes locataire, vous accédez à la propriété ? La différence entre votre actuel loyer et votre mensualité de prêt doit rester raisonnable. Si ce saut de charges est trop important, avec une échéance de crédit qui s'envole, votre emprunt sera refusé par la banque. Plus précisément, vous devrez prouver que vous êtes bien capable de rembourser un crédit dont la future mensualité est nettement supérieure à votre loyer actuel.

L'épargne résiduelle. C'est l'argent que vous gardez de côté et que vous n'injectez pas dans votre plan de financement. Cette marge de manœuvre rassure les banques sur votre capacité à rembourser même en cas de difficultés (perte d'emploi par exemple). En moyenne, l'épargne résiduelle compte pour six mois à un an de mensualité en fonction de votre profil et de la nature de votre projet. Si vous faites construire, par exemple, l'épargne résiduelle devra être plus importante pour faire face à la hausse du coût des matériaux. Autre atout qui joue en votre faveur : rassurez les banques sur  votre capacité à mettre des sous de côté pendant le remboursement de votre emprunt.

La situation professionnelle. Stabilité étant mère de sécurité, les banques apprécient les emprunteurs en CDI et les salariés de la fonction publique. Pour ceux qui empruntent en couple, mieux vaut baser le dossier sur deux CDI. Si l'un  des deux est en CDD, la capacité d'endettement sera pour l'essentiel calculée sur le seul CDI. Les indépendants, les professions libérales, peuvent quand même emprunter, mais ils devront fournir les relevés de trois ans de revenus et ils devront respecter à la lettre les autres critères. Pour les intérimaires, le Fastt (Fonds d'action sociale du travail temporaire) donne informations et conseils à eux qui souhaitent devenir propriétaires.

Conditions de crédit : ce qu'il faut savoir absolument

Toujours dans cette logique de sécurisation des remboursements, les banques passent au crible la gestion de vos finances personnelles. Si vous êtes économe, que vous tenez bien vos comptes et que vous savez épargner, vous montrerez au prêteur que vous êtes fiable et que vous serez en mesure de tenir vos engagements sur le long terme, autrement dit de rembourser. En revanche, si vous êtes panier percé, les choses vont se compliquer...

Attention à la tenue de compte bancaire. Pour commencer, les banques vont éplucher vos trois derniers relevés de comptes. Vous êtes systématiquement dans le rouge, vous dépassez les plafonds de découvert autorisés ? Votre dossier sera retoqué. L'accumulation de crédits à la consommation a les mêmes conséquences. Les chèques ou virements refusés, les avis à tiers détenteurs, les fichages Banque de France conduisent eux aussi au refus de crédit. Attention aux dépenses inconsidérées, aux jeux d'argent en ligne, à la spéculation sur les cryptomonnaies, aux investissements hasardeux par l'intermédiaire d'applis sur smartphone, qui sont très mal vus par les établissements prêteurs. A noter : en cas de divorce, les banques attendent la fin de la procédure pour rendre leur décision.

Que faire pour emprunter ? Dans chacun de ces cas, mieux vaut décaler votre projet. Soldez vos prêts à la consommation et surtout nettoyez vos comptes pour présenter des relevés bancaires dans le vert, sans découvert. Mais le mieux, c'est encore d'anticiper. Lancez cette opération mains propres avant même de démarrer vos recherches immobilières. Vous aurez également le temps de constituer ou d'augmenter votre apport personnel. De quoi rassurer les banques sur votre sérieux !

Organismes caution et refus de crédit : comment ça marche ? Les deux tiers des crédits immobiliers sont couverts par la garantie d'une société de cautionnement. En cas d'impayés, cet organisme rembourse les banques et se retourne ensuite contre l'emprunteur en défaut. Pour garantie un crédit, la société de cautionnement décortique votre dossier. Elle passe au crible vos revenus, votre situation professionnelle, votre apport, votre taux d'effort, la tenue de vos finances personnelles. Un emprunteur qui n'a pas d'apport, qui est souvent à découvert et dont la situation professionnelle s'avère instable se verra refuser le cautionnement, conduisant la banque à retoquer son dossier. Bref, la banque va se baser sur la décision de la société de cautionnement pour accepter ou refuser votre financement. En cas de rejet, la majorité des prêteurs refuse de passer par l'hypothèque (l'autre garantie des crédits immobiliers). Conseil : abordez la question des garanties au stade de l'étude de faisabilité financière, avant de lancer vos recherches de logement. Pour en savoir plus, voir notre dossier Hypothèque ou caution ?

