Plafonnement des loyers : comment fixer le montant du loyer ?

En principe, le loyer d'un logement est fixé librement : le propriétaire bailleur détermine lui-même son loyer en tenant compte du marché, c'est-à-dire de la loi de l'offre et de la demande de logements. Or, dans le contexte de pénurie de logements que beaucoup de villes connaissent, les propriétaires peuvent être incités à fixer un loyer haut, mais qui peut s'avérer finalement peu rentable. Car un loyer surestimé risque d'entraîner des impayés, des départs fréquents de locataires, et donc des frais pour remettre le logement en état entre chaque locataire, et des périodes de vacances locatives entre deux locataires. Mais en réalité, dans un certain nombre de cas, le propriétaire n'est pas libre de fixer le loyer comme il le souhaite, car il doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer :

• cela concerne tous les logements qui sont situés dans les villes de ce qu'on appelle la zone tendue. Ce sont les 28 principales agglomérations où le marché de la location est tendu. Cela représente plus de 1 000 communes ;
• cela concerne également les logements de toutes les villes qui ont mis en place des loyers de référence par mètre carré habitable à respecter selon le type de logement et le quartier de la ville où le logement se situe. Il y a plusieurs dizaines de villes concernées par cet encadrement des loyers pour l'instant et de nouvelles villes souhaitent le mettre en place ;
• et désormais, cela concerne également les logements considérés comme particulièrement énergivores. Tous les logements dont la classe énergie est située en F ou en G à la relocation.

Pour bien fixer son loyer : respecter la loi du marché

Si le propriétaire est, en principe, libre de fixer le loyer, pour tomber juste, il doit néanmoins se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens, bref de la loi du marché. La superficie et l'emplacement sont les critères principaux. Mais d'autres caractéristiques entrent en ligne de compte :

• les loyers en location meublée sont plus élevés qu'en location nue ;
• l'état général du logement, le niveau de performance énergétique (l’étiquette énergie doit être obligatoirement mentionnée dans l'annonce de location et le DPE du logement doit être joint au bail) ;
• l'étage et la présence d'un ascenseur, d'un gardien ou concierge dans l'immeuble, etc.

Il est donc utile de consulter toutes les annonces correspondant au bien à louer. Les observatoires des loyers peuvent également fournir des exemples. De tels organismes sont actuellement mis en place dans chaque département. Le propriétaire peut également s'adresser à l'ADIL et consulter la carte des loyers publiée par le ministère de la Transition écologique (loyers des maisons et loyers des appartements) grâce à un partenariat avec les grands acteurs du numérique en matière de logement, dont pap.fr .

Pour un logement à Paris, par exemple, on peut consulter l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, mais attention : à Paris le loyer ne peut excéder un loyer de référence majoré, sauf exception. Car Paris fait partie des communes des grandes zones urbaines qui ont décidé d'encadrer le loyer des logements en fixant des loyers de référence à ne pas dépasser par mètre carré. Beaucoup d'autres communes vont également leur emboîter le pas.

Bien fixer le loyer avec notre simulateur

Pour bien fixer son loyer, il faut donc prendre en compte les différents critères que nous allons passer en revue. Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur de loyer qui vous permet, selon la commune où est situé votre logement, de savoir s'il est en zone tendue, et, le cas échéant, si des loyers de référence s'appliquent à ne pas dépasser par m² habitable.

L'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

Lorsque le logement est situé dans l'une des communes de la « zone tendue », le loyer est encadré à la relocation. Cette mesure a pour objectif de juguler la hausse des loyers là où le marché locatif est le plus tendu.

Qu'est-ce que la zone tendue ?

Ce qu'on appelle la zone tendue, ce sont les 1 149 villes situées dans les 28 agglomérations de métropole. Le marché locatif est tendu dans ces agglomérations, c'est-à-dire que l'offre de logements répond difficilement à la demande. Pour permettre plus de fluidité, il a été décidé de limiter les hausses de loyer à la relocation, c'est-à-dire à l'arrivée d'un nouveau locataire après le départ du précédent, ou dans les 18 mois après son départ. La liste des villes situées en zones tendues est fixée par un décret, le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. 

Loyer non plafonné à la première mise en location

Le propriétaire est libre de fixer le loyer comme il le souhaite lorsque le logement est loué pour la première fois. C'est la règle en zone tendue, elle s'applique dans la plupart des communes, sauf celles qui ont mis en place un encadrement des loyers avec des loyers de référence à respecter au m² par type de logement.

