Quelle rentabilité locative dans les petites villes ?

Jérôme Augereau
Publié par Jérôme Augereau
le 26 octobre 2023
Journaliste chez PAP.fr

L’investissement locatif ne se résume pas aux métropoles ! Les petites villes et les villes moyennes intéressent aussi les investisseurs. Car les prix de l’immobilier y sont très abordables et la rentabilité au rendez-vous.

Les petites et moyennes villes sont recherchées par certains investisseurs.
Les petites et moyennes villes sont recherchées par certains investisseurs. © PhilippeSainteLaudyPhotography/GettyImages

« Une affaire tombée du ciel ! » Fabienne n’en revient toujours pas ! Cette Parisienne de 55 ans a en effet acheté un petit immeuble dans une commune rurale de 4 000 habitants en Haute-Vienne à une vingtaine de kilomètres de Limoges. Une décision encore inimaginable pour cette femme qui, jusqu’à présent, a privilégié Paris et Brest pour ses investissements locatifs. Mais le choix de Fabienne est loin d’être un cas isolé. Certains particuliers délaissent les métropoles au bénéfice des villes moyennes, voire des petites villes pour obtenir une rentabilité locative plus élevée.

Un prix immobilier compétitif dans les petites villes

Ces communes de moins de 15 000 habitants cumulent les avantages comme des prix immobiliers très compétitifs. C’est en effet le choix de Fabienne qui ne voulait pas réinvestir à Paris la vente de ses deux studettes parisiennes, soit 155 000 €. Le prix de vente recherché ? 1 000 €/m² pour une rentabilité locative de 10 %, une performance obtenue jusqu’à présent avec ses investissements locatifs actuels. Elle a trouvé finalement son bonheur avec l’annonce de la vente d’un immeuble près de Limoges. Son prix ? 126 000 € pour deux appartements et un commerce loués et un appartement à refaire.

💡 Fabienne a acheté son immeuble en Haute-Vienne 136 400 €, frais de notaire inclus. Elle perçoit un loyer mensuel de 1 200 € regroupant les appartements et le local commercial, soit une rentabilité locative brute de 10,55 %.

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Peut-on réaliser une plus-value dans les petites villes ?

Paul, opticien, qui loue trois immeubles dans la Sarthe, a misé lui aussi sur les petites villes en devenant propriétaire d’un immeuble dans une commune de 2 500 habitants près du Mans. « Certes, les loyers sont inférieurs de 20 % à ceux pratiqués au Mans. Mais on achète moins cher donc la rentabilité est meilleure », pointe cet homme de 38 ans. Prix de vente de l’immeuble qui accueille 8 appartements ? 100 000 €. Qui dit mieux ? Il a fallu tout de même prévoir 800 000 € de travaux pour rénover intégralement cet immeuble inhabité depuis vingt ans. Remis à neuf, ces appartements se revendront forcément à un prix plus élevé d’où une plus-value conséquente à court terme. Les loyers lui rapporteront 62 000 € par an.

💡 Paul a acheté un immeuble 110 000 € frais de notaire inclus dans lequel seront loués huit logements 62 000 € par an. La rentabilité locative brute s'élève à 6,36 %.

Existe-t-il une demande locative dans les villes moyennes ?

Que les investisseurs les plus méfiants ne s’inquiètent pas, la demande locative est au rendez-vous dans ces communes. « En discutant avec des habitants, je me suis aperçu que de nombreuses personnes ne trouvaient pas de logement à louer», se remémore Paul, conscient qu’il a bénéficié d’une conjoncture immobilière favorable. La hausse des taux d’intérêt a en effet dissuadé de nombreux ménages d’acheter leur résidence principale. Ces derniers ont alors recherché des logements à louer, offrant un confort supérieur à celui de leur habitation.

🙋‍♀️ Notre conseil

Lors de vos recherches, ciblez les communes bénéficiant du programme Action cœur de ville. Ce dispositif contribue au développement du centre-ville des villes moyennes par la création d’équipements publics, la construction de logements… Autant d’atouts qui peuvent inciter les locataires à s’y installer. Vous pouvez aussi choisir des villages proches de zones industrielles très dynamiques qui constituent des pôles d'emplois conséquents. C'est le cas des communes vendéennes...

Quel bien acheter pour investir dans les petites villes ?

S’il est possible d’acquérir des appartements dans les villes petites et moyennes pour les louer, certains particuliers voient plus grand. Ils achètent en effet des immeubles, un choix gagnant comme le dit Paul : « En achetant un immeuble, je suis propriétaire du sol au plafond. Et je ne suis pas dépendant des décisions des copropriétaires ». La détention d’un immeuble limite par ailleurs l’impact d’une vacance locative sur ses revenus locatifs. Il est en effet plutôt rare que tous les appartements soient vacants en même temps ! Autant d’atouts pour garantir un certain niveau de revenus locatifs.

Dans quelles communes « Action cœur de ville » investir en 2023 ?

De Montluçon à Toul en passant par Morlaix, ces dix communes méritent une attention particulière si vous envisagez d'investir dans l'immobilier.

