Propriétaire : comment fixer le loyer ?

Publié par & le

Le loyer d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut en principe être fixé librement. Toutefois, dans les zones tendues (28 agglomérations de métropole), de multiples et récentes contraintes limitent cette liberté. Panorama d'une liberté...très encadrée !

Le principe, c'est que la fixation du loyer est libre : le propriétaire bailleur détermine lui-même son loyer en tenant compte du marché (c'est-à-dire de la loi de l'offre et de la demande de logements).
Or, dans le contexte de pénurie de logements que beaucoup de villes connaissent, les propriétaires peuvent être incités à fixer un loyer haut. Attention, ce raisonnement peut s'avérer finalement peu rentable ; un loyer surestimé risque d'entraîner des impayés, des départs fréquents de locataires, et donc des frais et des périodes de vacances locatives.
En outre, dans un certain nombre de cas, le propriétaire n'est pas complètement libre, il doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer.

Fixation du loyer : à la recherche du « juste » loyer

Si le propriétaire est libre de fixer le loyer, pour tomber juste, il doit néanmoins se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens. La superficie et l'emplacement sont les critères principaux. Mais d'autres caractéristiques entrent en ligne de compte :

    • les loyers en location meublée sont plus élevés qu'en location nue ;
    • l'état général du logement, le niveau de performance énergétique (l’étiquette énergie doit être obligatoirement mentionnée dans l'annonce de location et le DPE joint au bail) ;
    • l'étage et la présence d'un ascenseur,d'un gardien ou concierge dans l'immeuble ;
    • etc.

Il convient donc de consulter toutes les annonces correspondant au bien à louer. Les observatoires des loyers peuvent également fournir des exemples. De tels organismes sont actuellement mis en place dans chaque département ; pour le savoir vous pouvez consulter le réseau des observatoires locaux. Le propriétaire peut également s'adresser à l'ADIL et consulter la carte des loyers publiée par le Ministère de la Transition écologique (loyers des maisons et appartements) grâce à un partenariat avec les grands acteurs du numérique en matière de logement dont pap.fr (voir notre actualité).

Pour un logement à Paris, on peut consulter l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne mais attention : à Paris le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf exceptions.

Fixation du loyer : quand la loi s'en mêle...

Dans un certain nombre de cas, le propriétaire doit tenir compte de la loi pour fixer son loyer.

L'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue

Le loyer des logements vides et meublés est, sauf exception, encadré dans toute la "zone tendue", soient 1.149 villes de 28 agglomérations de métropole. Cette mesure, dont l'objectif est de juguler la hausse des loyers, concerne tant les nouvelles locations (changement de locataire) que les renouvellements de bail (le même locataire reste dans les lieux).
Concrètement, le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, il ne peut augmenter son loyer et doit appliquer au nouveau locataire le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Des exceptions permettent au propriétaire d'échapper totalement ou partiellement à l'encadrement. C'est notamment le cas lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.
Pour en savoir plus, notre actualité.

Le plafonnement du loyer à Paris

A Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, en plus de respecter l'encadrement à la relocation, le loyer ne doit pas, sauf exceptions, dépasser un plafond, appelé « loyer de référence majoré », et ce sous peine de sanctions (amende de 5.000 € + condamnation à ramener le loyer à son juste niveau).
Pour fixer le loyer d'un logement situé à Paris, sereinement et sans risque, nous vous recommandons :

Le plafonnement du loyer à Lille

A Lille et dans les deux communes associées Hellemmes et Lomme, pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, le loyer ne doit pas dépasser un plafond de loyer sous peine de sanctions (amende de 5.000 € + condamnation à ramener le loyer à son juste niveau). Le mécanisme est le même qu'à Paris et, comme dans la capitale, il se combine avec l'encadrement à la relocation.
Pour fixer en toute tranquillité le loyer d'un logement situé à Lille, nous vous recommandons :

