Vendre un logement occupé

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Propriétaire-bailleur, vous souhaitez vendre un logement que vous avez donné en location. Comment procéder ? Et d'abord, est-ce possible ? Si oui, sous quelles conditions ? Le locataire est-il toujours prioritaire pour acheter ? Le point sur ces questions.

Le fait que le logement soit loué n'empêche pas son propriétaire de le vendre. Le bailleur a le choix : il peut vendre le bien libre ou occupé. Et contrairement à une idée reçue, le locataire n'est pas prioritaire pour acheter le logement dès lors qu'il est vendu occupé, mais seulement quand il reçoit un congé pour vente en location vide.

  • Soit vous êtes dans les délais pour donner congé pour vendre (au moins 6 mois avant l'échéance du bail en location vide, au moins 3 mois avant la fin du bail en location meublée). Si vous le souhaitez, vous pouvez alors donner congé pour vente à votre locataire, ce qui met fin au bail. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement. Attention toutefois, si le logement est loué en « vide », le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis. Vous devez donc lui adresser un congé avec offre de vente. Ce qui n'est pas le cas en location meublée : le bailleur doit adresser, dans ce cas, une lettre de congé justifié par la vente au locataire, mais il n'a pas l'obligation de le proposer en priorité au locataire.

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  • Soit vous êtes hors délai pour donner congé pour vendre : si l'échéance du bail est trop proche pour pouvoir donner congé, ou au contraire trop lointaine et que vous ne souhaitez pas attendre aussi longtemps pour vendre le logement, vous pouvez vendre le logement occupé. Le locataire reste en place. Cela vous permet de réaliser la vente au moment où vous souhaitez disposer du capital, sans attendre la prochaine échéance du bail.
  • Et puis, vous pouvez aussi ne pas souhaiter donner congé au locataire et décider de vendre occupé, quelle que soit l'échéance du bail, car il n'est pas toujours pertinent de vendre un logement libre. Si le locataire reste en place, cela vous permet de conserver les loyers jusqu'à la vente définitive en évitant la vacance locative. D'autant que lorsque le loyer est adapté au prix du marché local et que votre locataire paie régulièrement son loyer, cela peut intéresser un investisseur d'acheter occupé. Il n'aura pas à se préoccuper de chercher un locataire.

 

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