Comment identifier les points forts et les points faibles de votre logement ?

Roman Rainfray
Mis à jour par Roman Rainfray
le 28 mai 2024
Chargé d'études chez PAP.fr

Points forts, points faibles, tous les biens immobiliers s’évaluent en fonction de leurs qualités et de leurs défauts. Qu’en est-il du vôtre ? Nos conseils pour évaluer vous-même votre logement.

Un bien en rez-de-chaussée situé côté cour subit en moyenne une décote de 10 à 15 %.
Un bien en rez-de-chaussée situé côté cour subit en moyenne une décote de 10 à 15 %. © PAP

Quels sont les 10 atouts d'un logement ?

1️⃣ Une bonne situation géographique, un environnement privilégié

Que vous possédiez un appartement ou une maison, son adresse est naturellement un facteur déterminant pour sa valeur. Un quartier recherché et agréable, la proximité d’un monument prestigieux, d’un parc, une bonne sectorisation scolaire, une station de métro ou de tramway au pied du logement, ou encore une belle plage à quelques mètres sont des plus qui « boosteront » logiquement le prix de votre bien. Sachez donc le mettre en valeur dans le texte de votre annonce ainsi qu’avec vos photos.

👉 « Appartement sectorisé Henry IV » - « Métro Passy ligne 6 à 50 mètres de l’appartement » - « A deux pas du parc de la Tête d’Or à Lyon » - « A 3 minutes à pied de la place du parlement à Rennes », etc.

2️⃣ Un bon état général

Le standing de l’immeuble, la présence d’une concierge, l’état de la copropriété, sont des critères déterminants pour fixer la valeur de votre logement. Il va de soi qu’un appartement vaudra plus cher s’il se trouve dans un immeuble bien entretenu, aux parties communes propres et accueillantes.

3️⃣ Un étage élevé

En bref, « plus c’est haut, plus c’est cher ». Pour les appartements, même sans ascenseur, un bien en étage élevé vaudra toujours plus cher qu’un appartement situé au rez-de-chaussée ou au premier. La différence de prix pour un bien en étage sera plus importante s’il est desservi ou pas par un ascenseur.

Les appartements les plus recherchés se trouvent en principe entre le troisième et le sixième étage. © GettyImages

4️⃣ Un agencement optimal du logement

Un appartement bien conçu, aux espaces optimisés vaudra plus cher qu’un appartement de même surface, voire un peu plus grand, mais mal agencé. Idem pour un appartement disposant d’une pièce aveugle (sans fenêtre) ou encore de pièces en enfilade (l’accès à l’une des pièces de l’appartement se fait obligatoirement par une autre pièce).

5️⃣ Une orientation idéale

Un logement orienté est/ouest, profitant donc du soleil du matin au soir, surtout s’il s’agit d’une maison, se vendra à un prix plus conséquent qu’un bien équivalent orienté nord/ouest.

6️⃣ La date de construction

Les immeubles construits dans la période allant de 1960 à 1970 valent moins cher pour des raisons de qualité de construction. Pourquoi ? Ces bâtiments ont été construits avec des matériaux certes modernes, mais avant l’entrée en vigueur de la réglementation thermique de 1974, ils sont donc peu ou mal isolés d’un point de vue phonique et thermique.

7️⃣ L’exposition, la vue

Si votre appartement offre du panorama sur un monument historique aux qualités reconnues, il vaut plus cher. Une vue sur la tour Eiffel, sur la butte Montmartre, sur Notre-Dame-de-Paris, ou encore sur le Parlement à Rennes, sur la cathédrale de Chartres, sur Notre-Dame-de-la-Garde à Marseille sur le Palais des Papes à Avignon, l’Opéra de Lille sont un plus indéniable. Une vue sur mer pour une maison ou un appartement sera également une caractéristique qui fera grimper son prix.

8️⃣ De faibles charges

Il est évident qu’un logement dont les charges ne sont pas trop élevées est d’autant plus attractif. Néanmoins, de fortes charges ne sont pas toujours mauvais signe, bien au contraire. Certains immeubles de standing offrent des prestations exceptionnelles à leurs occupants : piscine, salle de sport, jardin sur les toits, etc. Ces services sont autant d’avantages qui peuvent justifier des charges conséquentes.

9️⃣ Un bon DPE

À l’exception des zones immobilières très tendues dans lesquelles c’est l’emplacement qui prévaut, un bon DPE a un impact certain sur le prix de vente des logements. On parle de « valeur verte » d’un bien immobilier en fonction de sa performance environnementale.

🔟 Présence d’un espace extérieur

Vous disposez d’un balcon filant ? D’une petite terrasse ? D’un jardin bien exposé ou encore d’une cour pavée… votre appartement ou votre maison sera plus cher à l’achat parce qu’ils disposent de cet « extérieur » tant convoité.

