Les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

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Les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire ne portent pas sur les mêmes aspects ; leur prérogatives étant très différentes sur le bien démembré.

Les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

Logiquement, le pouvoir d'administration du bien démembré revient principalement à l'usufruitier. Il est celui qui profite de la chose, qui en tire des revenus par la location, la loi prévoit donc qu'il a la capacité d'effectuer « tous les actes d'administration correspondant à la gestion normale d'un patrimoine ».

Toutefois, pour certaines décisions graves, pouvant affecter la substance du bien, le nu-propriétaire peut être amené à participer aux décisions.

Du fait du partage du pouvoir, le démembrement de propriété est à différencier de l'indivision, dans laquelle le pouvoir d'administration et celui de gestion sont partagés entre indivisaires.

La conclusion des baux

L'usufruitier a le pouvoir de conclure les baux d'habitation. Toutefois, pour les baux ayant une durée supérieure à neuf ans, il doit solliciter l'avis du propriétaire. Si l'usufruit venait à cesser avant la fin du bail, ce dernier serait inopposable au nu-propriétaire pour la durée où le bail reste à courir.

L'usufruitier doit demander l'autorisation du nu-propriétaire pour conclure un bail commercial ou rural ainsi que pour le renouveler.

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent prévoir dans l'acte de démembrement ou plus tard, par mandat, une répartition conventionnelle des pouvoirs d'administration, où les pouvoirs sont plus partagés, ou attribués dans leur intégralité à un seul...

Le vote dans les assemblées de copropriété

La loi de 1965 sur les assemblées de copropriété prévoit que le droit de vote est indivisible et qu'il ne peut être exercé que par une personne. L'usufruitier et le nu-propriétaire doivent se mettre d'accord pour que soit désignée une personne pour les représenter. Ce peut être l'un d'eux.

En cas de désaccord, ils doivent saisir le juge afin que celui-ci désigne un représentant.

La répartition des droits et obligations pécuniaires entre l'usufruitier et le nu-propriétaire

L'usufruitier dispose du droit d'habiter le logement comme de le louer. En cas de location, il en tire des revenus fonciers. Mais, qu'il soit loué ou non, un immeuble comporte des charges qui doivent être réparties entre usufruitier et nu-propriétaire.

Sur l'obligation d'effectuer les grosses réparations et de payer les charges d'entretien

L'article 606 du Code civil répartit ces obligations en mettant à la charge de l'usufruitier les réparations d'entretien et à la charge du nu-propriétaire, les grosses réparations.

Cet article dresse une liste non exhaustive des grosses réparations. Elles touchent aux :

  • Gros murs et voûtes ;
  • Rétablissement des poutres et couvertures entières ;
  • Digues ;
  • Murs de soutènement et clôtures.

Constitue, d'une manière générale, des grosses réparations, tout ce qui est relatif à la structure et à la solidité générale de l'immeuble. Le reste étant de l'ordre de l'entretien, c'est-à-dire utile au maintien permanent en bon état de l'immeuble.

Toutefois, le nu-propriétaire ne peut être contraint d'effectuer ces réparations. Si l'usufruitier est amené à effectuer ces réparations, il pourra seulement en demander un dédommagement au nu-propriétaire après l'expiration de l'usufruit.

Ainsi, l'usufruitier qui loue le bien devra, en tant que bailleur, effectuer ces grosses réparations à la demande de son locataire.

Sur la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire

Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul le bien dans son intégralité. Chacun ne pouvant vendre que ses droits sur le bien. L'usufruitier, l'usufruit et le nu-propriétaire, la nue-propriété.

D'un commun accord, ils peuvent vendre la pleine propriété. Sauf convention contraire, le prix de vente est partagé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits.

Les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire en matière fiscale

L'imposition des revenus tirés de la location

Pour l'usufruitier :

L'usufruitier ayant la jouissance du bien démembré, il peut l'habiter ou le louer. S'il le loue, il en tire des revenus, desquels il peut déduire les charges qu'il a effectivement payées, comme tout autre bailleur. C'est-à-dire les frais de gestion, les assurances, l'entretien...

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

  • Si l'usufruitier laisse à disposition du nu-propriétaire l'usage du bien, il ne pourra déduire ces charges, en l'absence de revenus ;
  • S'il loue au nu-propriétaire à un prix trop en dessous du marché, il ne pourra déduire ses charges ;
  • S'il renonce aux loyers au profit du nu-propriétaire, il y aura une double imposition, sur l'usufruitier et sur le nu-propriétaire ;
  • S'il y a renonciation à l'usufruit devant notaire, seul le nu-propriétaire sera imposé sur les revenus fonciers (des droits de mutations seront à payer).

Pour le nu-propriétaire :

En principe, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et ne déclare pas de revenus sur l'immeuble démembré. Il peut toutefois, lorsque l'immeuble est démembré et en location, déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses qu'il a effectivement payées sur l'immeuble démembré. Seules les dépenses liées aux grosses réparations sont concernées.

Il peut aussi déduire les intérêts d'emprunts qu'il a contractés pour acheter la nue-propriété de l'immeuble loué.

En l'absence de revenus fonciers, le nu-propriétaire peut connaître un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être imputable dans les conditions de droit commun.

Le paiement des impôts locaux

C'est à l'usufruitier de payer la taxe foncière et la taxe d'habitation. Sauf si le bien est loué, ce sera alors le locataire qui paiera cette dernière.

Le paiement de l'IFI (anciennement ISF)

Le paiement de l'IFI  incombe en principe à l'usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété.

Dans certains cas, le nu-propriétaire et l'usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, selon une répartition qui dépend de l'âge de l'usufruitier par référence au barème du fisc.

Il en est ainsi en cas de démembrement résultant d'une succession, ou en cas de donation ou legs avec réserve d'usufruit au profit d'une personne morale (l'État en général), ou en cas de démembrement résultant de la vente de la nue-propriété.

Le nu-propriétaire a la possibilité de déduire de son assiette IFI les dettes découlant de la conservation ou de l'acquisition du bien démembré, alors même que celui-ci ne figure pas dans son patrimoine imposable.

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