Louer vide ou meublé : que choisir ?

Charlie Cailloux
Mis à jour par Charlie Cailloux
le 29 janvier 2018
Juriste chez PAP.fr

Location vide, location meublée ? Le choix n’est pas évident, il implique des conséquences sur la gestion de la location évidemment mais également des conséquences fiscales.

Mon studio, je peux le louer 10 % plus cher en meublé qu’en vide !

Oui, c’est vrai ! On peut demander un loyer supérieur en location meublée, de 10 % en moyenne. ça peut être plus si le logement est richement garni (si c’est un peu classe quoi). 

Attention ! On perçoit plus mais on dépense plus aussi : il faut acheter, réparer et remplacer les meubles et équipements au fur et à mesure qu’ils tombent en carafe. 

Oui mais en location meublée, les locataires restent moins longtemps !

En location meublée, il y a effectivement plus de turn-over, les locataires restent moins longtemps et donc ça veut dire plus de vacances locatives, de loyers perdus et de temps à consacrer pour remplacer les locataires… Pour nuancer un peu, si vous louez une petite surface, il y aura toujours du turn-over : choisir le vide ou le meublé n’y changera rien !

Et si je veux récupérer mon logement ? Avantage meublé !

La location meublée vous permet de récupérer le logement tous les ans alors que la location vide vous engage sur 3 années. C’est donc un point à avoir en tête si vous projetez de vendre le logement ou d’y mettre votre enfant ! La durée du contrat, c’est la principale différence entre la location vide ou meublée… pour le reste, les règles sont identiques ou très proches.   

En cas de loyers impayés, c'est plus facile de faire partir le locataire en meublé ?

Non ! Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion du locataire est exactement la même… et pour résumer, c’est aussi compliqué en location meublée qu’en location vide !

Quelle est la fiscalité la plus intéressante ?

Que ce soit en vide ou en meublé, vous n’êtes pas imposé sur le montant total des loyers perçus, on déduit les frais et les charges auxquels vous avez fait face pour la location. Et c’est là que le choix entre vide et meublé est important parce que les règles de déduction des charges sont différentes.

En vide et en meublé, il y a deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel. Le régime forfaitaire offre un pourcentage fixe d’abattement. L’abattement est de 30 % en location vide et de 50 % en location meublée. Le fisc retire l’abattement du montant des loyers et le solde s’ajoute à vos autres revenus de l’année. Le principal intérêt de ce régime, c’est sa simplicité !

Et c’est intéressant financièrement en location meublé si vos charges réelles sont limitées : ça peut être le cas si vous n’avez plus d’intérêts d’emprunt, que vous n’avez pas beaucoup de travaux ou que les charges sont faibles au sein de la copropriété. Ce qu’on constate, c’est que le plus souvent, en location meublée, les propriétaires optent pour le régime forfaitaire. En revanche, en location vide, les propriétaires optent pour le régime réel, car le régime forfaitaire est rarement avantageux financièrement.  

Régime réel ou forfaitaire : quel régime choisir en vide et en meublé ?

Si vous faites beaucoup de travaux et que vous avez un crédit en cours de remboursement, vous avez sans doute intérêt à déclarer au régime réel. Dans ce cas, il n'y a pas d’abattement mais vous pouvez déduire vos frais et charges pour leur montant réel : les travaux, les charges de copropriétés, les intérêts d’emprunt, le coût des diagnostics, la taxe foncière, etc.

Le régime réel, il faut quand même le savoir, est plus compliqué que le régime forfaitaire… mais rassurez vous il reste intelligible en location vide tout en étant avantageux : il est le système le plus souvent choisi par les contribuables.
En location meublé, le régime réel est encore plus avantageux puisqu’à toutes les déductions qui existent en vide s’ajoute l’amortissement du coût du logement, ce qui permet de limiter voire supprimer l’imposition des loyers. Mais attention, là la fiscalité devient franchement complexe et nécessite de faire appel à un comptable, c’est donc le régime des contribuables avertis ! 

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