Comment se défendre contre les loyers impayés sans (trop) payer ?

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Les procédures d'impayés de loyer et d'expulsion ont été fortement impactées par la réforme de la justice, avec la création d’un nouveau juge compétent pour en connaître, le Juge des Contentieux de la protection. Voyons ensemble les procédures qui s'offrent aux bailleurs pour récupérer soit leurs loyers soit obtenir l'expulsion.

 

La procédure simplifiée par huissier

Cette procédure simplifiée concerne  les créances inférieures à 5000€ intérêts compris ( Article R125-1 du code des procédures d'exécution) nées d'un contrat. Cette  procédure simplifiée est mise en œuvre par un huissier de justice à la demande du bailleur.  En tant que bailleur, vous pouvez vous adresser directement à  un huissier du lieu du domicile du débiteur soit faire  votre dépôt de dossier en ligne sur la plateforme des petites créances. Le débiteur est ainsi invité par lettre recommandée à participer à cette procédure et à un mois pour répondre et accepter les sommes dues. S'il accepte, l’huissier lui adresse un formulaire d'acception par lui de participer à cette procédure simplifiée. A l'issue de cette procédure, si le locataire reconnait les sommes dues, il dresse un titre exécutoire équivalent un jugement permettant les poursuites par tout moyen ( saisies des biens, saisies sur salaires). Généralement, cette procédure aboutit au paiement entre les mains de l'huissier de la dette.

A savoir: si le locataire n'accepte pas dans le délai d'un mois, il y a échec de cette procédure simplifiée.

Cette procédure n'est pas gratuite  :

  • le dépôt du dossier chez l'huissier 14,92 euros, ( à charge du créancier)
  • l’émission du titre exécutoire 30€( à charge du créancier)
  • la rémunération de l'huissier  21,45€ jusqu'à 188€ ( à charge du créancier)
  • Au delà,  les frais incombe au débiteur, nous vous invitons à vous référer à la grille

L'injonction de payer

La loi de programmation et de réforme de la justice du 23 mars 2019 a décidé de confier à une juridiction nationale le traitement dématérialisé des injonctions de payer. L'entrée en vigueur de la réforme  est prévue au plus tard au 1er janvier 2021. Pour l'instant, voici la marche à suivre!

La procédure d'injonction permet d'obtenir rapidement le paiement d'une créance jusqu'à 10 000 euros (préavis non payé, arriérés de charges ou loyers par exemple). Le recours à une injonction de payer en cas de non-paiement de loyers ou de non restitution du dépôt de garantie est assez courant. En effet, quand l'objectif est d'obtenir le paiement sans expulsion, c'est la procédure idéale.

Il arrive qu'un locataire s'abstienne de payer le loyer car en contrepartie, il veut que son propriétaire réalise certaines réparations dans l'appartement. Il n'est pas mauvais payeur mais il refuse de payer en mesure de rétorsion. Dans ce cas précis, le propriétaire peut se contenter d'une injonction de payer car il sait que son locataire est solvable.

La requête est à adresser  au juge des contentieux de la protection qui peut siéger soit auprès du tribunal de proximité ou tribunal judiciaire. (utilisez cette calculette).

Dans tous les cas, c'est le tribunal du domicile du débiteur qui connaitra du dossier. A ce titre, vous utiliserez un formulaire d'injonction auprès du greffe du tribunal. Joignez à cet envoi toutes les pièces justificatives (contrat de bail, lettres de relance...). Cette procédure est sans audience (non contradictoire) . Le juge rend sa décision au vu des seuls éléments fournis par le bailleur sans entendre les arguments du locataire indélicat.

Si le juge des contentieux et de la protection estime la requête justifiée, il rend une « ordonnance portant injonction de payer » pour la somme qu'il reconnaît être due. Le bailleur doit alors transmettre l'ordonnance d'injonction de payer au locataire par huissier de justice, à ses frais, au moyen d'une copie certifiée conforme de la requête et de l'ordonnance.

Attention! L'ordonnance est annulée si la transmission n'est pas faite dans les 6 mois.

En revanche, s'il rejette la requête, le bailleur ne dispose d'aucun recours, mais il peut juste engager une procédure judiciaire classique ( voir ci-dessous).

A savoir: Avec la procédure d'injonction de payer, aucune demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie.

Dans le mois qui suit la signification, le débiteur peut faire opposition c'est-à-dire contester l'ordonnance par une lettre recommandée ou par une déclaration contre récépissé. Chaque partie est alors convoquée devant le tribunal. On parle d'opposition. Sans contestation dans le délai d'un mois, vous devez demander au greffe du tribunal d'apposer sur l'ordonnance la formule exécutoire. Vous disposez alors d'un titre exécutoire qui vous permet d'être payé par le biais d'un huissier

Coût: La requête est gratuite. En revanche, vous aurez à payer les frais de signification d'huissier calculés selon le montant de la créance. Comptez en moyenne des frais entre 100 et 150 euros .

