Les diagnostics immobiliers pour la vente d'un logement

Laurent Lamielle
Mis à jour par
le 20 décembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Pour vendre une maison ou un appartement, il faut faire appel à un diagnostiqueur pour faire établir des diagnostics immobiliers (plomb, amiante, performance énergétique, etc.) qui sont annexés au compromis de vente. Exigés par le notaire, les diagnostics doivent être réalisés dès la mise en vente pour renseigner l'annonce puis les acheteurs le plus tôt possible.

Le coût global du dossier de diagnostics technique varie en fonction de la superfie du logement.
Le coût global du dossier de diagnostics technique varie en fonction de la superfie du logement. © Wragg/GettyImages

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente de votre maison ou de votre appartement

Pour vendre votre maison ou votre appartement, vous allez devoir remettre à l'acquéreur et au notaire un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente. Le contenu du DDT, qui est en réalité tout simplement le regroupement de l'ensemble des diagnostics, varie selon le type de bien, sa date de construction et sa localisation du logement ; la liste des diagnostics et leur nombre varient donc d'une vente à l'autre. Par exemple, le diagnostic plomb n'est obligatoire que si votre logement a été construit avant 1949, le diagnostic termites ne concerne que certaines zones considérées comme à risque, un logement très récent sera soumis à moins de diagnostics qu'un logement ancien, etc.

Pourquoi faut-il des diagnostics pour vendre un appartement ou une maison ?

De manière générale, le vendeur « est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige » (article 1602 du Code civil) ; en clair il pèse sur lui une obligation d'information qui ne cesse d'être étendue. Cette obligation porte notamment sur la situation sanitaire et environnementale du logement mis en vente et se matérialise alors sous la forme de diagnostics techniques obligatoires.

Lors d'une vente immobilière, le vendeur doit donc toujours fournir à l'acheteur, dès le compromis ou la promesse de vente, un certain nombre de diagnostics immobiliers concernant l'état du bien vendu. En plus des diagnostics proprement dits, pour les logements en copropriété, le vendeur doit renseigner l'acheteur quant à la surface habitable, dite loi Carrez, du bien. Il s'agit bien d'une obligation : le notaire ne laissera aucune vente se réaliser sans la fourniture des diagnostics.

Les diagnostics sont fondamentaux pour éclairer l'acheteur et lui permettre d'avoir la connaissance la plus précise du logement ; cela fait grandement diminuer pour lui le risque de mauvaises surprises et de travaux imprévus une fois devenu propriétaire.

Les diagnostics immobiliers protègent aussi le vendeur puisqu'ils lui garantissent d'être immunisé contre un futur recours de l'acheteur ; on parle de « non-garantie des vices cachés ». Par exemple, le coût de réfection de l'installation électrique dangereuse d'un logement datant de plus de quinze ans ne pourra pas être réclamé au vendeur puisque celui-ci aura fourni un diagnostic sur l'état de l'installation électrique qui aura mentionné la liste des anomalies présentes. De même, le coût des travaux de rénovation énergétique a effectuer par l'acheteur ne pourra pas être reproché au vendeur, celui ayant remis un diagnostic de performance énergétique mentionnant clairement le classement du logement au regard de sa consommation énergétique et de ses émissions de gaz à effet de serre.

Quand faut-il réaliser les diagnostics pour vendre son appartement ou sa maison ?

Si d'un point de vue strictement juridique, les diagnostics sont à annexer à la promesse de vente ou au compromis de vente, nous vous conseillons de ne pas attendre que le notaire vous les réclame, mais de faire réaliser l'ensemble des diagnostics dès la mise en vente, et ce pour plusieurs raisons :

  • la surface habitable du logement est une information très importante que nous vous recommandons de faire apparaître dans votre annonce ;
  • vous devez indiquer dans votre annonce la classe énergie et la classe climat du logement et le montant des charges de chauffage. Or, pour connaître ces éléments, il faut obligatoirement faire établir le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • la loi impose que le DPE soit soumis aux candidats acheteurs, dès les visites ;
  • les diagnostics sont un élément pris en compte par l'acheteur pour déterminer le prix qu'il va proposer ; retarder le moment de la fourniture des diagnostics, c'est allonger inutilement le temps de la négociation et prendre le risque de voir ensuite le candidat acheteur revenir sur son offre ou la minorer.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre une maison ou un appartement ?

