Comment donner congé à son locataire ?

Un propriétaire peut-il rompre un bail ?

Les baux classiques de location ne peuvent pas être rompus en cours de bail. Ils sont conclus pour une certaine durée selon le type de location : meublée ou non meublée. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail au moment où il le souhaite, même s'il en a besoin (perte d'emploi, maladie, séparation...). Il doit pour cela prévoir de le faire pour l'échéance du bail et à condition de donner au locataire l'un des 3 motifs légaux qui le lui permettent.

Le bail est conclu pour une durée de 3 ans en location vide et de 1 an en location meublée. Une fois parvenus à leur terme, les baux ne prennent pas fin automatiquement, mais sont au contraire reconduits pour la même durée sans qu'il soit nécessaire de signer un nouveau bail. On dit qu'ils se renouvellent par tacite reconduction. Ce mécanisme qui permet aux baux de se poursuivre ainsi sans rien avoir à faire s'applique à tous les logements loués en tant que résidences principales des locataires, en location nue ou meublée. 

Pour le propriétaire, le seul moyen de mettre fin au bail est de donner congé au locataire pour l'échéance du bail initial ou de l'une de ses tacites reconductions en respectant le délai et les formes prévus par la loi du 6 juillet 1989.

Il y a cependant 2 types de baux pour lesquels il n'y a pas besoin de donner congé au locataire, car ils prennent fin automatiquement une fois parvenus à leur terme. Ce sont :

1. le bail étudiant en meublé qui est d'une durée de 9 mois et prend automatiquement fin une fois parvenu à son terme ;
2. le bail mobilité qui peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois et prend également fin une fois parvenu à son terme.

S'ajoutent également le bail pour résidence secondaire et le bail pour logement de fonction. Ces baux échappent aux règles fixées par la loi du 6 juillet 1989. Ils prennent fin dans les conditions prévues dans le contrat de location, soit automatiquement au terme d'une période convenue, soit dans les conditions de congé prévues dans le bail si celui-ci se renouvelle par tacite reconduction.

La loi du 6 juillet 1989 fixe les règles du congé

Cette loi pose le cadre légal de la location de logements loués à titre de résidence principale du locataire pour les logements loués nus ou meublés. Elle fixe en particulier : la durée du bail, la manière de fixer le loyer selon la situation géographique du logement et sa classe énergie et les conditions dans lesquelles le propriétaire peut donner congé à son locataire. Toutes les règles organisant le congé sont fixées par :

• l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements loués « nus » ;
• l'article 25-8 de cette loi pour les logements loués meublés.

La résidence principale est le logement où le locataire réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. En d'autres termes, si votre locataire vit avec sa famille au moins 8 mois par an dans le logement que vous lui louez, il constitue sa résidence principale. En ce qui concerne les étudiants ou apprentis, leur résidence principale est le lieu où ils effectuent leurs études ou leur apprentissage, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

Comme cette loi de 1989 est d'ordre public, les bailleurs et les locataires sont tenus d'appliquer ce qu'elle prévoit pour donner congé à son locataire. Il n'est donc pas possible de donner congé en s'y prenant autrement.

Résiliation du bail de location

Pour le propriétaire, la seule façon de mettre fin au bail reconductible est de donner congé au locataire pour l'échéance du bail dans les conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989. À défaut de congé, le bail se reconduit sans limites une fois parvenu à son terme, à moins que le locataire ne prenne lui-même l'initiative de partir en donnant congé à son propriétaire.

Contrairement au bailleur, le locataire peut partir à tout moment en respectant un délai de préavis. Il n'est pas engagé à rester dans le logement pour la durée du bail qu'il a signé. La durée du préavis à respecter par le locataire qui souhaite donner congé dépend du type de location et de la situation géographique de son logement.

Donner congé à son locataire

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit respecter un délai de préavis, justifier du congé en invoquant l'un des 3 motifs légaux qui l'autorisent à donner congé à son locataire et lui adresser ce congé dans les formes légales.

Le moment du congé

Il est très important de donner congé au bon moment, car pour être valable, le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement loué nu et au moins 3 mois avant l'échéance du bail si c'est un logement meublé. C'est le délai de préavis que le propriétaire doit respecter. En pratique, cela signifie qu'il doit adresser le congé au locataire avant une certaine date sous peine de voir le contrat se reconduire tacitement (automatiquement et sans formalités). 

À quelle date faut-il donner congé ?

