Baisse des prix à Paris : les « beaux quartiers » moins impactés

Corinne Jolly
Publié par Corinne Jolly
le 6 juillet 2023
Présidente chez PAP.fr

Les arrondissements les plus prestigieux de Paris, tels que le 6e, le 7e, le 8e ou le 16e, continuent d’enregistrer de légères hausses des prix immobiliers malgré la tendance générale à la baisse.

Les acheteurs se font rares à Paris, ce qui entraîne des délais de vente plus longs.
Les acheteurs se font rares à Paris, ce qui entraîne des délais de vente plus longs. © Harald Nachtmann / GettyImages

Le marché immobilier parisien tourne au ralenti depuis quelques mois. Les acheteurs sont moins nombreux et les délais de vente se sont rallongés. Dans de nombreux arrondissements, les prix ont commencé à baisser. Mais les beaux quartiers semblent encore épargnés. Une clientèle - plus rare qu’auparavant - continue de payer le prix fort pour répondre à ses attentes.

Pourquoi Paris est la ville la plus touchée par la baisse des prix ?

📉La baisse des prix est un phénomène national, et elle est principalement liée à la hausse des taux de crédit et au durcissement des conditions d’accès. Toutefois, toutes les zones ne sont pas impactées de la même manière, et Paris semble particulièrement touché.

Pour le comprendre, il faut se souvenir que le marché parisien a commencé à ralentir avant que les taux ne commencent à monter. Dès la sortie du premier confinement, au mois de mai 2020, on a noté une baisse significative des recherches à Paris. Alors certes, il y a eu un effet « tendance » : de nombreux parisiens ayant mal vécu leur confinement ont envisagé de quitter Paris à ce moment-là, pour acheter une maison. Cette mode s’est estompée dans la durée, mais le télétravail est resté une réalité, et il a tout de même permis à un certain nombre de familles de s’éloigner de la capitale.

Par ailleurs, début 2022, le mode de calcul de l’endettement pour les investisseurs a été modifié, rendant plus difficile les projets d’investissement locatif pour tous les acheteurs ayant déjà un crédit sur leur résidence principale. Un certain nombre d’investisseurs ont été exclus du marché, ce qui touche en priorité les métropoles comme Paris où les investisseurs sont classiquement nombreux.

👉 La baisse des prix immobiliers à Paris est donc le résultat de plusieurs facteurs. Aujourd’hui, on note une raréfaction des acheteurs et des délais de vente rallongés. Les acheteurs peuvent donc se permettre d’être plus exigeants, et n’hésitent pas à éliminer les biens avec des défauts. Toutefois, il faut noter que Paris ne perd pas son prestige, et que les prix des beaux quartiers se maintiennent pour l’instant.

8 arrondissements de paris voient leurs prix légèrement augmenter. © PAP

Les 8 arrondissements à Paris où le prix augmente encore

 Arrondissement  Évolution
 Paris 1er  + 0.2 %
 Paris 4e  + 0.8 %
 Paris 5e  + 0.6 %
 Paris 6e  + 0.5 %
 Paris 7e  + 2.1 %
 Paris 8e  + 1.5 %
 Paris 16e  + 0.4 %
 Paris 17e  + 0.1 %

Le 7e arrondissement de Paris continue d’attirer une clientèle aisée

Tout l’Ouest parisien et une partie du centre voient encore leur prix monter, même si la hausse est plus faible qu’auparavant. Le 7e arrondissement de Paris fait ainsi + 2,1 %, malgré un prix au m² proche de 15 000 €.

Les petites surfaces touchent encore des investisseurs ou des acheteurs qui cherchent un pied à terre ou un bureau. Quant aux grandes surfaces, elles visent des familles aisées, particulièrement attentives à la sectorisation scolaire.

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🧑‍🎓 Les parents investisseurs pour leurs enfants étudiants

Ainsi, parmi les acheteurs, on trouve tout d’abord ceux qui cherchent un appartement pour leur enfant qui commence ses études à Paris en septembre. « Ma fille entre à l'atelier de Sèvres à la rentrée. Je recherche un appartement proche de l'école, » explique Claire. Plutôt que de payer un loyer (tout aussi cher) pendant plusieurs années, ces parents préfèrent acheter un bien qu’ils considèrent comme une valeur sûre dans leur patrimoine immobilier.

Les investisseurs immobiliers

On note également la présence d'investisseurs immobiliers parisiens, dont l’objectif est de rentabiliser l’achat en le louant. C’est le cas de Jérôme, qui habite le 16e arrondissement et souhaite faire un investissement locatif dans un quartier proche de chez lui. « Je suis vigilant à la classe énergétique du bien, je ne veux pas acheter une passoire thermique » précise-t-il.

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👩‍⚕️ Des professions libérales ou des cadres à la recherche d’un pied à terre

Certains acheteurs envisagent l'achat d'une petite surface pour l'utiliser comme bureau ou comme pied à terre. Il s’agit notamment d’anciens parisiens, qui ont encore une certaine activité professionnelle à Paris, et qui souhaitent donc avoir une pièce pour travailler ou pour dormir occasionnellement. Ayant généralement acheté un bien moins cher en dehors de Paris, ils peuvent financer cette petite surface avec l’argent de la revente de leur logement parisien.

👨‍👩‍👧‍👧 Une clientèle familiale attentive à la sectorisation scolaire

Enfin, on trouve encore une clientèle familiale, qui réside déjà généralement dans le 7e arrondissement, et qui peut donc financer l’achat par la revente de leur bien actuel. Ces acheteurs sont souvent particulièrement attentifs à la situation des écoles et au nombre de chambres. Ainsi, ce propriétaire d’un appartement 134 m² avec 4 chambres, proposé au prix de 2 090 000 €, qui mentionnait dans son annonce « proche des commerces de la rue de Sèvres et d'écoles réputées (sectorisation Eblé, Duquesne, collège lycée Victor Duruy, Ecole alsacienne et Stanislas à pied) » a reçu une dizaine de contacts sur le mois de juin.

Une situation qui pourrait évoluer

Il faut toutefois noter que certaines ventes, y compris dans les beaux quartiers, tardent à trouver preneur. Le moindre défaut peut être sanctionné. Et on trouve au printemps un certain nombre d’acheteurs « contraints », qui visent un achat avant la rentrée scolaire, et qui dans l’urgence sont prêts à payer légèrement plus.

👉 En revanche, dès la rentrée, il y aura des propriétaires, engagés sur d’autres projets, qui risquent de se retrouver dans l’urgence et d’accepter une offre négociée. Les prix moyens pourraient donc finir, dans la durée, par refléter la raréfaction des acheteurs.


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