Comment vendre sa maison à un promoteur ?

Les terrains à bâtir sont la matière première des promoteurs, mais ils sont de plus en plus rares. Pourtant ils en ont un besoin vital pour « sortir » leurs opérations. Alors, quand une maison est en vente, ces professionnels de l'immobilier sont intéressés. Certains n'hésitent pas à faire du démarchage auprès d'un ou plusieurs propriétaires d'une même rue. L'objectif sera d'acquérir des lots attenants pour n'en faire qu'un. Leurs offres d'achat sont souvent alléchantes.

👉 Si cette solution semble séduisante, mieux vaut néanmoins connaître la procédure avant de signer un compromis de vente. 

Est-il intéressant de vendre à un promoteur ?

S'adresser à un promoteur peut être une bonne idée si vous souhaitez vendre votre bien à un prix avantageux. Ils sont en permanence à la recherche de parcelles de terrain pour construire des logements collectifs. D'ailleurs leurs sites internet possèdent souvent une rubrique spécialement dédiée aux vendeurs de terrain. Une fois la prise de contact faite un expert se rend sur place pour réaliser une estimation. Cependant, il est important de bien se renseigner sur les étapes à suivre.

🙋‍♀️ Le prix de vente peut-être de 15 % à 30 % supérieur au prix de vente à un particulier.

⚠️ Mais attention, si vous avez un lien fort avec la maison, en raison de votre histoire familiale, il convient de peser soigneusement les conséquences d'une telle vente. La maison sera probablement rasée et les arbres du jardin coupés pour laisser place à un immeuble ! Sentimentaux s'abstenir !

Terrains, bâtiments, maisons, entrepôts, que recherchent-ils ?

Les promoteurs immobiliers achètent tout ! Peu importe le type de bien, ils sont à la recherche de terrains, de maisons ou d'anciens entrepôts du moment qu'ils se situent dans des secteurs présentant des atouts à court ou moyen terme : centre-ville, première périphérie, bien desservis par les transports et d'une superficie supérieure à 800 m². L'objectif sera de réaliser des opérations neuves : maisons ou immeubles collectifs.

Comment vendre un terrain à un promoteur ?

Votre terrain peut-il intéresser un promoteur ? A priori, oui. Dans un premier temps, il va envoyer un développeur foncier sur place pour analyser son potentiel constructible. Les caractéristiques du terrain seront essentielles pour déterminer le projet de construction, le nombre de logements et la surface de plancher. Le prix de vente en dépendra.

Le professionnel consultera le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune et prendra connaissance du zonage. Attention, certains secteurs pavillonnaires excluent les immeubles collectifs. Une fois tous ces éléments en main, il pourra commencer à estimer le prix de vente. Rien ne vous oblige à accepter l'offre du promoteur, même si cette dernière est au-dessus du marché !

💰 À quel prix vendre ?

Le prix de vente du terrain va dépendre de nombreux paramètres : la ville, l'emplacement, la superficie, la géométrie du terrain, le marché immobilier local, le règlement du PLU... Tous ces critères ont un impact direct sur l'estimation de votre bien.

• L'emplacement est l'un des facteurs les plus importants dans la détermination du prix du terrain. Les terrains situés dans des secteurs recherchés, proches des commodités, des transports, des écoles et des centres commerciaux sont les plus chers ;
• La superficie est l'autre élément clé. Les terrains plus grands offrent souvent plus d'opportunités. La forme et la configuration du terrain peuvent également influencer le prix, car elles peuvent déterminer l'efficacité de l'utilisation de l'espace ;
• Le Plan local d'urbanisme, les zonages, les restrictions de construction, les exigences en matière d'aménagement paysager ont aussi un impact sur la valeur réelle du terrain ;
• Le marché immobilier local joue aussi un rôle crucial dans la détermination du prix du terrain. Si la demande est forte dans la ville, les promoteurs pourront faire une offre plus élevée pour acquérir le terrain.