Une fois déterminé si votre logement est situé en zone tendue, il faut par conséquent vérifier si, de plus, il est situé dans l'une des communes ayant mis en place l'encadrement des loyers au mètre carré. Dans ce cas, le loyer doit être fixé dans la limite du plafond qui s'impose selon le loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail. Ce loyer au mètre carré est fixé pour chaque type de logement en fonction du quartier où il se trouve dans chacune des villes concernées.

Loyer plafonné à la relocation

Quand le logement est loué et que le locataire donne congé et quitte le logement, le loyer est plafonné lorsque le bailleur remet le logement en location au départ des locataires, ou dans les 18 mois qui suivent.

Quels logements sont concernés par le plafonnement du loyer ?

Le plafonnement du loyer concerne les logements d'habitation loués à titre de résidence principale du locataire, aussi bien en location vide qu'en location meublée.

La location vide : on parle de location « vide » pour désigner la location de logements non meublés ou comportant juste quelques meubles, par opposition à la location de logements entièrement meublés. Le bail classique pour la location vide est un bail de 3 ans qui se renouvelle par tacite reconduction, de trois ans en trois ans, une fois parvenu à son terme.

La location meublée désigne la location de logements entièrement meublés. Le locataire qui arrive dans ce type de location peut s'y installer directement sans apporter aucun mobilier. Pour ce type de location, il est possible de signer :

• soit le bail classique d'un an renouvelable par tacite reconduction d'année en année une fois parvenu à son terme ;
• soit le bail mobilité qui peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois à des locataires en situation de mobilité (mission temporaire, formation professionnelle, stage, etc.) ;
• soit le bail étudiant de 9 mois. Il s'agit d'un contrat de location qui ne peut être proposé qu'à des étudiants, pour une durée de 9 mois non renouvelable.

 Qu'est-ce que le plafonnement de loyer ?

La propriétaire dont le logement était loué n'est pas libre de fixer son loyer à l'arrivée de nouveaux locataires. Quand le propriétaire signe un bail avec le nouveau locataire, le loyer est plafonné d'un locataire à l'autre. Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer et doit le fixer au maximum au même montant que le loyer du précédent locataire.

Toutefois, à l'arrivée d'un nouveau locataire, si le propriétaire n'a pas appliqué l'indexation du loyer depuis au moins un an pendant la location précédente, il peut indexer le loyer sur un an et fixer ainsi le nouveau loyer.

Pour cela, il peut utiliser le dernier indice de référence des loyers (l'IRL) publié par l'Insee. Seule exception, si le diagnostic de performance énergétique du logement affiche une classe énergie F ou G. Dans ce cas, l'indexation du loyer n'est pas possible, et le loyer ne peut pas être augmenté entre 2 locataires. 

Les exceptions pour déplafonner le loyer

Il y a des exceptions qui permettent au propriétaire d'échapper totalement ou partiellement à ce plafonnement du loyer en zone tendue. Ces exceptions sont prévues par un décret qui est publié chaque été et s'applique pendant un an, le dernier étant celui du 29 juillet 2022. Il est possible de déplafonner le loyer si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration d'un certain montant dans le logement, ou lorsque le loyer du locataire précédent est manifestement sous-évalué.

Les travaux d'amélioration

Si, depuis la conclusion du bail avec le précédent locataire, le propriétaire a effectué d'importants travaux dans le logement ou dans les parties communes, il peut augmenter le loyer dans une certaine proportion à condition qu'il s'agisse de travaux d'amélioration ou de mise en conformité pour rendre le logement conforme aux normes de décence. L'augmentation du loyer dépend du montant des travaux effectués :

• si leur montant représente l'équivalent d'au moins la moitié de la dernière année de loyer du locataire, le bailleur peut augmenter le loyer annuel du nouveau locataire au maximum de 15 % du coût des travaux toutes taxes comprises ;
• si le bailleur a réalisé depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer est réévalué librement.

