Succession : comment donner la nue-propriété ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 27 décembre 2022
Juriste chez PAP.fr

La transmission par des parents à leur enfant de la nue-propriété d'un bien immobilier peut se faire de manière anticipée sans attendre le moment de l'ouverture de la succession. Transmettre sans se déposséder tout en réalisant une optimisation fiscale: c'est le pari gagnant du démembrement de propriété.

Avec la nue-propriété, vous possédez un bien sans pouvoir l'utiliser.
Avec la nue-propriété, vous possédez un bien sans pouvoir l'utiliser. © WeraRodsawang/GettyImages

Qu'est-ce qu'être pleinement propriétaire ?

Etre pleinement propriétaire c'est avoir d'une part, le droit d'occuper le bien immobilier, de le louer et de percevoir les loyers et, d'autre part, d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou d'en faire une donation sans avoir de compte à rendre. Le droit de propriété est défini à l'article 544 du Code civil. C'est ce que l'on appelle en droit pur posséder l'usus, le fructus et l'abusus.

Qu'est-ce qu'un démembrement de propriété ?

Ce droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement de propriété, en séparant l'usufruit (usus et fructus) de la nue-propriété (abusus). Au terme de ce mécanisme, il y aura donc un usufruitier et un nu-propriétaire, chacun ayant des droits et des obligations différents sur le bien immobilier démembré. On peut grossièrement dire que le nu-propriétaire possède les murs, mais ne peut pas l'occuper ni percevoir les revenus.

Que veut dire nue-propriété ?

La nue-propriété est le fait d' avoir la propriété d'un bien (l'abusus), mais sans le droit de l'utiliser (usus) c'est-à-dire de l'habiter ou de le mettre en location et d'en percevoir les loyers (fructus). Il s'agit d'un démembrement de propriété.

Pourquoi donner de la nue-propriété d'un bien immobilier ?

Le propriétaire d'un bien qui fait don de la nue-propriété se réserve en principe l'usufruit sa vie durant. Dans ce cas, le donateur peut profiter sa vie durant du logement pour y vivre ou le louer afin de percevoir des revenus supplémentaires à l'heure de la retraite par exemple. C'est un gage de sécurité pour lui. Cela permet véritablement d'anticiper et de transmettre son patrimoine de son vivant, sans pour autant se démunir.

Mais cela ne permet-il pas une optimisation fiscale ?

Oui évidemment, car seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation (barème Art. 669 CGI). Ainsi, lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire se voit attribuer la pleine propriété du bien en franchise d'impôt. Pour lui, aucuns droits ne seront à payer sur la valeur de l'usufruit. D'une manière générale, plus on transmet son patrimoine tôt et moins le coût de cette transmission sera élevé. Les droits de succession seront considérablement allégés voire inexistants.

Quels sont les droits de donation à payer ?

Aucun si vous vous caler sur les possibilités que vous offre l'administration fiscale. Rappelons que chacun des parents, père et mère peut donner à chacun de ses enfants (héritiers directs), tous les 15 ans, la somme de 100 000 €, soit 200 000 € pour un couple. Selon la valeur du bien, la donation de la nue-propriété peut être faite en totale franchise de droits.

Si l'abattement n'a pas été utilisé en totalité lors d'une première donation, vous pouvez en utiliser le solde encore disponible pendant une période de 15 ans.

Combien coûte la donation si on dépasse le montant pour être exonéré ?

Si vous souhaitez donner plus que les sommes indiquées ci-dessus, vous devrez payer des droits à l'administration fiscale au moment de la succession :

  • moins de 8 072 € : 5 % ;
  • de 8 072 à 12 109 € : 10 % ;
  • de 12 109 à 15 932 € : 15 % ;
  • de 15 932 à 552 324 € : 20 % ;
  • de 552 324 à 902 838 € : 30 % ;
  • de 902 838 à 1 805 677 € : 40 % ;
  • au-delà de 1 805 677 € : 45 %.

Faut-il obligatoirement aller chez le notaire pour réaliser cette donation ?