Consulter plusieurs banques pour emprunter

Un établissement financier refuse le prêt ? Cela ne signifie pas pour autant qu'une autre banque ne l'acceptera pas. Certaines d'entre elles, en fonction de leur politique commerciale du moment, pourront se montrer plus accommodantes. Des établissements cherchent par exemple des emprunteurs avec beaucoup d'apport et déjà installés dans la vie. Mais d'autres accepteront des jeunes qui démarrent leur vie professionnelle, qui par exemple injectent moins d'apport dans leur projet pour les fidéliser et entretenir avec eux une relation commerciale de long terme. En clair : il ne faut pas abandonner la partie dès le premier refus. Si le dossier affiche un bon niveau de qualité, soumettez-le le plus rapidement possible à d'autres établissements prêteurs. Mais justement : qui consulter ?

Emprunter à une banque généraliste. Ce sont les banques de dépôt classiques. Grâce à leur puissance financière, elles peuvent accorder des prêts intéressants en fonction de leur politique commerciale du moment. Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez y ouvrir un compte courant sur lequel vous allez domicilier vos revenus. Surveillez les campagnes publicitaires des banques. Lorsqu'elles communiquent, c'est souvent parce qu'elles consentent des conditions attractives (taux d'intérêt plus bas, petits crédits à taux bonifiés pour les primo-accédants notamment) et qu'elles se montrent moins strictes que nombre de leurs consœurs. Elles agissent ainsi pour conquérir de nouveaux clients.

Emprunter avec un courtier. Ces intermédiaires ont pour métier de vous aider à décrocher votre financement. Ils construisent le dossier avec vous en fonction des critères de prêt. Puis ils le présentent aux bonnes banques puisqu'ils connaissent les critères et la politique commerciale de tous leurs partenaires financiers. Ensuite, vous choisissez la meilleure offre. Dans la majorité des cas, une commission comprise entre 800 et 1 500 € vous sera demandée par ce professionnel (vous ne la payez que si le crédit est accordé). Vous rentabiliserez l'opération avec l'économie réalisée (le taux est en général inférieur à la moyenne) et la qualité de l'offre de financement obtenue.

Réexaminer le dossier de crédit immobilier

Comment mettre le maximum de chances de votre côté pour décrocher votre emprunt ? Comme nous l'avons dit précédemment, vous pouvez améliorer votre dossier en assainissant vos comptes bancaires. Si vous avez été à découvert, par exemple, le fait de décaler votre projet dans le temps vous permettra de montrer à la banque que vos comptes sont nickel et que vous êtes un bon gestionnaire. Dans la même logique, soldez vos crédits à la consommation plusieurs mois avant de lancer votre projet immobilier.

Des clés pour réussir à emprunter. Certaines astuces et autres bons plans peuvent faciliter l'obtention de votre financement. L'ouverture d'un livret d'épargne peut constituer un bon atout : il vous permet de montrer que vous êtes capable de mettre de l'argent de côté. Ne vous y prenez pas au dernier moment. Les banques apprécieront vos efforts d'économies sur le long terme. Attention aux délais : une fois le compromis signé, vous avez en général de 45 à 60 jours pour trouver votre prêt. C'est insuffisant pour éliminer toute trace de découvert dans vos trois derniers relevés de compte. 

Consolider votre dossier de crédit. Les principales solutions pour décrocher votre crédit : augmenter votre apport personnel, jouer sur la durée pour baisser la mensualité et respecter plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort ou encore mettre en avant les qualités du logement. N'oubliez pas que votre nouvelle maison, votre nouvel appartement servent de garantie au crédit immobilier par l'intermédiaire de la caution ou de l'hypothèque. Et les banques sont pointilleuses quant à la qualité de cette garantie... 

Augmenter votre apport personnel

Vérifiez si vous pouvez augmenter votre apport personnel. C'est le cas ? La banque sera plus rassurée. Surtout, avec un apport plus important, vous emprunterez moins et/ou sur une période de remboursement plus courte, avec un taux plus bas, ce qui peut "faire passer" votre dossier. Et puis, avec de l'apport, le crédit ne couvrira pas toute la dette immobilière. En cas de revente forcée avec décote (pour cause de perte d'emploi par exemple), vous limiterez les dégâts, ce qui va rassurer la banque. Avec 20 % d'apport, le crédit couvre 80 % de la valeur du bien. Si vous revendez en urgence à 80 % du prix d'achat, vous pouvez rembourser le prêteur. Ce qui ne sera pas forcément le cas avec un emprunt qui compte pour 100 % de la valeur du logement, sauf a disposer de suffisamment d'épargne résiduelle.

