Achat immobilier : maison ou appartement ?
Adresse, qualité, travaux à prévoir, charges, revente : autant de critères à bien identifier pour bien choisir entre une maison ou un appartement. Nos conseils pour réussir votre achat immobilier.

Faut-il opter pour un appartement ou pour une maison lorsque lon achète sa résidence principale ? La réponse tient d'abord à vos goûts personnels. Certains refusent la vie dans un immeuble collectif, dautres ne veulent pas entendre parler des villas et autres pavillons. Pour autant, vous devez aussi prendre en compte des critères objectifs. Votre choix pour tel ou tel type de bien immobilier va en effet influer sur votre mode de vie, sur le financement de votre projet, sa gestion au quotidien, les assurances ou encore la revente (un point à ne jamais oublier). Ce dossier vous donne les points à étudier pour prendre votre décision en toute connaissance de cause.
Logement : identifiez vos besoins
Lappartement. Il se décline en de multiples surfaces et peut ainsi sadapter à davantage de besoins. Un couple sans enfants soffrira par exemple un T2 tandis quune famille sinstallera dans un T5. Les retraités lapprécient (situé en ville, il est proche des services), surtout lorsquil est équipé dun ascenseur. Pour les jeunes, lachat dun petit appartement constitue souvent la première étape du parcours résidentiel. Ils le revendront plus tard pour acheter plus grand. Le fruit de la revente, une fois le prêt remboursé par anticipation, servira dapport personnel, ce qui facilitera lobtention du nouveau prêt.
La maison. Hormis les petites maisons de ville, ce type de bien correspond a priori aux besoins des familles. Cest dautant plus vrai que ces biens sont le plus souvent accompagnés dun jardin, un critère très recherché. Le choix de la surface, du nombre de pièces, va dépendre de la composition du ménage. Tenez également compte de ce que vous voulez faire de la maison (création de nouveaux espaces, rénovation, extension, etc.), sachant que le budget à prévoir est plus important que pour un appartement.
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Immobilier : l'importance de l'adresse
Lappartement. Le plus souvent, il est situé en ville. Il est plus proche des établissements scolaires, des transports en commun, des commerces et des services indispensables à la vie quotidienne. Pour les enfants, les temps de trajet pour aller à lécole sont plus courts. Au quotidien, la voiture nest pas forcément nécessaire. Côté sécurité, lappartement prend lavantage. Les immeubles sont situés en ville, ils accueillent plusieurs occupants par étage, donc les cambrioleurs ont davantage de chances dêtre surpris lorsquils passent à lacte. Surtout si la copropriété dispose dun gardien.
La maison. Elle est en général plus éloignée des commerces, des services, des transports en commun. Vous devez disposer dune voire de plusieurs voitures. La vie quotidienne nécessite une certaine organisation, par exemple pour faire les courses ou emmener les enfants à lécole. La maison est plus isolée que lappartement, ce qui augmente les risques de cambriolage. Pour autant, elle bénéficie dun environnement calme, dun jardin, de meilleures relations de voisinage (il y a moins de promiscuité) tandis que les habitants profitent de davantage de liberté. Rappelons que la maison reste lhabitat préféré de près de 80 % des Français selon de nombreux sondages.
Collectif vs individuel : la gestion du bien
Lappartement. Il se place sous le régime de la copropriété. Vous êtes propriétaire des parties privatives et dune fraction des parties communes (tantièmes). Vous participez à lassemblée générale de copropriété. Vous dialoguez avec deux instances, le syndic (la société qui gère limmeuble) et un conseil syndical (membres de la copropriété élus lors de lassemblée et chargés des relations avec le syndic). Vous payez des charges de copropriété, un montant quil faut budgéter puisquen même temps, vous remboursez votre prêt.
Pour en savoir ➕ : Passer la copropriété au crible avant d'acheter.
La maison. Vous êtes seul propriétaire de votre bien. Vous navez pas de comptes à rendre ni de sommes à verser à la copropriété. Vous devez quand même tenir compte des voisins dans votre vie quotidienne, mais aussi des règles durbanisme si vous faites des travaux dagrandissement. Si vous achetez une villa réalisée par un promoteur (maisons groupées), vous relevez du statut de la copropriété. Dans ce cas, la maison est une partie privative, le jardin une partie commune à jouissance privative. En lotissement, les règles sont plus souples (le jardin est une partie privative). Le cahier des charges et le règlement de lotissement organisent la vie en commun, la gestion est assurée par une association syndicale libre (la "copropriété" du lotissement).
Maison ou appartement : question de prix
Lappartement. Son prix dépend de ladresse, de létat du logement, de sa surface. Dans lancien, lenveloppe que vous consacrerez aux travaux sera moins importante quen maison. Mais pour faire des travaux sur les parties communes (rénovation thermique par exemple), l'autorisation de la copropriété, votée en assemblée générale, est obligatoire. Autre point important : vous devez budgéter les charges de copropriété. Les droits de mutation et autres frais annexes se calculent en pourcentage du prix. Ces dépenses sont à la charge de lacheteur. Dans ce domaine, comparer appartement et maison na guère de sens.
