Achat immobilier : maison ou appartement ?

Faut-il opter pour un appartement ou pour une maison lorsque l’on achète sa résidence principale ? La réponse tient d'abord à vos goûts personnels. Certains refusent la vie dans un immeuble collectif, d’autres ne veulent pas entendre parler des villas et autres pavillons. Pour autant, vous devez aussi prendre en compte des critères objectifs. Votre choix pour tel ou tel type de bien immobilier va en effet influer sur votre mode de vie, sur le financement de votre projet, sa gestion au quotidien, les assurances ou encore la revente (un point à ne jamais oublier). Ce dossier vous donne les points à étudier pour prendre votre décision en toute connaissance de cause.

Logement : identifiez vos besoins

L’appartement. Il se décline en de multiples surfaces et peut ainsi s’adapter à davantage de besoins. Un couple sans enfants s’offrira par exemple un T2 tandis qu’une famille s’installera dans un T5. Les retraités l’apprécient (situé en ville, il est proche des services), surtout lorsqu’il est équipé d’un ascenseur. Pour les jeunes, l’achat d’un petit appartement constitue souvent la première étape du parcours résidentiel. Ils le revendront plus tard pour acheter plus grand. Le fruit de la revente, une fois le prêt remboursé par anticipation, servira d’apport personnel, ce qui facilitera l’obtention du nouveau prêt.

La maison. Hormis les petites maisons de ville, ce type de bien correspond a priori aux besoins des familles. C’est d’autant plus vrai que ces biens sont le plus souvent accompagnés d’un jardin, un critère très recherché. Le choix de la surface, du nombre de pièces, va dépendre de la composition du ménage. Tenez également compte de ce que vous voulez faire de la maison (création de nouveaux espaces, rénovation, extension, etc.), sachant que le budget à prévoir est plus important que pour un appartement.

Immobilier : l'importance de l'adresse

L’appartement. Le plus souvent, il est situé en ville. Il est plus proche des établissements scolaires, des transports en commun, des commerces et des services indispensables à la vie quotidienne. Pour les enfants, les temps de trajet pour aller à l’école sont plus courts. Au quotidien, la voiture n’est pas forcément nécessaire. Côté sécurité, l’appartement prend l’avantage. Les immeubles sont situés en ville, ils accueillent plusieurs occupants par étage, donc les cambrioleurs ont davantage de chances d’être surpris lorsqu’ils passent à l’acte. Surtout si la copropriété dispose d’un gardien.

La maison. Elle est en général plus éloignée des commerces, des services, des transports en commun. Vous devez disposer d’une voire de plusieurs voitures. La vie quotidienne nécessite une certaine organisation, par exemple pour faire les courses ou emmener les enfants à l’école. La maison est plus isolée que l’appartement, ce qui augmente les risques de cambriolage. Pour autant, elle bénéficie d’un environnement calme, d’un jardin, de meilleures relations de voisinage (il y a moins de promiscuité) tandis que les habitants profitent de davantage de liberté. Rappelons que la maison reste l’habitat préféré de près de 80 % des Français selon de nombreux sondages.

Collectif vs individuel : la gestion du bien

L’appartement. Il se place sous le régime de la copropriété. Vous êtes propriétaire des parties privatives et d’une fraction des parties communes (tantièmes). Vous participez à l’assemblée générale de copropriété. Vous dialoguez avec deux instances, le syndic (la société qui gère l’immeuble) et un conseil syndical (membres de la copropriété élus lors de l’assemblée et chargés des relations avec le syndic). Vous payez des charges de copropriété, un montant qu’il faut budgéter puisqu’en même temps, vous remboursez votre prêt.

La maison. Vous êtes seul propriétaire de votre bien. Vous n’avez pas de comptes à rendre ni de sommes à verser à la copropriété. Vous devez quand même tenir compte des voisins dans votre vie quotidienne, mais aussi des règles d’urbanisme si vous faites des travaux d’agrandissement. Si vous achetez une villa réalisée par un promoteur (maisons groupées), vous relevez du statut de la copropriété. Dans ce cas, la maison est une partie privative, le jardin une partie commune à jouissance privative. En lotissement, les règles sont plus souples (le jardin est une partie privative). Le cahier des charges et le règlement de lotissement organisent la vie en commun, la gestion est assurée par une association syndicale libre (la "copropriété" du lotissement).