Améliorez votre apport personnel. Vous pouvez recourir à la solidarité familiale (donations par exemple), débloquer la participation aux bénéfices de votre entreprise. Autre possibilité : utiliser les prêts constitutifs d'apport personnel comme le Prêt action logement (ex-1 % logement), l'épargne-logement. Le PTZ ou Prêt à taux 0%, un crédit gratuit réservé à ceux qui achètent leur résidence principale pour la première fois, joue le même rôle. Attention : dans les secteurs à forte demande en logements (zones A et B1 du dispositif), il est réservé au neuf.

Apport personnel : ce qu'il faut éviter. Si vous empruntez de l'argent à un membre de votre famille pour doper votre apport, vous matérialiserez cet acte par un écrit pour éviter une requalification en donation déguisée. Le versement de ces fonds étant effectués sur votre compte, la banque verra que vous avez contracté un prêt familial et elle l'intègrera dans le calcul du taux d'effort (rappelons qu'il ne peut pas dépasser 35% de vos revenus). Attention : ne souscrivez pas un crédit conso pour muscler votre apport car dans ce cas, vous risquez le surendettement.

Gardez de l'argent de côté. On l'a dit : en plus de l'apport, les banques vont vous demander une épargne résiduelle. Chaque établissement fixe ses propres conditions, au cas par cas. Souvent, cette épargne résiduelle doit compter pour environ six mois de mensualités (certains établissements raisonnent en montant forfaitaire, par exemple 10 000 ou 15 000 €). Ce bas de laine vous permet de faire face à d'éventuelles difficultés de remboursement, ce qui réduit les risques du point de vue de la banque. Lorsque vous préparerez votre projet, n'oubliez pas cette épargne résiduelle si vous voulez obtenir votre emprunt. Autre facteur qui joue en votre faveur : votre capacité à épargner pendant les remboursements. Si vous pouvez mettre ne serait-ce que quelques dizaines d'euros de côté chaque mois, vous augmenterez vos chances d'obtenir votre crédit. C'est encore mieux si vous domiciliez cette épargne résiduelle chez la banque prêteuse, en lui achetant une formule de placement.

Améliorer votre capacité d'endettement

On l'a vu : les banques refusent de prêter si les échéances de l'emprunt immobilier dépassent 35 % de vos revenus. Si vous gagnez 3 000 € par mois nets avant impôts, vous ne pourrez pas rembourser plus de 1 050 € par mois. Mais en allongeant la durée du crédit, vous baissez la mensualité et vous respectez plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort, comme le montrent nos deux exemples volontairement simplifiés (ils ne tiennent pas compte des autres critères).

  • Vous êtes en couple sans enfants, vous gagnez 3 000 € nets mensuels avant impôts. Vous empruntez 150 000 € à 1,90 % sur 15 ans. Vous remboursez 1 278 € par mois. Votre taux d'effort s'établit à 42,6 %. Votre prêt est refusé.
  • Toujours en couple, toujours sans enfants, toujours avec 3 000 € nets mensuels avant impôts, vous empruntez 150 000 € à 2,20 % sur 25 ans. La mensualité passe à 867 €. Votre taux d'effort tombe à 28,9 %. Sous réserve de respecter les autres critères de prêt, votre dossier est accepté.
  • Vous pouvez aussi baisser votre taux d'effort en plaçant davantage d'apport personnel dans le projet. Dans ce cas, vous respecterez plus facilement le plafond de durée de vingt-cinq ans imposé par le HCSF.

Capacité d'endettement : calcul global. Ces deux exemples fournis à titre indicatif n'ont qu'une valeur démonstrative. Pour sécuriser votre financement, basez-vous sur la capacité d'endettement nette de charges et le reste à vivre (voir plus haut). Surtout, pensez global : intégrez dans votre réflexion tous les éléments qui constituent le prêt (taux, assurances, garanties, frais de dossier et/ou commissions des intermédiaires, etc.). Anticipez les autres dépenses comme les charges de copropriété, le déménagement, la taxe foncière, la taxe d'aménagement si vous faites construire... N'oubliez pas : si votre plan de financement est trop ric-rac, les banques risquent de refuser le crédit même si vous respectez les autres critères de prêt.