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Quels sont les points faibles et les inconvénients d'un appartement ou d'une maison ?

👉 Le rez-de-chaussée

Si votre appartement est en rez-de-chaussée ou à un étage bas (premier), sa valeur sera moindre par rapport à un bien équivalent en étage élevé. Cependant, il y a des exceptions pour les appartements qui donnent sur une jolie cour pavée ou un jardin fleuri, pour les ateliers d’artistes… Ce sont des biens rares et recherchés dont les prix au mètre carré sont plus élevés que pour des biens « ordinaires ».

👉 Le vis-à-vis

Cette caractéristique a un impact sur le prix de vente d’une maison ou d'un appartement. Un vis-à-vis de moins de 10 mètres, en maison ou en appartement, induit une promiscuité qui justifie un prix moindre. Il en sera de même pour la mitoyenneté pour les maisons.

👉 Les bruits de circulation

La présence d’une voie passante sous les fenêtres de votre logement est un facteur qui ne manquera pas de faire baisser son prix de vente à cause des nuisances sonores engendrées par la circulation automobile. À noter : ce principe ne s’applique pas aux rues certes bruyantes, mais prestigieuses.

Un appartement situé à l’angle de la rue de Rennes et du boulevard Saint-Germain à Paris, artères drainant un fort trafic, ne décotera pas eu égard à la renommée de ces rues. Logique, nous sommes en plein cœur de Saint-Germain-des-Prés !

Une circulation importante peut entraîner une baisse de 10 à 15 % du prix de vente. © DougArmand/GettyImages

👉 La proximité immédiate de certains commerces

Une activité bruyante ou odorante au rez-de-chaussée de votre immeuble est un facteur qui peut faire baisser son prix. Un restaurant dont la cuisine dégage des odeurs fortes, un bar de nuit ou encore un pressing sont des moins dont vous devrez tenir compte.

👉 La vue sur cimetière

À moins de donner sur un cimetière célèbre comme celui du Père-Lachaise, avoir ses fenêtres avec vue sur des tombes est susceptible de faire baisser le prix de votre appartement.

👉 La proximité d’une centrale nucléaire

La présence d’une centrale nucléaire dans un périmètre de quelques kilomètres autour de votre maison pourra constituer pour les acquéreurs potentiels un « moins » qui fera baisser son prix.

👉 De gros travaux à prévoir

Une toiture en mauvais état, une électricité obsolète, des huisseries à changer ou encore un ravalement voté par la copropriété mais pas encore payé sont autant de frais incontournables qui feront baisser le prix de vente de votre bien.

Combien vaut votre logement ?

Adresse du bien :

Type de bien :

Comment être certain de la valeur de votre bien ?

En le faisant évaluer par un professionnel sur PAP.fr qui vous remettra un document officiel appelé avis de valeur. Vous pouvez aussi faire vous-même l’inventaire des défauts et des qualités de votre logement, en vous servant des conseils pratiques et objectifs de notre service en estimation.

Un avis de valeur, ça sert à quoi ?

« Il atteste du prix de votre bien et vous permet tout d’abord de passer votre annonce de vente en ayant l’assurance d’être dans le juste. Ce document officiel vous permet donc de prouver la valeur de votre logement auprès de vos acquéreurs potentiels et de couper court à des négociations sans fin. L'avis de valeur peut également faire foi devant l’administration fiscale (dans le cadre de l'ISF), devant un notaire (donation, succession) ou encore dans le cadre d’une tutelle ou d’un divorce. Ce document peut aussi vous servir dans le cas où vous souhaitez acquérir un bien et en justifier la valeur auprès du propriétaire qui l’a indéniablement surestimé. »

Qu’est-ce que l’effet micro-marché ?

Vous devez tenir compte de l’impact que peut avoir sur le prix de votre logement sa présence dans un « micro-marché ». De quoi s’agit-il ? Ce sont des zones géographiques très limitées, qui font monter la valeur d’un bien, alors qu’à deux rues ou quelques kilomètres de là, ils valent parfois jusqu’à 30 % moins cher.

💡 Par exemple : un appartement dans le village des Batignolles dans le 17e arrondissement de Paris se vendra beaucoup plus cher que le même bien, situé avenue de Clichy à quelques centaines de mètres. Le quartier de la rue Daguerre à Paris dans le 14e est aussi un « micro-marché », la Butte aux Cailles (Paris 13e) ou encore le Cap Ferret, Calvi en Corse, l’Ile de Ré, Biarritz...

Est-ce qu'une maison peut perdre de la valeur ?

✅ Oui, la proximité d’un garage ou d’une station-service peut réduire significativement la valeur d’une maison. Ces types d’activités commerciales provoquent des nuisances, tout comme certains commerces, ce qui fait baisser le prix des habitations situées à proximité.


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