Mon locataire est-il prioritaire pour acheter ?

Je vais vendre un logement loué ; dois-je d’abord le proposer obligatoirement à mon locataire ?

Le locataire n’est en réalité que rarement prioritaire pour acheter ! En cas de vente en cours de bail, quelle que soit la nature de ce bail, le locataire n’est jamais prioritaire sauf dans deux cas rares (cf. ci-dessous) ; vous pouvez donc vendre sans contrainte juridique.

Si vous vendez en fin de bail, via un congé pour vente, le locataire ne sera prioritaire que s’il s’agit d’un bail vide à usage de résidence principale du locataire ; pour les autres types de baux, le locataire ne bénéficie d’aucune priorité pour acheter.

👉 Vous êtes donc le plus souvent dans une situation où le locataire n’est pas prioritaire. Toutefois, rien ne vous interdit, par courtoisie, de prévenir votre locataire en amont de la mise en vente en lui laissant la possibilité de candidater ; si l’affaire se conclut, ce sera « gagnant gagnant » !

Les cas où le locataire est prioritaire en cas de vente en cours de bail

La loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 prévoit deux hypothèses dans lesquelles le locataire est prioritaire en cours de bail. Il s’agit toutefois de deux situations peu fréquentes : la première mise en copropriété d’un immeuble et la vente « en bloc » d’un immeuble.

1. Première mise en copropriété. Lorsqu’un immeuble appartenant à un même propriétaire et comportant plusieurs logements est, pour la première fois, divisé en lots  destinés à être vendus, chaque locataire en place bénéficie en cours de bail d’un droit de priorité pour acheter le logement qu’il occupe, sans décote par rapport au prix du marché ;
2. Vente en bloc. Lorsqu’un immeuble appartenant à un même propriétaire et comportant plus de cinq logements est vendu dans sa totalité à un unique acheteur, chaque locataire en place bénéficie en cours de bail d’un droit de priorité pour acheter le logement qu’il occupe, sans décote par rapport au prix du marché. Toutefois, si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours de six ans, les locataires en place ne sont plus prioritaires pour acheter. 

Est-ce que c’est plus compliqué de vendre un logement loué en cours de bail ?

❌Non, ce n'est pas plus compliqué ! La vente en cours de bail, on parle aussi de « vente occupé », à l’avantage de pouvoir s’effectuer à tout moment et sans droit de regard du locataire ; si vous avez un besoin urgent de liquidités, cette solution s’impose.

En revanche si vous choisissez cette solution vous devez savoir que la vente n’aura alors aucune incidence sur la location en cours : le bail se poursuivra aux mêmes conditions pour le temps restant à courir ; en résumé la vente du logement sera parfaitement indolore pour le locataire.

Conséquence de la poursuite automatique du bail, l’usage est que l’acheteur, qui sait ne pas pouvoir modifier le bail à sa convenance, négocie une baisse du prix par rapport au prix de marché libre d’occupant. Toutefois, cette décote n'est pas systématique, elle varie selon plusieurs critères :

• La nature du bail (vide ou meublée) : La décote est supérieure en location vide, car la reprise du logement pour le futur propriétaire est plus lointaine ;
• La durée restant à courir (plus ou moins longue) ;
• Le montant du loyer (un loyer de marché…ou un loyer sous-évalué) ;
• Le dossier du locataire (solide ou à risques) et son comportement (locataire exemplaire ou indélicat) ;
• Le type de logement : Les biens typiquement destinés à des investisseurs (studio en centre-ville par exemple) ont une décote plus faible.

👉 Autre désavantage de la vente occupée, si la durée du bail est encore longue, le panel de candidats est moindre et ce sont principalement les investisseurs qui seront intéressés.

Enfin, il faut vous assurer de la collaboration du locataire : même si le contrat de location l’y oblige systématiquement, laissera-t-il facilement les visites se faire ? Acceptera-t-il que vous fassiez des photos, une visite virtuelle de son intérieur ?

Si finalement j’attends la fin du bail pour vendre, le locataire est-il alors prioritaire pour acheter ?

✅ C’est vrai dans un seul cas : lorsque logement est loué vide à usage de résidence principale du locataire. Dans les autres cas, en meublé par exemple, le congé donné ne rend pas le locataire prioritaire. Rappelons que le congé pour vente ne peut être donné que pour chaque échéance du bail :

• tous les trois ans pour la date anniversaire en respectant un préavis de six mois en location vide ;
• chaque année pour la date anniversaire en respectant un préavis de trois mois en location meublée.

👉 En meublé, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de priorité pour acheter.

C’est dans l’hypothèse de la location vide que le congé pour vente va obligatoirement créer un droit de priorité à l’achat du locataire (on parle de « droit de préemption ») : on dit que le congé vaut offre de vente au profit du locataire. C’est pour cette raison que le congé doit mentionner le prix du logement et reprendre l’article de loi qui explique le droit de priorité du locataire ; pour ne rien oublier, il vous suffit d’utiliser notre modèle type. De manière générale, pour ne pas vous tromper, nous vous recommandons d'utiliser les modèles types que nous éditons :

Modèle de lettre : Congé en vue de la vente du logement (location vide)

En location vide, à la suite du congé, comment se déroule le droit de priorité du locataire ?

Le locataire est prioritaire pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois ; en clair, de moins six mois à moins quatre mois de l’échéance du bail, le locataire est seul à pouvoir candidater. Il ne peut le faire qu'au prix proposé par le propriétaire dans la lettre de congé (le prix est une mention obligatoire du congé pour vente). Le prix est tout simplement le prix de marché, sans décote ; le propriétaire est complètement libre de fixer son prix, il n’a pas à proposer une bonne affaire au locataire ! Si le locataire préempte, votre gain est le même que si vous aviez vendu à quelqu’un d’autre : vous n’êtes nullement lésé.

En principe, pendant ce délai de deux mois il est prématuré de passer une annonce de vente. Toutefois, en pratique, le locataire vous donne sa réponse avant deux mois et s’il renonce rapidement à préempter, rien de vous empêche de mettre en vente immédiatement, sans attendre l’écoulement des deux mois.

Si le locataire prioritaire n’achète pas, doit-il laisser visiter le logement ?

✅ Oui, car le bail stipule qu’en cas de mise en vente le locataire doit laisser les visites s’effectuer jusqu’à deux heures par jour les jours ouvrables (tous les jours sauf les dimanches et jours fériés). Il s’agit d’un cadre aménageable : les visites peuvent, par exemple, se faire uniquement le samedi mais sur une plage horaire plus large.

L’idée est d’être à la fois diplomate et ferme : il faut rassurer le locataire sur le fait qu’ensemble vous conviendrez par avance des créneaux horaires des visites pour que sa gêne soit la plus faible... tout en lui rappelant qu’il s’agit d’une obligation. Les visites peuvent se faire en présence du locataire ou d’un tiers de confiance et même en l’absence de toute personne mais alors uniquement avec un accord écrit du locataire.

Si j'ai un acheteur pour un prix inférieur à celui du congé, le locataire est-il de nouveau prioritaire ?

✅ Oui, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption. Cela signifie que la première fois que vous avez un acheteur à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, le locataire est de nouveau prioritaire. En pratique, une fois le compromis signé, c’est le notaire qui notifie au locataire le nouveau prix de vente ; le locataire a alors un mois pour préempter… Au-delà la vente se poursuivra classiquement. Et il n’y a pas de troisième droit de préemption !

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