Pour que le congé soit valablement donné, ce n'est pas la date d'envoi de la lettre de congé qui est prise en compte, mais la date à laquelle le locataire la reçoit. C'est pourquoi il est toujours conseillé de s'y prendre largement à l'avance afin que le locataire ait pu réceptionner son congé dans le délai de préavis prévu avant la date d'échéance de son bail : 

• préavis pour un logement loué nu : le bailleur a intérêt à s'y prendre au moins 7 mois avant la date d'échéance du bail pour envoyer le congé au locataire afin qu'il l'ait reçu au moins 6 mois avant l'échéance du bail ;
• préavis pour un logement meublé : le bailleur a intérêt à s'y prendre au moins 4 mois avant la date d'échéance du bail afin que le locataire l'ait reçu au moins 3 mois avant la fin de son bail.

La manière de donner congé à un locataire

Le propriétaire a le choix entre 3 solutions pour donner congé à son locataire.

1️⃣ Envoyer le congé en courrier RAR 

Le bailleur peut envoyer lui-même la lettre en courrier recommandé avec RAR à son locataire. C'est la date à laquelle le locataire la reçoit qui compte. S'il n'est pas là le jour où la lettre lui est apportée, elle est conservée 15 jours au bureau de poste où le locataire peut aller la récupérer. Dans ce cas, c'est le jour où il va la chercher à la Poste qui fait foi de la bonne réception du congé et valide donc le congé du bailleur. À condition que le locataire la récupère dans le délai requis pour être dans le délai légal du congé.

C'est pourquoi il est indispensable de s'y prendre bien en amont pour délivrer le congé. Si le locataire ne va pas chercher le courrier RAR, la poste retourne la lettre à son expéditeur. C'est comme si le bailleur n'avait pas donné congé à son locataire. Si cela arrive, le bailleur doit alors faire appel à un huissier de justice pour donner congé à son locataire ou aller lui remettre le congé en mains propres, en s'assurant qu'il est toujours dans les délais. 

2️⃣ Remettre le congé en main propre au locataire 

Si le bailleur a l'opportunité de rencontrer le locataire, il peut aussi lui remettre directement sa lettre de congé en main propre. Dans ce cas, pour justifier de la remise, le propriétaire va demander au locataire de lui signer un récépissé, c’est-à-dire d'écrire qu'il certifie avoir bien reçu la lettre de congé en « main propre » du bailleur. Le locataire peut aussi en accuser bonne réception par émargement, c'est-à-dire en signant un document attestant avoir bien reçu la lettre de congé.

3️⃣ Donner congé par acte d'huissier

Le propriétaire peut aussi faire appel à un huissier de justice, désormais appelé « commissaire de justice », qui va prendre le relais et rédiger lui-même le congé qu'il va déposer au locataire. L'avantage essentiel de demander à un huissier de délivrer le congé, c'est que le seul fait que l'huissier passe déposer le congé au domicile du locataire suffit. Même si le locataire est absent, la signification du congé laissée dans la boîte aux lettres du locataire permet de certifier la date de la remise. Cela permet donc d'être sûr que le locataire a reçu son congé à une date certaine.

La lettre de congé au locataire

Pour donner congé à son locataire, le bailleur doit invoquer l'un des motifs légaux le lui permettant.

Quels sont les motifs de congé pour résilier un bail ?

La loi prévoit que le bailleur peut récupérer son logement en donnant congé à son locataire pour l'une des 3 raisons suivantes :

1. la reprise dite « personnelle » du logement ;
2. la vente du logement ;
3. un motif légitime et sérieux.

👉 Le congé pour habiter 

Le propriétaire peut donner congé au locataire s'il souhaite reprendre le logement pour y habiter. C'est ce qu'on appelle le congé pour reprise. Le logement peut être repris par le bailleur lui-même, mais aussi pour l'un de ses proches dont voici la liste : 

• le conjoint du bailleur, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé ou son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
• les ascendants ou les descendants du bailleur ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé ne peut donc être donné que si le logement est destiné à être repris par le bailleur ou l'un de ses proches figurant dans cette liste. Il n'est en revanche pas possible de donner congé pour toute autre personne : un neveu, un cousin ou un ami, par exemple. 

Dans la lettre de congé, le bailleur doit indiquer qu'il s'agit d'un congé pour reprise et préciser le nom et adresse du bénéficiaire de cette reprise ainsi que le lien familial qu'il a avec lui. 

