Propriétaire : comment fixer le loyer ?

Publié par & le

Le loyer d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut en principe être fixé librement. Toutefois, dans les zones tendues (28 agglomérations de métropole), de multiples et récentes contraintes limitent cette liberté. Panorama d'une liberté...très encadrée !

Le principe, c'est que la fixation du loyer est libre : le propriétaire bailleur détermine lui-même son loyer en tenant compte du marché (c'est-à-dire de l'offre et de la demande de logements).
Or, dans le contexte de pénurie de logements que beaucoup de villes connaissent, les propriétaires peuvent être incités à fixer un loyer haut. Attention, ce raisonnement peut s'avérer finalement peu rentable ; un loyer surestimé risque d'entraîner des impayés, des départs fréquents de locataires, et donc des frais et des périodes de vacances locatives.
En outre, dans un certain nombre de cas, le propriétaire n'est pas complètement libre, il doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer.

Fixation du loyer : à la recherche du « juste » loyer

Si le propriétaire est libre de fixer le loyer, pour tomber juste, il doit néanmoins se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens. La superficie et l'emplacement sont les critères principaux. Mais d'autres caractéristiques entrent en ligne de compte :

    • les loyers en location meublée sont plus élevés qu'en location nue ;
    • l'état général du logement, le niveau de performance énergétique (l'indication du résultat du DPE doit être obligatoirement mentionnée dans l'annonce de location) ;
    • l'étage et la présence d'un ascenseur dans l'immeuble, la présence d'un gardien ou concierge ;
    • etc.

Il convient donc de consulter toutes les annonces correspondant au bien à louer. Les observatoires des loyers peuvent également fournir des exemples. De tels organismes sont actuellement mis en place dans chaque département ; pour le savoir vous pouvez consulter le réseau des observatoires locaux. Le propriétaire peut également s'adresser à l'ADIL.

Pour un logement à Paris, on peut consulter l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne mais attention : à Paris le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf exceptions.

Fixation du loyer : quand la loi s'en mêle...

Dans un certain nombre de cas, le propriétaire doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer.

L'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

Le loyer des logements vides et meublés est, sauf exception, encadré dans toute la "zone tendue", soient 1.149 villes de 28 agglomérations de métropole. Cette mesure, dont l'objectif est de juguler la hausse des loyers, concerne tant les nouvelles locations (changement de locataire) que les renouvellements de bail (le même locataire reste dans les lieux).
Concrètement, le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, il ne peut augmenter son loyer et doit appliquer au nouveau locataire le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Des exceptions permettent au propriétaire d'échapper totalement ou partiellement à l'encadrement. C'est notamment le cas lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.
Pour en savoir plus, notre actualité.

Le plafonnement du loyer à Paris

A Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, en plus de respecter l'encadrement à la relocation, le loyer ne doit pas, sauf exceptions, dépasser un plafond, appelé « loyer de référence majoré », et ce sous peine de sanctions (amende de 5.000 € + condamnation à ramener le loyer à son juste niveau).
Pour fixer le loyer d'un logement situé à Paris, sereinement et sans risque, nous vous recommandons :

A ce jour, seul Paris intra-muros applique le plafonnement du loyer. A l'avenir, il est probable que d'autres communes urbaines décident d'appliquer ce même mécanisme.

La taxe Apparu sur les micro-logements

Depuis le 1er janvier 2012, une nouvelle taxe frappe, sous certaines conditions, les loyers issus de la location de logements de moins de 14 m². Cette taxe sur les loyers élevés des micro-logements doit être prise en compte lors de la fixation du loyer. Elle ne concerne que les logements :

  • d'une superficie habitable inférieure ou égale à 14 m²,
  • donnés en location vide ou meublée pour une durée d'au moins 9 mois,
  • situés dans la zone A du dispositif Scellier,
  • dont le loyer excède 42,47 €/m² en 2019.

La taxe s'applique au montant des loyers perçus au cours de l'année civile. Le taux est déterminé en fonction du loyer au mètre carré. Pour en savoir plus, notre article.

Loyer au mètre carré   Taux de la taxe
Inférieur à 15 %  
10 %
Supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %  18 %
Supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %  25 %
Supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %  33 %
Supérieur ou égal à 90 %  40 %

Évidemment, pour les propriétaires concernés, cette surtaxe doit être prise en compte.

Vous louez un studio de 13 m² à 640 € par mois, soit 49,23 €/m²/mois. Le loyer est 15,91 % au dessus du seuil d'application de la taxe Apparu. La taxe est égale à 18 % du loyer annuel, soit (640 x 12) x 18 % = 1.382,40 €.
Au final, vous ne percevez donc que 7.680 - 1.382,4 = 6.297,60 €, soit 524,80 € par mois. En respectant le plafond de loyers, vous auriez perçu 6.625,32 € par an, soit 552,11 € par mois. Dans cette hypothèse, le bailleur aurait touché plus d'argent en respectant le seuil de la taxe Apparu qu'en l'ayant dépassé ; une belle incitation à respecter la loi !

Investissement locatif : attention aux plafonds de loyer et de ressources !

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones où la demande est plus forte que l'offre et les loyers élevés, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs d'incitation fiscale à destination des particuliers. Le principe de ces régimes spéciaux est toujours le même : octroyer aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux en contrepartie d'un engagement de louer le logement vide, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale, tout en respectant des plafonds de loyer et parfois de ressources des locataires. Plusieurs dispositifs se sont déjà succédés : Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie, etc.
Pour connaître l'ensemble des plafonds de loyer et de ressources des locataires des différents dispositifs d'investissement locatif, notre actualité.

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

Voir la vidéo

VIDEO : Encadrement des loyers à Paris : c'est reparti !

L'encadrement des loyers est entré en vigueur (de nouveau) le 1er juillet 2019. Quel est le plafond pour votre logement ? Pouvez-vous faire un complément de loyer ? Quels risques si vous dépassez le plafond ?

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Le budget minimum pour investir dans l'immobilier locatif. Le calcul du financement. Le choix du logement.

En 2019, la « taxe Apparu » frappe toujours les loyers excessifs des logements d'une superficie inférieure ou égale à 14 m² situés dans certaines grandes villes. Le seuil est de 42,47 €/m²/mois en...

Les plafonds de loyer et de ressources à respecter en 2019 dans le cadre des investissements locatifs Denormandie, Pinel, Duflot, Cosse, Scellier, Robien, Borloo et Besson ont été publiés le 1er...

Le bailleur est-il libre de fixer le loyer de son locataire ? Ou doit-il s'en tenir au loyer du locataire précédent ? Tout dépend de la commune où est situé le logement : en zone tendue ou pas. Mais...

Quelle est la marche à suivre pour fixer son loyer aujourd'hui à Paris ? Les loyers de référence sont publiés. Les loyers doivent être fixés depuis le 1er juillet 2019 dans la double limite du loyer...

La zone tendue est composée de 1.149 villes de 28 agglomérations de métropole. Dans toutes ces communes, le loyer est encadré, le locataire bénéficie d'un préavis réduit à un mois, la taxe sur les...

Gare aux amendes pour les bailleurs qui fixeraient leur loyer au-dessus du loyer de référence majoré à Paris, qui réclameraient des documents non autorisés aux locataires ou qui loueraient sans...