Par exemple : Si le loyer du précédent locataire était de 1 000 € et que le propriétaire entreprend des travaux d'amélioration pour un montant de 6 100 € TTC, le propriétaire va pouvoir augmenter le loyer annuel du nouveau locataire de 915 € (6 100 X 15 %) au maximum, soit 76,25 € de plus par mois. Ce qui porte le loyer mensuel du nouveau locataire à 1 076,26 €. Le propriétaire peut donc fixer le loyer du nouveau locataire entre 1 000 € et 1 076,25€.

Tous les travaux entrepris dans le logement ne sont pas automatiquement pris en compte pour augmenter le loyer du locataire, mais seulement les travaux apportant une amélioration réelle au logement par rapport au confort existant avant travaux.

Donc si vous refaites, par exemple, la peinture ou changez la moquette existante, cela ne compte pas. En revanche, si vous changez ou installez un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de la vie moderne : nouvelle chaudière plus performante, salle d'eau rénovée en remplaçant l'ancienne baignoire par une douche, nouvelles fenêtres avec une très bonne performance thermique, etc. vous améliorez le confort du locataire, et ces travaux sont pris en compte.

Le loyer manifestement sous-évalué

Si vous constatez que le loyer est vraiment très en dessous des prix du marché, il s'agit alors d'un loyer manifestement sous-évalué. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer, mais de façon très encadrée.

C'est en vous appuyant sur les loyers pratiqués dans le voisinage que vous allez fixer le loyer du nouveau locataire. Vous les trouverez auprès des observatoires des loyers du département, ou, à défaut, auprès de votre Adil locale.

Pour calculer l'augmentation du loyer : c'est à partir de 6 exemples de loyers obtenus pour des logements similaires dans le voisinage que vous allez calculer la moyenne des loyers pratiqués. Mais la hausse que vous pouvez appliquer au loyer du locataire précédent est plafonnée à la moitié de la différence entre cette moyenne et le loyer du précédent locataire.

Exemple de réévaluation du loyer sous-évalué : si le loyer du précédent locataire sortant était de 700 €, mais que la moyenne des loyers de 6 logements comparables est de 900 €, le propriétaire peut majorer le loyer du nouveau locataire de la moitié de la différence (900 € - 700 € = 200 € / 2 = 100 €), c'est-à-dire de 100 €. Ce qui lui permet de fixer le loyer du nouveau locataire à 800 € au maximum, et non pas à 900 € comme les loyers du voisinage (700 + 100 = 800 €).

Toutefois, pour pouvoir augmenter le loyer par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage, il faut que le logement ait une classe énergie de A à E. En revanche, si le DPE affiche une classe énergie F ou G, la réévaluation n'est pas possible.

De plus, depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan en 2018, certaines communes situées en zone tendue ont décidé de limiter le loyer non seulement au loyer du locataire précédent, mais aussi à un tarif au mètre carré : un « loyer de référence majoré ». Ce loyer plafond est défini selon le type de logement et le quartier où il se situe. Dans ces villes, le bailleur doit prendre en compte ce double plafond pour fixer son loyer.

Loyers de référence plafonds dans certaines communes

Certaines communes de la zone tendue ont mis en place le plafonnement des loyers en imposant un loyer plafond au mètre carré de surface habitable. Ces plafonds de loyers appelés loyers de référence majorés sont fixés annuellement par arrêté préfectoral selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces du logement, l'époque de construction de l'immeuble et le quartier où est il est situé.

Cette possibilité n'est ouverte qu'aux communes dans lesquelles il y a un écart important entre les loyers des logements privés et ceux du secteur social, et peu de constructions nouvelles. Plusieurs dizaines de communes l'ont mis en place, situées essentiellement en agglomération parisienne, mais aussi à Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, et d'autres ont demandé également de le mettre en place.

Qui est concerné par le plafonnement des loyers ?

Ce plafonnement des loyers s'applique aux contrats de location signés à partir de l'entrée en vigueur du dispositif dans chacune des villes qui l'a mis en place. Par exemple à Paris cela s'applique à tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019, à Lille à tous ceux signés depuis 1er mars 2020, etc. En revanche cela ne s'applique pas aux baux en cours au moment où le dispositif entre en vigueur.

C'est donc au moment où le bailleur signe un bail avec un nouveau locataire qu'il doit tenir compte de ce double plafonnement.

Comment calculer le loyer plafonné ?

