Vendre un logement occupé

Mis à jour par
le 21 février 2022
Juriste chez PAP.fr

Propriétaire-bailleur, vous souhaitez vendre un logement que vous avez donné en location. Comment procéder ? Et d'abord, est-ce possible ? Si oui, à quelles conditions ? Le locataire est-il toujours prioritaire pour acheter ? Le point sur ces questions.

© pixabay

Le fait que le logement soit loué n'empêche pas son propriétaire de le vendre. Le propriétaire a le choix : il peut vendre le bien libre ou occupé. La vente d'un logement est en effet l'un des motifs pour donner congé à son locataire, mais il faut respecter les délais et le formalisme.

Donner congé au locataire et vendre le logement vide

C'est souvent la préférence des propriétaires, car vendre un logement occupé peut entrainer une décote sur le prix, et que cela réduit l'assiette des acheteurs. En effet, si vous vendez le logement occupé, vous ne vous adresserez qu'aux investisseurs, et vous éliminerez tous ceux qui cherchent une résidence principale.

De plus, cela n'est pas toujours possible, car il faut respecter certains délais.

Si vous êtes dans les délais, vous pouvez alors donner congé pour vente à votre locataire, ce qui met fin au bail. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement.

Attention toutefois, si le logement est loué en « vide », le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant les deux premiers mois du préavis. Vous devez donc lui adresser un congé avec offre de vente. Ce n'est pas le cas en location meublée. Dans ce cas, le bailleur doit adresser au locataire une lettre de congé justifié par la vente, mais il n'a pas l'obligation de lui proposer en priorité d'acheter le logement.

Vendre le logement occupé

Si vous êtes hors délai pour donner congé pour vendre (l'échéance du bail est trop proche pour pouvoir donner congé, ou au contraire trop lointaine et que vous ne souhaitez pas attendre aussi longtemps pour vendre le logement), vous pouvez vendre le logement occupé. Le locataire reste en place. Cela vous permet de réaliser la vente au moment où vous souhaitez disposer du capital, sans attendre la prochaine échéance du bail.

Même si cela peut sembler dommage, en réalité dans certains cas c'est une bonne solution. Tout d'abord, cela vous permet de conserver les loyers jusqu'à la vente définitive en évitant la vacance locative.

De plus, certains biens sont parfaitement adaptés à l'investissement locatif (par exemple les petits appartements en centre ville). La vente d'un logement occupé, surtout si le loyer est adapté au prix du marché local et que votre locataire paie régulièrement son loyer peut être un atout pour un investisseur : il n'aura pas à se préoccuper de chercher un locataire et connaîtra immédiatement sa rentabilité locative. Si celle-ci est bonne, nous vous conseillons d'ailleurs de l'indiquer directement dans votre annonce !

Si votre loyer est sous-évalué en revanche, cela entrainera une décôte sur le prix de vente. Et si le locataire ne paie pas régulièrement ses loyers, nous vous recommandons de gérer une procédure d'expulsion avant de vendre, car très peu d'investisseurs auront envie de récupérer un contrat de location avec un locataire peu fiable.


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