❓QUIZ❓ Réparations dans la location : qui paie quoi ?

Dès lors qu’il fournit des équipements listés dans le contrat de location, dans l’état des lieux d’entrée ou dans l’inventaire, l’entretien, la réparation et le remplacement de ces équipements obéissent aux règles classiques de répartition : au locataire, l’entretien courant, les petites réparations et celles qui font suite à une dégradation ; au propriétaire, les grosses réparations et les réparations liées à la vétusté.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit effectivement une liste des réparations à la charge du locataire, mais cette liste n’est pas exhaustive, c’est une liste d’exemples ! Par ailleurs, cette liste, qui devait être mise à jour, est devenue obsolète et ne mentionne pas les équipements modernes. On peut donc s’en inspirer, mais il ne faut pas s’y tenir !

La loi ne prévoit aucune grille de vétusté et c’est bien dommage ! Elle permet seulement aux parties d’annexer une grille de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif de location (généralement celles des bailleurs sociaux).

Si le locataire prend l’initiative d’une réparation, il ne peut pas demander le remboursement au propriétaire. La première chose à faire en cas de problème dans le logement, c’est de prendre contact avec le propriétaire pour déterminer ensemble qui prend en charge et donc qui choisit l’intervenant.

Contrairement à une idée reçue, il n’est pas nécessaire de fournir une facture pour justifier du montant d’une retenue sur le dépôt de garantie. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ. 3e, 3 avril 2001, n° 99-13668 ; Cass. Civ. 3e, 2 octobre 2007, n° 06-18142).

Le locataire participe financièrement aux dépenses d’entretien et de réparation de l’immeuble par le biais des charges locatives. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges locatives, c’est-à-dire des charges que le propriétaire est redevable, mais dont il peut demander le remboursement sur le locataire (par exemple, l’entretien des espaces verts, de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude collective, de l’ascenseur, etc.).

La loi n’impose pas un délai maximal pour faire réparer les équipements en panne. Toutefois, ces réparations doivent être réalisées dans un délai raisonnable. En ce qui concerne la chaudière, surtout l’hiver, le délai sera le plus court possible.

La loi ne permet pas, par principe, au propriétaire de faire une retenue. Le locataire a la liberté d’aménager le logement, donc de faire des trous dans les murs. Il doit seulement les reboucher quand il part. Dans ce cas, le propriétaire ne peut faire de retenue. Toutefois, si les trous peuvent être assimilés à une dégradation en raison de leur nombre ou leur dimension, le propriétaire peut faire une retenue.

L’article 1731 du Code civil dispose : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives [...], sauf preuve du contraire ». C’est flou, tout ce qu’on peut en déduire, c’est que le logement n’était ni neuf, ni en mauvais état, au moment où les clés ont été remises au locataire.

Le remplacement du robinet fait partie de la liste des réparations locatives du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Le remplacement complet du robinet ne peut être considéré comme une réparation locative (Réponse ministérielle, n° 15538 : JOAN Q, 22 août 1994, p. 4312). En revanche, s’il s’agit seulement de changer un joint, c’est le locataire qui doit payer.