Dans les communes de la zone tendue qui ont mis en place des loyers de référence à ne pas dépasser, le loyer est fixé en tenant compte du double plafond suivant :

• le loyer du locataire précédent si le logement était loué jusque-là ;
• le loyer de référence majoré qui s'applique pour le logement. En principe, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser ce loyer de référence majoré. Une fois obtenu le loyer de référence majoré au mètre carré fixé pour votre logement sur le site dédié de votre commune, il suffit de la multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer plafond.

Le loyer du nouveau locataire est donc égal au loyer demandé au locataire précédent à condition qu'il ne dépasse pas le loyer de référence majoré défini pour chaque quartier. S'il le dépasse, il n'est pas possible alors de fixer d'office le loyer au montant du loyer de référence majoré. Il faut au contraire ramener le loyer au même niveau que celui du locataire précédent.

Si le logement n'était pas loué jusque-là ou était loué il y a plus de 18 mois, le bailleur tient uniquement compte du loyer de référence majoré pour fixer son loyer.

Mais il peut y a voir une exception justifiant le dépassement : si le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles lui permettant de dépasser le loyer de référence majoré, sans dépasser, toutefois, le loyer du locataire précédent. On parle alors de complément de loyer, à appliquer seulement si les conditions requises sont remplies. C'est donc l'hypothèse où le loyer de référence majoré est inférieur au loyer du locataire précédent.

Où trouver les loyers de référence ?

Pour chaque commune qui met en place cet encadrement des loyers, il y a un arrêté préfectoral publié chaque année qui fixe les loyers de référence à ne pas dépasser par mètre carré, par type de logement et par quartier. Ces plafonds sont donc réactualisés chaque année.

Les références de loyers à respecter sont établies d'après les loyers observés dans un même quartier selon plusieurs critères. Pour tenir compte des différences d'un quartier à l'autre, les villes sont redécoupées. Par exemple, à Paris, la ville est découpée non pas en 20 arrondissements, mais en 80 quartiers.

Un site dédié selon la commune où est situé le logement permet aux bailleurs et aux locataires de trouver facilement le loyer de référence qui s'applique pour le logement, en renseignant :

• le nombre de pièces du logement ;
• l'époque de construction de l'immeuble ou de la maison ;
• le type de location (vide ou meublée) ;
• l'adresse du logement ;
• le cas échéant s'il s'agit d'un appartement ou d'une maison.

S'affichent alors :

• le loyer de référence minoré : c'est là-bas de la fourchette des loyers pour ce logement ;
• le loyer de référence : c'est le milieu de la fourchette de loyer pour ce logement ;
• le loyer de référence majoré : c'est le haut de la fourchette de loyer dans laquelle vous pouvez fixer le loyer sans avoir à justifier que le logement a un standing élevé.

Pour calculer le loyer mensuel, il suffit de multiplier le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement. Vous obtenez ainsi le loyer hors charges du logement. Les charges mensuelles sont donc à ajouter à ce loyer.

Exemple de calcul du loyer : pour un 2 pièces non meublé de 40 m² situé dans un immeuble construit avant 1946 dans le quartier Odéon à Paris, le loyer de référence majoré est de 34,80 €/m² habitable. Le loyer mensuel peut donc être fixé à 1 392 € (40 x 34,80 €), à condition que le loyer du locataire précédent soit au moins égal à ce montant si le logement était loué auparavant. A ce montant s'ajoutent les charges locatives.

Le complément de loyer

Le loyer que vous calculez en multipliant le loyer de référence majoré par la surface habitable du logement vous donne le loyer de base que vous pouvez appliquer à condition qu'il soit au moins égal au loyer du locataire précédent.

Mais dans certains cas, si le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation, le bailleur peut appliquer un complément de loyer au loyer de base. Ce complément de loyer ne peut s'appliquer qu'au loyer de référence majoré et doit être justifié.

Dans tous les cas, ce complément de loyer doit être raisonnable, et ne doit pas dépasser le loyer du locataire précédent si le logement était loué jusque-là ou au cours des 18 mois précédents.

Si, par exemple, le loyer de base applicable en multipliant la surface habitable par le loyer de référence majoré est de 1 392 €, mais que le locataire précédent avait un loyer de 1 450 €, un complément de loyer de 58 € au maximum peut être appliqué, à condition d'être justifié par des éléments de confort ou une localisation exceptionnels.