 Villes « dispositif Cœur de ville »  Prix au m2
 Montluçon (03100)  718 €
 Toul (54200)  1 221 €
 Roanne (42300)  1 253 €
 Épinal (88000)  1 304 €
 Morlaix (29600)  1 318 €
 Verdun (55100)  1 367 €
 Romorantin-Lanthenay (41200)  1 425 €
 Lons-le-Saunier (39000)  1 551 €
 Manosque (04100)  1 609 €
 Bourg-en-Bresse (01000)  1 956 €

Pourquoi rénover son logement ?

La location des passoires énergétiques sera progressivement interdite. Ce sera le cas des logements classés G au DPE en 2025 et F en 2028. Votre bien est concerné ? Vous devez le rénover pour le louer. Mais si votre logement respecte d'ores et déjà ces critères, vous pouvez encore améliorer sa performance énergétique si vos moyens vous le permettent. Des appartements ayant bénéficié d’une rénovation importante (isolation, chauffage, plomberie, électricité) séduiront un plus grand nombre de locataires. Ces derniers sont en effet de plus en plus vigilants sur les dépenses énergétiques de leurs futurs logements. Le DPE qui leur sera remis sera d'ailleurs l'un de leurs critères de choix. Une rénovation énergétique performante de votre logement vous différenciera par ailleurs des biens énergivores proposés à la location.

Pourquoi faut-il acheter rapidement ?

Si ces marchés immobiliers ne sont pas tendus comme ceux de nombreuses métropoles, les investisseurs ne sont pas pour autant absents. Bien au contraire ! Ces communes délaissées intéressent de plus en plus. Il faut donc se décider vite !

👩‍🦰 Fabienne était en vacances quand elle a vu l’annonce de cet immeuble proche de Limoges. Mais elle n’a pas hésité. « Il était évident que j’allais l’acheter sans visiter, car je ne pouvais pas venir. Alors j’ai demandé une visite du bien par zoom qui m’a conforté dans ma décision ». La discussion avec le vendeur de l’immeuble et la transmission des différents diagnostics lui ont permis de passer à l’action. Cette sportive a appelé sa banque pour avoir une attestation de fonds qu’elle a envoyée au vendeur avec son offre d’achat de 126 000 €. L’offre a été acceptée. De retour de ses vacances, elle a rencontré son vendeur, les locataires et visité l’immeuble. « C’était exactement ce à quoi je m’attendais ! ».

🙋‍♀️ Notre conseil

Si vous pouvez acheter comptant votre bien, faites-le. Les vendeurs privilégient toujours ce type de financement entre deux acquéreurs. À offre d'achat égale, c'est vous que le vendeur choisira.

Les banques financent-elles les investissements locatifs dans les villes moyennes ?

Les établissements financiers ne sont pas réticents à l’idée de financer des investissements locatifs dans les villes moyennes. « Nous n’avons aucune politique discriminatoire à l’encontre de ces prêts », observe Yoanne Bobe, responsable de l’offre crédit de La Banque Postale. « Nous avons en effet des clients investissant dans des villes moyennes situées près de chez eux. Ils connaissent bien le marché locatif. » Les mêmes critères que ceux appliqués dans les métropoles sont scrutés : taux d’endettement de 35 %, reste à vivre, apport personnel, revenus locatifs qui doivent être calculés par un professionnel comme un notaire. « Comme nous intégrons en partie les revenus fonciers dans les revenus globaux du client pour calculer son endettement, nous nous assurons qu’ils ne seront pas surestimés. »

🙋‍♀️ Notre conseil

Les intérêts de votre crédit comme l'assurance de votre prêt peuvent être déduits de vos revenus fonciers chaque année lors de votre déclaration fiscale. Ce qui vous permet de payer moins d'impôts.

Comment préparer sa demande de prêt pour financer un bien avec travaux ?

Si des travaux doivent être réalisés, faites venir plusieurs entreprises de différents corps d'état qui chiffreront leurs coûts. Vous devrez ensuite choisir les devis. Autre possibilité : Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en travaux, une solution qui vous fera gagner un temps précieux. Ce professionnel élabore en effet le cahier des charges et le transmettra aux entreprises avec lesquelles il travaille. Les artisans se déplaceront le même jour pour évaluer les travaux et enverront rapidement leurs devis. Le montant des travaux chiffré, vous pourrez l'intégrer dans votre demande de prêt.

⚠️ Les banques sont de plus en plus nombreuses à favoriser la rénovation énergétique des logements en accordant notamment un taux bonifié avec une baisse de 0,30 % sur le taux du client.

Des banques accompagnent leurs clients pour leurs travaux

Les banques développent aussi des services pour accompagner les particuliers dans leur rénovation énergétique. La Banque Postale a lancé en juillet 2023 « Mon Simulateur Energétique » et une plateforme d’accompagnement à la réalisation de travaux : « Mon Projet Energétique ». Ces outils permettent d’obtenir une simulation personnalisée des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance du logement et une estimation des aides de l’Etat. « Beaucoup d’acquéreurs sont souvent perdus lorsqu’ils doivent effectuer des travaux de rénovation », observe Yoanne Bobe, responsable de l’offre crédit de La Banque Postale. « Cette plate-forme les conseille sur la rénovation qu’ils comptent effectuer. C’est aussi pour les investisseurs un moyen d’arbitrer leur choix entre deux logements dont le prix ne sera pas le même selon la nécessité ou pas d’effectuer des travaux ».

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