Location vide : un bail de moins de 3 ans ?

Peut-on signer un contrat de location vide pour une durée inférieure à 3 ans ?

Le contrat de location vide est d’une durée de 3 ans tacitement reconductible, c’est inscrit dans la loi et c’est une mesure d’ordre public. Quelles que soit les clauses que vous insérez dans le bail, le locataire pourra toujours exiger que l’on applique la loi. Au bout de deux ans, même s'il a signé un bail de 2 ans, il pourra vous dire : “en fait, 2 ans ça ne me convient pas, j’ai le droit à une durée de 3 ans donc je reste” ! 

Y-a-t-il des motifs qui permettent au propriétaire de reprendre avant les 3 ans ?

Non ! La loi protège le domicile du locataire en lui offrant une certaine pérennité dans le logement. Il y a deux solutions pour un bailleur qui veut garder de la souplesse sur la durée du bail. La première c’est de louer votre logement meublé, le contrat est d’un an tacitement reconductible, vous pouvez donc donner congé tous les ans. C’est beaucoup plus souple ! 

En location vide, la loi offre une exception à la durée obligatoire de trois ans : c’est l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 qui le prévoit. “Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un bail pour une durée inférieure à 3 ans mais d’au moins un an !” D’abord, il faut qu’au moment de la signature du contrat de location vous ayez connaissance d’un événement futur, professionnel ou familial qui justifie la reprise du logement et que sa date en soit connue. Vous reprendrez dans 2 ans parce que c’est la date à laquelle vous serez à la retraite ou vous reprendrez dans 14 mois parce que c’est la date à laquelle votre fille reviendra de son année d’étude à l’étranger. Il faut inscrire l’événement et la date de réalisation dans le bail. Il faut que ce soit précis !

Sont donc exclus les événements hypothétiques, c’est à dire purement éventuels comme “la crainte de perdre son emploi” ou “le décès/la maladie”. On ne peut utiliser cette possibilité que pour habiter le logement. Vous ne pouvez pas faire un contrat pour une durée inférieure à 3 ans juste parce que vous voulez vendre dans 2 ans, ça ne marche pas ! 

Les conditions de cette exceptions sont assez strictes et en pratique peu de propriétaires utilisent cette possibilité. Il faut pouvoir indiquer l’événement et les raisons de la reprise dans le contrat de location. Si rien n’est mentionné dans le contrat, vous ne pourrez reprendre qu’à la l’échéance du bail, au bout de 3 ans quoi. 

Et si je fais quand même un contrat pour 1 an et demi, sans motif particulier ? 

Ce n’est pas valable et la clause du contrat sera réputée non-écrite ! Le locataire pourra contester à tout moment et exiger un bail de 3 ans.