Taux d'effort : l'impact de l'assurance. Le coût de l'assurance emprunteur est intégré dans le calcul du taux d'effort. Les personnes présentant un risque de santé ou les seniors, qui paient cette protection plus cher, peuvent dépasser le plafond de 35 % et/ou le taux d'usure (voir ci-dessous). Solution : choisir l'assurance chez un autre assureur que celui proposé par la banque prêteuse. Moins chère, cette délégation d'assurance permet de rester plus facilement en dessous des 35 % de taux d'effort. Autre solution, moins sécurisante : plutôt que d'assurer chaque membre du couple emprunteur à 100% (couverture à 200%), choisir une couverture à 100 %, chacun s'assurant pour 50 % du crédit. Si l'un d'entre eux ne peut plus rembourser, la banque prendra le relais mais l'autre membre du couple continuera à rembourser plein pot. Avec une couverture à 200 %, l'assurance paie l'intégralité du crédit si un seul des membres du couple ne peut plus payer.

Crédit immobilier : attention au taux d'usure !

Pour protéger les emprunteurs, le taux annuel effectif global d'un crédit immobilier (TAEG, qui intègre le taux, l'assurance, les garanties et les frais annexes) ne doit pas dépasser un plafond légal, le taux d'usure. Il est calculé tous les trimestres par la Banque de France. Avec la hausse actuelle des taux immobilier, le TAEG de certains emprunteurs peut dépasser le taux d'usure et leur crédit est refusé. C'est notamment le cas des seniors et des personnes présentant un risque de santé (ils paient leur assurance au prix fort) ou de certains primo-accédants (ils empruntent sur une longue durée à des taux plus élevés).

Taux d'usure : les solutions. Vous pouvez négocier le taux d'intérêt à la baisse. Vous devrez pour cela présenter un bon dossier, avec de l'apport, de l'épargne résiduelle, de bons revenus, l'achat de produits et de services à la banque prêteuse... La meilleure option reste de souscrire votre assurance décès-invalidité auprès d'un autre assureur que celui proposé par la banque qui accorde le crédit. Permise par la loi Lagarde de 2010, cette délégation d'assurance est moins chère, ce qui peut vous permettre de rester en dessous du taux de l'usure. Dans tous les cas, mieux vaut préparer le dossier de financement très en amont, avec un courtier, de manière à détecter le plus vite possible les solutions en termes de crédit comme d'assurance.

Mettre le logement en valeur pour emprunter

Les banques prêtent plus facilement lorsqu'il s'agit d'acheter une maison ou un appartement bien placés et de bonne qualité. Ce type de bien présente une meilleure valeur patrimoniale et résiste mieux si le marché immobilier se retourne. En cas de revente pour cause d'impayés, la banque a davantage de chances de récupérer sa mise (rappelons que le logement sert de garantie à la banque, via l'hypothèque ou la caution). Notez aussi que les banques vont s'assurer que le prix d'achat de votre bien est cohérent par rapport au marché. S'il est surévalué, vous risquez de ne pas pouvoir rembourser la banque en cas de revente urgente avec décote. Ce qui, forcément, risque de compliquer l'obtention du crédit.

Passoires thermiques : comment emprunter ? Avec la hausse du coût de l'énergie, les banques décortiquent le diagnostic de performance énergétique de votre achat. Un mauvais classement (étiquette F ou G), signifie que les factures de chauffage vont être importantes, ce qui peut déstabiliser votre reste à vivre et ainsi augmenter le risque de refus de crédit. Notez aussi qu'un bien F ou G se revend moins cher que les autres et que sa valeur, en termes de garantie pour les banques, est moins importante. En clair : sur le plan financier, les passoires thermiques présentent davantage de risques et les banques, pour vous accorder le crédit, vont vous demander les devis des travaux que vous compter réaliser pour améliorer la performance du bien.

Investisseurs : comment éviter le refus de prêt

Les banques sont plus vigilantes pour financer un investissement locatif. Dans ce cas, le risque est plus important : il tient à l'investisseur, qui doit pouvoir payer son crédit et faire face à d'éventuelles réparations locatives, mais aussi au locataire, sachant que le loyer finance souvent une partie du crédit. Les banques tiennent également compte de la qualité du logement et notamment de classement de son classement sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Voici la liste des points qui comptent pour décrocher le prêt qui finance votre investissement locatif. 

Respectez les 35 % de taux d'effort. Comme pour l'achat d'une résidence principale, votre taux d'effort ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets de charges avant impôts. Pour le calculer, les banques tiennent comptent de vos autres remboursements, par exemple du crédit qui finance votre résidence principale. Un exemple volontairement simplifié : si, pour votre résidence principale, votre taux d'effort est de 25 %, votre taux d'effort résiduel pour investir comptera pour 10 % de vos revenus. Elles intègrent les loyers à hauteur de 70 % dans leurs calculs et certaines peuvent, dans de rares cas, monter à 100 % pour faciliter l'obtention du crédit. Elle vont vous demander de souscrire une assurance loyers impayés pour sécuriser l'opération.

