Sous-location cachée : indices, preuves, recours, que faire ?

Pas de sous-location sans double accord !

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la sous-location :

1. Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie du logement sans l’accord écrit du propriétaire ;
2. Le montant du loyer perçu en sous-location ne peut excéder celui du loyer principal.

Le locataire reste pleinement responsable vis-à-vis du propriétaire. Sans ces deux conditions cumulées, la sous-location est illicite, et peut justifier la résiliation judiciaire du bail ainsi que la restitution des sous-loyers perçus.

🙋‍♀️Pour rappel, il y a une obligation de télédéclaration pour tout loueur en meublé touristique y compris en en sous-location. La réglementation précise bien que le sous-locataire doit avoir obtenu l'autorisation de son propriétaire.

Sous-location cachée : les signaux qui doivent alerter

👉Les canaux de sous-location se diversifient

Face aux plateformes courantes, les réseaux sociaux sont de plus en plus utilisés pour éviter les vérifications automatiques, notamment dans les grandes villes où la réglementation est plus stricte et les résidences plus surveillées.

Les nouveaux terrains de veille : où chercher (et dans quelles limites) ?

Aujourd’hui, les locataires qui veulent échapper aux radars des plateformes officielles publient de plus en plus sur :

• Les stories (Instagram, WhatsApp, Facebook, etc. avec des messages du type : « mon appart dispo cette semaine, DM si intéressé » ;
• Groupes Facebook de sous-location entre jeunes ou étudiants ou expatriés ;
• TikTok, avec des vidéos de visite express et contacts directs en message privé ;
• Posts sur X (anciennement Twitter) ou Snapchat avec des photos du logement ;
• Leboncoin, pour des annonces très localisées et peu détaillées.

Ces canaux échappent souvent aux systèmes de déclaration ou de modération. D’où la nécessité pour les propriétaires d’avoir une stratégie de veille numérique efficace. Ces formes de sous-location sont souvent temporaires, mais régulières, et laissent peu de traces visibles, ce qui complique la détection.

Ce que le propriétaire peut surveiller sans enfreindre la loi

Quelles preuves un propriétaire peut réunir pour agir ?

Le saviez-vous ?

Un constat d’huissier réalisé à partir d’une annonce sur une plateforme (visible sans compte) est aujourd’hui largement reconnu par les tribunaux. C’est un investissement (entre 250 et 400 €) qui peut faire basculer un litige.

Comment faire cesser une sous-location ?

👉Mettre en demeure le locataire

Une lettre recommandée avec accusé de réception est indispensable. Elle doit rappeler :

• L’interdiction légale de sous-louer sans accord écrit ;
• Les preuves détenues par le propriétaire ;
• La demande de cesser immédiatement la sous-location, sous peine d’action judiciaire.

👉Saisir le juge en cas d’inaction

Si le locataire ne répond pas ou continue la sous-location :

• Le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection ;
• Demander la résiliation judiciaire du bail ;
• Réclamer la restitution des sous-loyers perçus illégalement (qualifiés de « fruits civils »).

📌Exemples de condamnations de locataires

• Un propriétaire a obtenu la restitution intégrale des sous-loyers perçus, même sans préjudice démontré. Dans cette affaire, les locataires ont dû rembourser 27 295 € à leur bailleur. Cour de cassation, 12 sept. 2019 (n° 18-20 727)
• Le tribunal a estimé que les fruits civils perçus par la locataire, s'élevant à 46 277 €, doivent être restitués au propriétaire en raison d'une sous-location effectuée sans autorisation. Le tribunal a également reconnu que la locataire avait manqué à ses obligations contractuelles, ce qui justifie l'attribution de 1 000 € de dommages-intérêts. Tribunal d'instance de Paris, 24 octobre 2018, n° 11-18-211247

Les freins à connaître (et comment les contourner)

En conclusion : agir vite, mais dans les règles

Avec la diversification des canaux de diffusion des annonces, la vigilance du propriétaire doit évoluer. Il peut (et doit) effectuer une veille régulière, mais sans sortir du cadre légal. Le recours à l’huissier, la mise en demeure claire, puis la procédure judiciaire restent les étapes incontournables pour faire valoir ses droits. Rester calme, collecter les preuves correctement, et ne jamais improviser une expulsion : la méthode paie devant le juge.