Identifier les qualités et les défauts de son logement

Publié par le

Points forts, points faibles, tous les biens immobiliers s’évaluent en fonction de leurs qualités et de leurs défauts. Qu’en est-il du vôtre ? Nos conseils pour évaluer vous-même votre logement.

Comment être certain de la valeur de votre bien ? En le faisant évaluer par un professionnel sur PAP.fr qui vous remettra un document officiel appelé avis de valeur. Vous pouvez aussi faire vous-même l’inventaire des défauts et des qualités de votre logement, en vous servant des conseils pratiques et objectifs de nos conseillères en estimation. Jacqueline et Blandine partagent avec vous leur expérience et leur savoir-faire du marché immobilier français.

Les 10 « plus » pour votre logement

1. Une bonne situation géographique, un environnement privilégié. Que vous possédiez un appartement ou une maison, son adresse est naturellement un facteur déterminant pour sa valeur. Un quartier recherché et agréable, la proximité d’un monument prestigieux, d’un parc, une bonne sectorisation scolaire, une station de métro ou de tramway au pied du logement, ou encore une belle plage à quelques mètres sont des plus qui « boosteront » logiquement le prix de votre bien. Sachez donc le mettre en valeur dans le texte de votre annonce ainsi qu’avec vos photos.

« Appartement sectorisé Henry IV » - « Métro Passy ligne 6 à 50 mètres de l’appartement » - « A deux pas du parc de la Tête d’Or à Lyon » - « A 3 minutes à pied de la place du parlement à Rennes », etc.

Immobilier. Qu’est-ce que l’effet micro-marché ? Vous devez tenir compte de l’impact que peut avoir sur le prix de votre logement sa présence dans un « micro-marché ». De quoi s’agit-il ? Ce sont des zones géographiques très limitées, qui font monter la valeur d’un bien, alors qu’à deux rues ou quelques kilomètres de là, ils valent parfois jusqu’à 30% moins cher. Par exemple : un appartement dans le village des Batignolles dans le 17e arrondissement de Paris se vendra beaucoup plus cher que le même bien, situé avenue de Clichy à quelques centaines de mètres. Le quartier de la rue Daguerre à Paris dans le 14e est aussi un « micro-marché », la Butte aux Cailles (Paris 13e) ou encore le Cap Ferret, Calvi en Corse, l’Ile de Ré, Biarritz…

2. Un bon état général. Le standing de l’immeuble, la présence d’une concierge, l’état de la copropriété, sont des critères déterminants pour fixer la valeur de votre logement. Il va de soi qu’un appartement vaudra plus cher s’il se trouve dans un immeuble bien entretenu, aux parties communes propres et accueillantes.

3. Un étage élevé. En bref, « plus c’est haut, plus c’est cher ». Pour les appartements, même sans ascenseur, un bien en étage élevé vaudra toujours plus cher qu’un appartement situé au rez-de-chaussée ou au premier. La différence de prix pour un bien en étage sera plus importante s’il est desservi ou pas par un ascenseur.

4. Un agencement optimal. Un appartement bien conçu, aux espaces optimisés vaudra plus cher qu’un appartement de même surface, voire un peu plus grand, mais mal agencé. Idem pour un appartement disposant d’une pièce aveugle (sans fenêtre) ou encore de pièces en enfilade (l’accès à l’une des pièces de l’appartement se fait obligatoirement par une autre pièce).

5. Une orientation idéale. Un logement orienté est/ouest, profitant donc du soleil du matin au soir, surtout s’il s’agit d’une maison, se vendra à un prix plus conséquent qu’un bien équivalent orienté nord/ouest.

La précision de l’expert, Blandine, conseillère en estimation de biens chez PAP.fr :
« Un appartement de 50 mètres carrés, offrant une petite entrée desservant "en étoile" les pièces principales, vaudra toujours plus cher qu’un appartement de la même surface, disposant cette fois-ci d’un grand couloir (perte de place) ou d’une grande entrée (perte de place). »

6. La date de construction. Les immeubles construits dans la période allant de 1960 à 1970 valent moins cher pour des raisons de qualité de construction. Pourquoi ? Ces bâtiments ont été construits avec des matériaux certes modernes, mais avant l’entrée en vigueur de la réglementation thermique de 1974, ils sont donc peu ou mal isolés d’un point de vue phonique et thermique.

7. L’exposition, la vue. Si votre appartement offre du panorama sur un monument historique aux qualités reconnues, il vaut plus cher. Une vue sur la tour Eiffel, sur la butte Montmartre, sur Notre-Dame-de-Paris, ou encore sur le Parlement à Rennes, sur la cathédrale de Chartres, sur Notre-Dame-de-la-Garde à Marseille sur le Palais des Papes à Avignon, l’Opéra de Lille sont un plus indéniable. Une vue sur mer pour une maison ou un appartement sera également une caractéristique qui fera grimper son prix.

8. De faibles charges. Il est évident qu’un logement dont les charges ne sont pas trop élevées est d’autant plus attractif. Néanmoins, de fortes charges ne sont pas toujours mauvais signe, bien au contraire. Certains immeubles de standing offrent des prestations exceptionnelles à leurs occupants : piscine, salle de sport, jardin sur les toits, etc. Ces services sont autant d’avantages qui peuvent justifier des charges conséquentes.