Depuis la loi Alur de 2014, le propriétaire doit également justifier du caractère réel et sérieux de cette reprise en indiquant par écrit dans la lettre de congé en quoi le logement repris correspond aux besoins personnels ou familiaux du bénéficiaire de la reprise.

S'il s'agit d'une location vide, le bailleur qui délivre un congé pour vente ou un congé pour reprise doit obligatoirement y joindre une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, telle que définie par un arrêté du 13 décembre 2017.

Lettre de congé pour reprise en location vide

Modèle de lettre : Congé pour reprise afin d'habiter le logement

Lettre de congé pour reprise en location meublée

Modèle de lettre : Congé pour reprise du logement (location meublée)

👉 Le congé pour vente du logement 

Le propriétaire peut donner congé à son locataire au terme du bail ou de l'un de ses renouvellements, s'il souhaite vendre le logement qu'il occupe. C'est ce qu'on appelle le « congé pour vente ». Contrairement à une idée reçue, le locataire n'est pas systématiquement prioritaire pour acheter le logement dans le cas d'un congé pour vente du logement. Cela dépend s'il s'agit d'un logement loué vide ou meublé :

• Si c'est une location vide, le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant les 2 premiers mois de son préavis. Il a alors ce qu'on appelle un droit de préemption sur la vente du logement. S'il accepte d'acheter le logement au prix indiqué par le propriétaire dans la lettre de congé, il a 2 mois pour réaliser l'achat et 4 mois s'il souhaite obtenir un prêt immobilier pour acheter le logement. En revanche, s'il n'a pas répondu au propriétaire qu'il souhaitait acheter au prix proposé et que le délai de 2 mois est écoulé, il perd son droit de préemption sur la vente du logement. Il devra quitter le logement au plus tard en fin de bail.
• Si c'est une location meublée, le locataire n'a pas de droit de préemption. Le bailleur doit simplement indiquer dans sa lettre de congé que la raison du congé est la vente du logement, sans être tenu d'en indiquer le prix au locataire. Si celui-ci est intéressé pour acheter le logement, il doit s'adresser au propriétaire qui est libre de faire jouer la concurrence avec d'autres acheteurs.

La lettre de congé doit comporter une description précise du logement et de ses éventuelles annexes qui étaient louées avec lui : cave, emplacement de stationnement... En revanche, il n'est pas obligatoire d'indiquer la superficie loi Carrez du logement.

Lettre de congé pour vente en location vide

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

Lettre de congé pour vente en location meublée

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location meublée)

👉 Le congé pour motif légitime sérieux

Le propriétaire peut également donner congé à son locataire s'il estime qu'il a un motif légitime et sérieux qui le justifie. Contrairement au congé pour vente ou pour reprise, ce troisième cas de congé n'est pas aussi explicite que les 2 premiers, car la loi n'a pas prévu de listes d'hypothèses dans lesquelles le bailleur peut utiliser ce motif. Cela permet au bailleur de résilier le bail si le locataire est fautif, mais aussi pour un motif qui n'est pas imputable au locataire :

• quand le locataire est fautif : cela vise les situations où le locataire ne respecte pas les obligations du bail. Par exemple : en cas de retards répétés de paiement de son loyer ou de paiements partiels récurrents ; en cas de troubles de voisinage avérés, en cas de sous-location non autorisée par le bailleur, en cas de défaut d'assurance locative ou de défaut d'entretien de la chaudière... ;
• quand le locataire n'est pas fautif : cela permet, par exemple au propriétaire de donner congé à son locataire pour travaux s'il entreprend de lourds travaux de rénovation incompatibles avec l'occupation du logement ou des travaux d'addition de construction pour augmenter la surface habitable ou de démolition de l'immeuble en vue de sa reconstruction ou encore des travaux de mise en conformité avec les caractéristiques d'un logement décent.

Si le bailleur estime avoir un motif suffisamment sérieux, il peut alors donner congé au locataire pour l'échéance annuelle en respectant le même préavis que pour une vente ou une reprise. Il doit indiquer dans sa lettre de congé le motif invoqué.

En revanche, si le locataire estime, de son côté, que le motif est insuffisant, il peut tenter de le contester en justice. Le juge, dans ce cas, va vérifier ce qu'il en est et peut, s'il estime que le motif n'est pas légitime, déclarer le congé non valide. Il est donc toujours conseillé au bailleur d'appuyer sa demande de congé sur des éléments concrets, sérieux et suffisants.