La liste des diagnostics obligatoire pour la vente

Le nombre de diagnostics immobiliers nécessaires à la vente d'un logement varie selon sa localisation (son adresse) et sa date de construction. Voici l'ensemble des diagnostics possibles dont le regroupement pour une vente est appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT) :

  • le métrage « loi Carrez » pour les logements situés au sein d'une copropriété ;
  • le constat de risque d'exposition au plomb (si le logement a été construit avant 1949) ;
  • l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante (si la date du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997) ;
  • l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (si la zone géographique est considérée à risques) ;
  • l'état de l'installation intérieure de gaz (si le logement à plus de quinze ans) ;
  • l'état des risques naturels et technologiques (tous les logements sont concernés) ;
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) (tous les logements sont concernés) et, le cas échéant, l'audit énergétique à partir du 1er avril 2023 pour les maisons classées F ou G par le DPE ;
  • l'état de l'installation intérieure d'électricité (si le logement à plus de quinze ans) ;
  • le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif (pour les logements non raccordés au tout-à-l'égout) ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées ;
  • l'information sur la présence d'un risque de mérule (si la zone géographique est considérée à risques) ;
  • lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes (pour les logements qui subissent des nuisances sonores aériennes) , un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ;
  • lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission.

En revanche, ne sont pas obligatoires :

  • le diagnostic internet (le logement permet-il un bon accès à internet ?) ;
  • le diagnostic des moisissures et du taux d'humidité (le logement présente-t-il un taux d'humidité élevé ?) ;
  • le diagnostic acoustique (le logement bénéficie-t-il d'un bon confort phonique ?).

Si l'acheteur veut une information sur ces sujets, il doit directement interroger le vendeur et/ou charger et payer un professionnel pour une étude du logement.

Faire établir les diagnostics par un diagnostiqueur

Pour faire établir ces diagnostics, vous devez vous adresser à un diagnostiqueur présentant les compétences et assurances requises et qui doit, en outre, être certifié, c'est-à-dire avoir réussi des examens nationaux théoriques et pratiques. Seuls le métrage loi Carrez et l'état des risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par un particulier.

Pour l'ensemble de ces diagnostics, vous pouvez faire une demande de devis auprès de notre partenaire AlloDiagnostic ou les contacter au 09 70 69 08 87.

Diagnostics : faut-il faire des travaux avant de vendre une maison ou un appartement ?

Pour vendre plus vite et mieux, l'idée est de mettre en avant les atouts du logement. Cette mise en valeur, qu'on appelle aussi « home staging », consiste essentiellement à ranger et nettoyer votre logement, à le désencombrer et le dépersonnaliser et à en soigner les extérieurs. Il peut être aussi judicieux de faire quelques petits travaux : repeindre des murs défraichis, réparer les petites dégradations et terminer les travaux inachevés. En effet, un acheteur à plus de faciliter à se projeter dans un logement impeccable tandis que des travaux à prévoir, même modestes, peuvent rebuter les candidats.

Toutefois rien n'oblige jamais le vendeur à réaliser des travaux ; c'est uniquement une liberté, un choix. Ainsi, quels que soient leurs résultats, aucun diagnostic n'empêche de vendre ni n'impose au vendeur de réaliser des travaux d'amélioration ou de mise aux normes.

Exemple : Il est parfaitement possible de vendre un logement considéré comme une passoire thermique, dont la peinture contient du plomb dégradé, à l'installation électrique dangereuse et dont la charpente est attaquée par les termites sans pour autant que le vendeur effectue les moindres travaux.