Comment vendre un bien immobilier à un promoteur ?

La vente va devoir respecter un certain formalisme. Il sera important de bien connaître quelques points essentiels du contrat de vente.

🗣️ Discutez des conditions de vente, telles que le prix, les modalités de paiement, les délais, les conditions suspensives, etc. Il est recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé en immobilier ou d'un notaire ;

Une fois que vous avez convenu des modalités de vente, le notaire rédigera la promesse de vente détaillée. Assurez-vous que toutes les clauses et conditions sont bien définies et vérifiez attentivement le contrat avant de le signer. Vous signerez une promesse unilatérale de vente (PUV) qui fixe un prix de vente invariable jusqu'à la levée de l'option.

✍️ Lorsque le contrat est signé, le promoteur effectuera généralement une vérification pour s'assurer que toutes les conditions sont remplies. Ensuite la vente peut être conclue et les fonds seront transférés.

Les 4 étapes de la vente

Le promoteur est intéressé par la maison ? Il faut maintenant passer à l'étape suivante : concrétiser la vente. La phase de négociation peut débuter. Avant de finaliser la vente avec le propriétaire vendeur, le promoteur va suivre une procédure précise.

1️⃣ L’étude de faisabilité

Avant de s'engager, le promoteur va faire appel à son service technique pour savoir si le terrain est constructible. Le potentiel constructible déterminera en partie le prix. Cette première étape réalisée, il communiquera son offre d'achat. 

2️⃣ La signature de la promesse de vente devant le notaire

Une fois un accord trouvé sur le prix du terrain et les modalités de la vente, rendez-vous chez le notaire ! Vous signerez donc la promesse de vente qui rappelle votre engagement à réserver votre terrain au promoteur Bouygues Immobilier. Cet avant-contrat précise d’ailleurs la durée pour que l’acheteur puisse lever les conditions suspensives pour son projet.

3️⃣ Le dépôt du permis de construire

Avant de lancer un projet immobilier, le promoteur va s'assurer qu’il correspond aux exigences de la mairie en matière d’urbanisme. Une demande de permis de construire est déposée. Sa validation va demander plusieurs mois, car elle est étudiée sous différents aspects.

4️⃣ La signature de l’acte de vente

Une fois que le permis de construire a été obtenu et que toutes les conditions suspensives ont été levées, il est temps de signer l’acte authentique de vente chez le notaire. La transaction devient officielle. 

Nos conseils pour éviter les pièges

Lorsque vous vendez un terrain à un promoteur, il est important de bien connaître le marché immobilier local, le zonage du PLU, les réglementations locales et les exigences municipales en matière de construction avant de contacter un promoteur. Assurez-vous d'obtenir toutes les informations nécessaires sur votre terrain et son potentiel de développement.

👉 N'oubliez pas de vous informer sur le droit de préemption de la mairie,

Évaluer correctement la valeur du terrain

Il est important de bien évaluer votre terrain afin d'obtenir une estimation réaliste de sa valeur marchande. Une surestimation peut dissuader les promoteurs, tandis qu'une sous-évaluation peut vous faire perdre de l'argent. Il faut trouver le bon équilibre.

Collectez des informations et les avis sur le promoteur

Avant de conclure un accord, renseignez-vous sur sa réputation et son expérience, son bilan financier, son chiffre d'affaires... Vérifiez leur historique de projets précédents, leur solvabilité financière et leurs relations avec les autorités locales. Cela vous aidera à éviter les problèmes potentiels. Faites jouer la concurrence. Il est conseillé de contacter plusieurs promoteurs pour comparer les différentes offres et options.

Faites vérifier le contrat de vente

Sa rédaction peut être complexe et nécessiter une compréhension approfondie des lois et des réglementations en matière immobilière. N'hésitez pas à vous faire conseiller par un avocat spécialisé ou un notaire. Ils vous aideront à protéger vos intérêts.

