Louer à des touristes : faut-il une autorisation de la mairie ?

Quelle loi encadre les locations touristiques ?

Je parle de la réglementation issue de la loi Alur de 2014, qui permet aux villes qui le veulent de soumettre à autorisation de la mairie la location d’un logement à des touristes. Dans ces villes, les propriétaires ne peuvent pas librement louer un logement à des touristes, ils doivent au préalable obtenir l’autorisation et cette autorisation est est plus moins difficile à obtenir selon les communes. 

Pourquoi les communes restreignent la liberté des propriétaires ? 

Il y a deux gros objectifs : le premier (et c’est le principal dans les grandes villes et sur le littoral), c’est de préserver le parc de logements disponibles. Un logement loué à des touristes, c’est un logement de moins pour les personnes qui vivent, étudient et travaillent dans la ville, ça aggrave la crise du logement. Et puis, ça aggrave aussi la situation des hôteliers, donc le tissu commercial. Et puis, ça perturbe le calme des copropriétés (les vacanciers font la fête, ils rentrent tard, ils arrivent très tôt/très tard avec leurs valises). 

Le second objectif du changement d’usage, c’est de récupérer de l’impôt ! Quand on loue à des touristes, on doit collecter une taxe de séjour, et, il faut bien le dire,  une partie de ces locations touristiques qui se font en dehors du cadre traditionnel (hôtel, camping, résidences de tourisme), y échappent et c’est un manque à gagner fiscal pour les communes qui veulent donc identifier qui fait de la location touristique. 

Est-ce que ça concerne toutes les communes en France ?

Oui mais de manière très variable, ça va de la quasi liberté à la quasi interdiction.

En dessous de 120 jours par an, je n'ai rien à faire, c'est ça ?

Non c’est pas ça ! On va voir les choses dans l’ordre parce que selon la commune dans laquelle se situe le logement, le niveau de contrainte n’est pas le même, on va aller du plus souple au plus infernal. 

D’abord, quelle que soit la ville dans laquelle vous vous trouvez, si vous faites de la location saisonnière, vous devez vous déclarer auprès de la mairie. C’est l’article L324-1-1 du code de tourisme qui le dit ! C’est juste un cerfa à remplir, c’est pas méchant !

Ensuite, dans certaines communes, les communes les plus touristiques, cette déclaration prend la forme d’une télédéclaration. La télédéclaration, ça consiste à chaque fois que vous louez votre logement à déclarer cette location sur le site de la mairie. La télédéclaration vous permet d’obtenir une référence à 13 chiffres que vous devez impérativement indiquer dans votre annonce de location. 

Si vous n’avez pas fait cette démarche, vous risquez une amende de 5 000 euros. Et nous aussi d’ailleurs, on risque une amende, c’est la raison pour laquelle dans les villes concernées, on doit vous demander le numéro de télédéclaration avant de publier votre annonce. Voyez là déjà on monte en température !

Nous, avons identifié un certain nombre de villes qui exigent la télédéclaration, ce sont les communes qui nous ont avertis qu’elles avaient mis en place le dispositif. Mais il y en a d’autres, c’est sûr et avant toute mise en location d’un logement en location touristique, il est prudent d’interroger votre mairie.

D'accord, la télédéclaration concerne beaucoup de villes !

Oui mais ce n’est pas terminé ! Parmi ces communes, certaines mairies soumettent à autorisation la location touristique (la déclaration ne suffit pas). Et dans ces villes, qui essayent d’endiguer la crise du logement et donc l’essor anarchique des locations touristiques, l’autorisation est plus ou moins dure à obtenir en fonction des villes. 

Il y a quand même une exception et on va arriver à cette histoire de 120 jours : si vous louez de temps en temps, moins de 120 jours par an, votre résidence principale (seulement votre résidence principale) à des touristes, vous n’avez pas à demander l’autorisation de la mairie. Vous devez quand même télédéclarer mais il n'y a pas d'autorisation à obtenir. Vous partez pour 5 jours à la Rochelle, pendant ce temps vous louez votre propre logement parisien à des Américains, c’est de cette hypothèse dont on parle. Dans tous les autres cas, si vous êtes dans une commune concernée, il faudra obtenir une autorisation de la mairie, ce qui veut dire une grosse démarche administrative auprès de la mairie. 

Quelles sont les démarches à engager pour obtenir l'autorisation ?

Malheureusement, je ne peux pas faire le détail parce que ce n’est pas une procédure unifiée, chaque mairie a concocté sa procédure. Ce n’est pas la même chose à Paris, à Nice ou à Villeneuve Loubet. Ce que l’on peut dire c’est que c’est clairement à Paris que c’est le plus difficile (ça peut aussi coûter assez cher) : il faut réaliser ce que l’on appelle une compensation (comme vous faites perdre une surface de logement, vous devez transformer une surface commerciale en surface d’habitation ou alors acheter un titre de commercialité qui coûte plusieurs milliers d’euros), c'est très compliqué ! Si vous louez sans autorisation, c’est jusqu’à 50 000 euros d’amende.

Dans les autres villes, c’est quand même beaucoup moins lourd, parfois, l’autorisation de louer en saisonnier est limitée dans le temps, parfois elle est limitée à un seul logement, parfois, il faut juste remplir un formulaire, parfois, la procédure varie selon la superficie du logement, parfois, c’est interdit pour les rez-de-chaussée, etc.