La location-accession

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La location-accession est une formule de vente réglementée par la loi du 12 juillet 1984. Il s'agit d'un contrat de vente par lequel le propriétaire d'un bien s'engage à en transférer la propriété à un acquéreur, appelé locataire-accédant, après l’avoir loué pendant une période définie au moment de la signature du contrat.

Le contrat de location-accession peut porter sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, achevé ou en cours de construction, neuf ou ancien. Dans l’hypothèse où il s’agit d’un logement neuf, vous pouvez dans certaines conditions bénéficier du Prêt social location-accession.

Pour conclure une location-accession, au moins deux contrats distincts sont nécessaires :

  • le contrat de location-accession proprement dit,
  • le contrat de vente définitif.

Il peut arriver qu’un contrat préliminaire soit signé mais cette étape est facultative. Elle permet au futur accédant de réserver le bien moyennant un dépôt d’une somme ne pouvant excéder 5% du prix total de l’immeuble. Dans cette hypothèse, le locataire accédant dispose d'un délai de rétractation de dix jours.

Le contrat de location-accession

Il est obligatoirement signé devant notaire, il doit faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Le contrat doit identifier :

  • le bien objet du contrat,
  • le prix de vente du bien et ses modalités de paiement (prêts),
  • la date d’entrée en jouissance,
  • le délai pour acquérir le bien (levée d’option),
  • le montant de la redevance et sa ventilation (la fraction locative correspondant à un loyer et qui reste acquise au vendeur quelle que soit
  • l’issue de la vente et la fraction acquisitive qui s’impute sur le prix de vente et qui fera l’objet d’un remboursement si la vente ne se réalisait pas),
  • les assurances,
  • les garanties,
  • les charges incombant au futur accédant, etc.

La location-accession s’articule en deux temps : la période de jouissance pendant laquelle le futur acquérant est locataire et l’exercice de l’option dans lequel le futur acquérant doit faire un choix : acheter ou renoncer à acheter.

La période de jouissance

La redevance 

Le locataire accédant occupe le bien et verse au propriétaire une redevance mensuelle, correspondant pour partie à un loyer et pour partie au paiement du prix de vente.

  • La fraction locative de la redevance est due en compensation de la jouissance des lieux. Il s’agit en réalité d’un loyer. Ces montants ne se déduisent pas du prix du bien, le vendeur les conserve quelle que soit l’issue de la vente définitive.
  • La fraction acquisitive de la redevance constitue une épargne qui sera déduite du prix du bien à l’échéance du contrat. Si le contrat de location-accession est résilié, ou si l’option n’est pas levée à la fin du contrat, les sommes versées devront être restituées dans un délai maximal de trois mois à compter du départ de l’occupant.

Les obligations des parties

  • Le locataire-accédant est tenu à l’entretien courant et aux réparations du logement, il est redevable des charges prévues dans le contrat et doit s’acquitter des contributions, taxes et impôts (taxe foncière, taxe d’habitation) et il doit souscrire une assurance habitation. Considéré comme un propriétaire vis-à-vis de la copropriété, le locataire accédant peut assister aux assemblées générales et participer aux votes.
  • Le vendeur reste garant du locataire accédant pour le paiement des charges vis-à-vis de la copropriété. Le syndic peut se retourner contre lui en cas de défaillance de celui-ci. Si le locataire est tenu à l’entretien et aux réparations, les grosses réparations demeurent à la charge du vendeur.

L’exercice de l’option

Pendant, ou à l'issue de la période de jouissance, le locataire-accédant peut exercer son option. S’il n’a pas levé l’option trois mois avant le terme de la période de jouissance, le vendeur doit le mettre en demeure d’exercer votre option par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le locataire-accédant renonce à l’achat 

Il doit quitter les lieux et le vendeur doit lui restituer dans les trois mois de son départ les sommes versées correspondant à la fraction acquisitive de la redevance. Le vendeur peut demander une indemnité limitée à 1% maximum du prix du logement.

Le contrat peut être résilié du fait de manquements du locataire-accédant à ses obligations contractuelles ; dans ce cas, le vendeur peut bénéficier d’une indemnité allant jusqu’à 2% du prix du logement. Si par contre, c’est le vendeur qui n’a pas respecté ses obligations, il peut être redevable au locataire-accédant d’une indemnité limitée à 3% du prix du logement. Le vendeur ne pourra exiger du locataire qu’il libère le logement avant de lui avoir restitué les avances sur le prix. En outre l’indemnité d’occupation ne pourra excéder le montant de la fraction locative de la redevance. Dans tous les cas si la vente n’est pas réalisée, les sommes perçues au titre de l’épargne doivent être restituées au locataire-accédant, contrairement aux loyers qui sont eux conservés.

Le locataire-accédant opte pour l’achat du bien

Un contrat de vente définitif doit être signé.

Le contrat de vente définitif

L’acquéreur doit verser le solde du prix (prix prévu dans le contrat diminué du montant versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance). S'il a recours à un prêt pour réaliser son achat, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive d’obtention de ce prêt. La condition doit être réalisée à la date d'exigibilité du prix. Le transfert de propriété doit être concrétisé par un acte de vente authentique.

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