Loi Alur et copropriété : tout ce qu'il faut savoir

Quels sont les avantages de la loi Alur pour la copropriété ?

La loi Alur a eu pour principaux objectifs de simplifier la gestion des copropriétés, améliorer la transparence, renforcer les droits des copropriétaires et des acquéreurs. Les avantages tiennent en 4 mots :

1. simplification.
2. amélioration.
3. transparence.
4. protection des droits des copropriétaires et des acquéreurs.

Quelles sont les grandes lignes et obligations de la loi Alur du 24 mars 2014 ? (changement de syndic, charges, impayés, documents, assurance, immatriculation...)

La loi Alur, « Accès au logement et un urbanisme rénové », est une loi qui a vu le jour en 2014 et qui a eu pour objectif de réformer le secteur immobilier et de l'urbanisme. Il serait peut-être exagéré de dire qu'elle a « révolutionné » le monde de la copropriété. Elle a plutôt introduit des réformes visant à améliorer la transparence de la gestion par les syndics et les droits des copropriétaires. Voici quelques-unes de ses principales dispositions dans le domaine de la copropriété :

• Création du registre national des copropriétés. La loi a créé un registre national des copropriétés pour mieux suivre l'état des copropriétés et faciliter leur rénovation.
• Renforcement de l'information des acquéreurs (état daté, fiche synthétique, carnet entretien, DTG, etc.).
• Transparence accrue des honoraires des syndics. La loi a instauré des règles plus strictes pour les syndics de copropriété, y compris la transparence sur les honoraires et les prestations fournies.
• Obligation d'ouvrir un compte séparé. La loi Alur a imposé l’ouverture d’un compte séparé pour chaque copropriété, sans possibilité d’y déroger, sauf pour les petites copropriétés : celles de quinze lots au maximum.
• Renforcement des pouvoirs de l'assemblée générale. La loi a accru les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires en matière de décisions concernant les travaux et les charges. Elle a également introduit la possibilité de voter électroniquement.
• Une obligation d'assurance. Depuis la loi Alur il est obligatoire d'assurer les copropriétés. L'article 9-1 stipule que « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».Le syndic de copropriété a donc aujourd'hui l'obligation de faire voter à l'assemblée générale un contrat d'assurance de responsabilité civile copropriétaires.

Les dispositions de loi Alur sont-elles obligatoires pour toutes les copropriétés ?

👉 Certaines dispositions de cette loi ont été et sont toujours obligatoires tandis que d'autres étaient facultatives. La loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové), qui est entrée en vigueur en mars 2014, a apporté plusieurs changements significatifs en ce qui concerne la copropriété :

• Immatriculation des copropriétés. La loi Alur a introduit l'obligation d'immatriculer toutes les copropriétés dans un registre national. Cette immatriculation permet l'identification de la copropriété et de disposer d'une base de données centralisée sur les copropriétés.
• Diagnostic technique global (DTG). La loi a instauré l'obligation pour les copropriétés de plus de 50 lots principaux d'établir un diagnostic technique global (DTG) au moins tous les 10 ans. Le DTG vise à évaluer l'état général de la copropriété.
• Compte bancaire séparé. La loi Alur a rendu obligatoire l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte du syndic lorsque la copropriété compte 15 lots maximum.
• Contrat de syndic. La loi a encadré plus strictement la durée et les modalités des contrats de syndic en exigeant un contrat type et une mise en concurrence) et en limitant la durée à 3 ans renouvelable (art. 28, Décret du 17 mars 1967). Il s’agit ici d’un seuil maximal, les parties pouvant décider d’une durée inférieure dans la limite de trois ans. .
• Compte rendu annuel de gestion. Le syndic est tenu de fournir un compte rendu annuel de gestion aux copropriétaires, détaillant les dépenses et les recettes de la copropriété.
• Vote électronique. La loi Alur a permis la possibilité de voter électroniquement lors des assemblées générales de copropriétaires.
• Copropriétés en difficulté. La loi a mis en place des dispositifs pour aider les copropriétés en difficulté financière, y compris la possibilité de désigner un administrateur provisoire.
• Nouvelles règles pour les charges de copropriété. La loi a introduit des règles pour mieux encadrer la répartition des charges de copropriété. La participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun se fonde dorénavant sur leur utilité objective pour le copropriétaire et non plus seulement sur l’utilité, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
• Évolution des règles concernant les travaux. La loi Alur a apporté des modifications aux règles concernant les travaux en copropriété, notamment en facilitant la réalisation de travaux d'intérêt collectif.

