Départ à la cloche de bois : comment reprendre possession du logement ?

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On parle de départ à « la cloche de bois » en cas de départ brusque et imprévisible de l'occupant. Un départ furtif qui empêche le bailleur de résilier le bail dans les règles prévues, mais surtout de reprendre possession de son logement. 

La loi 2010-1609 du 22 décembre 2010, entrée en vigueur le 13 août 2011 a mis en place une procédure simplifiée, permettant au bailleur de reprendre possession de son logement loué, sans subir les contraintes de la procédure classique d'expulsion. L'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise les conditions dans lesquelles le constat d'abandon du logement doit être fait de même que la reprise du logement par le bailleur.

Avant toute action du bailleur, la présomption d'abandon doit être avérée par tous moyens. Le bailleur doit avoir tenté de rentrer en contact avec le locataire (courrier de relance pour le paiement du loyer, appels, e-mails, etc.).

En l'absence de réponse du locataire et si ce dernier a un garant, il peut être utile de rentrer en contact avec ce dernier. Étant normalement proche du locataire, il pourrait vous éclairer sur la situation (une explication légitime, un drame ne sont pas à écarter). De plus, contacter le garant n'est pas anodin dans un processus de recouvrement des créances dues par le locataire.

Ces démarches étant effectuées, et le départ à la cloche de bois avéré, il convient de faire procéder au constat d'abandon du domicile qui seul justifie que soit entamée une procédure de récupération du logement, et parallèlement une procédure de recouvrement des loyers impayés.

Le constat d'abandon

 C'est l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet de résilier le bail de plein droit lorsque l'abandon du domicile par le locataire est établi.

Pour aboutir au constat d'abandon, le bailleur doit respecter une procédure: lorsque le logement semble abandonné, il doit mettre le locataire en demeure de justifier qu'il y vit toujours. Si il y a des impayés de loyers, le propriétaire joint  la mise en demeure un commandement de payer. Cette mise en demeure se fait par voie d'huissier. A défaut de réponse du locataire dans le mois qui suit, l'huissier pourra constater l'abandon du domicile.

Dans ce cadre l'huissier peut pénétrer dans le logement en présence:

  • du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un agent municipal habilité,
  • d'une autorité de police ou de gendarmerie,
  • ou de 2 témoins majeurs sans lien avec le bailleur ou l'huissier.

A cette occasion l'huissier dresse un procès verbal établissant l'abandon du logement , il procède à inventaire des meubles éventuellement laissés dans le logement avec indication de leur valeur. Ces meubles pourront être saisis le cas échéant, pour payer les dettes du locataire.
Le but est de constater que la personne expulsée a volontairement libéré les locaux antérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux. Cette procédure permet de procéder à la reprise des lieux.

Le propriétaire doit avoir vérifié que le locataire n'est pas marié, séparé de corps, n'a pas conclu de pacte civil de solidarité, qu'aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personne à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an au moment de l'abandon présumé du logement. Ces personnes bénéficient en effet, en application de l'article 14 de la loi de 1989, de la poursuite à leur profit du contrat de location.

Résiliation du bail et reprise du logement

La saisine du juge

Une fois le procès-verbal établi par l'huissier, le bailleur pourra déposer une requête au greffe du tribunal d'instance. La requête doit être accompagnée de toutes les pièces justificatives, dont le procès verbal de l'huissier.

La décision du juge

Le juge statue par ordonnance. S'il ressort du procès-verbal de l'huissier la preuve du non-respect des obligations prévues au bail par le locataire (principalement le non-paiement des loyers), en plus de l'abandon du logement, le juge du tribunal d'instance procédera à la résiliation du bail et ordonnera la reprise du logement. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement des sommes dues au bailleur, désigne les biens ayant une valeur marchande sur la base de l'inventaire dressé par l'huissier et en autorise la vente aux enchères.

La loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 , a mis en place une procédure permettant au bailleur de reprendre son bien loué sans avoir à subir les contraintes de la procédure classique d'expulsion.

La résiliation du bail peut être constatée par le juge dans les conditions définies par le décret 2011-945 du 10 août 2011.

La bailleur a deux mois pour signifier au locataire par voie d'huissier la décision du juge. A compter de cette signification le locataire dispose d'un mois pour, le cas échéant retirer ses effets personnels et contester la décision du juge. A défaut, elle passe en force de chose jugée, le bailleur peut alors reprendre son bien. Toutefois, le locataire qui, sans faute de sa part, a été dans l'impossibilité d'agir dans le délai imparti peut obtenir un relevé de forclusion.

Attention! Au-delà de ce délai de deux mois, si l'ordonnance n'a pas été signifiée, elle devient nulle.

Cette signification doit contenir des informations obligatoires pour le locataire:

  • la procédure pour contester l'ordonnance du juge (délai, forme et tribunal compétent)
  • les moyens dont il dispose pour prendre connaissance des documents présentés par le propriétaire,
  • l'absence de recours possible au-delà du délai légal de contestation qui est d'un mois,
  • la possibilité pour lui de retirer ses effets personnels dans un délai d'un mois.

 A noter : Si le juge rejette la requête du bailleur de résilier le contrat de bail et de reprendre possession du logement loué, sa décision est sans recours et le bailleur doit alors procéder conformément au droit commun.

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