Propriétaire : comment fixer le loyer ?

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Le loyer d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut en principe être fixé librement. Toutefois, dans les zones tendues (28 agglomérations de métropole), de multiples et récentes contraintes limitent cette liberté. Panorama d'une liberté...très encadrée !

Le principe, c'est que la fixation du loyer est libre : le propriétaire bailleur détermine lui-même son loyer en tenant compte du marché (c'est-à-dire de l'offre et de la demande de logements).
Or, dans le contexte de pénurie de logements que beaucoup de villes connaissent, les propriétaires peuvent être incités à fixer un loyer haut. Attention, ce raisonnement peut s'avérer finalement peu rentable ; un loyer surestimé risque d'entraîner des impayés, des départs fréquents de locataires, et donc des frais et des périodes de vacances locatives.
En outre, dans un certain nombre de cas, le propriétaire n'est pas complètement libre, il doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer.

Fixation du loyer : à la recherche du « juste » loyer

Si le propriétaire est libre de fixer le loyer, pour tomber juste, il doit néanmoins se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens. La superficie et l'emplacement sont les critères principaux. Mais d'autres caractéristiques entrent en ligne de compte :

    • les loyers en location meublée sont plus élevés qu'en location nue ;
    • l'état général du logement, le niveau de performance énergétique (l'indication du résultat du DPE doit être obligatoirement mentionnée dans l'annonce de location) ;
    • l'étage et la présence d'un ascenseur dans l'immeuble, la présence d'un gardien ou concierge ;
    • etc.

Il convient donc de consulter toutes les annonces correspondant au bien à louer. Les observatoires des loyers peuvent également fournir des exemples. De tels organismes sont actuellement mis en place dans chaque département ; pour le savoir vous pouvez consulter le réseau des observatoires locaux. Le propriétaire peut également s'adresser à l'ADIL.

Pour un logement à Paris, on peut consulter l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne mais attention : à Paris le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf exceptions.

Fixation du loyer : quand la loi s'en mêle...

Dans un certain nombre de cas, le propriétaire doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer.

L'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

Le loyer des logements vides et meublés est, sauf exception, encadré dans toute la "zone tendue", soient 1.149 villes de 28 agglomérations de métropole. Cette mesure, dont l'objectif est de juguler la hausse des loyers, concerne tant les nouvelles locations (changement de locataire) que les renouvellements de bail (le même locataire reste dans les lieux).
Concrètement, le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, il ne peut augmenter son loyer et doit appliquer au nouveau locataire le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Des exceptions permettent au propriétaire d'échapper totalement ou partiellement à l'encadrement. C'est notamment le cas lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.
Pour en savoir plus, notre actualité.

Le plafonnement du loyer à Paris

A Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, en plus de respecter l'encadrement à la relocation, le loyer ne doit pas, sauf exceptions, dépasser un plafond, appelé « loyer de référence majoré », et ce sous peine de sanctions (amende de 5.000 € + condamnation à ramener le loyer à son juste niveau).
Pour fixer le loyer d'un logement situé à Paris, sereinement et sans risque, nous vous recommandons :

Le plafonnement du loyer à Lille

A Lille et dans les deux communes associées Hellemmes et Lomme, depuis le 1er mars 2020 le loyer ne doit pas dépasser un plafond de loyer sous peine de sanctions (amende de 5.000 € + condamnation à ramener le loyer à son juste niveau). Le mécanisme est le même qu'à Paris et, comme dans la capitale, il se combine avec l'encadrement à la relocation.
Pour fixer en toute tranquillité le loyer d'un logement situé à Lille, nous vous recommandons :

A ce jour, seul Paris intra-muros et Lille appliquent le plafonnement du loyer. A l'avenir, il est probable que d'autres communes urbaines décident d'appliquer ce même mécanisme.

Investissement locatif : attention aux plafonds de loyer et de ressources !

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones où la demande est plus forte que l'offre et les loyers élevés, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs d'incitation fiscale à destination des particuliers. Le principe de ces régimes spéciaux est toujours le même : octroyer aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux en contrepartie d'un engagement de louer le logement vide, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale, tout en respectant des plafonds de loyer et parfois de ressources des locataires. Plusieurs dispositifs se sont déjà succédés : Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie, etc.
Pour connaître l'ensemble des plafonds de loyer et de ressources des locataires des différents dispositifs d'investissement locatif, vous pouvez consulter notre actualité.

La disparition taxe Apparu sur les micro-logements

Entre 2012 et 2019, une taxe frappait, sous certaines conditions, les loyers issus de la location de logements de moins de 14 m². Cette taxe sur les loyers élevés des micro-logements, jugée inefficace, est supprimée depuis le 1er janvier 2020.

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

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VIDEO : Encadrement des loyers à Paris : c'est reparti !

L'encadrement des loyers est entré en vigueur (de nouveau) le 1er juillet 2019. Quel est le plafond pour votre logement ? Pouvez-vous faire un complément de loyer ? Quels risques si vous dépassez le plafond ?

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VIDEO : Encadrement des loyers : à Lille, c'est reparti !!

A Lille, de puis le 1er mars 2020, les loyers sont plafonnés. Retrouvez votre plafond sur encadrement-loyers.lille.fr.

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Pour aller plus loin...

Le budget minimum pour investir dans l'immobilier locatif. Le calcul du financement. Le choix du logement.

En 2019, la « taxe Apparu » frappe toujours les loyers excessifs des logements d'une superficie inférieure ou égale à 14 m² situés dans certaines grandes villes. Le seuil est de 42,47 €/m²/mois en...

Tout savoir des plafonds de loyer et de ressources à respecter en 2020 dans le cadre des investissements locatifs Denormandie, Pinel, Duflot, Cosse, Scellier, Robien, Borloo et Besson.

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