Quelles ont été les dispositions facultatives de la loi Alur en matière de copropriété ?

La loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) introduit plusieurs dispositions facultatives en matière de copropriété. Voici les 8 principales dispositions facultatives de la loi Alur en copropriété :

1. Comptabilité simplifiée. La loi Alur permet aux syndicats de copropriété des petites copropriétés (moins de 15 lots) de choisir une comptabilité simplifiée, allégeant ainsi les obligations comptables.
2. Médiateur de la copropriété. Les copropriétaires peuvent décider de nommer un médiateur de la copropriété, chargé de résoudre les conflits à l'amiable au sein de la copropriété.
3. Délégation de pouvoir. Les copropriétaires peuvent déléguer certaines de leurs prérogatives au conseil syndical, notamment en matière de travaux d'entretien courant.
4. Durée du mandat du syndic. Les copropriétaires peuvent fixer la durée du mandat du syndic, avec un maximum de trois ans renouvelables.
5. Compte bancaire séparé. La loi ALUR permet aux copropriétaires de décider de l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour le syndicat de copropriétaires, même si cela n'est pas obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 lots.
6. Travaux de ravalement. Les copropriétaires peuvent choisir de dispenser le syndicat de copropriétaires de l'obligation de réaliser des travaux de ravalement tous les dix ans, sous certaines conditions.
7. Modification de la répartition des charges. Les copropriétaires peuvent décider de modifier la répartition des charges entre les lots, notamment en cas de changement d'utilisation d'un lot.
8. Suppression du conseil syndical. Les copropriétaires peuvent décider de supprimer le conseil syndical s'ils estiment qu'il n'est pas nécessaire.

⚠️ Il est important de noter que ces dispositions sont facultatives et peuvent être mises en place uniquement si les copropriétaires en décident ainsi lors d'une assemblée générale. Les modalités et conditions d'application de ces dispositions peuvent varier en fonction de la situation spécifique de chaque copropriété.

Une loi est-elle venue modifier ou compléter la loi Alur en matière de copropriété ?

✅ Oui ! La loi Élan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a modifié plusieurs aspects de la loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) en ce qui concerne la copropriété. Voici les principales modifications apportées par la loi ÉLAN par rapport à la loi Alur :

• Délais de convocation des assemblées générales. La loi Élan a modifié les délais de convocation des assemblées générales de copropriété. Les convocations doivent désormais être envoyées au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale, contre 15 jours auparavant.
• Vote par correspondance. La loi Élan a introduit la possibilité pour les copropriétaires de voter par correspondance, même si cela doit être prévu dans le règlement de copropriété. Cette mesure vise à faciliter la participation des copropriétaires qui ne peuvent pas être présents physiquement à l'assemblée générale.
• Désignation du syndic. La loi Élan a assoupli les règles relatives à la désignation du syndic de copropriété. Les copropriétaires peuvent désormais choisir librement leur syndic sans être soumis à des critères stricts de nationalité ou de compétence.
• Durée du contrat de syndic. La loi Élan a réduit la durée maximale des contrats de syndic à trois ans, renouvelables une fois. Auparavant, les contrats pouvaient être conclus pour une durée de trois ans renouvelable jusqu'à trois fois, soit une durée maximale de neuf ans.
• Suppression du compte séparé. La loi Élan a supprimé l'obligation pour les petites copropriétés de moins de 16 lots principaux de détenir un compte bancaire séparé. Cela vise à réduire les charges administratives pour les petites copropriétés.
• Sanctions contre les copropriétaires défaillants. La loi Élan a renforcé les sanctions contre les copropriétaires défaillants en ce qui concerne le paiement de leurs charges. Les sanctions peuvent inclure des pénalités financières plus élevées et la possibilité de mettre en place des mesures conservatoires.
• Réduction du champ d'application du DTG. La loi Élan a modifié les critères pour l'obligation d'établir un Diagnostic technique global (DTG) en copropriété. Elle a relevé le seuil à partir duquel le DTG est obligatoire, passant de 200 lots principaux à 50 lots principaux.