Pas de grille officielle pour le complément de loyer : Il n'existe pas de liste des caractéristiques de confort ou de localisation permettant d'appliquer un complément de loyer. Il doit être appliqué avec parcimonie lorsqu'un logement dispose d'un élément de confort exceptionnel par rapport aux autres logements de l'immeuble ou du voisinage. Et le montant du complément de loyer doit être raisonnable. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui en justifient doivent être mentionnés dans le bail de manière explicite.

Attention : si le locataire estime que le complément de loyer est abusif, le locataire peut le contester. Il dispose de 3 mois une fois qu'il a signé le bail pour saisir la commission de conciliation. Sa mission est de trouver un accord entre le bailleur et le locataire. Cette commission de conciliation peut être saisie par simple lettre recommandée du locataire. C'est une solution rapide et gratuite pour trouver une solution amiable. Il y a une commission de conciliation dans chaque département.

Pas de complément de loyer pour certains logements

S'il n'existe pas de liste précisant les caractéristiques que l'on peut retenir pour appliquer un complément de loyer au loyer de référence majoré, il en existe désormais une qui fixe celles qui ne permettent pas d'en appliquer un. Voici la liste des éléments qui interdisent un complément de loyer. Il n'est pas possible de fixer un complément de loyer si le logement :

• est classé F ou G (les fameuses « passoires énergétiques ») par le diagnostic de performance énergétique (DPE) :
• dispose de sanitaires sur le palier ;
• présente des signes d’humidité sur certains murs ;
• a des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
• présente un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
• subit des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;
• a rencontré des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
• présente une installation électrique dégradée ;
• dispose d'une mauvaise exposition de la pièce principale.

Villes appliquant le plafonnement des loyers

Plusieurs dizaines de communes ont mis en place cet encadrement des loyers. Il fonctionne de la même façon dans toutes les villes à condition de se référer chaque fois au site dédié qui rassemble les loyers de référence à appliquer sur leur territoire.

Les propriétaires sont donc tenus d'appliquer ces loyers s'ils veulent éviter toute sanction, puisque le locataire pourrait demander à ramener le loyer à son juste niveau, et que le bailleur encourt une amende de 5 000 €.

Le plafonnement du loyer à Paris

A Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, en plus de respecter l'encadrement à la relocation, le loyer ne doit pas, sauf exception, dépasser un plafond, appelé « loyer de référence majoré ». Pour fixer le loyer d'un logement situé à Paris, sereinement et sans risque, nous vous recommandons d'utiliser la carte des loyers en Ile-de-France pour connaitre le plafond exact applicable à votre logement.

Le plafonnement du loyer à Lille

A Lille et dans les deux communes associées Hellemmes et Lomme, pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, le loyer ne doit pas dépasser un plafond de loyer. Le mécanisme est le même qu'à Paris et, comme dans la capitale, il se combine avec l'encadrement à la relocation. Pour fixer le loyer d'un logement situé à Lille, nous vous recommandons d'utiliser le site de la ville de Lille ou le site du département des territoires et de la mer, réalisé avec le SIILAB, laboratoire d'innovation publique et la DDTM du Nord.

Le plafonnement du loyer à Plaine Commune

Dans les neuf villes de Plaine Commune, en proche banlieue parisienne (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, le loyer ne doit pas dépasser un plafond. Le mécanisme est identique à celui déjà applicable à Paris et Lille et se juxtapose à l'encadrement du loyer à la relocation qui y est déjà applicable. Consultez le site de la préfecture d'Île-de-France pour fixer le loyer d'un logement situé à Plaine Commune.

Le plafonnement du loyer à Lyon et Villeurbanne

Dans les deux villes de Lyon et Villeurbanne, pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, le loyer ne doit pas dépasser un plafond. Le mécanisme est identique à celui déjà applicable à Paris, Lille et Plaine commune et se juxtapose à l'encadrement du loyer à la relocation qui y est déjà applicable. Consultez le site de la métropole de Lyon pour connaître le plafond de loyer.

Le plafonnement du loyer à Est Ensemble

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er décembre 2021 dans les neuf villes d’Est Ensemble, en proche banlieue parisienne : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Les loyers des baux d’habitation vide et meublée y sont plafonnés, sauf exception, selon un mécanisme identique à celui déjà applicable à Paris, Lille, Plaine commune, Lyon et Villeurbanne. Le plafonnement du loyer se juxtapose à l'encadrement du loyer à la relocation qui y est déjà applicable. Consultez le site de la préfecture d'Ile-de-France pour connaître le plafond de loyer applicable.