Le plafonnement du loyer à Plaine Commune

Dans les neuf villes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, le loyer ne doit pas dépasser un plafond sous peine de sanctions (amende de 5.000 € + condamnation à ramener le loyer à son niveau règlementaire). Le mécanisme est identique à celui déjà applicable à Paris et Lille et se juxtapose à l'encadrement du loyer à la relocation qui y est déjà applicable.
Pour fixer en toute tranquillité le loyer d'un logement situé à Plaine, nous vous recommandons :

Le plafonnement du loyer dans de nouvelles villes en 2021

A ce jour, seuls Paris intra-muros, Lille et Plaine Commune appliquent le plafonnement du loyer. Dans les prochains mois, sans doute d'ici fin 2021, plusieurs dizaines de villes supplémentaires les rejoindront ; il s'agira notamment de Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et une partie de Grenoble-Alpes Métropole ainsi que quelques communes de la proche banlieue parisienne. Pour en savoir plus, notre actualité : De nouvelles villes appliqueront l’encadrement des loyers en 2021.

Investissement locatif : attention aux plafonds de loyer et de ressources !

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones où la demande est plus forte que l'offre et les loyers élevés, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs d'incitation fiscale à destination des particuliers. Le principe de ces régimes spéciaux est toujours le même : octroyer aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux en contrepartie d'un engagement de louer le logement vide, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale, tout en respectant des plafonds de loyer et parfois de ressources des locataires. Plusieurs dispositifs se sont déjà succédés : Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Cosse, Denormandie, etc.
Pour connaître l'ensemble des plafonds de loyer et de ressources des locataires des différents dispositifs d'investissement locatif, vous pouvez consulter notre actualité.

La disparition taxe Apparu sur les micro-logements

Entre 2012 et 2019, une taxe frappait, sous certaines conditions, les loyers issus de la location de logements de moins de 14 m². Cette taxe sur les loyers élevés des micro-logements, jugée inefficace, est supprimée depuis le 1er janvier 2020.

VIDEO : Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Vous savez sûrement que dans les zones tendues les loyers sont encadrés... Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (sauf dans trois exceptions).

Voir la vidéo

VIDEO : Encadrement des loyers à Paris : c'est reparti !

L'encadrement des loyers est entré en vigueur (de nouveau) le 1er juillet 2019. Quel est le plafond pour votre logement ? Pouvez-vous faire un complément de loyer ? Quels risques si vous dépassez le plafond ?

Voir la vidéo

VIDEO : Encadrement des loyers : à Lille, c'est reparti !!

A Lille, de puis le 1er mars 2020, les loyers sont plafonnés. Retrouvez votre plafond sur encadrement-loyers.lille.fr.

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

En 2019, la « taxe Apparu » frappe toujours les loyers excessifs des logements d'une superficie inférieure ou égale à 14 m² situés dans certaines grandes villes. Le seuil est de 42,47 €/m²/mois en...

Le budget minimum pour investir dans l'immobilier locatif. Le calcul du financement. Le choix du logement.

Tout savoir des plafonds de loyer et de ressources à respecter en 2021 dans le cadre des investissements locatifs Denormandie, Pinel, Duflot, Cosse, Scellier, Robien, Borloo et Besson.

Le bailleur est-il libre de fixer le loyer de son locataire ? Ou doit-il s'en tenir au loyer du locataire précédent ? Tout dépend de la commune où est situé le logement : en zone tendue ou pas.

Quelle est la marche à suivre pour fixer son loyer aujourd'hui à Paris ? Où trouver les loyers de référence à respecter au 1er juillet 2021 ? Les loyers doivent être fixés depuis le 1er juillet 2019...

La zone tendue est composée de 1.149 villes de 28 agglomérations de métropole. Dans toutes ces communes, le loyer est encadré, le locataire bénéficie d'un préavis réduit à un mois, la taxe sur les...

Gare aux amendes pour les bailleurs qui fixeraient leur loyer au-dessus du loyer de référence majoré à Paris, qui réclameraient des documents non autorisés aux locataires ou qui loueraient sans...