9. Un bon DPE. A l’exception des zones immobilières très tendues dans lesquelles c’est l’emplacement qui prévaut, un bon DPE a un impact certain sur le prix de vente des logements. On parle de « valeur verte » d’un bien immobilier en fonction de sa performance environnementale. En savoir plus sur l’impact du DPE sur la valeur de votre bien

10. Présence d’un espace extérieur. Vous disposez d’un balcon filant ? D’une petite terrasse ? D’un jardin bien exposé ou encore d’une cour pavée… votre appartement ou votre maison sera plus cher à l’achat parce qu’ils disposent de cet « extérieur » tant convoité.

3 questions à Jacqueline, conseillère en estimation de biens chez PAP.fr :
Un avis de valeur, qu’est-ce que c’est ?
« C’est un document écrit officiel qui reprend la désignation de votre bien immobilier et établit sa valeur vénale. Cet avis est élaboré par des experts fiables et impartiaux. Il est succinct mais précis et vous sera transmis sous 48 heures par mail. »
Un avis de valeur, ça sert à quoi ?
« Il atteste du prix de votre bien et vous permet tout d’abord de passer votre annonce de vente en ayant l’assurance d’être dans le juste. Ce document officiel vous permet donc de prouver la valeur de votre logement auprès de vos acquéreurs potentiels et de couper court à des négociations sans fin. Il peut également faire foi devant l’administration fiscale (dans le cadre de l'ISF), devant un notaire (donation, succession) ou encore dans le cadre d’une tutelle ou d’un divorce. Ce document peut aussi vous servir dans le cas où vous souhaitez acquérir un bien et en justifier la valeur auprès du propriétaire qui l’a indéniablement surestimé. »
Comment fait-on pour obtenir un avis de valeur sur PAP.fr ?
« Rien de plus simple. Pour faire estimer votre bien en ligne, il vous suffit de remplir un formulaire directement sur le site en toute confidentialité. Vos réponses au questionnaire d’estimation sont enregistrées au fur et à mesure, ce qui vous permet de le remplir en plusieurs fois si vous le souhaitez. Les conseillères traitent rapidement votre dossier et vous retournent sous 48h le document officiel établissant la valeur vénale de votre bien. »

Faitesévaluer votre bien en ligne sur PAP.fr

 

Les 8 « moins » pour votre bien

1.Le rez-de-chaussée. Si votre appartement est en rez-de-chaussée ou à un étage bas (premier), sa valeur sera moindre par rapport à un bien équivalent en étage élevé. Cependant, il y a des exceptions pour les appartements qui donnent sur une jolie cour pavée ou un jardin fleuri, pour les ateliers d’artistes… Ce sont des biens rares et recherchés dont les prix au mètre carré sont plus élevés que pour des biens « ordinaires ».

 2. Le vis-à-vis. Cette caractéristique a un impact sur le prix de vente d’un appartement ou d’une maison. Un vis-à-vis de moins de 10 mètres, en maison ou en appartement, induit une promiscuité qui justifie un prix moindre. Il en sera de même pour la mitoyenneté pour les maisons.

 3. Les bruits de circulation. La présence d’une voie passante sous les fenêtres de votre logement est un facteur qui ne manquera pas de faire baisser son prix de vente à cause des nuisances sonores engendrées par la circulation automobile. A noter : ce principe ne s’applique pas aux rues certes bruyantes, mais prestigieuses.

Un appartement situé à l’angle de la rue de Rennes et du boulevard Saint-Germain à Paris, artères drainant un fort trafic, ne décotera pas eu égard à la renommée de ces rues. Logique, nous sommes en plein cœur de Saint-Germain-des-Prés !

 4. La proximité immédiate de certains commerces. Une activité bruyante ou odorante au rez-de-chaussée de votre immeuble est un facteur qui peut faire baisser son prix. Un restaurant dont la cuisine dégage des odeurs fortes, un bar de nuit ou encore un pressing sont des moins dont vous devrez tenir compte.

5. La vue sur cimetière. A moins de donner sur un cimetière célèbre comme le cimetière du Père-Lachaise, avoir ses fenêtres avec vue sur des tombes est susceptible de faire baisser le prix de votre appartement.

6. La proximité d’une centrale nucléaire. La présence d’une centrale nucléaire dans un périmètre de quelques kilomètres autour de votre maison pourra constituer pour les acquéreurs potentiels un « moins » qui fera baisser son prix.

7. De gros travaux à prévoir. Une toiture en mauvais état, une électricité obsolète, des huisseries à changer ou encore un ravalement voté par la copropriété mais pas encore payé sont autant de frais incontournables qui feront baisser le prix de vente de votre bien. 

8. La proximité d’un garage ou d’une pompe à essence. Ce genre d’activité commerciale a pour effet de faire chuter sensiblement le prix des habitations se trouvant aux alentours immédiats. Comme pour certains commerces, ces activités engendrent des nuisances.

 En savoir plus sur les critères pour calculer le prix d’un logement

Pour aller plus loin...

Une annonce immobilière n'est pas seulement la description d'un logement, c'est aussi une offre faite au public, ayant une valeur juridique et comportant des droits et obligations pour le vendeur. ...

En matière de transaction immobilière, pour augmenter la visibilité de votre annonce, nous vous conseillons de communiquer localement. Panneau « A vendre », flyer à distribuer, « bouche à oreille »,...

A la question « Vous vendez un appartement de combien de pièces ? » savez-vous répondre sans hésitation ? Comment être sûr de ne pas se tromper ? Doit-on inclure la salle de bains ? Une pièce de...

Combien de temps faut-il pour vendre son logement ? Comment faire pour vendre plus rapidement votre bien ? Quels atouts mettre en avant pour vendre vite son appartement ? Apprenez à vendre votre...