Les diagnostics ne constituent donc qu'une obligation d'information et non une obligation de travaux. En revanche, les diagnostics sont toujours compulsés par le candidat acquéreur qui va les prendre en compte pour forger sa décision d'acheter puis évaluer le prix de son offre. C'est d'ailleurs pour cette raison qu'il est conseillé de faire établir les diagnostics dès la mise en vente pour que le candidat acheteur en dispose le plus tôt possible ; c'est vraiment pertinent pour une négociation rapide et efficace.

Est-ce que le DPE est obligatoire pour une vente ?

Comme tous les autres diagnostics, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour vendre. La loi le rend même triplement obligatoire ! En effet :

1- La loi impose que soit mentionnés dans l'annonce de vente (Article L 126-33 du Code de la construction et de l'habitation) :

  • le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre, classements qui figurent dans le DPE ;
  • le montant annuel des dépenses d'énergie pour le chauffage (Article L 126-33 du Code de la construction et de l'habitation) qui est indiqué dans le DPE.

2- La loi impose au propriétaire de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur (article L 126-28 du Code de la construction et de l'habitation énonce);

3- La loi impose au vendeur que le DPE soit annexé à la promesse ou au compromis de vente (article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation)

En réalité, le DPE doit donc être réalisé dès la mise en vente, pour renseigner l'annonce et être présenté lors des visites.

Au-delà de l’aspect purement légal, l'intérêt de disposer du diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente devient fondamental tant l'importance du DPE est grandissante. En effet, la lute contre le changement climatique va imposer la réalisation de travaux de rénovation énergétiques dans les toutes prochaines années et les logements les moins performants seront les premiers concernés ! (Encadré)

Pour encore mieux renseigné l'acheteur, à compter du 1er avril 2023, le DPE devra être complété par un audit énergétique pour les ventes de maisons classées F et G.

Quelle est la durée de validité du dossier de diagnostic technique pour la vente ?

Chaque diagnostic dispose de sa propre durée de validité :

  • diagnostic plomb : 1 an. En l'absence de plomb, le diagnostic a une durée de validité illimitée ;
  • diagnostic amiante : aucune durée de validité fixée. En pratique, en présence de plomb, le notaire exigera un diagnostic récent. En revanche, en l'absence d'amiante, le diagnostic a une durée de validité illimitée ;
  • diagnostic termites : 6 mois ;
  • diagnostic gaz : 3 ans ;
  • état des risques naturels et technologiques : 6 mois ;
  • diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans (Attention, les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ont vu leur durée de validité réduite : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.) ;
  • diagnostic électrique : 3 ans ;
  • diagnostic assainissement : 3 ans ;
    information sur le risque mérule : aucune durée de validité fixée (en pratique l'information est concomitante à la rédaction du compromis de vente) ;
  • information sur le bruit des aérodromes : aucune durée de validité fixée (en pratique l'information est concomitante à la rédaction de l'avant-contrat) ;
  • certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois : aucune durée de validité fixée.

Chaque diagnostic doit être valable au stade de la signature du compromis ; le notaire se charge de le vérifier. Si un diagnostic est obsolète, il doit alors obligatoirement être refait.

Les conseils de PAP

Consulter le notaire dès lors que vous avez le projet de vendre ; il vous indiquera la liste des diagnostics à fournir et, le cas échéant, vous dira si les diagnostics déjà en votre possession, par exemple ceux obtenus lors de l'acquisition, sont encore valables pour votre vente.

Prenez contact avec un diagnostiqueur dès le passage de votre annonce pour convenir d'un rendez-vous pour faire réaliser les diagnostics. Le diagnostiqueur saura bien évidemment vous dire quels diagnostics vous devez réaliser pour la vente de votre maison ou de votre appartement. Il vous aidera aussi à comprendre le résultat des diagnostics si vous avez des questions.

Quel est le tarif des diagnostics immobiliers pour la vente ?