👉 Donc, oui, la loi Élan a apporté des modifications à la loi Alur en ce qui concerne la copropriété, mais elle ne l'a pas complètement remplacée. Les deux lois sont toujours en vigueur et continuent de régir les aspects spécifiques de la copropriété bien que la loi Élan ait apporté certaines évolutions aux dispositions existantes.

La loi Elan continue l'œuvre d'Alur pour l'extranet en imposant une liste minimale des documents dématérialisés

Même si la loi Alur de 2015 avait déjà établi des mesures quant à l’accès en ligne pour les documents relatifs à la gestion de la copropriété, elle ne précisait pas le contenu devant être mis à disposition dans l’extranet. Le décret 23 mai 2009, pris en application de la loi Élan du 23 novembre 2018, vient ainsi préciser la liste minimale des documents dématérialisés qui doivent être mis à disposition des copropriétaires.

En 2023, peut-on dire que la loi Elan a vraiment continué l'œuvre d'Alur ?

✅ C'est exact ! La loi Élan sur la copropriété a vraiment encore permis d'améliorer la gestion des copropriétés. Elles ont été adoptées à différentes époques et ont eu des objectifs légèrement différents, bien qu'elles partagent certains points communs.

Les points communs entre ces 2 lois

👉 Gestion de la copropriété. Les deux lois visent à réglementer la gestion des copropriétés pour assurer une meilleure organisation et une plus grande transparence dans la prise de décision au sein des copropriétés.

👉 Rôle du syndic. Tant la loi Alur que la loi Élan ont apporté des modifications à la réglementation concernant le syndic de copropriété, en imposant notamment des critères de transparence et de compétence dans le choix du syndic.

👉 Comptabilité et budgets. Les deux lois renforcent la nécessité d'une gestion financière transparente des copropriétés, avec des dispositions relatives à la comptabilité, aux budgets et à la communication des informations financières aux copropriétaires.

👉 Diagnostic technique global (DTG). La loi Alur a introduit l'obligation de réaliser un Diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés de plus de 10 ans. La loi Élan a apporté des modifications à cette obligation en simplifiant certaines procédures.

👉 Mise en concurrence des prestataires. Les deux lois encouragent la mise en concurrence des prestataires de services pour la copropriété, tels que le syndic et les entreprises de travaux, afin de garantir des prix compétitifs.

👉 Amélioration de la performance énergétique. Les deux lois encouragent les copropriétés à entreprendre des travaux visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments, conformément aux objectifs de réduction de la consommation d'énergie.

Quelles sont les incidences sur les copropriétés de la « loi Climat et Résilience », connue sous le nom de « loi Climat » ?

Cette loi n'est pas spécifiquement orientée vers les copropriétés, mais elle comporte plusieurs dispositions qui peuvent avoir un impact sur les copropriétés et leurs propriétaires. Elle a entre autres introduit l'obligation, à compter de 2023 et de manière progressive, d'établir un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les immeubles de copropriété de plus de quinze ans, à destination partielle ou totale d'habitation.

• Depuis le 1^er janvier 2023 sont concernés les immeubles à usage de logements, de bureaux ou de commerces de plus de 200 lots.
• À partir du 1^er janvier 2024 pour les immeubles comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots.
• À partir du 1^er janvier 2025 pour les immeubles comprenant 50 lots maximum.

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