Le plafonnement du loyer à Montpellier

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er juillet 2022 dans la ville de Montpellier. Les loyers des baux d’habitation vide et meublée y sont plafonnés, sauf exception, selon un mécanisme identique à celui déjà applicable à Paris, Lille, Plaine commune, Lyon, Villeurbanne et Est Ensemble. Le plafonnement du loyer se juxtapose à l'encadrement du loyer à la relocation qui y est déjà applicable. Consultez le site de la métropole de Montpellier pour connaître le plafond de loyer applicable.

Le plafonnement du loyer à Bordeaux

Bordeaux applique l'encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022, selon un mécanisme identique à celui déjà en vigueur à Paris, Lille, Plaine commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble et Montpellier. Le plafonnement du loyer s'y combine à l'encadrement du loyer à la relocation qui est déjà applicable à Bordeaux. Pour fixer en toute sécurité le loyer d'un logement situé à Bordeaux, visitez: le site de Bordeaux métropole qui permet de connaître le plafond de loyer applicable.

Le plafonnement du loyer dans de nouvelles villes en 2023

Il y a actuellement 7 territoires comptant au total 24 communes qui appliquent le plafonnement des loyers d'habitation. Mais la loi « 3DS » de 2022 a permis à de nouvelles villes de candidater. De nombreuses communes ont fait part de leur souhait d'appliquer l'encadrement des loyers. Elles attendent l'aval du gouvernement afin de pouvoir le mettre en place sur leur territoire. L'encadrement des loyers va donc s'appliquer dans d'autres villes à l'avenir, et pour certaines très probablement en 2023. Il y a par exemple :

• Marseille, qui représente une priorité pour le gouvernement ;
• les 11 communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine ;
• Cergy ;
• les 11 communes d'Annemasse Agglo : Ambilly, Annemasse, Bonne, Cranves-Sales, Etrembières, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Saint-Cergues, Vétraz-Monthoux et Ville-la-Grand ;
• les 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole, c'est-à-dire la ville de Grenoble et son agglomération la plus chère en termes de loyers ;
• les 24 communes du Pays basque situées en zone tendue : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

Investissement locatif : attention aux plafonds de loyers

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones où la demande est plus forte que l'offre et les loyers élevés, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs d'incitation fiscale d'investissement locatif destinés aux particuliers.

Le principe de ces régimes spéciaux est toujours le même : octroyer aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux en contrepartie d'un engagement de louer le logement vide, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale, tout en respectant des plafonds de loyer et parfois de ressources des locataires.

Plusieurs dispositifs se sont déjà succédé : Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie, etc. Il convient donc d'appliquer également les plafonds de loyers et de ressources des locataires des différents dispositifs d'investissement locatif au moment de conclure le bail. Ces seuils s'imposent.

Quelle est l'augmentation légale des loyers 2022 et 2023 ?

Chaque année, à la date anniversaire du bail, les propriétaires peuvent augmenter le loyer à l'aide d'un indice : l'indice de référence des loyers. Cet IRL est publié par l'Insee 4 fois par an et son évolution suit celle des prix à la consommation.

Au changement de locataire, si le loyer n'a pas été indexé depuis au moins un an avec le locataire sortant, les bailleurs peuvent augmenter le loyer en calculant l'indexation annuelle à l'aide du dernier indice publié par l'Insee. Seules réserves pour indexer le loyer :

• si le logement a une classe énergie F ou G : le loyer ne peut pas être revalorisé ;
• si le logement est dans une des communes de la zone tendue qui applique l'encadrement des loyers avec des loyers de référence à ne pas dépasser : le loyer ainsi augmenté ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

En 2022, avec l'inflation, l'augmentation des loyers est beaucoup plus forte qu'au cours des années antérieures. Aussi le gouvernement a-t-il décidé de plafonner cette augmentation à 3,50 % et ce jusqu'en 2023.

Et grande nouveauté, il y a 3 indices au lieu d'un selon le lieu où se situe le logement. Ainsi depuis la mi-octobre 2022, il y a un indice différent selon que le logement se trouve :

• en France métropolitaine ;
• dans les régions et départements d'outre-mer ;
  en Corse.

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