La donation se fait obligatoirement devant notaire. Le notaire rédige ce que l'on appelle l'acte notarié (article 931 du Code civil). Au-delà de la rédaction de l'acte, le notaire s'occupe du calcul et de la perception des droits pour le compte de l'administration fiscale.

Combien prend le notaire pour rédiger cet acte ?

Le notaire va évidemment se rémunérer du travail qu'il accomplit par le biais d' émoluments. En plus des droits et des taxes qu'il collecte auprès du donateur ou donataire ( taxe de publicité foncière, frais d'assiette et de recouvrement, contribution de sécurité immobilière), il va se rémunérer. On dit qu'il prend environ 1,5 à 2 %. Ses émoluments dépendent de la valeur du bien immobilier en pleine propriété. D'ailleurs peu importe donc que vous fassiez une donation totale ou avec réserve d’usufruit, le montant à payer sera le même . Le barème est fixe pour tous les offices notariaux :

  • tranche d’assiette de 0 euro à 6 500 € : taux de rémunération de 4,931 % ;
  • tranche d’assiette de 6 500 euros à 17 000 € : taux de rémunération de 2,034 % ;
  • tranche d’assiette de 17 000 euros à 60.00 € : taux de rémunération de 1,356 % ;
  • tranche d’assiette à partir de 60 000 € : taux de rémunération de 1,017 %.

Pour toute donation immobilière supérieure à 150 000 €, les émoluments du notaire sont négociables dans la limite de 10 % maximum par rapport au barème, et ce depuis l'intervention de la loi Macron en 2016.

Quand le nu-propriétaire devient-il plein propriétaire ?

En principe et rappelons-le , les enfants deviennent alors pleinement propriétaires sans droits de succession à payer au décès du donateur. Cependant l'article 751 du Code général des impôts (CGI) y met une condition : il faut que la donation ait été consentie plus de trois mois avant le décès.

Qui du nu-propriétaire ou de l'usufruitier est propriétaire ?

En cas de démembrement de propriété, ils sont ensemble propriétaires du même bien : l'un en pleine propriété et l'autre en jouissance. A ne pas confondre avec une indivision, car l'indivision confère à chacun des indivisaires la pleine propriété du droit ou du bien, à hauteur de sa quote-part indivise.

Est-ce qu'un usufruitier est pleinement propriétaire de son bien ?

Non, il n'a qu'un droit de jouissance. Par contre, il peut en disposer librement. Cela signifie que l' usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (article 595 du Code civil), et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier.

Quelle est la part de l'usufruitier et du nu-propriétaire en cas de vente ?

Le prix se répartit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de chacun de ces droits,

Quelle est la valeur de la nue-propriété et celle de l'usufruit ?

Pour connaitre la valeur, vous pouvez utiliser le simulateur du service public . La valeur de la nue-propriété/usufruit varie en fonction de l'âge. Plus vous donnez tôt et plus la nue-propriété est importante.

Usufruitier et du nu-propriétaire : qui fait et paie quoi ?

Logiquement, le pouvoir d'administration du bien démembré revient principalement à l'usufruitier. Il est celui qui profite de la chose, qui en tire des revenus par la location, la loi prévoit donc qu'il a la capacité d'effectuer « tous les actes d'administration correspondant à la gestion normale d'un patrimoine ». Toutefois, pour certaines décisions graves, pouvant affecter la substance du bien, le nu-propriétaire peut être amené à participer aux décisions.

Du fait du partage du pouvoir, le démembrement de propriété est à différencier de l'indivision, dans laquelle le pouvoir d'administration et celui de gestion sont partagés entre indivisaires.

Qui conclut les baux ?

L'usufruitier a le pouvoir de conclure les baux d'habitation. Toutefois, pour les baux ayant une durée supérieure à neuf ans, il doit solliciter l'avis du nu-propriétaire. Si l'usufruit venait à cesser avant la fin du bail, ce dernier serait inopposable au nu-propriétaire pour la durée où le bail reste à courir.

L'usufruitier doit demander l'autorisation du nu-propriétaire pour conclure un bail commercial ou rural ainsi que pour le renouveler.

L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent prévoir dans l'acte de démembrement ou plus tard, par mandat, une répartition conventionnelle des pouvoirs d'administration, où les pouvoirs sont plus partagés, ou attribués dans leur intégralité à un seul...

