La location-accession, comment ça marche ?

Peu connu des Français, le contrat de location-accession représente pourtant une véritable opportunité pour des acquéreurs avec des revenus modestes. Ainsi sous conditions de ressources, ces derniers pourront devenir propriétaire d'un logement qu'ils vont louer dans un premier temps. Cette période, limitée dans le temps, sert à vérifier que le ménage possède bien les capacités de se lancer dans une telle transaction. Mais ils auront également l'opportunité de tester leur bien avant de l'acheter.

Location-accession : qu'est-ce que c'est ?

Comme son nom l'indique, la location accession permet à des particuliers d'acheter un logement après l'avoir loué pendant quelques années. Aussi appelé PSLA (Prêt social location-accession) ou location avec option d'achat, ce dispositif se déroule en deux parties.

La phase de transition du projet

Chaque mois, le locataire accédant paye une redevance dont le montant comprend le montant d'un loyer mensuel, mais aussi le paiement de charge. Cette redevance comprend aussi une partie acquisitive, c'est-à-dire que chaque mois un pourcentage des mensualités constituera une sorte d'épargne pour le futur achat. Ainsi lors de la levée de l'option d'achat, le locataire accédant possédera un apport qui diminuera d'autant les futures mensualités d'achat. Afin de faciliter cette période transitoire, sachez que le montant de la partie acquisitive est calculé en s'adaptant aux réelles capacités financières des porteurs de projet. Le but reste d'éviter que les locataires renoncent à l'achat.

La phase d'acquisition : la levée d'option

Si la première phase se passe bien, le locataire accédant va rentrer dans la phase acquisitive. Concrètement, il va commencer à rembourser le prêt social de location-accession et accepter de devenir le propriétaire du bien. L'ensemble des redevances versées pendant la période de location seront soustraites au prix du logement.

La durée de la location

La période de location définie dans le contrat de location-accession varie selon l'opérateur. Généralement, elle oscille entre un et cinq ans, mais en moyenne elle tourne autour de deux ans.

La location-accession : dans le neuf ou l'ancien ?

Longtemps réservée au neuf, la location-accession est désormais disponible dans l'ancien. Le PSLA ancien s'applique selon les mêmes principes que dans les neuf, mais quelques ajustements ont été apportés afin de l'adapter à un logement existant. Comprenez qu'il ne peut concerner que les biens faisant l'objet d'une opération de réhabilitation. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et surtout ils doivent permettre d'améliorer la performance énergétique du logement. Ce dernier devra atteindre au minimum la classe E du DPE pour être éligible au PSLA.

L'achat en PSLA

Le contrat de location-accession

Ce contrat signé devant notaire, qui sert d'acte authentique, doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

• le bien objet du contrat (le logement) ;
• le prix de vente du logement et ses modalités de paiement (prêts et mensualités) ;
• la date d'entrée en jouissance ;
• le délai pour acquérir le bien (la levée d'option) ;
• le montant de la redevance et sa ventilation (la fraction locative correspondant à un loyer et qui reste acquise au vendeur quelle que soit l’issue de la vente et la fraction acquisitive qui s'impute sur le prix de vente et qui fera l'objet d'un remboursement si la vente ne se réalisait pas) ;
  les assurances ;
• les garanties ;
• les charges incombant au futur accédant, etc.

Les obligations de chaque partie

Le locataire accédant prend en charge l'entretien et les réparations du logement. Il doit s’acquitter des charges, mais aussi des taxes et des impôts. Il devra aussi souscrire l'assurance habitation. Vis-à-vis de la copropriété, il sera considéré comme un propriétaire. Il aura donc accès aux assemblées générales et participera aux votes.

Le vendeur prend le rôle de garant du locataire accédant, en cas de défaillance de ce dernier, pour le paiement des charges de la copropriété. Le syndic pourra se retourner contre lui. Le vendeur doit également s'occuper des réparations importantes qui interviendraient dans le logement.

Les garanties pour le locataire accédant

Le PSLA a prouvé son efficacité pour sécuriser l'acquisition d'un logement pour des particuliers avec des revenus modestes. Mais ce dispositif s'accompagne également de garanties intéressantes pour le locataire accédant.

La garantie de relogement. Si finalement vous ne souhaitez plus devenir propriétaire de votre logement, pas de panique. L'opérateur s'engage à vous reloger. Jusqu'à trois offres de relogement pourront vous êtes présentés. Evidemment, le logement doit correspondre aux mêmes critères (emplacement, superficie, typologie...) que ceux du bien que vous louiez auparavant.

La garantie de rachat du logement. La vie n'est pas un long fleuve tranquille. En cas d'accident de la vie (décès, chômage longue durée, divorce, mutation professionnelle...) qui interviendrait dans 15 ans suivant la levée de l'option d'achat, votre opérateur pourra racheter votre appartement ou votre maison individuelle.

La garantie de revente. Vous voulez vendre votre bien dans les 10 ans suivant la levée d'option ? Et le prix de vente obtenu se révèle inférieur à celui auquel vous l'avez acheté ? La différence sera comblée par votre opérateur. Mais rassurez-vous, ce genre de cas reste extrêmement rare.

Location-accession : quel salaire ?