Le coût global du dossier de diagnostics technique varie selon :

  • le nombre de diagnostics à réaliser qui varie selon la situation géographique du logement et sa date de construction ;
  • la superficie du logement. Le temps passé pour réaliser l'ensemble des diagnostics, d'autant plus long que la surface est grande, à un impact sur la facture !

Pour un studio de 20 m² construit avant 1949, vous pouvez faire réaliser l'ensemble des diagnostics obligatoires pour un tarif à partir de 300 €. Si ce même studio a été construit il y a moins de quinze ans, le tarif est à partir de 200 €.

Pour une maison de 130 m² construite avant 1949, vous pouvez faire réaliser l'ensemble des diagnostics obligatoires pour un tarif à partir de 600 €. Si cette même maison a été construite il y a moins de quinze ans, le tarif est à partir de 400 €.

Pour une maison de 250 m², construite avant 1949 et non raccordée au tout-à-l'égout, vous pouvez faire réaliser l'ensemble des diagnostics obligatoires pour un tarif à partir de 900 €.

Si la vente de votre logement est soumise à la taxation de la plus-value réalisée, sachez que le coût des diagnostics est déductible de la plus-values immobilière.

Les diagnostics immobiliers permettent la non-garantie des vices cachés

Dans toute vente de logement entre particuliers, le notaire va rédiger une clause dite de « non-garantie des vices cachés » du type : « L'acheteur devra prendre le logement dans l'état dans lequel il se trouve actuellement, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et, notamment pour mauvais état de la construction, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés ».

Cela signifie tout simplement que l'acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur de bonne foi* en cas de découverte d'un vice caché. Appliqué aux diagnostics, cela entraîne les conséquences suivantes :

  • si tous les diagnostics obligatoires sont annexés au compromis de vente, le vendeur est protégé. Par exemple, l'acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur en raison du coût des travaux de désamiantage puisqu'il lui a été remis un diagnostic amiante ;
  • en l'absence lors de la vente d'un ou plusieurs diagnostics obligatoires, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Par exemple, en l'absence du diagnostic électrique pourtant obligatoire, l'acheteur pourra se retourner contre le vendeur s'il découvre que l'installation électrique est mal conçue et dangereuse. L'acheteur peut alors demander la nullité de la vente ou une diminution du prix. Vous avez donc tout intérêt à remettre les diagnostics immobiliers !

*La clause de non-garantie des vices cachés s'applique si aucun élément ne permet de prouver que le vendeur avait connaissance du vice ; en clair le vendeur devait ignorer le vice. En revanche, si le vendeur a connaissance du vice et qu'il n'en informe pas l'acheteur, il est considéré de mauvaise foi et il ne peut plus alors faire jouer la clause de non-garantie des vices cachés. Par exemple, le vendeur qui n'informe pas l'acheteur de la présence d'insectes xylophages qu'il connaît pourtant peut voir sa responsabilité engagée malgré la clause du contrat de vente.

Au-delà des diagnostics, d'autres informations sont utiles

Avant d'acheter, il est conseillé de ne pas se contenter des diagnostics immobiliers obligatoires. Si vous achetez un appartement dans un immeuble en copropriété, il faut passer au crible la copropriété en se penchant notamment :

  • sur les diagnostics relatifs aux parties communes (les diagnostics immobiliers obligatoires ne portent que sur les parties privatives) ;
  • sur le règlement de copropriété qui détermine les droits et obligations des copropriétaires ;
  • le vendeur doit vous en permettre la consultation ;
  • le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • sur la bonne ou mauvaise gestion de la copropriété.

S'il s'agit d'une maison individuelle, il est notamment utile de s'intéresser :

  • à l'éventuelle présence de servitudes (droit de passage par exemple) ;
  • en présence d'une piscine, au système de sécurisation installé ;
  • en présence d'une installation de récupération d'eau de pluie, à l'état de celle-ci.

De manière générale, avant d'acheter, il convient de s'intéresser au bien dans toutes ses composantes et à son environnement.


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