Propriétaire : pouvez-vous (vraiment) refuser les travaux d’un locataire ?

Travaux du locataire : que peut-il faire sans votre autorisation ?

La loi distingue deux grandes catégories de travaux : les aménagements légers et les transformations du logement. Selon le type de travaux envisagés, votre autorisation est soit facultative, soit indispensable.

🧑‍⚖️Ce que dit la loi

Le locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. À défaut, le propriétaire peut exiger la remise en état à ses frais lors du départ, voire retenir une partie du dépôt de garantie.

📌Exemple : peut-il abattre une cloison pour agrandir le séjour ?

Prenons le cas d’un appartement T3 loué à Paris. Le locataire souhaite abattre une cloison non porteuse entre la cuisine et le salon pour créer une pièce à vivre ouverte. Il s’agit ici d’une transformation du logement : le locataire doit obligatoirement obtenir l’accord écrit du propriétaire.

• Si le propriétaire refuse, le locataire ne peut pas procéder aux travaux, même à ses frais.
• Si le propriétaire accepte, il est vivement recommandé de signer un accord écrit, précisant les conditions d’exécution des travaux, les délais, et l’obligation éventuelle de remise en état.

Comment encadrer l’accord de travaux par écrit ?

✅ Oui, si vous êtes favorable aux travaux proposés par votre locataire, il est indispensable de formaliser votre accord par écrit : on parle de clause travaux. Cela protège les deux parties et limite les litiges.

La clause travaux encadre ce que le locataire peut faire dans le logement. Elle interdit toute transformation sans accord écrit du propriétaire (percement de murs, modification de pièces ou d’équipements…). Un outil clé pour protéger le bien et éviter les mauvaises surprises. Voici ce que doit contenir un accord écrit :

• Description précise des travaux (nature, matériaux, entreprise ou auto-réalisation) ;
• Délais d’exécution ;
• Responsabilité financière : qui paie quoi ? ;
• Assurances : le locataire doit vérifier qu’il est bien couvert pour les travaux entrepris ;
• Remise en état : le logement devra-t-il être remis en l’état d’origine à la sortie ?
• Clause de non-revalorisation : précisez que ces travaux ne donneront pas lieu à une augmentation de loyer (ou au contraire, prévoyez-le si vous êtes d’accord).

📝 Modèle de clause à intégrer

« Le propriétaire autorise expressément le locataire à réaliser les travaux suivants : [.....]. Les travaux seront réalisés à la charge exclusive du locataire, sous sa responsabilité. À la fin du contrat de location, le logement devra être rendu dans son état initial ou maintenu en l'état actuel, selon ce qui aura été convenu entre les parties concernées.»

Travaux réalisés sans autorisation : que faire ?

Si votre locataire a entrepris des travaux importants sans votre accord, vous avez plusieurs recours :

• Exiger la remise en état à ses frais lors de la restitution du logement.
• Saisir le juge si le préjudice est important (par exemple, atteinte à la structure ou perte de valeur du bien).
• Prélever sur le dépôt de garantie les frais nécessaires à la remise en état.

⚠️Attention : il est parfois difficile de trancher ce qui relève d’un simple aménagement ou d’une transformation. En cas de doute, il est recommandé de demander un constat d’huissier ou un avis juridique.

FAQ : les questions que les propriétaires se posent souvent

Mon locataire a peint les murs en rouge vif, puis-je le contraindre à repeindre en blanc ?

❌ Non, vous n'êtes pas obligé de repeindre, sauf si vous avez choisi une couleur très inhabituelle qui rendrait difficile la location du logement à un futur locataire. Une teinte neutre n’est pas obligatoire, mais le locataire doit restituer le bien dans un état permettant sa relocation.

Il a remplacé la baignoire par une douche à l’italienne, sans m’en parler. Puis-je refuser ?

✅ Oui. Ce type de transformation nécessite votre accord. À défaut, vous pouvez exiger la remise en état ou retenir une somme sur le dépôt de garantie.

Il a installé une cuisine équipée neuve. Puis-je augmenter le loyer ?

❌ Non, sauf accord écrit spécifique entre vous. En principe, les travaux réalisés à l’initiative du locataire ne donnent pas droit à une réévaluation du loyer.

Le conseil de PAP.fr

Avant de refuser un projet de travaux proposé par votre locataire, évaluez les bénéfices à long terme. Un aménagement bien réalisé peut valoriser votre bien, améliorer sa performance énergétique ou simplifier sa relocation. Mais attention : cela doit toujours passer par un accord formalisé. Et surtout, ne laissez jamais les choses se faire « à l’amiable » sans trace écrite.

👉En conclusion

• Le locataire peut faire des aménagements légers sans autorisation, mais pas des transformations.
• Le propriétaire peut refuser tout projet de travaux modifiant la structure ou l’aménagement du logement.
• En cas d’accord, un écrit est indispensable pour sécuriser les deux parties.
• En cas de travaux non autorisés, le bailleur peut exiger la remise en état et retenir le coût sur le dépôt de garantie.