Le PSLA est accessible sous conditions de revenus. Les ménages qui souhaitent en bénéficier doivent respecter des plafonds de ressources. En 2022, les montants à respecter sont les suivants :

Conditions d'accession au PSLA

Zone A

• 1 personne : 33 400 €
• 2 personnes : 46 759 €
• 3 personnes : 53 444 €
• 4 personnes : 60 788 €
• 5 personnes et + : 69 340 €

Zone B et C

• 1 personne : 25 318 €
• 2 personnes : 33 761 €
• 3 personnes : 39 052 €
• 4 personnes : 43 273 €
• 5 personnes et + : 47 482 €

Qui a le droit à la location-accession ?

La location-accession concerne en priorité les primo-accédants qui respectent les plafonds de ressources. Mais des secundo-accédants qui voudraient changer de logement sans passer par un crédit relais peuvent également en profiter. Le profil des ménages bénéficiant de ce dispositif va du classique couple avec ou sans enfants, au célibataire en passant par le divorcé qui a ses enfants en garde alternée. En fait, le seul critère qui compte reste le montant des revenus.

Où trouver des logements PSLA en vente ?

Les ventes en location-accession restent un produit de niche, dans le neuf comme dans l'ancien. Leur rareté en font des biens particulièrement recherchés et qui partent vite. Dans les faits, les organismes hlm réalisent la majorité de ces opérations. Ce type de contrat concerne des immeubles à usage d'habitation ou mixte, achevé ou en cours de construction, dans toute la France. Pour savoir si votre commune est concernée, n'hésitez pas à vous renseigner auprès des services municipaux.

Location-accession : est-ce une bonne affaire ?

Devenir propriétaire via le système de location-accession apparaît comme particulièrement avantageux. En effet, les prix d'achat sont plafonnés, vous permettant d'acheter en moyenne entre 20 et 30 % moins cher que les tarifs du marché. Les plafonds varient d'une région à l'autre. Un exemple ? A Strasbourg, le prix moyen du mètre carré dans l'ancien tourne autour de 3 950 €. En optant pour le PSLA, vous profiterez d'un prix moyen de 3 092 €/m².

Quels sont les plafonds de prix du PSLA ?

En 2022, les plafonds sont les suivants :

• 5 096 €/m² en zone A bis ;
• 3 861 €/m² en zone A ;
• 3 092 €/m² en zone B1 ;
• 2 699 €/m² en zone B2 ;
• 2 360 €/m² en zone C.

Un prêt social cumulable

Le PSLA permet de devenir propriétaire à un tarif attractif, sans disposer forcément d'un apport personnel. N'oubliez pas que le prix d'achat sera également minoré de 1 % pour chaque année passée en tant que locataire. Enfin, il se cumule avec d'autres aides. Ainsi, la TVA sur ce type d'opération s'élève à 5,5 % au lieu des 20 % habituels. Et sous réserve de ne pas dépasser certains plafonds de ressources, les locataires accédants peuvent aussi demander un prêt à taux zéro (PTZ). Mais attention pour un PSLA dans l'ancien, le PTZ ne peut intervenir que dans les communes classées B2 ou C. L'opérateur en charge de son opération doit lui fournir une attestation de travaux d'amélioration et un diagnostic de performance énergétique du logement une fois rénové.

Les autres avantages immobiliers

Outre la TVA réduite et les autres aides disponibles, le PSLA donne doit à d'autres avantages non négligeable comme l'exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, les frais de notaires réduits (pour les opérations neuves) et l'absence de frais intercalaires, car les particuliers payent au fur et à mesure.

La levée d'option : comment ça marche ?

Pendant la location, ou période de jouissance du logement, le locataire-accédant décide du moment opportun de lever son option. Il peut attendre le terme ou intervenir avant. Mais si trois mois avant le terme de la période de location définie par le contrat, rien ne s'est produit, le vendeur peut le mettre en demeure d'exercer son option par lettre recommandée avec accusée de réception. A terme, il pourra soit accepter soit renoncer à devenir propriétaire.

Contrat de vente définitif : définition

L'acquéreur lève son option. Il devra signer un contrat de vente définitif. Cet acte authentique valide le transfert de propriété entre le vendeur et le locataire accédant. Evidemment, si le locataire accédant a recours a un prêt pour valider son acquisition, le transfert de propriété reste subordonné à l'obtention de ce prêt, à la date et au prix fixé, comme dans n'importe quel acte de vente. A la date et au prix fixé.

Le locataire-accédant renonce à la propriété

En cas de refus, le locataire devra quitter les lieux. Le vendeur devra lui restituer les sommes versées correspondant à la fraction acquisitive de la redevance. Il a trois mois pour effectuer ce remboursement. Attention tout de même, le vendeur a le droit de retenir aussi une indemnité, mais le calcul ne peut pas dépasser plus de 1 % du prix du logement.

Le vendeur ne peut pas exiger du locataire qu'il libère les lieux avant de lui avoir rendu les sommes payées correspondant à la fraction acquisitive. Et l'indemnité d'occupation payée par le locataire ne doit pas dépasser le montant de la fraction locative de la redevance.

L'épargne constituée pendant la période de transition sera rendue, mais le propriétaire conserve les sommes correspondant au loyer et aux charges.

Les autres cas de résiliation du contrat

Dans le cadre d'une location-accession, certaines conditions de résiliation anticipées peuvent intervenir. Le contrat peut être interrompu si le locataire-accédant n'a pas respecté certaines de ses obligations contractuelles. Dans ce cas, le vendeur pourra exiger une indemnité allant jusqu'à 2 % du prix du logement. Si c'est le vendeur qui ne s'est pas acquitté de sa part du contrat, il pourra lui être demandé de verser une indemnité, limitée à 3 % du prix du logement, au locataire accédant.