🙋‍♀️ Assurez-vous d'inclure des conditions suspensives dans le contrat de vente, telles que l'obtention des autorisations nécessaires, le financement du promoteur ou d'autres conditions spécifiques. Cela vous protégera si les conditions ne sont pas remplies.

Les délais de vente doivent être réalistes

Il est important, lors de la promesse de vente, de fixer un délai de validité de l’offre. Passé ce délai, la vente pourra être annulée.

Quels risques y a-t-il à vendre à un promoteur immobilier ?

Vendre son bien à un promoteur présente un certain nombre d'avantages. À l’exception de la conclusion de la vente qui sera beaucoup plus longue qu'avec un particulier !

⚠️ Attention aux recours !

Les projets des promoteurs immobiliers sont aujourd'hui de plus en plus contestés. Ils suscitent très souvent une forte opposition de la part du voisinage. Il faut savoir que les riverains disposent de deux mois pour porter un recours contre le projet de construction, l'administration disposant d'un mois supplémentaire. Or, avant de donner le premier coup de pioche le permis de construire purgé de tout recours. C'est la condition sine qua non pour conclure la vente. C’est à partir de ce moment-là seulement que la vente de votre terrain pourra être finalisée. Attention, les démarches sont nombreuses et les délais sont beaucoup plus longs que pour une vente à un particulier.

⚠️ Attention aux délais

La conclusion de la vente est souvent conditionnée à l'obtention du permis de construire. Alors qu'une vente classique avec un particulier peut être conclue en 3 mois, avec une société de promotion, il faut compter entre 12 et 24 mois en moyenne. C'est pour cela que les promoteurs incluent le souvent dans leur offre d'achat le versement d'une indemnité d’immobilisation. Elle dépend notamment du délai conclu avec le promoteur dans la promesse de vente pendant lequel vous lui accordez l’exclusivité sur votre terrain. Cette somme représente entre 5 % et 10 % du prix de vente. Si la vente s’éternise, cette attente peut mettre le vendeur dans une situation financière compliquée.

Les recours possibles lors d’une vente à un promoteur

Si malgré toutes les précautions prises, le projet n'aboutit pas, plusieurs alternatives s’offrent à vous.

Le recours à l’amiable

Vous pouvez tenter une annulation du contrat de vente à l’amiable. En effet, il se peut que le projet soit plus compliqué que prévu pour le promoteur (contraintes techniques ou juridiques imprévues, coût du projet supérieur à l’estimation de départ…). Dans ce cas, il pourrait trouver lui aussi un intérêt à mettre fin au contrat.

👩‍⚖️ Le recours à la justice

En cas de litiges avec un promoteur immobilier qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles, le vendeur est en mesure de demander une annulation judiciaire de la promesse de vente. La mise en demeure du promoteur par le vendeur entraîne alors une procédure judiciaire qui aboutit à l’annulation de la vente.

❌ L’annulation de la promesse de vente

Bien que les délais d’une vente à un promoteur immobilier soient supérieurs à une vente à un particulier, il est possible de se prémunir des délais trop importants et des conséquences préjudiciables qu’ils entraînent pour le vendeur.

Y a-t-il une indemnité d'immobilisation ?

✅ Oui, l'indemnité d’immobilisation, prévue par le Code civil, est obligatoire pour les promesses de vente dont la période d’option est supérieure à 18 mois. Son montant est souvent compris entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien. Le notaire bloque cette somme d'argent lors de la signature de l'avant-contrat et la reversera au vendeur lorsque la transaction sera finalisée ou lors de la signature de la promesse de vente.

Si pour une raison ou une autre le promoteur immobilier renonce à son projet de construction dans le cadre des conditions suspensives, le propriétaire vendeur est en droit de réclamer son versement. Il sera alors libéré de tout engagement et pourra remettre la parcelle en vente.

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