Odeurs, saleté, voisins à bout : que faire contre un locataire négligent ?

🗣️Commencer par le dialogue avec votre locataire

Votre première réaction doit être de prendre contact avec votre locataire. Restez prudent dans vos propos : mentionnez des faits qui vous auraient été rapportés, utilisez le conditionnel et évitez toute accusation directe tant que vous n’avez pas pu constater vous-même la situation.

• Contactez-le par téléphone, SMS, courriel ou courrier ;
• Expliquez-lui que vous avez été alerté et qu’on vous a signalé un problème dans l’immeuble (odeurs, plaintes de voisinage, impression d’insalubrité, etc.) ;
• Proposez-lui un rendez-vous sur place et, avec son accord, une visite du logement pour vérifier calmement l’ampleur du problème.

⛔ Rappel important : Vous ne pouvez jamais entrer dans le logement sans l’accord du locataire, sauf situation d’urgence manifeste (incendie, fuite importante, danger immédiat…).

Boite à outils du propriétaire

Votre locataire refuse tout dialogue

Il devient alors nécessaire de constituer un dossier solide avant d’aller plus loin. Concrètement, vous devez :

• Conserver tous les mails et courriers du syndic ;
• Archiver les plaintes des voisins (datées, nature et fréquence des nuisances) ;
• Noter toutes vos tentatives de contact avec le locataire (appels, SMS, mails, absence de réponse) ;
• Prendre des photos des parties communes (encombrement, sacs-poubelles, salissures) ;
• Si possible, faire établir un constat par un commissaire de justice.

Mobiliser les proches et les services sociaux (on ne sait jamais)

Avant de vous lancer dans une démarche strictement contentieuse, contacter ses proches (famille, personne de confiance, tuteur, curateur, les services sociaux compétents) pour les informer et les inviter à intervenir. En effet, des odeurs pestilentielles, un manque manifeste d’hygiène, un encombrement extrême ou un logement qui semble à la limite de l’insalubrité peuvent être le symptôme :

• D’un isolement important ;
• De troubles psychiques (syndrome d’accumulation, dépression, etc.) ;
• D’une perte d’autonomie ;
• D’une situation de grande précarité.

Résilier le bail ou donner congé pour trouble anormal de voisinage

👉Solliciter la résiliation du bail pour trouble anormal de voisinage

1. Vérifiez que le bail contient bien une clause résolutoire sanctionnant le non-respect de l’obligation de jouissance paisible (art. 7 b de la loi du 6 juillet 1989) ;
2. Faites délivrer par un commissaire de justice un commandement d’avoir à cesser les troubles, visant la clause résolutoire et laissant au locataire un délai de 6 semaines pour se conformer ;
3. Si, à l’issue de ce délai, les troubles persistent, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire, pour qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire et prononce la résiliation du bail, éventuellement avec expulsion.

👉Donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux

Les troubles anormaux de voisinage constituent un manquement à l’obligation du locataire d’occuper paisiblement le logement. En présence de nuisances répétées, le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail pour motif légitime et sérieux : tous les trois ans pour une location vide (avec un préavis de 6 mois) et tous les ans pour une location meublée (avec un préavis de 3 mois).

Faut-il cumuler les actions ?

Le congé obéit à des délais stricts : si vous les manquez, vous perdez cette « carte » pour un temps. Comme la résiliation est longue et aléatoire (le trouble de voisinage étant apprécié par le juge), la stratégie la plus sûre consiste à donner congé dans les délais et à engager parallèlement une demande de résiliation.