Qui vote dans les assemblées de copropriété ?

En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic (article 23, loi du 10 juillet 1965).

Qui est tenu d'effectuer les grosses réparations et de payer les charges d'entretien ?

L'article 606 du Code civil répartit ces obligations en mettant à la charge de l'usufruitier les réparations d'entretien et charges courantes. Le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations. Cet article dresse une liste non exhaustive des grosses réparations. Elles touchent aux :

  • gros murs et voûtes ;
  • rétablissement des poutres et couvertures entières ;
  • digues ;
  • murs de soutènement et clôtures.

Le nu-propriétaire ne peut être contraint d'effectuer ces réparations. Si l'usufruitier est amené à effectuer ces réparations, il pourra seulement en demander un dédommagement au nu-propriétaire après l'expiration de l'usufruit. Ainsi, l'usufruitier qui loue le bien devra, en tant que bailleur, effectuer ces grosses réparations à la demande de son locataire.

Qui de l'usufruitier et du nu-propriétaire paie les impôts ?

L'imposition des revenus tirés de la location

L'usufruitier ayant la jouissance du bien démembré, il peut l'habiter ou le louer. S'il le loue, il en tire des revenus, II doit déclarer ses revenus locatifs. De ces revenus et selon le régime choisi, il peut déduire les charges qu'il a effectivement payées, comme tout autre bailleur. C'est-à-dire les frais de gestion, les assurances, l'entretien, etc. En principe, le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et ne déclare pas de revenus sur l'immeuble démembré. Il peut toutefois, lorsque l'immeuble est démembré et en location, déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses qu'il a effectivement payées sur l'immeuble démembré. Seules les dépenses liées aux grosses réparations sont concernées.

Il peut aussi déduire les intérêts d'emprunts qu'il a contractés pour acheter la nue-propriété de l'immeuble loué.

En l'absence de revenus fonciers, le nu-propriétaire peut connaître un déficit foncier. Ce déficit foncier peut être imputable dans les conditions de droit commun.

Qui paie les impôts locaux ?

C'est à l'usufruitier de payer la taxe foncière et éventuellement la taxe d'habitation. Si le bien est loué à titre de résidence secondaire, ce sera alors au locataire qui paiera cette dernière.

Qui paie l'Impôt sur les fortunes immobilières (anciennement ISF) ?

Le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (l'IFI) incombe en principe à l'usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. Lors de l'ouverture de la succession, si le conjoint survivant opte pour l’usufruit légal, il revient à chacun (l'usufruitier et le nu-propriétaire) de déclarer à l'IFI la valeur de son droit selon le barème légal. Ils se partageront le paiement de l'impôt.

Qui paie l'impôt sur les plus-values ?

Il est à rappeler que ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls le bien dans son intégralité, chacun ne pouvant céder que ses droits particuliers sur le bien. Toutefois, d'une volonté commune, ils peuvent céder la pleine propriété du bien. Sauf convention contraire, le prix de vente est partagé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits. La cession d'un bien immobilier démembré peut donner lieu à la taxation de la plus-value, de la même façon qu'un bien cédé en pleine propriété. La plus-value est la différence entre le prix de cession d'un bien et le prix de son acquisition.

Des cas d'exonération de plus-values existent également pour les immeubles en usufruit et en nue-propriété. Leur application dépend toutefois de la qualité du vendeur.

Qui peut bénéficier de l'exonération de l'impôt sur la plus-value au titre de la résidence principale ?

Dans le cas d'un démembrement de propriété, seul l'usufruitier peut prétendre à l'exonération, s'il occupe le logement au titre de sa résidence principale. Si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, le nu-propriétaire et l'usufruitier seront exonérés de fiscalité sur la plus-value.

Donner la nue-propriété de sa résidence principale : bonne ou mauvaise idée ?

Donner la nue-propriété de votre résidence principale vous prive de votre liberté de vendre le bien en cas de besoin. Ne serait-ce que pour payer une maison de retraite, Il vous faudra l'accord du nu-propriétaire. Si vous avez d'autres biens, cela peut s'envisager plus sereinement.


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