 

La médiation : préalable obligatoire pour les litiges inférieurs à 5000€

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile précise les cas dans lesquels le demandeur doit justifier, avant de saisir le tribunal judiciaire  d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d’irrecevabilité . Cette tentative de médiation ou de recherche de solution amiable est obligatoire pour toute demande en justice pour un litige n'excédant pas 5 000 € . Vous l'aurez donc compris, en cas d'impayés n'excédant pas ce montant, vous avez ce préalable  obligatoire. Cette phase  tente de  rapprocher les parties et les amener à une solution amiable.Si un accord est trouvé, le juge est informé du succès de sa mission et l'affaire revient devant le juge qui peut soit homologuer l'accord ou non. S'il est homologué, l'affaire est terminée et l'accord prend force exécutoire comme un jugement. Si le juge n'homologue pas l'accord, il y aura une procédure classique.

Coût: La conciliation est gratuite, Le médiateur est payé par le versement d' honoraires fixés par le juge et la procédure participative donne lieu au versement d'honoraires aux avocats. Dans tous les cas, n'oubliez pas que vous pouvez peut-être bénéficier  de l'aide juridictionnelle.

 

La procédure par requête

Si le montant de votre demande ne dépasse pas 5.000 €, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement loué.(Pour connaître le tribunal compétent, n'hésitez pas à utiliser cette calculette). Concernant les loyers impayés, la procédure doit être introduite par une requête adressée au juge des contentieux de la protection. Vous avez désormais la possibilité de donner votre accord par le bais de ce formulaire pour que la procédure se déroule sans audience. Dans le cas contraire, une audience se tiendra et le juge entendra les explications des deux parties et pourra ainsi examiner le dossier complet.Souvent, l’action en paiement du loyer se double d’une action en résiliation du bail, en vue d’obtenir l’expulsion du locataire.

Important:  le recours à l'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux et de la protection

Coût: La procédure en elle-même est gratuite. En revanche, les frais d'huissier ou d'avocat sont à votre charge.

La procédure par voie d'assignation

Obligatoire pour toute demande supérieure à 5.000 €

Comme nous venons de le voir, la requête est utilisée lorsque le montant de la demande n'excède pas 5 000 € . En conséquence, pour toute demande qui excède 5.000 €, vous êtes obligés de rédiger une assignation (de préférence par avocat mais ce n'est pas obligatoire) qui sera délivrée à la partie adverse par huissier. Le jour de l'audience, le juge donnera la parole aux deux parties ou à leurs représentants. N'oubliez pas alors d'être le plus concis possible en insistant sur un ou deux points qui vous paraissent essentiels. Lorsque le juge estime être en possession de tous les éléments nécessaires, il met l'affaire en délibéré et rend son jugement dans les semaines qui suivent.

Obligatoire pour saisir le juge des référés seul compétent en matière d'expulsion.

Si vous voulez obtenir l'expulsion de votre locataire après avoir délivré comme il se doit un commandement de payer par voie d'huissier lui laissant un délai de deux mois pour payer sa créance de loyer. Faute de quoi, il lui est annoncé que le bail sera automatiquement résilié entraînant de fait son expulsion.

Si au terme de ce délai, votre  locataire n'a pas régularisé sa situation, vous devez saisir le Juge du contentieux et de la protection (JCP) auprès du Tribunal Judiciaire en référé par voie d'assignation pour obtenir une ordonnance d'expulsion.. Dans cette ordonnance, le locataire sera non seulement condamné à payer les sommes dues mais le bail sera résilié et  l'expulsion prononcée. L'ordonnance sera ensuite notifiée par huissier au locataire qui disposera d'un délai d' un mois maximum pour faire appel. Passé ce délai, le locataire reçoit un commandement d'avoir à quitter les lieux par huissier. Il a deux mois pour obtempérer. Et ce n'est qu'ensuite que l'expulsion par la force est envisagée.

C'est donc toute une procédure à mener avec un huissier et souvent un avocat qui va durer au minimum entre six mois et un an. C'est la raison pour laquelle il ne faut pas attendre mais au contraire engager la procédure rapidement, précisément pendant la trêve hivernale qui débute le 1er novembre pour s'achever le 31 mars, période exceptionnellement reportée au 10 juillet 2020 ( Covid 19).

Important: le recours à l'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux et de la protection

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Troubles du voisinage. Comment réagir face aux bruits de voisinage, les solutions amiables, le recours à un juge, tribunal de grande instance, médiateur, mise en demeure, locataire, bailleur, bail.

Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes que son locataire reste à lui devoir à son départ, à condition toutefois, d'en justifier.

Le locataire doit payer chaque mois en même temps que son loyer les charges locatives. Ces charges peuvent faire l'objet d'une régularisation annuelle selon qu'elles constituent ou non une provision.

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