Vendre le logement occupé

S'il faut attendre l'échéance du bail pour pouvoir vendre le logement libre, il est en revanche parfaitement possible de le vendre « occupé » à tout moment. Dans ce cas, le locataire reste en place et change simplement de propriétaire. Le bail en cours se poursuit aux mêmes conditions avec l'acheteur qui devient le nouveau propriétaire. C'est une solution qui permet de vendre le logement sans être contraint d'attendre la fin du bail en cours. 

Le destinataire du congé

Le propriétaire doit adresser une lettre de congé à chacun des signataires du contrat de location. Quand il y a plusieurs locataires qui ont signé le contrat de location, il convient d'adresser un congé personnel à chacun des locataires. Cela s'applique qu'il s'agisse de simples colocataires, de concubins, de partenaires pacsés ou d'époux. Le bailleur doit adresser une lettre de congé individuellement à chacun d'entre eux. 

Le cas des époux et partenaires pacsés est particulier : ils sont réputés cotitulaires du contrat même si un seul est signataire du contrat, dès lors qu'ils ont averti leur propriétaire de cette union. Dans cette situation, il est donc nécessaire d'adresser un congé aux deux époux ou aux deux partenaires pacsés, même si un seul figure sur le contrat.

Comment donner congé à son locataire protégé de plus de 65 ans ?

Il n'y a pas de lettre de congé dédiée aux locataires âgés de plus de 65 ans. Il suffit d'utiliser le modèle type correspondant au motif de congé : vente, reprise ou motif légitime et sérieux, et au type de location : vide ou meublée. Cependant, ce locataire est protégé s'il dispose de revenus situés en dessous d'un plafond légal.

Dans ce cas, le propriétaire est tenu d'aider ce locataire âgé aux ressources modestes à se reloger. Il doit faire la recherche de logement pour le locataire et lui fournir des offres de location de logements situés a proximité de celui qu'il habite et correspondant à ses besoins. Ces offres n'ont pas à être fournies avec la lettre de congé. Le bailleur peut les transmettre au locataire à n'importe quel moment pendant la période de son préavis.

Bénéficie également de cette protection, tout locataire, quel que soit son âge, qui a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant habituellement avec lui dans le logement à condition que le revenu fiscal du foyer soit inférieur aux plafonds légaux. Dans ce cas, le bailleur doit également proposer au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et situé à proximité.

Congé pour reprise combien de temps avant de relouer ?

Cette question n'a pas de réponse légale pour une raison simple : le propriétaire qui donne congé pour reprise est supposé venir habiter lui-même dans le logement en fin de bail ou y loger le membre de sa famille pour lequel il a donné congé. De même, s'il donne congé pour vente, il est supposé vendre son logement, en toute bonne foi.

En pratique, il arrive que les circonstances de la vie modifient les projets du bailleur qui avait réellement l'intention de reprendre ou de vendre le logement. Un bailleur peut revenir habiter le logement suite au congé pour reprise et être amené, par exemple, à déménager dans les mois qui suivent parce que ses contraintes professionnelles l'y amènent de façon imprévue. Il quitte alors le logement et le remet en location en toute bonne foi. 

Le risque, c'est que le locataire qui est parti suite au congé du bailleur considère qu'il est de mauvaise foi, et qu'il n'a donné congé qu'avec l'intention de le faire partir, sans avoir eu l'intention de venir y habiter ni de le vendre. Il peut alors contester le congé en justice. Le juge va se pencher sur les circonstances et apprécier si le bailleur est de bonne ou de mauvaise foi.

Si le juge estime le bailleur de mauvaise foi et que le congé a été justifié frauduleusement, il peut condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts au locataire, et à payer une amende pénale dont le montant peut atteindre 6 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une personne morale.

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

Les propriétaires ne donnent pas systématiquement congé pour vendre le logement du locataire. Ils peuvent vendre le logement occupé. Dans ce cas le locataire reste dans le logement, mais change simplement de propriétaire puisque l'acheteur achète le logement occupé. Cela ne modifie pas la durée du bail en cours.

C'est parfois l'opportunité d'acheter un logement un peu moins cher pour l'acheteur qui cherche à se loger et qui est prêt à attendre l'échéance du bail pour donner congé pour reprise au locataire. Il peut également, par exemple, souhaiter le vendre libre et à son juste prix sans décote, en donnant congé pour vente au locataire pour l'échéance du bail. 

