Impayés de loyer : le bail notarié facilite les saisies sur salaire… mais pas l'expulsion du locataire

⚖️ Le bail notarié est un titre exécutoire

Vous demandez immédiatement ce qu'est un titre exécutoire et c'est légitime. Le jargon juridique ne vous est pas familier. Alors, un titre exécutoire est soit une décision de justice soit un acte authentique (comme un acte notarié) qui a une valeur légale suffisante pour permettre à un huissier (aujourd’hui appelé commissaire de justice) de procéder à des mesures de recouvrement forcé :

• Saisie sur compte bancaire ;
• Saisie sur salaire ;
• Saisie de biens ;
• Expulsion d’un logement, etc.

👉 Autres exemples de titres exécutoires

• Un jugement de tribunal qui condamne une personne à payer une somme d’argent ;
• Un acte notarié qui prévoit un engagement de paiement (ex : prêt signé chez le notaire) ;
• Un retour de chèque impayé avec son certificat de non-paiement ;
• Un titre délivré par les organismes publics, comme une amende ou une dette fiscale.

Le bail notarié permet la saisie immédiate sur salaire en cas d'impayés

✅ Oui ! Le bail notarié a la même valeur qu’un jugement : c’est ce qu’on appelle un titre exécutoire. Cela signifie que, en cas d’impayé, vous pouvez sauter l’étape du tribunal et engager directement une procédure de saisie sur salaire, sur compte bancaire ou sur les biens du locataire. Autrement dit, vous passez tout de suite à l’exécution forcée pour obtenir le paiement des loyers dus.

Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire a été simplifiée et en cas  d’impayés de loyer, le propriétaire peut s’adresser directement à un commissaire de justice (ex-huissier), munis de la copie exécutoire du bail.

👉 Plus besoin d’aller devant le juge de l'exécution pour engager une saisie sur salaire ou sur compte bancaire. Résultat : une procédure plus simple et beaucoup plus rapide, en un mois, cela peut être réglé si le locataire ne conteste pas !

Cas où le bail notarié est particulièrement utile ?

Le bail notarié reste un outil marginal dans la pratique. Contrairement à une idée reçue, ce type de bail ne permet pas d’obtenir l’expulsion immédiate du locataire : il faudra toujours obtenir une décision de justice. Pour autant, le bail notarié peut s’avérer utile dans certains contextes sensibles.

💰 Le bail notarié n'est pas gratuit...

Le tarif dépend de la complexité du bail et des frais réglementés (émoluments et honoraires du notaire). Comptez généralement entre 200 et 600 €, parfois à partager entre les parties ou à la charge du locataire (en baux commerciaux en général !)

Et si le bail n’est pas notarié ?

En cas de loyers impayés, le propriétaire doit obligatoirement :

1. Faire délivrer un commandement de payer (par un commissaire de justice).
2. Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une condamnation du locataire au paiement des loyers.
3. Une fois cette décision rendue et revêtue de la formule exécutoire, engager une procédure de saisie sur salaire via un commissaire de justice.