Placez au moins 10 % d'apport personnel dans votre plan de financement. Dans ce cas, vous emprunterez moins et vous respecterez plus facilement la règle des 35 % de taux d'effort. Vous rassurerez la banque sur le sérieux de votre gestion. Et là encore, le prêt ne couvrira pas la totalité de la dette immobilière, limitant les risques en cas de revente forcée pour cause d'aléa de la vie. Autre point important : gardez de l'épargne résiduelle. Cette marge de manœuvre vous permettra de faire face à des impayés de loyers sans mettre vos remboursements en danger et vous aurez les moyens d'assumer d'éventuels travaux. 

Les banques s'assurent de la réalité de la demande locative sur le site que vous avez sélectionné. Vous devez pouvoir louer facilement et percevoir les loyers avec régularité, ces mêmes loyers payant une partie du crédit. Là encore, elles cherchent à limiter les risques (l'impayé de loyer peut compromettre le remboursement du prêt). Les banques vont également s'intéresser au marché de la revente. L'idée : limiter les risques de décote en cas de revente contrainte. Pour vous, c'est un atout supplémentaire : sur un marché dynamique, vous augmentez vos chances d'encaisser une plus-value lorsque vous revendrez l'appartement ou la maison.

Les banques se penchent sur la performance du logement, sachant que les passoires thermiques seront progressivement interdites à la location. Une mesure qui entrera en vigueur en 2025 pour les biens classés G sur le diagnostic de performance énergétique, en 2028 pour ceux qui sont catégorisés F et 2034 pour les logements E. Si vous investissez dans un bien classé G et que vous n'envisagez pas de faire des travaux, les banque vont refuser le crédit. Si vous envisagez des travaux notamment pour faire monter la performance et gagner des niveaux sur le DPE, les banques vous demandent de fournir les devis détaillés des entreprises.

Les bons plans pour obtenir un crédit immobilier

Immobilier de qualité. Quel que soit votre projet (résidence principale, investissement locatif), communiquez sur les différentes caractéristiques du logement. Insistez sur l'adresse, sur les améliorations que vous pouvez apporter. Si vous envisagez des travaux d'isolation, par exemple, la banque verra d'un bon œil les économies réalisées sur la facture d'énergie, qui ménageront votre budget. Vous trouverez des informations sur la consommation d'énergie du logement dans le dossier de diagnostics techniques.

Marché de report. Si votre dossier est bon et ne passe malgré tout pas auprès de plusieurs banques, la solution peut être de porter votre choix sur un autre bien, mieux situé, de meilleure qualité, moins original et plus facilement revendable. Ou, tout simplement, moins cher et plus en phase avec vos capacités d'épargne et d'endettement. C'est notamment pour cette raison que de nombreux particuliers s'éloignent des centre-ville. Ils y trouvent des biens plus grand et moins chers, plus de calme et peuvent télétravailler. Attention néanmoins au coût des déplacements, qui peut impacter le reste à vivre.

Anticipez pour éviter le refus de prêt. Le meilleur moyen pour éviter le refus de crédit immobilier : préparez votre dossier de financement en amont, AVANT de démarrer votre achat ou votre investissement locatif. Consultez votre banque ou un courtier pour réaliser une étude de faisabilité précise et détaillée. Vous saurez ainsi si votre projet est conforme aux différents critères de prêt immobilier (apport, taux d'effort, tenue de compte, situation professionnelle, etc.). C'est le meilleur moyen d'éviter le refus de crédit !

En bref : cinq conseils pour éviter les refus de prêt

  • Informez-vous. Décryptez les critères bancaires. En particulier, vous devez respecter la règle de 35 % de taux d'effort, votre situation professionnelle doit être stable et vos comptes bien tenus.
  • N'oubliez pas l'apport personnel. Vos fonds propres doivent au minimum couvrir les dépenses annexes comme les frais de notaire, soit 10% minimum du montant du projet.
  • Préparez-vous. Au moins trois mois avant de lancer votre projet immobilier, purgez vos comptes des découverts et soldez le maximum de crédit conso.
  • Pensez global. Intégrez dans vos calculs le prix de l'assurance et le coût des garanties (hypothèque ou caution d'une société spécialisée), ainsi que les dépenses annexes comme les frais de dossier.
  • Blindez votre projet. Avant de démarrer vos recherches immobilières, faites réaliser une étude de faisabilité financière par votre banque ou un courtier pour savoir si vous êtes finançable.

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