Comment rompre un bail de location après un achat ?

L'acheteur d'un logement occupé qui souhaite donner congé au locataire en place peut le faire dans certaines conditions. Cela est possible sans restriction particulière pour un bail de location meublée. L'acheteur qui est le nouveau propriétaire doit délivrer le congé dans le délai et les conditions prévues pour la location meublée de façon à ce que le locataire ait reçu le congé au moins 3 mois avant l'échéance du bail. Il doit invoquer l'un des 3 motifs légaux pour donner congé.

En revanche, en location nue, la loi prévoit une protection du locataire en place. Le bailleur doit également donner congé en invoquant l'un des 3 motifs légaux. Mais dans 2 cas, le délai de préavis n'est pas exactement calé sur l'échéance du bail, car :

1. quand le bailleur souhaite donner congé pour vente du logement au locataire : si le contrat de location en cours expire moins de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
2. quand le bailleur souhaite donner congé pour reprise, il doit respecter un délai minimal de deux ans avant la reprise. Par conséquent, si le terme du contrat de location en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'achat du logement. Le bailleur doit respecter le délai de préavis pour donner congé au locataire pour reprise au moins 6 mois avant la fin du bail, mais ne pourra récupérer le logement que 2 ans après l'avoir acheté.

🧳 Le départ du locataire

Au plus tard le dernier jour du préavis, le locataire qui a reçu congé de son bailleur doit quitter les lieux. Le propriétaire et le locataire se rencontrent pour établir l'état des lieux de sortie (et l'inventaire du mobilier en location meublée).

Si le logement est en bon état et que le locataire ne lui doit plus aucune somme, le propriétaire restitue le dépôt de garantie dans son intégralité dans un délai maximal d'un mois. En revanche, en cas de dégradations inscrites sur l'état des lieux de sortie, le propriétaire a 2 mois pour rendre le dépôt de garantie au locataire, déduction faite des travaux qui lui sont imputables d'après devis ou factures.

Contestation du congé

S'il y a un litige sur le congé, le locataire ou le bailleur peuvent : 

• saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est une démarche simple, rapide et gratuite qui a pour but de permettre au bailleur et au locataire de trouver un accord en débattant devant cette commission. À l'issue, s'ils trouvent un terrain d'entente, ils signent un document de conciliation. Cela évite une procédure en justice ;
• ou saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. C'est le cas, par exemple, si le locataire estime que le congé n'est pas conforme ou que le motif légitime et sérieux invoqué est sans fondement ou insuffisant. Le propriétaire aura à justifier du bien-fondé du congé délivré.

Donner congé d'un logement autre que la résidence principale

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, c'est-à-dire lorsqu'il est loué en tant que résidence secondaire ou de pied-à-terre, ou encore lorsque c'est un logement de fonction, les conditions pour donner congé au locataire sont plus souples. C'est le contrat de location qui les fixe, car les règles prévues pour les logements constituant la résidence principale du locataire ne s'imposent pas. 

Le bail peut prévoir par exemple que le congé peut être donné avec un délai de préavis plus court que pour une résidence principale. Le bailleur est dispensé d'avoir à donner un motif légal pour donner congé. En revanche, il est conseillé de prévoir que le congé ne peut être adressé que par courrier recommandé AR, ou par huissier. Cela est plus sécurisant. Concernant le moment du congé, il est généralement prévu que :

• le propriétaire ne peut donner congé qu'à chaque échéance du bail en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat de location ;
• le locataire peut donner congé à tout moment avec un délai de préavis prévu dans le bail.

Le bail peut aussi être conclu pour une durée non reconductible, au terme de laquelle le bail prend fin sans que le bailleur n'ait besoin de donner congé au locataire.

Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

Les contrats types de location contiennent des clauses résolutoires. Ce sont des mentions qui prévoient que le propriétaire peut demander la résiliation du bail avant l'échéance du contrat au cas où le locataire ne respecte pas ses obligations.

Il est prévu, par exemple, que le bail peut être résilié dans les cas suivants : non-paiement du loyer ou des charges locatives, non-versement du dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, non-souscription par le locataire d'une assurance d'habitation ou encore troubles du voisinage ou usage non paisible des locaux loués.

Toutefois, pour obtenir la résiliation du bail par le biais de la clause pénale, il faut en faire la demande en justice.