La maison. Le prix est calculé en fonction des mêmes critères que celui de lappartement, en tenant naturellement compte des spécificités de la maison (éloignement par rapport aux secteurs urbanisés, taille du jardin, présence dune piscine, etc.). Droits de mutation et frais annexes sont fixés de la même façon que pour les appartements. Note par ailleurs que plus une maison est éloignée des zones urbaines, plus son prix est accessible, une tendance moins sensible pour les appartements.
Adresse et crédit immobilier : ce quil faut savoir
En matière de financement immobilier, les banques ne font pas de différence entre maison et appartement. Ce qui compte, ce sont vos revenus et votre profil demprunteur. Mais noubliez jamais que le logement, quil sagisse dune maison ou dun appartement, sert de garantie au logement via lhypothèque ou la caution. En cas dimpayés, la banque fera revendre le logement pour récupérer sa mise. Donc, elle risque de tiquer si le bien cumule les défauts puisque sa revente sera difficile. Bref, pour faciliter lobtention de votre prêt, optez pour un bien de qualité et plus encore pour une bonne adresse. Pour en savoir plus voir notre dossier Choisir ladresse du logement.
Usage et entretien : quel logement coûte le plus cher ?
Lappartement. Si vous avez à assumer les dépenses liées aux parties privatives, vous partagez avec les autres copropriétaires celles qui sont dévolues aux parties communes. Vous payez par exemple une quote-part pour les gros travaux (ravalement par exemple). A priori , ces dépenses sont moins élevées quen maison mais ce nest pas toujours le cas. Cest un point à vérifier avant dacheter, en consultant la liste des dépenses votées et/ou payées par la copropriété et le copropriétaire. Côté impôts locaux, tout dépend de la valeur locative du logement et des taux dimposition appliqués par les collectivités locales. Là encore, cest un point à vérifier avant dacheter.
La maison. Travaux dentretien, dépenses de chauffage, jardin Vous prenez tout en charge vous-même. Dans la mesure où la maison abrite une famille, les frais de chauffage et deau chaude peuvent être élevés. Au bout du compte, la maison coûte plus cher à entretenir, mais là encore, ce nest pas toujours le cas. Côté impôts locaux, la donne est la même que pour les appartements. Notez également que lassurance multirisque habitation, proportionnellement, nest pas forcément plus chère pour une maison. Pour bien la choisir, faites jouer la concurrence entre les assureurs.
Revente : les atouts des maisons et des appartements
Lappartement. En termes financiers, ils se vendent plus rapidement que les maisons. Les petites et moyennes surfaces sont moins chères, ce qui les met à la portée de plusieurs catégories dacquéreurs : célibataires, couples, investisseurs en locatif notamment. Les bien situés dans les grandes métropoles dynamiques (marché tendus avec une offre de logements inférieure à la demande) trouvent a priori rapidement preneur.
La maison. A lunité, leur prix est plus élevé. Elles se vendent moins vite que les appartements mais il ny a en fait pas de règle précise. Une villa située dans un quartier pavillonnaire dune grande métropole pourra trouver rapidement preneur. Dans un secteur plus isolé, ce sera peut-être plus difficile. A noter : les études des Notaires de France montrent que les maisons bien classées sur le diagnostic de performance énergétique se revendent mieux que les autres (les données sont accessibles sur le site www.notaires.fr). Une tendance qui commence à émerger pour les appartements.
Le prix et la revente
Lorsque vous achetez un bien immobilier, pensez toujours à la revente. Le logement doit pouvoir trouver facilement preneur à bon prix dans le cadre dune transaction rapide. Pour atteindre cet objectif, pas dalternative : il faut choisir un bon emplacement. Autre point important pour une transaction efficace : bien fixer le prix de vente de votre logement.
Immobilier : ce quil faut vérifier avant dacheter
Lappartement - Lemplacement (ville, quartier, situation ans limmeuble, orientation, etc.).
- Les projets durbanisme, les nouvelles dessertes, etc.
- La qualité et létat du logement. Les travaux à prévoir (et donc à budgéter).
- Le dossier de diagnostics techniques.
- Le règlement de copropriété, la répartition des charges et leur montant, ce qui été voté et/ou payé par les copropriétaires.
- La qualité de la connexion Internet.
- Les impôts locaux.
La maison - Lemplacement (ville quartier, proximité des services, distances à parcourir au quotidien, etc.).
- La qualité et létat du logement, ses équipements. Les travaux à prévoir (et donc à budgéter).
- Le montant des charges (chauffage, eau, etc.).
- La qualité de la connexion Internet.
- Les règles durbanisme applicables à la maison et au terrain, les servitudes qui peuvent grever le bien (en mairie).
- En lotissement, le règlement de lotissement et le cahier des charges. Pour les maisons de promoteurs, le règlement de copropriété.
- Les impôts locaux.
- Lemplacement (ville quartier, proximité des services, distances à parcourir au quotidien, etc.).
- La qualité et létat du logement, ses équipements. Les travaux à prévoir (et donc à budgéter).
- Le montant des charges (chauffage, eau, etc.).
- La qualité de la connexion Internet.
- Les règles durbanisme applicables à la maison et au terrain, les servitudes qui peuvent grever le bien (en mairie).
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