Loyers impayés : ce que permet (et ne permet pas) l’injonction de payer

L’injonction de payer : une procédure adaptée aux impayés locatifs

L’injonction de payer est prévue aux articles 1405 à 1425 du Code de procédure civile. Elle permet à un en propriétaire bailleur de demander au tribunal de condamner un locataire défaillant à régler une somme d’argent, sans audience préalable. Il s’agit d’une procédure non contradictoire dans un premier temps.

👉 Quand est-ce possible en matière de location ?

L’injonction de payer est envisageable dès qu’il y a une dette certaine, liquide et exigible. Cela signifie :

• Que le montant de la dette est déterminé (par exemple : loyers impayés, charges récupérables, frais de relance) ;
• Que la dette est justifiée (bail signé, décompte des loyers) ;
• Et qu’elle est exigible (les échéances sont passées).

👉 Comment se déroule la procédure ?

Le propriétaire dépose une requête auprès du tribunal judiciaire du lieu du logement, en joignant le bail, un décompte des impayés et les justificatifs (relances, échanges). Le juge des contentieux et de la protection peut alors délivrer une ordonnance d’injonction de payer, sans audience. Cette ordonnance doit être signifiée au locataire sous 6 mois par un commissaire de justice. Le locataire peut ensuite :

• payer dans le délai prévu ;
• former opposition, ce qui déclenche une audience ;
• ou ne rien faire, ce qui permet au propriétaire de faire exécuter la décision.

Boite à outil pour le propriétaire

🙋‍♀️ À noter : Après l'apposition de la formule exécutoire, vous devez saisir un commissaire de justice qui notifiera l'ordonnance à votre locataire et pourra engager des mesures d'exécution forcée pour obtenir le paiement des sommes dues.

👉 Avantages et limites de l’injonction de payer

👉 Quelle jurisprudence en matière locative ?

Plusieurs décisions ont précisé les contours de cette procédure dans le cadre locatif :

• Cour de cassation, 3e civ., 19 mars 2003 : la Haute Juridiction rappelle qu’un bail verbal suffit à condition de prouver l’existence de la dette locative par d’autres moyens (quittances, courriers, etc.).
• CA Paris, 5 octobre 2017 : confirme qu’un bailleur peut recourir à une injonction de payer même si une clause résolutoire est en jeu, à condition de ne pas demander l’expulsion dans le cadre de cette procédure.
• TI de Créteil, 12 juin 2018 : un locataire ayant fait opposition à une injonction de payer a vu le juge rejeter sa contestation au motif que les preuves du bailleur (avis d’échéance, échanges de mails) suffisaient à établir la créance.

👉 L’injonction de payer et la clause résolutoire : compatibles ?

Dans la pratique, l’injonction de payer peut précéder une action en résiliation du bail. Certains propriétaires bailleurs l’utilisent pour tenter de récupérer les loyers avant d’engager une procédure d’expulsion. Toutefois, si le contrat comporte une clause résolutoire (automatique après un commandement resté infructueux), il peut être plus stratégique d’agir directement en référé devant le juge pour résiliation et expulsion.

Que faire après l’injonction de payer ?

Si l’ordonnance devient définitive et que le locataire ne paie pas, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice pour mettre en œuvre des voies d’exécution :

• Saisie sur compte bancaire (saisie-attribution) ;
• Saisie mobilière dans le logement ;
• Saisie sur salaire.

⚠️ Ces mesures nécessitent souvent l’intervention d’un professionnel et peuvent être longues si le locataire est insolvable.

Nouveauté ! Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur les salaires de votre locataire en cas d'impayés a été simplifiée et accélérée grâce au décret du 12 février 2025 qui a instauré une nouvelle procédure de saisie des rémunérations, désormais confiée aux commissaires de justice.

Questions fréquentes sur l'injonction de payer

Est-ce que je peux faire une injonction de payer si le bail est verbal ?

✅ Oui, tant que vous pouvez prouver l’existence de la dette avec des documents (relevés de loyers, échanges écrits, etc.).

Combien ça coûte ?

La procédure est gratuite au dépôt de la requête. Seuls les frais de signification par commissaire de justice (anciennement huissier) sont à prévoir, généralement entre 80 et 120 €.

Faut-il un avocat ?

❌ Non, ce n’est pas obligatoire. Le propriétaire peut faire la démarche seul.

Le locataire peut-il contester ?

✅ Oui, il peut faire opposition dans le mois qui suit la signification. Dans ce cas, le litige est tranché par un juge lors d’une audience classique.

Puis-je expulser le locataire après une injonction de payer ?

❌ Non, l’injonction de payer permet uniquement de réclamer les sommes dues. Pour expulser, une autre procédure est nécessaire.

Combien de temps ça prend ?

Si tout se passe sans contestation, la procédure peut aboutir en 1 à 2 mois.