Maison ou appartement : question de prix

L’appartement. Son prix dépend de l’adresse, de l’état du logement, de sa surface. Dans l’ancien, l’enveloppe que vous consacrerez aux travaux sera moins importante qu’en maison. Mais pour faire des travaux sur les parties communes (rénovation thermique par exemple), l'autorisation de la copropriété, votée en assemblée générale, est obligatoire. Autre point important : vous devez budgéter les charges de copropriété. Les droits de mutation et autres frais annexes se calculent en pourcentage du prix. Ces dépenses sont à la charge de l’acheteur. Dans ce domaine, comparer appartement et maison n’a guère de sens.

La maison. Le prix est calculé en fonction des mêmes critères que celui de l’appartement, en tenant naturellement compte des spécificités de la maison (éloignement par rapport aux secteurs urbanisés, taille du jardin, présence d’une piscine, etc.). Droits de mutation et frais annexes sont fixés de la même façon que pour les appartements. Note par ailleurs que plus une maison est éloignée des zones urbaines, plus son prix est accessible, une tendance moins sensible pour les appartements.

Usage et entretien : quel logement coûte le plus cher ?

L’appartement. Si vous avez à assumer les dépenses liées aux parties privatives, vous partagez avec les autres copropriétaires celles qui sont dévolues aux parties communes. Vous payez par exemple une quote-part pour les gros travaux (ravalement par exemple). A priori , ces dépenses sont moins élevées qu’en maison mais ce n’est pas toujours le cas. C’est un point à vérifier avant d’acheter, en consultant la liste des dépenses votées et/ou payées par la copropriété et le copropriétaire. Côté impôts locaux, tout dépend de la valeur locative du logement et des taux d’imposition appliqués par les collectivités locales. Là encore, c’est un point à vérifier avant d’acheter.

La maison. Travaux d’entretien, dépenses de chauffage, jardin… Vous prenez tout en charge vous-même. Dans la mesure où la maison abrite une famille, les frais de chauffage et d’eau chaude peuvent être élevés. Au bout du compte, la maison coûte plus cher à entretenir, mais là encore, ce n’est pas toujours le cas. Côté impôts locaux, la donne est la même que pour les appartements. Notez également que l’assurance multirisque habitation, proportionnellement, n’est pas forcément plus chère pour une maison. Pour bien la choisir, faites jouer la concurrence entre les assureurs.

Revente : les atouts des maisons et des appartements

L’appartement. En termes financiers, ils se vendent plus rapidement que les maisons. Les petites et moyennes surfaces sont moins chères, ce qui les met à la portée de plusieurs catégories d’acquéreurs : célibataires, couples, investisseurs en locatif notamment. Les bien situés dans les grandes métropoles dynamiques (marché tendus avec une offre de logements inférieure à la demande) trouvent a priori rapidement preneur.

La maison. A l’unité, leur prix est plus élevé. Elles se vendent moins vite que les appartements mais il n’y a en fait pas de règle précise. Une villa située dans un quartier pavillonnaire d’une grande métropole pourra trouver rapidement preneur. Dans un secteur plus isolé, ce sera peut-être plus difficile. A noter : les études des Notaires de France montrent que les maisons bien classées sur le diagnostic de performance énergétique se revendent mieux que les autres (les données sont accessibles sur le site www.notaires.fr). Une tendance qui commence à émerger pour les appartements.

Immobilier : ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

L’appartement

• L’emplacement (ville, quartier, situation ans l’immeuble, orientation, etc.).
• Les projets d’urbanisme, les nouvelles dessertes, etc.
• La qualité et l’état du logement. Les travaux à prévoir (et donc à budgéter).
• Le dossier de diagnostics techniques.
• Le règlement de copropriété, la répartition des charges et leur montant, ce qui été voté et/ou payé par les copropriétaires.
• La qualité de la connexion Internet.
• Les impôts locaux.

La maison

• L’emplacement (ville quartier, proximité des services, distances à parcourir au quotidien, etc.).
• La qualité et l’état du logement, ses équipements. Les travaux à prévoir (et donc à budgéter).
• Le montant des charges (chauffage, eau, etc.).
• La qualité de la connexion Internet.
• Les règles d’urbanisme applicables à la maison et au terrain, les servitudes qui peuvent grever le bien (en mairie).
• En lotissement, le règlement de lotissement et le cahier des charges. Pour les maisons de promoteurs, le règlement de copropriété.
• Les impôts locaux.